V Bratislave vzrástol predaj nových bytov o vyše 40 percent. Pokles cien nečakajte

V Bratislave sa v roku 2025 predalo v novostavbách 2 456 bytov, čo bolo oproti roku 2024 viac o 41,6 %. Minuloročný predaj pritom tvoril zhruba polovicu oproti roku 2017 s predajom 5 020 bytov. Vyplýva to z údajov, ktoré v utorok prezentoval hlavný analytik spoločnosti Bencont Investments Rudolf Bruchánik.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Predaj nových bytov sa v druhom polroku 2025 stabilizoval a v poslednom štvrťroku dosiahol 634 jednotiek. „Po výraznejšom prírastku ponuky v druhej polovici roka 2025 a stabilizácii počtu predaných bytov sa trh novostavieb v Bratislave postupne dostáva do novej rovnováhy,“ uviedol Bruchánik.

„Stagnácia cien novostavieb v spojení s rastom miezd a stabilizáciou úrokových sadzieb podporila oživenie predaja už v roku 2024 a v roku 2025 sa predalo najviac bytov od roku 2021 (2 807 predaných bytov),“ podotkol.

Približne štvrtinu všetkých predaných bytov v roku 2025 tvorili byty vo vyššom segmente. Priemerná cena predaných bytov v minulom roku dosiahla takmer 4 800 eur na štvorcový meter (m²) s DPH, pričom v závere roka bola na úrovni vyše 5 033 eur na m². Oproti koncu roka 2024 sa byty predávali v priemere o 7,5 % drahšie.

„Súčasná stabilizácia predaja naznačuje, že tlak na rast cien bude v najbližšom období obmedzený. Zároveň nevidíme ani kapacity na výrazné zvýšenie ponuky, ktorá by konkurenčným tlakom mohla spôsobiť korekciu cien smerom nadol,“ priblížil analytik.

Na strane ponuky je badať opatrnosť developerov

Ponuku novostavieb v Bratislave tvorilo ku koncu roka 2025 celkovo 3 874 bytov v 99 rezidenčných projektoch. Ponuka bytov zostala medziročne vyššia o 15 % najmä pre prírastky nových projektov v druhom polroku a stabilizáciu predaja bytov.

Priemerná ponuková cena medziročne vzrástla o necelých 7 % skoro na 5 302 eur na m² s DPH. Priemer ťahá nahor ponuka bytov vo vyššom segmente, ale aj zmeny cenníkov pri existujúcich bytoch. Priemerná plocha ponúkaných bytov zostala takmer 67 m².

Polovica celej ponuky bytov je v okresoch Bratislava II (30 %) a Bratislava IV (24 %). Priemerná absolútna cena bytov sa znížila o necelých 6 000 eur, no aj tak je medziročne vyššia o 9 % a dosahuje približne 378 000 eur s DPH.

„Na strane ponuky je zreteľná opatrnosť developerov pri uvádzaní nových projektov a etáp do predaja. Táto stratégia prispieva k tomu, že ponuka je dostatočná, no nedochádza k výraznému prevýšeniu dopytu,“ upozornil Bruchánik. Podľa neho pretrvávajú zvýšené náklady na výstavbu, ovplyvnené cenami stavebných materiálov, energií, práce, ako aj prísnejšími požiadavkami na energetickú efektívnosť.

„Tieto faktory predstavujú prirodzené obmedzenie pre výraznejšie znižovanie cien,“ vysvetlil. Kúpyschopnosť obyvateľstva zostáva podľa Bruchánika limitujúcim faktorom ďalšieho oživenia trhu. Hoci nominálne mzdy rastú, ich efekt je oslabený infláciou a stále relatívne vysokými nákladmi na financovanie. Analytik očakáva, že ceny bytov budú v najbližšom období skôr stagnovať alebo rásť len s infláciou.