Patrik Golský: Developerov obmedzuje skrytá byrokratická daň
Monika Voleková Viete, ktoré tri položky predstavujú pre developera 30 % z predajnej ceny bytu? Ako je možné stavať byty rýchlejšie? Odpovede na tieto a ďalšie otázky sa dozviete v rozhovore s Patrikom Golským, generálnym riaditeľom stavebno-developerskej spoločnosti YIT Slovakia.
Prejdime k vám osobne. Od januára 2026 ste generálnym riaditeľom YIT Slovakia. Vystriedali ste Milana Murcka, ktorý sa významne zaslúžil o rozvoj firmy na Slovensku. Dovtedy ste boli výrobným riaditeľom. Ako ste sa adaptovali na nový post?
S Milanom mám veľmi intenzívny a blízky profesionálny aj súkromný vzťah. Veľmi si ho vážim a rešpektujem ho a je pre mňa vzorom aj inšpiráciou. To, že mám možnosť prevziať a viesť túto spoločnosť po ňom, považujem za veľkú česť a veľkú príležitosť. Čo sa týka adaptácie, ako ste povedali, nie som v manažmente nový.
Žiadne problémy, alebo témy, ktoré máme dnes na stole, nie sú pre mňa nové, akurát dnes ich vidím aj z iného uhla pohľadu. To, že som kandidát z interného prostredia, znamená z pohľadu ďalšieho vývoja spoločnosti to, že naša revidovaná stratégia nie je žiadnou dramatickou zmenou. S riaditeľským tímom sa snažíme pokračovať v stratégii a filozofii, ktorú Milan začal. Možno ju trošičku upgradujeme.
Chceme sa držať základných pilierov, ktoré máme definované už od samotného vzniku spoločnosti. Predovšetkým je to orientácia na klienta. Budovanie takých mestských častí, kde chcete doslova a do písmena bývať, kde máte radosť z bývania. Áno, zároveň sme developer, ktorý chce byť prvou voľbou.
| Zdroj: YIT Slovakia
Ak si niekto chce kupovať byt v Bratislave, naša filozofia je, aby prvé, čo klientovi príde na um, bolo, že si najprv pôjde pozrieť webovú stránku YIT. Zároveň veľmi intenzívne pracujeme na budovaní vzťahu s klientmi, hovoríme tomu tzv. customer journey. V neposlednom rade je to aj veľmi silná orientácia na našich interných zamestnancov, pretože dnes sa veľa hovorí o umelej inteligencii a strašia nás, že nás nahradia stroje a roboty.
Možno to tak bude, ale my si myslíme, že základom a tým najväčším pokladom spoločnosti sú správni ľudia na správnom mieste, správne motivovaní a využívajúci moderné technológie a výdobytky techniky.
Čo ste zmenili na svojej práci, na svojom prístupe, keď sa pozeráte z iného pohľadu na to, čo sa deje?
V prvom rade som musel výrazne skrátiť pôvodné stretnutia, ktoré som mával, pretože problematika je výrazne širšia – od akvizícií cez predaj, po marketing, ale vzhľadom na môj background, je to veľmi zaujímavé. Vyžaduje si to výrazne väčšiu dynamiku, prepínanie medzi rôznymi témami. No je to krásna robota, najmä v tíme, ktorý som zdedil a ktorý budeme spoločne s kolegami, verím, rozvíjať a developovať aj v budúcnosti.
Medzi vaše úlohy patrí aj vytvárať nové obchodné príležitosti a modernizovať stavebné procesy. Čo sa vám v týchto oblastiach podarilo?
Veľmi intenzívne sme začali budovať nové obchodné príležitosti. Myslím si, že YIT je doposiaľ vnímaný ako lokálny bratislavský developer, ktorý pôsobí len na bratislavskom trhu, čo je aj pravda. Ale v rámci revidovanej stratégie sme sa rozhodli využiť naše skúsenosti a náš skúsený tím, či už v oblasti developmentu, alebo výroby, aj na nové projekty.
Konkrétne sme prítomní v oblasti štátom podporovaného nájomného bývania nielen v Bratislave, ale máme záujem o takéto typy projektov aj po celom území Slovenska. Zároveň sme si do našej stratégie zakódovali, že máme záujem nájsť finančných partnerov, s ktorými chceme rozvíjať službu známu ako design & build.
