Čo zmenila novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov?

Od 1. novembra 2018 je v platnosti ostatná novela zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Aké zmeny pre správcov a spoločenstvá zaviedla?

Správu nájomného bytového fondu zabezpečovali stavebné bytové družstvá, ktorých prvoradým poslaním bola samotná výstavba bytových domov. Štátne nájomné bytové domy spravovali mestské bytové podniky alebo samotné obce. Ďalej existovali „podnikové“ bytové domy, ktoré obvykle spravovali správcovské zložky podnikov a inštitúcií, ktoré disponovali bytovými domami s bytmi pre svojich zamestnancov.

Politické zmeny po roku 1989 priniesli aj ďalšie zmeny, medzi ktoré sa dostala aj privatizácia nájomného bytového sektora. Dnes už sa zrejme nedozvieme, čo presne bolo podnetom či príčinou takej rozsiahlej privatizácie bytového fondu. Či si štát uvedomil zanedbanosť jeho technického stavu, alebo mu bol nájomný bytový sektor na ťarchu.

Podstatné je, že v roku 1993 nadobudol účinnosť zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Slúžil ako nástroj na realizáciu prevodu nájomného bytového fondu, ktorý prešiel transformáciou z vlastníctva štátu na obce. Tie týmto zákonom dostali povinnosť previesť byty ich nájomníkom do dvoch rokov od podania žiadosti o prevod. Takúto povinnosť mali aj stavebné bytové družstvá.

Finančné podmienky prevodu bytov a nebytových priestorov do osobného vlastníctva určovali mestské zastupiteľstvá v intenciách vyhlášky MF SR č. 465/1991 Zb. V súvislosti s tým možno konštatovať, že práve rozdielnosť finančných podmienok prevodu, ako aj samotné pripustenie privatizácie bytového fondu viedli k tomu, že privatizácia prebiehala v rôznych častiach Slovenska rôznym spôsobom. Niekde rýchlejšie, niekde pomalšie, niekde vôbec.

Z dnešného pohľadu už nie sú tieto „historické“ údaje také dôležité. Dôležité je, že privatizáciou bytového fondu vznikla obrovská vlastnícka obec – vlastníci bytov a nebytových priestorov, na ktorých prešla zodpovednosť za správu bytových domov aj ich technický stav a všetko čo s tým súvisí – prevádzka, údržba, opravy, modernizácia a obnova.

Vývoj zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov

Ako už bolo v úvode povedané, podstatným zámerom zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. bolo previesť obecné byty – štátne, podnikové a družstevné, t. j. byty v bytových domoch, ktoré boli postavené s podporou štátnych finančných zdrojov – do osobného vlastníctva ich nájomníkov.

Tento zákon je špeciálnym zákonom určujúcim aj hlavný rámec podmienok správy bytového fondu, t. j. bytov a nebytových priestorov v súkromnom vlastníctve, keďže žiadny iný zákon sa touto oblasťou nezaoberá. Spolu s bytmi sa podľa možností prevádzali aj zastavané a priľahlé pozemky, ak boli vo vlastníctve predávajúceho, teda obcí a bytových družstiev.

Neoddeliteľnou súčasťou bytov a nebytových priestorov pri prevode je aj podielové spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ktorého zrušenia sa nie je možné domáhať v zmysle iných právnych predpisov.

To znamená, že nájomníci si spolu s bytom alebo nebytovým priestorom povinne kúpili aj kus strechy, obvodového plášťa, základov, nosných aj nenosných stien, stropných konštrukcií, výťahov, rozvodov elektriny, plynu, vody, kanalizačných rozvodov, vykurovacích sústav, kotolní, kočikární, práčovní…

Jednoducho všetkého, čo tvorilo bytový dom ako celok a slúžilo na priestorové definovanie bytového domu ako budovy a čo slúžilo na zabezpečenie prevádzky a užívania bytov a nebytových priestorov ako jednotlivých častí jednej nehnuteľnosti. Často boli v prvopočiatkoch zaznamenané reakcie novopečených vlastníkov, ktorí sa veľmi čudovali, že vôbec musia aj naďalej platiť nejaké poplatky, keď si byty už kúpili.

Nedošlo im, že to, čo si kúpili, je iba nehnuteľnosť a pri bývaní v nej potrebujú vodu, elektrinu, kúrenie… A že tieto služby sú službami nezávislými od právneho vzťahu k bytu a aj niečo stoja. A že nájomné, ktoré doteraz platili za byt, bolo v podstatnej miere poplatkom za tieto služby. Keďže správa bytového fondu ako taká nebola dovtedy riadená žiadnym právnym predpisom, bolo potrebné niektoré jej pravidlá legislatívne podchytiť a ustanoviť.

Správou ako takou sa v pôvodnom znení zákona zaoberali iba dva paragrafy, a to § 7, ktorý umožňoval zriadenie spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako právnickej osoby na správu bytového domu a jeho registráciu, a § 8, ktorý určoval základné podmienky správy bytového domu na základe zmluvy o výkone správy správcovskou organizáciou.

Postupom času vyplynula z praxe potreba rozšírenia týchto ustanovení zákona o nevyhnutné podrobnosti. Dôraz na samotný prevod už nebol taký významný, pretože podstatná časť bytového fondu bola po čase sprivatizovaná.  Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov bol od roku 1993 do konca roka 2018 novelizovaný celkom 18 novelami priamo k tomuto zákonu alebo vyplývajúcimi z noviel iných právnych predpisov.

