Profil spoločnosti E-RAN Slovakia, spol. s r. o.

Financie, realizácia, komplexnosť – to sú najdôležitejšie slová v slovníku spoločnosti E-RAN Slovakia, spol. s r. o., ktorá si do svojho záhlavia dala názov Komplexné centrum pre obnovu bytových domov. Jej konatelia Andrej Demjanovič a Erik Pavlis ju založili presne pred piatimi rokmi – v čase, keď si stavebná výroba na Slovensku pripomínala 50. výročie postavenia prvého „paneláka“. Už vtedy bolo jasné, že tento neskôr veľmi rozšírený typ obydlia našej súčasnosti bude potrebovať poriadnu rekonštrukciu – a najlepšie komplexnú.

Začnime vznikom vašej spoločnosti. Bolo v predmete vašej činnosti slovo komplexnosť už od začiatku?
E. Pavlis: V roku 2004 sme skôr sprostredkúvali zákazky pre iné firmy, ale uvedomili sme si, že na trhu je čoraz naliehavejšia potreba obnovy bytových domov. Začínali sa robiť prvé zateplenia budov a pomaly sme sa začali orientovať vo financovaní a postupne aj realizácii obnovy bytového fondu. Uvedomili sme si, že najvýhodnejšie by pre nás bolo realizovať túto obnovu vlastnými kapacitami. Našu činnosť sme tak rozšírili aj o realizačnú časť, ktorú sme časom začali vnímať v jej komplexnosti.

A. Demjanovič: Komplexnosť v realizačnej časti sa premieta do zabezpečenia samotného zateplenia, rekonštrukcie balkónov, rekonštrukcie a zateplenia strechy a výmeny transparentných výplní. V súčasnosti registrujeme zvýšený dopyt aj po renovácii výťahov a výmene vnútorných rozvodov, preto chceme v najbližšom období rozšíriť našu ponuku aj o tieto služby.

Zatiaľ teda zostávate pri obnove stavebných častí budov?
A. Demjanovič: Áno, lebo ich obnova vytvára predpoklady na úsporu prvotných nákladov. Našou prioritou je vonkajšia časť domu a okrem fasády nás zaujímajú miesta, ktoré sú na ňom najviac narušené, či už klimatickými podmienkami, alebo morálnou zastaranosťou použitých materiálov.

E. Pavlis: Len doplním, že obnovený dom prináša priemernú úsporu až 50 % energií. A to nie je teória, ale konkrétny výsledok z domov, ktoré sme obnovili. Máme spracované výsledky jednotlivých stavebných sústav z viacerých období, pričom úspora v niektorých prípadoch sa vyšplhala až na 60 %. Ale to už je pozitívny extrém. V súčasnosti sú však domy energeticky nevyhovujúce a úspora prostredníctvom komplexnej obnovy je očividná.

Koľko obnovených domov máte už na svojom konte?
E. Pavlis: Ich počet bol koncom minulého roka pri hranici 50 bytových domov. Tohto roku už máme zmluvne podchytených ďalších dvadsať, pravda, s rôznym rozsahom prác. Keď sme začínali, domy išli do renovácií opatrne. Väčšinou sa rozhodli len pre zateplenie a náklady na obnovu sa pohybovali v priemere okolo 65 000 eur. V súčasnosti je to už štvor- až päťnásobne viac, čo znamená, že osveta v tejto oblasti už priniesla svoje ovocie. Ľudia si navzájom vymieňajú informácie o výslednom efekte a celému procesu pomohla aj lepšia dostupnosť úverov.

Vráťme sa však ku komplexnosti. Čo všetko predstavuje vo vašom chápaní?
E. Pavlis: Začal by som našou schopnosťou zastrešiť celý proces – a to od A po Z. Odvíja sa to už od prvých stretnutí s domovými dôverníkmi, predsedami spoločenstva vlastníkov bytov alebo zástupcami vlastníkov, na ktorých veľmi pozorne počúvame ich pálčivé problémy s naliehavou potrebou riešenia. My sa im potom snažíme stanoviť optimálny plán obnovy na najbližších 5 – 10 rokov a následne spracujeme konkrétnu cenovú ponuku. Samozrejme, sme radi, keď nás títo zástupcovia pozvú na schôdzu, kde prezentujeme naše výsledky a našu ponuku.

Ako sa dostávate na schôdze zástupcov vlastníkov bytov, na ktorých sa rozhoduje, že budete realizátormi obnovy ich domu?
A. Demjanovič: Aktívne pracujeme s našou databázou a po určitom čase oslovujeme domy, ktoré sa v danom období nerozhodli a zisťujeme, či neprehodnotili svoj zámer. Cestu k realizácii zákazky nám otvára aj licencia na zhotovovanie vonkajších kontaktných systémov a prínosné je aj naše členstvo v Združení pre podporu obnovy bytových domov. V rámci neho sme v minulom roku organizovali viaceré semináre, na ktorých sme oslovovali zástupcov bytových domov. Naše aktivity vyvíjame aj cez nášho obchodného zástupcu, ako aj cez partnerstvo s Prvou stavebnou sporiteľňou.

