sprava bytovych domov otazky a odpovede
Galรฉria(3)

Sprรกva bytovรฝch domov โ€“ otรกzky a odpovede

Partneri sekcie:

Vzลฅahy medzi vlastnรญkmi bytov aย nebytovรฝch priestorov aย sprรกvcom, resp. medzi spoloฤenstvom vlastnรญkov bytov aย nebytovรฝch priestorov aย dodรกvateฤพom sluลพieb nie sรบ vลพdy bez problรฉmov. Oย ฤo jednoznaฤnejลกie sa prรกva aย povinnosti zmluve vymedzia, oย to jednoduchลกie tento vzลฅah bude fungovaลฅ. Aย ak nepomรดลพe zmluva, pomรดลพe zรกkon.

02leskovska big image
sprava bytovych domov otazky a odpovede 6961 big image
Mรดลพem ako ฤlen rady spoloฤenstva aย ako vlastnรญk bytu poลพiadaลฅ oย fotokรณpiu mandรกtnej zmluvy medzi mandatรกrom (s.ย r. o.) aย naลกรญm spoloฤenstvom? Ani jeden vlastnรญk vย naลกom bytovom dome nevidel mandรกtnu zmluvu aย nevieme, na akรฉ sluลพby sa uzavrela. Uลพ viackrรกt som oย ลˆu poลพiadal, ale moja ลพiadosลฅ ostala nevybavenรก. To umocลˆuje moje podozrenie, ลพe nie je vลกetko vย poriadku aย ลพe ide oย dvojitรบ sprรกvu. Ako treba postupovaลฅ vย tejto veci?
Vย zmysle ยง 11 ods. 6 zรกkona NR SR ฤ.ย 182/1993 Z. z. oย vlastnรญctve bytov aย nebytovรฝch priestorov vย znenรญ neskorลกรญch predpisov mรกte prรกvo nahliadaลฅ do vลกetkej dokumentรกcie spoloฤenstva ako vlastnรญk bytu aย podฤพa ยง 7c ods. 6 mรกte to istรฉ prรกvo ako ฤlen rady spoloฤenstva.

Mandรกtna zmluva mala byลฅ prinajmenลกom prerokovanรก sย radou ako kontrolnรฝm orgรกnom, ak si toto prรกvo nevymedzilo zhromaลพdenie vlastnรญkov. Zvyฤajne sรบ prรกvomoci predsedu podrobne ustanovenรฉ vย zmluve oย spoloฤenstve, kde sa mรดลพe prรกvomoc schvaฤพovania dodรกvateฤพskรฝch zmlรบv zveriลฅ do kompetencie niektorรฉho orgรกnu spoloฤenstva. Zvyฤajne je rada informovanรก oย obsahu zmlรบv uลพ pri ich prรญprave aย podpise.
Oย nahliadnutie do mandรกtnej zmluvy poลพiadajte predsedu spoloฤenstva pรญsomne aย zรกroveลˆ poลพiadajte oย urฤenie lehoty sprรญstupnenia tohto dokumentu (spravidla je to poฤas strรกnkovรฝch hodรญn spoloฤenstva). Ak vรกm nebude umoลพnenรฉ do nej nahliadnuลฅ, mรดลพete oย to poลพiadaลฅ cestou sรบdu urฤovacou ลพalobou (aย to do ลพiadosti oย nahliadnutie aj napรญลกte).

Oย dvojitรบ sprรกvu vย rozpore so zรกkonom (ยงย 6ย ods. 3) by iลกlo, ak by ste mali popri zmluve oย spoloฤenstve podpรญsanรบ aj zmluvu oย vรฝkone sprรกvy.

Mรดลพe mandatรกr (s. r. o), sย ktorรฝm sme uzatvorili mandรกtnu zmluvu (ktorรบ nik nevidel ani neฤรญtal), rozhodovaลฅ, rieลกiลฅ, navrhovaลฅ, vnucovaลฅ vlastnรฉ rieลกenie, ba dokonca vnucovaลฅ svoju ฤinnosลฅ vlastnรญkom alebo mรก mandatรกr prรกvo dostaลฅ odplatu iba za sprostredkovanie sluลพby aย ostatnรฉ by mal nechaลฅ na spoloฤenstvo?

