Zdražovanie bytov pripomína boom spred niekoľkých rokov
Vladimír Kubrický Posledný rok sa niesol na realitnom trhu v znamení rastu. Hodnota Realitného barometra Realitnej únie SR, ktorý sleduje ceny bytov v krajských mestách, sa ku koncu júla 2025 medziročne zvýšila o 15,2 % a dosiahla 3 168 €/m². Ceny bytov aktuálne prekonávajú svoje historické maximá a rok 2023, keď lacneli, zostal iba spomienkou.
Prečo ceny bytov rástli
Na vysokú dynamiku cenového rastu malo vplyv najmä deväť nasledujúcich faktorov. Na prvom mieste sú klesajúce úrokové sadzby a na deviatom odložený dopyt po nehnuteľnostiach.
Prvý faktor – klesajúce úrokové sadzby
Verejnosť sleduje realitný trh hlavne prostredníctvom cien nehnuteľností a úrokových sadzieb na hypotéky. Ak sa financovanie bytov či domov dražie, ich ceny klesajú. Ak úroky idú dole, nehnuteľnosti dražejú. To je aj prípad slovenského realitného trhu za posledný rok. Priemerná úroková sadzba na nehnuteľnosti s fixáciou na jeden až päť rokov sa pri domácnostiach za posledný rok znížila podľa NBS z 4,23 na 3,63 %. Tento vývoj nadväzuje na úrokovú politiku ECB, ktorá v júni 2024 začala so znižovaním svojich kľúčových úrokových sadzieb.
Druhý faktor – psychologické aspekty
Od deväťdesiatych rokov, keď sa byty hromadne prevádzali do súkromného vlastníctva, majú Slováci jasno – správne bývanie je vo vlastnom, nie v nájme. Rovnako zakorenená je aj predstava, že voľné peniaze je najlepšie investovať do bytu či apartmánu.
Práve aktíva na realitnom trhu sú vnímané ako bezpečné a hodnotné.Svoju atraktivitu si nehnuteľnosti zachovali aj napriek ochladeniu trhu, ktoré bolo spojené hlavne s rokom 2023. Ceny síce klesli, ale dramatický prepad to nebol. Už v roku 2024 trh našiel svoje dno a ceny opäť začali stúpať. Ľudí to psychologicky naštartovalo, aby „naskočili do rozbehnutého vlaku“ a kúpili si nehnuteľnosť.
Tretí faktor – slabá výstavba
Slabá výstavba nových bytov obmedzuje ponuku na trhu, čo pri pretrvávajúcom dopyte tlačí ceny nehnuteľností nahor. Práve takýto vývoj sledujeme v poslednom období aj na slovenskom realitnom trhu. Aj dáta o výstavbe bytov za 1. štvrťrok 2025 ukazujú útlm, keďže za uvedené obdobie sa dokončilo len 3 100 bytov – najmenej za posledných deväť rokov.
Jedným z dôvodov môže byť aj to, že tieto nehnuteľnosti sa začali stavať v čase ochladenia realitného trhu.V druhej polovici roka 2022 či v roku 2023 nebol veľký záujem púšťať sa do výstavby. Počet začatých bytov v 1. štvrťroku 2025 medziročne klesol o 17 % a oproti desaťročnému priemeru dokonca o 27 %. Hoci už minulý rok sme na realitnom trhu videli oživenie, výstavba sa naprieč celým Slovenskom ešte nestihla rozbehnúť. Aj NBS konštatovala, že „ponuková strana realitného trhu sa potáca v červených číslach“.
Štvrtý faktor – skrotená inflácia
V rokoch 2022 a 2023 Slovensko zažívalo dvojcifernú infláciu, ktorá citeľne znižovala kúpyschopnosť domácností a brzdila ich pri rozhodovaní o kúpe nehnuteľnosti. Ľudia váhali, či si vziať hypotéku v čase, keď netušili, o koľko viac im inflácia ďalší mesiac odkrojí z rodinného rozpočtu. Obavy zo schopnosti splácať úver boli veľké. Inflácia sa dostala pod kontrolu vlani, keď ku koncu roka 2024 dosiahla jej medziročná hodnota 2,8 %. To obnovilo dôveru kupujúcich, ktorí sa už nebáli zobrať si úver a kúpiť si nehnuteľnosť.
