V Bratislave vzrástol predaj nových bytov. Mesto má problém, chýba bývanie pre strednú triedu
Monika Voleková Približne štvrtinu všetkých predaných bytov v roku 2025 tvorili v Bratislave byty vo vyššom segmente, napríklad v downtowne a lukratívnych častiach, kde sú vysoké ceny za štvorcový meter (m²) novostavby. Čo mestu chýba, sú byty v nižšom a strednom segmente. Vyplynulo to z dát o realitnom trhu v Bratislave od analytikov zo spoločnosti Bencont Investments.
„V downtowne hovoríme o cenách v priemere 8 000 €/m2, to nie je bývanie pre pár vo veku 30 rokov, ktorý sa chce sťahovať z nájmu do vlastného bytu. Je to skôr luxusné bývanie. Byty (2- a 3-izbové) s cenou vysoko nad priemerom sú investíciou,“ spresnil pre ASB analytik Rudolf Bruchánik.
Slováci sú konzervatívni, majú na účtoch odložené peniaze a bežnou investíciou sú pre nich termínované vklady a kúpa bytu. Investiční kupujúci sa vrátili na trh v roku 2025 po tom, ako poklesli úroky hypotekárnych úverov a stúpli ceny nehnuteľností vrátane starších bytov.
Rok 2025 a predaj bytov
V roku 2025 sa v Bratislave predalo 2 456 bytov v novostavbách. Predaj nových bytov sa v druhej polovici roka stabilizoval na úrovni cca 640 bytov štvrťročne. Ponuku ku koncu roka tvorilo 3 874 bytov s priemernou jednotkovou cenou 5 301,56 €/m² s DPH. Tlaky na zmenu cien zostávajú obmedzené.
Priemerná cena bytov na sekundárnom trhu sa ku koncu roka 2025 dostala na 4 222,27 €/m², čím si oproti predchádzajúcemu roku pripísala 10,5 %. Nájomné rástlo pomalšie, no priemer vrátane energií sa vyšplhal na 17,37 €/m².
Zdroj: Bencont Investments
Developeri pracujú s cenami
Na druhej strane, keď je bývanie nedostupné pre vnútroštátnu migráciu za prácou a vzdelaním, stráca na tom intenzita rozvoja hlavného mesta. Zvýšila sa nedostupnosť bývania, vzrástol záujem o nájmy a ich cena.
„Väčšina povoľovacích procesov sa deje vo vyššom segmente, nie v strednom a nižšom. Nevidíme, žeby mesto prinášalo riešenie tejto problematiky. Je otázka budúcnosti, čo to urobí s mestom,“ dodal Bruchánik. Zmena územného plánu sa chystá v zóne Mlynské nivy v mestskej časti Ružinov, kde bude priestor skôr pre stredný vyšší segment.
V poslednom štvrťroku 2025 sa zvýšil predaj bytov s vyššou jednotkovou cenou, a to v rámci vyššieho aj stredného segmentu. Priemerná cena predaných bytov v závere roka 2025 sa dostala na 5 033,42 €/m² s DPH. V porovnaní s koncom roka 2024 sa tak predávali byty v priemere o 7,5 % drahšie.
Priemerné ceny bytov „ťahá hore“ ponuka bytov vo vyššom segmente, ale aj zmeny cenníkov pri existujúcich bytoch. V prípade úprav cenníkov sledujú analytici selektívne a štrukturálne zmeny cien, keď developeri zvýšia ceny dopytovaného typu bytov, pričom ceny pomalšie sa predávajúcich bytov buď klesajú, alebo zostávajú nezmenené.
Výhľad na rok 2026
Po výraznejšom prírastku ponuky v druhej polovici roka 2025 a stabilizácii počtu predaných bytov sa trh novostavieb v Bratislave podľa analytika Bruchánika postupne dostáva do novej rovnováhy. Stabilizácia predaja naznačuje, že tlak na rast cien bude v najbližšom období obmedzený. Zároveň nevidí ani kapacity na výrazné zvýšenie ponuky, ktorá by konkurenciou mohla spôsobiť zníženie cien, pretože developeri berú do úvahy ceny materiálov, energií a práce.
Kúpyschopnosť obyvateľstva je limitujúcim faktorom ďalšieho oživenia trhu. Hoci nominálne mzdy pokračujú v raste, ich efekt je oslabený výškou inflácie (okolo 4 %) v porovnaní s priemerom EÚ (okolo 2 %) a stále relatívne vysokými nákladmi na financovanie výstavby. Aj po znížení úrokov hypoték na Slovensku na 3,49 % je to stále nad priemerom EÚ (november 2025), keď jemne pod priemerom bolo Taliansko (3,28 %) a na prvom mieste Lotyšsko (3,78 %)
V Česku je nižšia DPH na novostavby
Viaceré slovenské developerské (Penta Real Estate, JTRE, VI GROUP či CRESCO REAL ESTATE) a stavebné spoločnosti sú prítomné na zahraničnom trhu. Jednou z cieľových krajín je Česká republika a jej najväčší, stále nenasýtený realitný trh v hlavnom meste Prahe.
Podľa analytikov zo spoločnosti Bencont Investments bol v Prahe počet voľných novostavieb v roku 2025 od vyše 5 500 až po takmer 7 000, kým v Bratislave to bolo od vyše 4 000 do 5 000. Cena za 1 m2 predaného bytu bola v závere roka 2025 takmer 7 000 €, kým v Bratislave to bolo takmer 6 000 €.
Dopyt po bytoch v Prahe bol vyše trojnásobný, v roku 2025 sa tam predalo takmer 8 000 bytov, to je rekord. Ceny sú o 30 % vyššie ako Bratislave a makroekonomické smerovanie Česka je lepšie ako na Slovensku.
„V Čechách sa čaká pokračovanie ekonomického rastu, čo je lepšia vyhliadka spojená s investíciami,“ povedal analytik Bruchánik s tým, že DPH na novostavby je v ČR na úrovni 12 % a na Slovensku 23 %, a to veľký rozdiel. Obmedzením pražského trhu je, že povoľovací proces je náročnejší ako v Bratislave. Ponuka v Prahe je o niečo vyššia ako v Bratislave, hoci dopyt je veľký a pre developera to znamená veľa rokov príprav.