To v preklade znamená, že keď ste vlastník pozemku, no nemáte skúsenosti s developmentom, môžete sa na nás obrátiť a my vám vieme zmanažovať celý proces od stavebných povolení, dizajnu, výstavby po samotný predaj. Alebo potom v spolupráci s finančnými inštitúciami chceme spoločne hľadať zaujímavé pozemky na akvizície. Vyhľadáme pozemky, spravíme due diligence, vyhodnotíme a opätovne celé developujeme, navrhneme, postavíme a predáme.
V posledných rokoch sme veľmi aktívni aj na českom trhu, kde naša stavebná jednotka pôsobí pre YIT Czechia ako generálny dodávateľ. Vidíme, že český trh poskytuje aj ďalší priestor na rozvoj. Máme na stole i teritoriálnu expanziu, o ktorej sa už dlhodobejšie rozprávame, a myslím si, že budúci rok by mohol priniesť aj náš vstup do nových regiónov s vlastným developmentom.
Pohrávame sa aj s myšlienkou, že by sme naše developersko-stavebné kapacity využili aj v niektorej oblasti s pracovným názvom industry. Treba pod tým rozumieť témy súvisiace s energetikou, fotovoltikou alebo s niektorými priemyselnými projektmi.
YIT v projektoch využíva tzv. lean construction, off site construction a modulárnu výstavbu. Čo to v praxi znamená a aké úspory vám to ako firme prináša?
Vo všeobecnosti naša skúsenosť hovorí, že bojujeme, myslím, že aj konkurencia, s obrovským nedostatkom stavebných kapacít. Keď k tomu ešte pridáte prívlastok kvalifikovaných, tak problém je oveľa vypuklejší. To sa prejavuje v tom, že máte dlhší čas výstavby, veľmi veľa reklamácií, musíte sa stále vracať a opravovať niektoré pokazené práce, ktoré predchádzali tým súčasným.
Preto sme tento problém identifikovali a povedali sme si, že chceme stavať rýchlejšie, lacnejšie a kvalitnejšie. Keď toto poviete každému príčetnému stavbárovi, tak sa na vás pozrie, či ste zdraví alebo či ste náhodou nedostali úpal. Chvíľku mi trvalo, kým som pochopil, že existuje cesta, ako naozaj zefektívniť proces výstavby vo všetkých týchto troch parametroch. Odpoveďou je práve lean construction alebo offsite construction.
Podstata spočíva v tom, že kým nezmeníme spôsob výstavby, ktorý doposiaľ väčšina stavebných alebo developerských firiem realizuje, nemôžeme skrátiť výstavbu. Ale ak prejdeme do systému prefabrikácie, to znamená, že stavebné prvky sa vyrábajú v kontrolovanom prostredí v halách a na stavbe sa len zmontujú, už sa dostávame do inej roviny.
Keď napríklad vynecháte veľmi veľa mokrých procesov (štyri-päť mesiacov čakáte, kým stavba vyschne) a nahradíte ich suchou výstavbou, zistíte, že ste zase ušetrili ďalší mesiac.
A čo sa týka metódy „last plannera“, je to riadenie stavby systémovým drobnohľadom. Plánujete jednotlivé činnosti doslova až do písmena, niekedy možno, preženiem to, na minúty. Vtedy zmeníte systém založený na tom, že ráno sa zobudíme, prídeme na stavbu a rozmýšľame, čo ideme robiť. Vtedy vznikajú obrovské prestoje, nadčasy a plytvanie energiou.
Keď to plánujete naozaj precízne dopredu, máte naplánované práce na každý deň, dokážete vyhodnocovať, čo sa udiali alebo nie, a zároveň z týchto informácií čerpáte dáta, ktoré potom používate pri plánovaní ďalšej výstavby. Keď toto celé dáte dohromady, zrazu zistíte, že štandardnú bytovú jednotku so 100 bytmi, ktorú sme kedysi stavali približne 20 mesiacov, dnes už vieme postaviť za 12 mesiacov.
Otvorene hovorím, že tam máme už mesiac omeškania, ktoré sme z technických dôvodov nezvládli, takže si myslíme, že sa dá skrátiť výstavba 100 bytov až na 10 mesiacov.
Sú stavebné čaty pripravené pracovať v takomto tempe?
Prvotný šok bol celkom zaujímavý. Áno, vyžaduje si to osvojenie si nových postupov a technológií, ale vo výsledku naša skúsenosť hovorí, že tieto partie si práve uvedomili, že dokážu za rovnaký čas postaviť dvakrát toľko, čo pre ne znamená vlastne dvakrát takú fakturáciu. Takže aj samotné čaty, ktoré trošičku vedia počítať, vidia veľký prínos nielen pre celkovú stavbu, ale aj pre seba. Takže áno, ohlas je pozitívny.