Piaty faktor – mzdy
Rast miezd je ďalším faktorom, ktorý otvára dvere zdražovaniu nehnuteľností. Vyššie príjmy znamenajú, že domácnosti si môžu dovoliť platiť väčšie splátky hypoték, takže aj kupovať drahšie bývanie. Po inflačnej vlne z rokov 2022 a 2023 práve rast miezd vytvoril priestor na ďalšie zvyšovanie cien nehnuteľností.
V roku 2023 nominálne mzdy stúpli medziročne o 9,7 % a v roku 2024 o 6,6 %. Reálne mzdy, teda príjmy očistené o vplyv inflácie, klesli v roku 2023 o 0,7 %, no v roku 2024 už vzrástli o 3,7 %. Pri pohľade na aktuálne údaje vidíme, že rast miezd v júni 2025 bol rýchlejší ako inflácia takmer vo všetkých odvetviach, v priemysle nominálny rast prekročil dokonca 12 %.
Šiesty faktor– rast cien nájmov
Keď nájmy rastú príliš rýchlo, ľudia častejšie hľadajú cestu k vlastnému bývaniu – najmä ak súčasne klesajú úrokové sadzby na hypotéky. Tento trend sme sledovali počas uplynulého roka. Kupujúcim hral do karát aj rýchlejší rast miezd v dôsledku predchádzajúcej vysokej inflácie. Presun časti ľudí z nájmu do vlastnej nehnuteľnosti tak prispel k zdražovaniu bytov. A napokon – vyššie výnosy z nájmov motivovali ku kúpe bytu aj realitných investorov.
Siedmy faktor – vyššia DPH od januára 2025
Rast cien bytov akceleroval aj vďaka zvýšeniu DPH na novostavby z 20 na 23 % od januára 2025. Vďaka tomu sa výrazne zvýšil už v 2. polroku 2024 záujem o kúpu novostavieb, ale aj starších bytov, ktoré kupujúci plánovali rekonštruovať. Tento dopyt vytvoril tlak na rast cien ešte pred samotným zvýšením DPH.
Ôsmy faktor – dotované energie
Ľudia majú problém kupovať nehnuteľnosti v čase energetickej krízy, pretože vysoké ceny energií výrazne zvyšujú náklady na bývanie. Pri starších nehnuteľnostiach môžu byť mesačné náklady až neúnosné. Aj preto v čase energetickej krízy časť kupujúcich odkladá kúpu nehnuteľnosti, čo sme zaznamenali v rokoch 2022 či 2023. Strašiak energetickej krízy sa výraznejšie vytratil až v roku 2024, k čomu prispeli aj dotácie štátu domácnostiam.
Deviaty faktor – odložený dopyt
Nezanedbateľným faktorom rastu cien nehnuteľností bol aj odložený dopyt. Po jeseni 2022, keď rast úrokových sadzieb a ďalšie faktory spôsobili ochladenie realitného trhu, časť ľudí svoje rozhodnutia o kúpe bývania presúvala na neskôr. Tento nahromadený tlak sa začal uvoľňovať až po zlacnení hypoték a postupnej stabilizácii trhu, čo od minulého roka prinieslo zvýšenie počtu obchodov. Návrat týchto kupujúcich vytvoril dodatočný impulz, ktorý takisto prispel k zdražovaniu bytov.
Medziročné porovnanie cien bytov
Vo väčšine sledovaných miest vidíme medziročne dvojciferný rast cien, ktorý niekde pokoril aj hranicu 20 %. Staršie byty draželi vo väčšine krajských miest rýchlejšie ako novšie jednotky, čo potvrdzuje, že kupujúci dávali prednosť cenovo dostupnejšej alternatíve.
Najväčšiu dynamiku rastu sme videli pri starších 2-izbových bytoch, a to priemerne až 17,3 %. Naopak, najnižšie zdražovanie majú za sebou novšie 3-izbové byty, a to 12,1 %. Cenové rozpätie bytov medzi dvoma najdrahšími slovenskými mestami, Bratislavou a Košicami, sa za posledný rok veľmi nezmenilo. Staršie byty sú v Bratislave drahšie oproti Košiciam približne o štvrtinu a novšie bytové jednotky o pätinu.