E. Pavlis: Argumentujeme našimi referenciami, ktorých ročne pribúda priemerne sedemnásť. A to nielen v rámci Trenčianskeho, ale aj Trnavského a Nitrianskeho kraja. Dovolím si tvrdiť, že nás predáva kvalitná práca, ktorá sa nekončí s odovzdaním diela.

Dostali ste teda zákazku a čo ďalej? Ako vyzerá postupnosť krokov pri obnove domu?
E. Pavlis: Najprv sa spracúva projektová dokumentácia s príslušnou cenovou ponukou, pričom sa hľadá najvhodnejšia forma financovania. Je však vhodné, ak sme v tejto oblasti pripravení už na prvej schôdzi, kde si nás ešte len vyberajú. Domom sa snažíme dať možnosť výberu a aktuálne vyhodnocujeme, ktorá banka sa javí ako najvýhodnejšia – a to z hľadiska úrokov, garancie vkladu či možnosti mimoriadnych splátok. Samozrejme, zástupcovia vlastníkov si môžu vybrať svoju banku a my to rešpektujeme.

Pomáhate vlastníkom aj pri získavaní štátnych dotácií?
E. Pavlis: Ak je zo strany domu požiadavka na získanie dotácií od štátu na odstránenie systémových porúch a na opravy, prípadne má dom aj záujem o získanie podpory so ŠFRB, pomáhame im kompletizovať príslušné formuláre a žiadosti. Ide o výhodné zdroje a je dôležité, aby žiadosti boli správne skompletizované. Iba tak má šancu uspieť. Samozrejme, táto podpora nepokryje celé náklady na obnovu. Dôležitá je aj zainteresovanosť vlastníkov s ich vlastnými zdrojmi. Pri niektorých žiadostiach musia preukázať 20 %, inokedy 50 % vlastných zdrojov. Ak tieto zdroje nemajú, pripravíme návrh kombinovaného financovania z komerčnej banky.

Je spracovaná projektová dokumentácia, peniaze sú k dispozícii, nič nebráni samotnej realizácii. Po akom období nastáva a ako vyzerajú jej kroky?
A. Demjanovič: Predchádzajúci proces trvá aj 3 – 6 mesiacov, no niekedy aj rok. Nie všetko sa dá vyriešiť jednou schôdzou. Samotná realizácia je potom o zvládnutí rozsahu obnovy, ktorý si zakotvíme v zmluve…
Ideálne je, aby sa obnova uskutočňovala komplexne, a to aj vzhľadom na priebeh realizácie diela, zhotovovanie detailov, presuny materiálu, medziročný posun cien materiálov ako aj ďalších atribútov, ktoré proces môžu umelo predlžovať a zvyšovať jeho náklady. Komplexná obnova v našom prípade vyzerá nasledovne:

• Začína sa s rekonštrukciou strešného plášťa s dodatočným zateplením.

• Nasleduje výmena okien bytov, spoločných priestorov, ako aj realizácia rôznych murárskych prác – napr. vymurovanie deliacich priečok a pod. Na schodiskách sa obnovujú konštrukcie, ktoré doplnkovo súvisia s výmenou okien, prebieha kompletná výmena transparentných výplní, ktoré zase spĺňajú tepelnotechnické, protipožiarne a statické hľadisko.

• Potom nasleduje dodatočné zateplenie obvodového plášťa, s čím súvisí rekonštrukcia balkónov a lodžií. Ich spôsob obnovy sa odvíja od posúdenia statika, ktorý určí rozsah poškodenia a spôsob sanácie. V mnohých prípadoch sa balkóny vybúrajú až po nosnú konštrukciu, čiže samotné konzoly, na ktoré idú nové nášľapné vrstvy s novými dlažbami, hydroizolácie a konštrukcie s tepelnými izoláciami eliminúce všetky tepelné mosty. Zateplenie je spolu s rekonštrukciou balkónov posledná fáza obnovy bytového domu, ktorá obsahuje množstvo detailov a komplikovaných technických napojení.

• Nakoniec sa realizuje obnova vnútorných spoločných častí, ako sú maľby schodísk, úprava vstupných priestorov a okolia.

Len pripomeniem samozrejmosť – už na začiatku treba mať vyregulovaný systém s termostatickými hlavicami. Zateplením by sme totiž len zvýšili interiérovú teplotu. Pre ŠFRB je vyregulovaný systém dokonca podmienkou.