Odpoveฤ je jednoznaฤnรก โ€“ nemรดลพe! Mandatรกr je poskytovateฤพom sluลพieb vย rozsahu uzatvorenej mandรกtnej zmluvy. Mandatรกr nemรดลพe rozhodovaลฅ oย finanฤnรฝch prostriedkoch spoloฤenstva, pretoลพe ide oย majetok vlastnรญkov. Rovnako nemรดลพe rozhodovaลฅ ani oย investรญciรกch do bytovรฉho domu, ktorรฝ spravuje, pretoลพe nie je jeho vlastnรญctvom, aย je povinnรฝ reลกpektovaลฅ rozhodnutia vlastnรญkov. Bolo by vhodnรฉ upozorniลฅ na to aj predsedu spoloฤenstva. Ak mandatรกr konรก na zรกklade rozhodnutia predsedu alebo ak predseda uzatvoril mandรกtnu zmluvu oprรกvลˆujรบcu mandatรกra rozhodovaลฅ aย svojรญm konanรญm poลกkodzuje vlastnรญkov, je za tieto ลกkody zodpovednรฝ.

Robรญ sa vyรบฤtovanie za sluลพby spojenรฉ zย uลพรญvanรญm bytu za prรญsluลกnรฝ rok na vlastnรญka bytu? Mรดลพe sa urobiลฅ za tri mesiace na nรกjomnรญka aย za ostatnรฝch devรคลฅ mesiacov na vlastnรญka bytu (mesto)?
Podstatnรฝ aย smerodajnรฝ na urฤenie osoby alebo inลกtitรบcie, na ktorรบ je spoloฤenstvo povinnรฉ vypracovaลฅ roฤnรฉ vyรบฤtovanie plnenรญ, je รบdaj oย vlastnรญkovi bytu kย predmetnรฉmu bytu, ktorรฝ je zapรญsanรฝ vย liste vlastnรญctva bytovรฉho domu vedenรฉho prรญsluลกnou sprรกvou katastra.ย 

Ak mesto nepreviedlo vลกetky byty do osobnรฉho vlastnรญctva vย zmysle ยง 5 zรกkona NR SR ฤ. 182/1993 Z. z. oย vlastnรญctve bytov aย nebytovรฝch priestorov vย znenรญ neskorลกรญch predpisov (ฤalej len zรกkon) na nรกjomnรญkov, tak tieto neprevedenรฉ byty zostรกvajรบ vo vlastnรญctve pรดvodnรฉho vlastnรญka โ€“ vย tomto prรญpade mesta. Mesto mรก potom prรกva aย povinnosti vlastnรญka bytu vย zmysle ustanovenia ยงย 5 ods. 7 zรกkona. Ak je vย dome zriadenรฉ aย zaregistrovanรฉ spoloฤenstvo vlastnรญkov bytov aย nebytovรฝch priestorov, je mesto zo zรกkona ฤlenom tohto spoloฤenstva aย vzลฅahujรบ sa naลˆ vลกetky rozhodnutia vlastnรญkov prijatรฉ na zhromaลพdenรญ alebo pรญsomnรฝm hlasovanรญm. Mesto mรก prรกvo aย povinnosลฅ zรบฤastลˆovaลฅ sa na sprรกve domu aย hlasovanรญm rozhodovaลฅ oย vลกetkรฝch nรกleลพitostiach sย tรฝm sรบvisiacich. Mรก toฤพko hlasov, koฤพko mรก neprevedenรฝch โ€“ nรกjomnรฝch bytov.
Zย vaลกej otรกzky nie je zrejmรฉ, vย ktorom roku sa realizoval prevod bytov do osobnรฉho vlastnรญctva. Ak mesto zostalo vlastnรญkom neprevedenรฝch bytov โ€“ nedoลกlo kย zmene zapisovanรฝch skutoฤnostรญ vย liste vlastnรญctva, roฤnรฉ vyรบฤtovanie na neprevedenรฉ byty vypracovรกva spoloฤenstvo pre mesto ako vlastnรญka bytu. Spoloฤenstvo sย nรกjomnรญkmi, ktorรญ vย neprevedenom byte bรฝvajรบ, nemรก prรกvny vzลฅah, teda nemรดลพe kย nim pristupovaลฅ ako kย vlastnรญkom, keฤลพe tento ลกtatรบt nemajรบ aย zรกroveลˆ neexistuje zmluvnรฝ vzลฅah, na zรกklade ktorรฉho by tak spoloฤenstvo mohlo postupovaลฅ.

Zย uvedenรฉho vyplรฝva, ลพe roฤnรฉ vyรบฤtovanie plnenรญ za jeden kalendรกrny rok, ak sa vย tomto roku nezmenil vlastnรญk bytu, sa malo vypracovaลฅ za celรฝch 12 mesiacov pre mesto ako jedinรฉho vlastnรญka predmetnรฉho bytu.