Cenový rozdiel medzi novšími a staršími bytmi
Staršie byty sú cenovo dostupnejšie, no často vyžadujú rekonštrukciu. Novšie byty sú drahšie, nezriedka však ponúkajú lepšiu energetickú efektívnosť a moderné technológie. Ako sa zmenilo cenové rozpätie medzi oboma kategóriami bytových jednotiek?
Rýchlejší rast cien starších bytov v porovnaní s novšími jednotkami za posledný rok viedol k zníženiu cenových rozdielov medzi oboma typmi. Pri 2-izbových bytoch je toto rozpätie aktuálne 20,7 % a pri 3-izbových jednotkách 27,4 %. Pri 2-izbových bytoch je spomínaný rozdiel viac ako 30 % v Žiline (36,8 %), najnižší v Prešove (0,6 %). Pri 3-izbových bytoch je cenové rozpätie nad 30 % v Banskej Bystrici (38,4 %), Trenčíne (37,8 %), Košiciach (31,8 %) a v Trnave (31,1 %). Naopak, najnižšie je v Prešove (5,4 %).
Na margo tohto vývoja však stojí za zmienku, že v období po septembri 2022, keď došlo k ochladeniu realitného trhu, bol opačný vývoj – nožnice medzi novšími a staršími bytmi sa roztvárali. Staršie bytové jednotky totiž lacneli prudším tempom ako novšie.
Vývoj cien za posledných päť rokov
Hodnota Realitného barometra sa za päť rokov zvýšila z 1 940 na 3 168 eur/m2, čo je nárast o 63,6 %. Bratislava ostáva najdrahším krajským mestom na Slovensku (novšie 2-izbové byty tu prekročili 4 800 €/m²), hoci rast cien je v hlavnom meste miernejší než inde. Najdynamickejší rast pri všetkých kategóriách bytov sledujeme v Košiciach, kde sa ceny novších 2-, ako aj 3-izbových bytov za päť rokov dokonca zdvojnásobili.
Pri 2-izbových bytoch si svoju atraktivitu stále zachovávajú staršie byty. Až v polovici krajských miest (Trnava, Nitra, Banská Bystrica a Prešov) draželi rýchlejšie ako novšie 2-izbové jednotky. Dá sa to pripísať aj investičnému dopytu, keďže práve tento typ nehnuteľností najčastejšie vyhľadávajú realitní investori. Pri 3-izbových bytoch vidíme, že ceny novších jednotiek rástli v porovnaní so staršími rýchlejšie vo všetkých krajských mestách s výnimkou Prešova.
Posledný rok je v znamení trhu predávajúceho
Realitný trh sa za posledný rok prehupol do fázy, keď podmienky diktuje predávajúci. Majiteľ, ktorý vlastní kvalitnú nehnuteľnosť a s predajom sa neponáhľa, „je na koni“. Na sebavedomí mu pridáva aj to, že byty dražejú medziročne dvojciferným tempom, t. j. čas hrá v jeho prospech. O to slabšia je pozícia kupujúceho.
Pri niektorých nehnuteľnostiach o zľave nemôže byť ani reči. Naopak, predávajú sa aj formou licitácie – spomedzi viacerých záujemcov sa kupujúcim stáva ten, kto ponúkne najvyššiu cenu. Pre predávajúceho je to spôsob, ako získať za svoju nehnuteľnosť viac peňazí.
Predpokladaný vývoj
Od roku 2024 je realitný trh opäť vo fáze cenového rastu, pričom rok 2025 tento trend ešte posilnil. Zdražovanie bytov nabralo na obrátkach, čo záujemcov o bývanie aj investorov motivuje ku kúpe. Do konca roka očakávame silný dopyt a pokračovanie cenového rastu. Prevratné zmeny sa čakať nedajú už len preto, že realitný trh je spojený s vysokou zotrvačnosťou cenového vývoja.
Zdražovanie nehnuteľností bude tento rok podporovať kombinácia viacerých faktorov – ďalšie zlacňovanie úverov, priaznivý vývoj miezd, ale aj skutočnosť, že ceny energií zostanú pre drvivú väčšinu domácností nezmenené aj v roku 2026. Otázne zostáva, či sa medziročné dvojciferné zvyšovanie cien udrží aj na budúci rok – vzhľadom na obchodné vojny, slabnúcu ekonomiku či konsolidáciu verejných financií.
Článok bol uverejnený v špeciálnej publikácii ASB ALMANACH 2025
