JTRE predstavilo District 15, náhradu za mrakodrap Arcy. Pôjde o vstupnú bránu budúceho bulváru alebo bývanie pri hlučnej diaľnici?

Developer JTRE formuje bratislavský downtown už od minulého desaťročia. Svoje plány najnovšie posúva o kúsok ďalej – na budúci bulvár Mlynské nivy, kde mal v minulosti vzniknúť mrakodrap finančnej skupiny Arca Capital. Jeho náhradou však bude komornejší projekt developera JTRE s názvom District 15 – štvrť pri frekventovanej diaľnici.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Nový bulvár s rukopisom viacerých developerov

Mlynské nivy budúcnosti – to bude električková radiála, námestia, peší pohyb, cyklotrasy, verejné parky aj bloková zástavba a miesto pre 30-tisíc obyvateľov. Tak znie plán (v galérii, pozn. red.), ktorý vychádza z Mestskej urbanistickej štúdie zóny Mlynské nivy od Metropolitného inštitútu Bratislavy z roku 2023. Transformácia bývalej priemyselnej zóny s rozlohou až 138 hektárov však prebieha už niekoľko rokov.

Potenciál Mlynských nív potvrdzuje postavený projekt Nového Apolla, rezidenčná veža Discovery Residence, ale aj kancelársky vežiak The Mill či aktuálne rozostavaný Millhaus. Fyzických zmien v industriálnom území je však stále minimum, urbanistická štúdia má preto nastaviť a skoordinovať záujmy jednotlivých vlastníkov pozemkov, čím vznikne z Mlynských nív nový mestský bulvár.

K rozvoju lokality sa preto v budúcnosti pridajú aj významní hráči na developerskom trhu vrátane jedného z najväčších – JTRE. Firma presunula svoje záujmy z jadra dowtownu na východnú časť ulice Mlynské nivy, konkrétne na križovatku s Bajkalskou ulicou v tesnom dotyku s Prístavným mostom.

Komorný projekt namiesto originálneho mrakodrapu

JTRE tu vlastní nezastavané pozemky, ktoré nadobudla kúpnou zmluvou z decembra roku 2023. Ide o parcely priamo pred sídlom stavebnej spoločnosti STRABAG, ktorej centrála je typická umeleckou inštaláciou obráteného domčeka na streche budovy, čím priťahuje pozornosť verejnosti.

Územie sa však nachádza v tesnom dotyku s jednou z najrušnejších a najkomplikovanejších križovatiek v Bratislave – Prístavného mosta, kde sa pretínajú diaľnica D1, rýchlostná cesta R7, Bajkalská ulica, Prístavná ulica aj železnica. Práve na tomto mieste mohol stáť mrakodrap finančnej skupiny Arca Capital. Za návrhom stál architektonický ateliér Siebert + Talaš, ktorý výzor mrakodrapu zverejnil 22. júna 2023 na svojej sociálnej sieti Facebook.

Išlo o skutočne ojedinelú a originálnu architektúru, pričom mrakodrap sa mohol stať šperkom hlavného mesta. Tieto plány však prekazil konkurz finančnej skupiny Arca Capital a vážne finančné problémy firmy, pričom predmetné pozemky na Mlynských nivách predala v dražbe. Siahol po nich práve developer JTRE, ktorý tu navrhol omnoho komornejší projekt.

District 15 ako miesto pre mladých

„Sme mestotvorný developer a vnímame, že zóna Mlynské nivy je dôležitým územím, ktoré sa stane plynulým pokračovaním nového centra mesta rozvíjajúceho sa od Eurovea City na východ. Preto je naším cieľom v jeho „vstupnej bráne“ od Bajkalskej ulice pripraviť a zrealizovať projekt s nadčasovou architektúrou a so živým verejným priestorom,“ priblížil Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ JTRE.

Zámer s názvom District 15 predložil developer na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA) len pred niekoľkými dňami. Architektom je kancelária GFI, s ktorou JTRE spolupracuje veľmi často. Kancelária navrhla mrakodrap Eurovea Tower, Downtown Yards, kancelársku budovu Pribinova 40 či druhú etapu polyfunkčného projektu Eurovea, teda rozšírenie nákupného centra.

Návrh z dielne GFI umiestňuje do územia tri objekty. Bytový dom je navrhnutý ako 18-podlažný so skosenými nárožiami a uskočeným najvyšším podlažím. Parter budú tvoriť prevádzky služieb a vybavenosti. Hlavný vstup do objektu bude orientovaný na východ, smerom k hlavnému námestiu do územia v prepojení na uzlový priestor Bajkalskej ulice a Mlynské nivy. V západnej časti bude vjazd do podzemnej garáže.

Skladba bytov bude podľa JTRE zodpovedať požiadavkám a potrebám cieľovej skupiny v lokalite, v ktorej bude projekt osadený. V bytovom dome vznikne 167 bytov – 16 jednoizbových a 80 dvojizbových do 60 m², 54 trojizbových od 60 do 90 m² a 17 štvorizbových nad 90 m². Celkový počet bytov na jednom poschodí bude 10. Na najvyššom ustúpenom podlaží sa budú nachádzať väčšie jednotky v prepojení na strešnú terasu, ktoré majú poskytnúť nadštandardné bývanie.