Paragraf 14 odsek 5 zรกkona ฤ. 182/1993 Z. z. hovorรญ oย moลพnosti vlastnรญka pรญsomne sย รบradne overenรฝm podpisom splnomocniลฅ inรบ osobu na jeho zastupovanie na zhromaลพdenรญ. Mรดลพe zhromaลพdenie akceptovaลฅ aj splnomocnenie bez รบradnรฉho overenia? Mรดลพe sa danรฝ sรบhlas udeliลฅ รบstne inรฉmu vlastnรญkovi bytu vystรบpenรญm na zaฤiatku schรดdze?

Nemรดลพe. Rozhodnutie zhromaลพdenia nemรดลพe byลฅ vย rozpore so zรกkonom aย zรกkon NR SR ฤ. 182/1993 Z. z. oย vlastnรญctve bytov aย nebytovรฝch priestorov vย znenรญ neskorลกรญch predpisov vย ยง 14 ods. 5 ustanovuje, ลพe splnomocnenie musรญ byลฅ pรญsomnรฉ aย รบradne overenรฉ, t. j. notรกrom alebo matrikou.

Ak by sa ฤasลฅ sprรกvy odovzdala mandatรกrovi, ako ho moลพno kontrolovaลฅ, keฤ podฤพa zรกkona ฤ. 182/1993 Z. z. od mandatรกra nemoลพno vyลพadovaลฅ plnenie povinnosti? Mรกme moลพnosลฅ nahliadnuลฅ do jeho รบฤtovnรญctva?
Vo vaลกej otรกzke sa mieลกajรบ dve polohy mandatรกra โ€“ ako dodรกvateฤพa sluลพieb aย ako podnikateฤพa.
Mandatรกr je dodรกvateฤพ sluลพieb, preto sa vลกetky prรกva aย povinnosti oboch zmluvnรฝch strรกn ustanovujรบ do zmluvy โ€“ mandรกtnej zmluvy, zย ktorej sa povinnosti vymรกhajรบ vย zmysle Obchodnรฉho zรกkonnรญka. Ak teda chcete, aby vรกm mandatรกr zabezpeฤoval niektorรฉ povinnosti uvedenรฉ vย zรกkone oย vlastnรญctve, musia byลฅ presne uvedenรฉ aย podrobne vyลกpecifikovanรฉ vย mandรกtnej zmluve (aj keby ste do tejto zmluvy mali opรญsaลฅ znenie jednotlivรฝch ustanovenรญ zรกkona). Povinnosti mandatรกra sa potom vymรกhajรบ podฤพa zmluvne dohodnutรฝch podmienok.

Spoloฤenstvo โ€“ predseda aย rada โ€“ vย mandรกtnej zmluve dohodnรบ spรดsob predkladania dokladov oย รบฤtovnej evidencii finanฤnรฝch prostriedkov spoloฤenstva priebeลพne spracovรกvanรฝch mandatรกrom, t. j. kย akรฉmu dรกtumu sa budรบ predkladaลฅ, akรก รบฤtovnรก evidencia sa bude spracovรกvaลฅ aย kedy sa pรญsomne predloลพรญ spoloฤenstvu. Technicky je danรฉ, ลพe adresรกtom dodรกvateฤพskรฝch faktรบr (teplo, voda, elektrina, opravy) je spoloฤenstvo aย spoloฤenstvo mรก vย dohodnutรฝch intervaloch tรบto dokumentรกciu postรบpiลฅ mandatรกrovi na spracovanie sย udelenรญm sรบhlasu na รบhradu (za predpokladu, ลพe mรก toto prรกvo vymedzenรฉ). Dodรกvateฤพskรฉ zmluvy totiลพ uzatvรกra spoloฤenstvo, nie mandatรกr.

Do รบฤtovnรญctva mandatรกra ako podnikateฤพskรฉho subjektu nemรกte prรกvo nahliadaลฅ. Mandatรกr vedie รบฤtovnรญctvo spoloฤenstva oddelene od svojho podnikateฤพskรฉho รบฤtovnรญctva. Po uzatvorenรญ roka je mandatรกr povinnรฝ odovzdaลฅ vลกetku รบฤtovnรบ agendu aย dokumentรกciu spoloฤenstvu, pretoลพe dokumentรกcia je majetkom spoloฤenstva, nie mandatรกra. Mandatรกr nie je oprรกvnenรฝ samostatne vystupovaลฅ vย mene spoloฤenstva, iba vย prรญpadoch, ak ho tรฝm poverรญ zhromaลพdenie. To vลกak neodporรบฤam, pretoลพe zodpovednosลฅ za vลกetku ฤinnosลฅ, dokumentรกciu aย รบฤtovnรญctvo nesie tak ฤi tak predseda spoloฤenstva ako ลกtatutรกr.