Aké sú najčastejšie problémy pri komplexnej obnove?
A. Demjanovič: Bytová výstavba sa v masívnejšom rozsahu začínala približne v 50. rokoch. Z toho obdobia pochádzajú aj prvé paneláky, ktoré sú spolu s domami zo 60. rokov našimi najstaršími referenciami. Postavili ich na základe sústav T06B a LB, MB s nešťastnými konštrukčnými detailmi, či už je to vystupujúca rímsa alebo pilaster. Náročné sú aj konštrukcie s azbestovými prvkami, ktoré často treba sanovať. A to zvyšuje aj finančné náklady. Pri T06B sústavách sme len minulý rok obnovili okolo 400 balkónov, a to súčasne so zateplením a komplexnou obnovou. Aj pri balkónoch používame systémové materiály, ktoré vylučujú kombináciu materiálov. Cez systémovosť garantujeme kvalitu i dostatočne dlhú záruku.

Okrem úspory energií je pri obnove budovy dôležitý aj jej estetický vzhľad. Čoraz väčším problémom sa však javí divoká a neharmonická farebnosť domov. Môžete to ovplyvniť?
E. Pavlis: V Trenčíne celkový vzhľad budov do značnej miery usmerňuje Útvar architektúry, ale v mnohých mestách je určujúce najmä rozhodnutie vlastníkov. A my ho musíme rešpektovať. Pravda, výsledok potom môže byť farebne „divoký“. A to nie je len vo farebnosti. V mnohých prípadoch ľudia mali vymenené okná už pred obnovou. Tie sú však rôzne, navyše, namontovali si aj rozličné rolety, čo narúša estetický charakter domu. Dospieť k ucelenému estetickému vzhľadu si opäť žiada dlhodobú osvetu.

A. Demjanovič: Obnova je zacielená na úsporu a vzhľad, ale najmä na predĺženie životnosti bytových domov, čo sa premietlo už aj do cenotvorby pri predaji bytu. Kupujúci sa už dnes pýtajú, či je zateplený, a oveľa informovanejšie sa pozerajú na prevádzku bytu. Aj preto sa dnes častejšie hovorí o komplexnej obnove, ktorá sa posúva aj mimo samotnú budovu – na garáž, parkovisko, pešie komunikácie, zeleň a vôbec na vzhľad celého sídliska.

E. Pavlis: Ostatne, tak vznikla aj potreba vlastníkov bytov zmeniť samotný vzhľad domu. Najprv si ľudia rekonštruovali len vnútro bytu, ale postupne začali uvažovať aj o spoločných priestoroch. Tie začali postupne vnímať ako svoje vlastníctvo.

Púšťate sa aj do výstavby nových domov?
E. Pavlis: Spoločnosť E-RAN sa striktne špecializuje len na obnovu bytových domov. Výstavbu nových domov realizujeme prostredníctvom iných firiem.

A. Demjanovič: Chcel by som zdôrazniť, že E-RAN nerealizuje obnovu budov pre iné stavebné spoločnosti ako subdodávku, ale dielo zastrešuje komplexne, a to vlastnými kapacitami.

Vláda SR nedávno vyčlenila 71 mil. eur na programy zatepľovania budov. Ako vnímate túto podporu?
E. Pavlis: Určite je dobré, že vláda hľadá cesty, ako podporiť obnovu bytových domov a v krízovom období naštartovať slovenské stavebníctvo. Pravda, uvedená suma nie je príliš veľká. Ak sa jeden dom obnoví za 10 miliónov korún, tak táto suma postačí približne na 300 domov. Dopyt je však oveľa väčší a neuspokojí to všetkých.

A. Demjanovič: Aj preto sa snažíme vybrať pre domy vhodnú kombináciu zdrojov, ktoré sú k dispozícii, a spoločne uvažujeme, ako by sa to podarilo. Na schôdzach sa nenatískame, ale účasníkom jasne hovoríme: raz tú obnovu aj tak budete musieť urobiť – a nezáleží na tom, či s nami, alebo bez nás. Neskôr však ceny môžu byť oveľa vyššie.

Spolupracujete aj so správcovskými spoločnosťami?
E. Pavlis: Áno, ale úroveň spolupráce sa líši, pretože ochota správcovských spoločností pri komunikácií je veľmi rôzna. Niektorí sú veľmi ochotní, a to najmä v Trenčíne, iní zase takmer nepriestreľní.

A. Demjanovič: Rozhodujúca je vždy komunikácia, a to aj pri rozhovoroch so zástupcami vlastníkov. Ročne absolvujeme okolo 40 schôdzí, a nie každá je úspešná. Ide však o narastajúce povedomie vlastníkov bytov, ktorí si navzájom odovzdávajú informácie o úspešných realizáciách.

Ľudo Petránsky
Foto: E-RAN Slovakia, spol. s r. o.

Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.