Dominantou bude 90-metrová budova

Ďalšie dva objekty budú ubytovacie zariadenia na krátkodobý pobyt. Severný 14-poschodový dom prechodného ubytovania ponúkne cenovo dostupné krátkodobé ubytovanie najmä pre mladšie generácie vrátane študentov, keďže forma ubytovacích jednotiek je smerovaná na minimálnu výmeru s potenciálom trávenia času v spoločných, dostatočne dimenzovaných priestoroch. Celkovo sa v tomto objekte bude nachádzať 322 izieb – 308 jednoposteľových a 14 dvojposteľových.

Druhá, južná budova bude najvyšším objektom v District 15 – disponuje 26 nadzemnými podlažiami a výškou 90 metrov (anténa bude siahať do výšky 95 metrov), pričom jej parter bude otvorený smerom k Bajkalskej ulici. Svojou výškou uzatvorí nástupné námestie zo severnej strany. Objekt bude ponúkať odlišný typ prechodného ubytovania od severného nižšieho, a to vyšší štandard ubytovacích jednotiek s väčšou priestorovou variabilitou.

Vybavenosť objektu bude dopĺňať reštaurácia s viac ako 200 miestami a kongresové priestory pre takmer 350 osôb. Typické poschodie ponúkne 17 jednoizbových a 3 dvojizbové apartmány a na najvyšších podlažiach budú priestrannejšie jednotky s terasami a loggiami.

Konečná cenovka? 81 miliónov eur

„V rámci projektu District 15 je navrhnutá aj nová základná škola, ktorá bude súčasťou novovznikajúcej lokality Mlynské nivy,“ dodáva ďalšie detaily Martina Surmová, riaditeľka pre rozvoj projektov JTRE. Podobná verejná vybavenosť je však podľa urbanistickej štúdie a slov JTRE možná až po zmene aktuálne platného územného plánu.

Nový zámer developera počíta aj s verejnými priestormi a so sadovými úpravami. Po obvode zámeru budú vysadené aleje a sadové úpravy, ktoré majú slúžiť ako pobytové plochy. Samozrejmosťou sú celoročne zelené strechy na podzemných konštrukciách vrátane manažmentu dažďových vôd na pozemku.

Pozdĺž východnej a južnej strany District 15 bude obojsmerná cyklotrasa. Cyklodoprava bude podporená aj umiestnením stojanov na bicykle, projekt myslí aj na elektromobilitu a ponúkne nabíjacie stanice pre elektromobily. Celkovo sa tu bude nachádzať 608 parkovacích miest, z toho bude 522 umiestnených v podzemí a 86 na teréne.

JTRE chce s výstavbou začať na jar roku 2027 a ukončenie výstavby plánuje na jeseň 2029. Finančné náklady sú na úrovni 81 miliónov eur. Do budúcnosti sa uvažuje nad rozšírením projektu na zvyšných častiach pozemku, ktoré nateraz ostávajú nezastavané.

Vstupná brána do nového bulváru alebo bývanie pri hlučnej diaľnici?

Nový projekt vzniká na mieste, ktoré bude v budúcnosti dôležitým bodom na mape Bratislavy. K tomuto cieľu však ešte vedie dlhá cesta. Možno preto povedať, že District 15 bude zámerom na budúcom bulvári, ale aj bývaním pri diaľnici. To znamená, že výrazným problémom a výzvou bude najmä hluk.

Tento fakt potvrdzuje aj dokumentácia EIA: „Hluk z cestnej dopravy v navrhovanom území bude značne prekračovať prípustné hodnoty, keďže územie je pod vplyvom dopravného hluku už v súčasnosti. Preto je potrebná protihluková ochrana navrhovaných interiérov.”

Budovy tak bude potrebné postaviť s viacerými protihlukovými opatreniami, čo ďalej špecifikuje dokumentácia o posúdení hlukovej záťaže. Obvodové plášte musia byť navrhnuté tak, aby boli splnené požiadavky príslušných noriem, JTRE musí tiež navrhnúť účinný spôsob vetrania všetkých miestností s obytnou funkciou v bytoch bez potreby otvárania okien.

„Obytné miestnosti bytov alebo ubytovacích jednotiek nebude možné vetrať otvorenými ani pootvorenými oknami. Všetky obytné miestnosti v posudzovaných objektoch je potrebné vybaviť akusticky utlmenými vetracími zariadeniami v kombinácii s nehlučnými zariadeniami schopnými vytvoriť dostatočný tlakový rozdiel vzduchu tak, aby bolo zabezpečené vetranie,” píše spracovateľ hlukovej dokumentácie AKUSTA, s.r.o.

Dokumentácia rovnako potvrdzuje potrebu navrhnúť vhodné akustické podhľady a obklady na dodržanie optimálnych hodnôt času dozvuku v priestoroch recepcií, administratív, kongresu a coworkingových priestorov.

Spoločnosť JTRE tak čaká výzva, ktorá v konečnom dôsledku prinesie svoje ovocie. A to v podobe zastavania dekády voľného pozemku vrátane urbanizácie priestoru, ktorý bude v budúcnosti súčasťou veľkého mestského bulváru – s električkou, so športoviskami, s verejnými priestormi, so škôlkou či s cykloinfraštruktúrou. Z týchto benefitov budú ťažiť nielen budúci rezidenti, ale aj developer JTRE.