(Ne)splnenie povinnosti správcu pri predložení správy o činnosti

Aj napriek tomu, že správca predložil správu o svojej činnosti prítomným vlastníkom na členskej schôdzi v riadnom termíne, mu SOI udelila pokutu, keďže nepreukázal predloženie tejto správy neprítomným vlastníkom.

Optika reality je iná ako optika legislatívy. Zákony nedokážu myslieť na všetky situácie, ktoré vznikajú v objektívnej realite a sú predmetom diania vo svete.

Následkom tohto rozdielu vznikajú sankcie, niekedy z objektívneho a niekedy zo subjektívneho dôvodu. Je legitímnym záujmom každého, nielen správcu bytového domu ako podnikateľa, ale aj osoby všeobecne, znižovať výdavky a šetriť financie, nie však na úkor práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Rozhodnutie Krajského súdu v Košiciach

Do pozornosti dávame pomerne čerstvé rozhodnutie Krajského súdu v Košiciach z 28. marca 2019, ktorý potvrdil správnosť rozhodnutia Slovenskej obchodnej inšpekcie č. SK/0055/99/2018 zo dňa 6. 12. 2018, ktoré sa venuje rozlišovaniu medzi pojmom predložiť a doručiť.

Správcovi bytovému domu bola uložená rozhodnutím SOI sankcia vo výške 450 € za nedodržanie povinnosti najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome, neprítomným na schôdzi vlastníkov bytov uskutočnenej dňa 25. 5. 2017, správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok (2016).

Na predmetnej schôdzi bola prítomným 24 vlastníkom z celkového počtu 72 bytov predložená správa o činnosti správcu bytového domu za predchádzajúci rok.

Predmetom kontroly bolo splnenie objektívnej povinnosti správcu bytového domu v zmysle § 8a ods. 2 zákona NR SR č. 182/1883 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v zmysle ktorého „je správca povinný najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu“.

Samotné odovzdanie správy o činnosti zvoleným zástupcom účastníkov bytov bez preukázania skutočnosti, že jednotlivým vlastníkom bytového domu bola správa o činnosti predložená v zákonom stanovenom termíne, nie je podľa názoru správneho orgánu prvého stupňa možné považovať za dôkaz o splnení povinnosti vyplývajúcej z citovaného ustanovenia zákona o vlastníctve bytov.

Splnenie povinnosti predložiť správu o svojej činnosti neprítomným vlastníkom na schôdzi správca nepreukázal.

Argumentácia strán v spore

Žalobca (správca bytového domu) svoje konanie odôvodnil tým, že „sa nedopustil porušenia povinnosti podľa § 8a ods. 2 zákona o vlastníctve bytov, pretože zákon nestanovuje obligatórne písomnú formu ani iný spôsob predloženia správy o činnosti vlastníkom bytov a nebytových priestorov.

V tomto ustanovení sa používa pojem predložiť, ktorý nemožno stotožňovať s pojmom doručiť. Keďže zákon nelimituje správcu konkrétnym spôsobom predloženia správy o činnosti (napr. doručením), formu predloženia tejto správy ponecháva zákon na úvahe správcu, t. j. správca si môže slobodne zvoliť, akú formu predloženia tejto správy využije.

Žalobca ako správca zvolil legitímny a zákonný postup predloženia tejto správy o činnosti, pretože túto správu predložil na schôdzi vlastníkov a zároveň zástupcom vlastníkov v potrebnom počte. Poznamenal, že neúčasť jednotlivého vlastníka na schôdzi nemôže byť na ťarchu správcu, zvlášť v situácii, keď tento vlastník bol povinný sa na schôdzi zúčastniť.

Preto je žalobca toho názoru, že predloženie správy o činnosti správcu na schôdzi vlastníkov a zároveň odovzdanie zástupcovi vlastníkov v potrebnom počte neodporuje ustanoveniu § 8a ods. 2 zákona o vlastníctve bytov.

Žalovaný (SOI) svoje tvrdenie podporil argumentom, že z § 8a ods. 2 zákona o vlastníctve bytov jednoznačne vyplýva povinnosť, že správa o činnosti správcu za predchádzajúci rok týkajúca sa domu musí byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov predložená, a to v termíne najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka, pričom nositeľom tejto povinnosti je práve žalobca ako správca, ktorého povinnosťou je objektívne preukázať splnenie zákonom stanovenej povinnosti, čo však žalobca ako účastník konania nepreukázal.

Samotné odovzdanie správy o činnosti zvoleným zástupcom vlastníkov bytov bez preukázania skutočnosti, že jednotlivým vlastníkom bytového domu bola správa o činnosti predložená v zákonom stanovenom termíne, nie je možné považovať za dôkaz splnenia povinnosti vyplývajúcej z citovaného ustanovenia zákona o vlastníctve bytov.

Napriek skutočnosti, že zákon nestanovuje formu predloženia správy o činnosti a túto formu ponecháva na úvahe správcu, je žalovaný toho názoru, že správca je povinný preukázať splnenie tejto povinnosti.

S argumentáciou Slovenskej obchodnej inšpekcie sa stotožnil aj krajský súd a rozhodnutie potvrdil. Ustanovenie § 8 ods. 2 zákona o vlastníctve bytov neustanovuje obligatórne písomnú formu ani spôsob predloženia správy o činnosti správcu, pretože používa pojem „predložiť“.

Pod týmto pojmom je podľa názoru správneho súdu potrebné rozumieť akúkoľvek formu sprístupnenia tejto správy, pričom jej sprístupnenie musí byť preukázané (ústne vo vzťahu k vlastníkom prítomným na schôdzi vlastníkov, resp. doručením písomného vyhotovenia predmetnej správy).

Nesplnenie tejto zákonnej povinnosti správcu nemožno ospravedlniť argumentáciou o povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov zúčastniť sa na schôdzi vlastníkov.

Niečo tu nesedí

Podľa môjho názoru však rozhodnutie súdu nie je úplne v poriadku a v časti oboznámenia sa s obsahom správy o svojej činnosti aj nesprávne. Vychádza totiž z predpokladu, že napriek tomu, že si vlastník neplní svoje právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať, má správca bytového domu povinnosť doručiť mu správu o svojej činnosti v písomnej forme.

Súdu neprekáža, že si niektorý vlastník zásielku neprevezme a nedozvie sa o obsahu správy o činnosti, čo je rovnaký výsledok, ako keď nie je prítomný na schôdzi. To už považuje zrejme za jeho vlastný problém. Ak súd považuje toto právo za spotrebiteľské, neviem si predstaviť, že by vo vzťahu k spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov žalobu zamietol.

Veď predsa aj spoločenstvo vlastníkov má rovnakú povinnosť v zmysle § 7b ods. 3, a to „najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu“.

Postačuje teda vo vzťahu k spoločenstvu predloženie správy o svojej činnosti na zhromaždení? Myslím, že takýchto otázok bude stále viac a viac a ak sa nepripraví nový komplexný zákon o správe bytových domov, problém spotrebiteľský vs. nespotrebiteľský charakter výkonu správy sa nevyrieši.

Celé znenie rozhodnutia súdu nájdete v členskej sekcii ZLSBD na stránke www.lepsiasprava.sk v časti Rozhodnutia súdov.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 1/2020.