Vย prรญpade, ลพe netvorรญme majetkovรฝ fond, moลพno na sprรกvnu rรฉลพiu, pracovnรฉ aย รบdrลพbรกrske nรกstroje, nรกkup PC aย programov, poplatkov za telefรณn pouลพiลฅ finanฤnรฉ prostriedky aj zย fondu prevรกdzky, รบdrลพby aย oprรกv?
Fond prevรกdzky, รบdrลพby aย oprรกv, ako uลพ zย jeho nรกzvu vyplรฝva, je urฤenรฝ na prevรกdzku, รบdrลพbu aย opravy, obnovu aย rekonลกtrukciu spoloฤnรฝch ฤastรญ domu, spoloฤnรฝch zariadenรญ domu, prรญsluลกenstva aย priฤพahlรฉho pozemku. Ak netvorรญte majetkovรฝ fond alebo poplatok za sprรกvu samostatne, mรดลพete okrem odmeny predsedu aย ฤlenov rady ฤerpaลฅ vymenovanรฉ poloลพky zย fondu prevรกdzky, รบdrลพby aย oprรกv (ยง 10 ods. 1), ak oย tom rozhodne zhromaลพdenie. Podฤพa nรกลกho nรกzoru je to vลกak zbytoฤnรฉ zniลพovanie finanฤnรฝch prostriedkov alokovanรฝch vo fonde.

Tu treba upozorniลฅ na to, ลพe tvorba fondu prevรกdzky, รบdrลพby aย oprรกv sa odvรญja od veฤพkosti spoluvlastnรญckeho podielu, to znamenรก, ลพe vรคฤลกรญ byt sa na jeho tvorbe podieฤพa vรคฤลกรญm, menลกรญ byt menลกรญm podielom.
Sprรกvna rรฉลพia je rovnakรก vย prรญpade vลกetkรฝch bytov, nezรกvisle od ich veฤพkosti, pretoลพe sa vลกetkรฝm vlastnรญkom poskytujรบ rovnakรฉ sluลพby. Odporรบฤam vรกm tento stav na najbliลพลกom zhromaลพdenรญ zmeniลฅ tรฝm, ลพe vytvorรญte samostatnรบ poloลพku na odmenu orgรกnom spoloฤenstva vlastnรญkov bytov (SVB) aย taktieลพ na majetok SVB, priฤom podrobne vyลกpecifikujete, na akรฝ รบฤel moลพno tieto prostriedky pouลพiลฅ. Zรกroveลˆ treba tieto zmeny zakotviลฅ do zmluvy oย spoloฤenstve.

Ako mรก postupovaลฅ spoloฤenstvo vlastnรญkov bytov, ktorรฉ mรก sย Prvou stavebnou sporiteฤพลˆou, a. s., uzatvorenรบ รบverovรบ zmluvu aย chce zmeniลฅ poisลฅovลˆu na poistenie nehnuteฤพnosti, ktorรก slรบลพi aj ako zรกbezpeka รบveru?
Zmena je samozrejme moลพnรก. Treba Prvรบ stavebnรบ sporiteฤพลˆu (PSS) poลพiadaลฅ oย vystavenie novรฉho tlaฤiva โ€“ Oznรกmenie oย vinkulรกcii poistenia objektu. Toto tlaฤivo treba potom odniesลฅ do poisลฅovne, poisลฅovลˆa ho vyplnรญ aย overรญ, nรกsledne vรกm ho vrรกti aย vy ho doruฤรญte spรคลฅ na poboฤku PSS. Vย prรญpade, ลพe poisลฅovลˆa vystavรญ samostatnรฉ tlaฤivo oย poistenรญ nehnuteฤพnosti, na ktorom bude viditeฤพnรฉ, ลพe na poistnej zmluve je: vinkulรกcia vย prospech PSS; vรฝลกka vinkulovanej sumy vย prospech PSS; vรฝลกka poistnej sumy, na ktorรบ je dom poistenรฝ; adresa aย parcela poistenรฉho objektu; nemusรญ SVB ลพiadaลฅ oย vystavenie tlaฤiva zย PSS, ale staฤรญ tlaฤivo zย poisลฅovne.

TEXT: Ing. Otรญlia Leskovskรก
FOTO: thinkstock.com

Ing. Otรญlia Leskovskรก je prvou viceprezidentkou Zdruลพenia spoloฤenstiev vlastnรญkov bytov na Slovensku.

ฤŒlรกnok bol uverejnenรฝ v ฤasopise Sprรกva budov.