Do jeho ustanovení naposledy zasiahli ďalšie zákony, a to zákon o správcoch bytových domov č. 246/2015 Z. z. s účinnosťou od 1. januára 2016, zákon o niektorých opatreniach súvisiacich s prijatím Civilného sporového poriadku, Civilného mimosporového poriadku a Správneho súdneho poriadku a o zmene a doplnení niektorých zákonov č. 125/2016 Z. z. účinný od 1. januára 2018 a zákon o niektorých opatreniach na znižovanie administratívnej záťaže využívaním informačných systémov verejnej správy a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon proti byrokracii) č. 177/2018 Z. z. s účinnosťou od 1. septembra 2018 a niektoré ustanovenia od 1. januára 2019, no a rozsiahla novela zákonom č. 283/2018 Z. z. Ostatnú novelu zákona priniesol zákon č. 63/2019 Z. z., ktorej obsah prinesieme v nasledujúcom čísle.

Správa domu vlastníkmi

Novela č. 283/2018 Z. z. zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. (ďalej len zákon) v § 6 aj naďalej zachováva dve formy správy tak, ako to bolo zavedené účinnosťou zákona od roku 1993, a to na základe zmluvy o spoločenstve alebo na základe zmluvy o výkone správy.

Oproti pôvodnému zneniu tohto ustanovenia je nové upravené do zrozumiteľnej formulácie s dôrazom na to, kto môže v dome vykonávať správu, t. j. spoločenstvo ako právnická osoba alebo správca ako iná právnická alebo fyzická osoba.

Ustanovenie zdôrazňuje povinnosť vlastníkov zabezpečiť správu domu jednou zo zákonom stanovených foriem, a to buď zriadením spoločenstva, alebo uzatvorením zmluvy o výkone správy so správcovskou organizáciou. Dôraz na túto povinnosť sa opiera o to, že v niektorých domoch, napriek tomu, že spĺňajú podmienky bytového domu, nie je správa zabezpečovaná vôbec.

Doplnenie ustanovenia určuje lehotu, od ktorej sa musí správa kontinuálne povinne zabezpečiť, a to odo dňa prvého prevodu bytu alebo nebytového priestoru. Zároveň je tu zdôraznená podmienka, že bytový dom nesmie byť ani jeden deň bez správy, čo uvádza zákon aj v iných súvisiacich ustanoveniach (napr. § 7d ods. 2 a § 8a ods. 3).

Od roku 1993, keď vstúpilo do platnosti prvé znenie zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ubehlo viac ako 25 rokov a za toto obdobie sa vybudovalo veľa nových bytových domov. Už to nie sú len sivé paneláky „KBV-čky“, často ide o polyfunkčné budovy s vyšším štandardom bývania.

Týmto podmienkam a potrebám sa prispôsobil aj zákon a zaviedol do ustanovení ďalšie nové pojmy ako garáž, garážové stojisko a skladový priestor, ktoré sa nachádzajú práve v týchto moderných polyfunkčných budovách a sú definované v § 2 ods. 13, 14 a 15.

Medzi nové povinnosti vyplývajúce z § 9 ods. 5 písm. a) zákona pre spoločenstvá a správcov patrí povinnosť evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a výsledkov písomných hlasovaní vrátane hlasovacích listín.

Táto povinnosť je síce v zákone nová, avšak v praxi určite nie. Bez uchovávania dokladov a písomností by totiž nebolo možné zabezpečovať správu domu. Spoločenstvá aj správcovia potrebujú doklady z dôvodu zabezpečenia informácií a údajov na vlastnú prácu, ako aj pre povinnosť umožniť vlastníkom nahliadanie do dokladov týkajúcich sa správy domu a čerpania prostriedkov z fondu prevádzky, údržby a opráv.

Ďalším dôvodom na uchovávanie dokladov súvisiacich so správou bytového domu, ktorý vyplynul zo zákona, je povinnosť odovzdať všetky písomné materiály, ktoré súvisia so správou domu, pri zmene správcu alebo ukončení jeho činnosti alebo pri zmene formy správy, ktorá bola spolu s právom nahliadať zavedená do zákona novelou č. 367/2004 Z. z.

Evidovať a uchovávať v zmysle § 9 ods. 5 písm. a) zákona o vlastníctve znamená mať z každého zhromaždenia alebo z každej schôdze konanej v bytovom dome, ale aj z každého vykonaného písomného hlasovania uložené všetky doklady, ktoré zákon uvádza v § 14 ods. 4, 14a ods. 1 a 5, kde sú uvedené podrobnosti o schôdzi a písomnom hlasovaní.

Významné zmeny v podmienkach hlasovania

Novela zákona zmenila štruktúru rozhodovania o veciach týkajúcich sa správy domu tak, že všetky úkony, formy, predmety hlasovania a príslušné kvóra súvisiace s hlasovaním sústredila na jedno miesto. Vyňala všetky ustanovenia týkajúce sa hlasovania roztrúsené v iných paragrafoch a zapracovala ich do § 14 a nových § 14a a 14b. Touto štruktúrou novela sprehľadnila túto veľmi dôležitú a významnú časť zákona a zjednodušila prácu s ním v oblasti hlasovania.

Ustanovenie ods. 1 v § 14, ktoré hovorí o tom, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a pozemku zastavaného domom alebo priľahlého pozemku, je alfou a omegou na vyjadrenie zodpovednosti vlastníkov bytových a nebytových priestorov za správu domu – jednej nehnuteľnosti, ktorú majú v podielovom spoluvlastníctve.

Zdôrazňuje, že vlastníctvo sa nekončí vstupnými dverami do bytu, ale vstupnou bránou do domu. Teda všetko, čo súvisí so správou a obnovou bytového domu, je vecou každého jedného vlastníka, nezávisle od veľkosti jeho spoluvlastníckeho podielu. Neuplatnenie si hlasovacieho práva prináša spoluzodpovednosť za samotnú správu domu, jeho technický stav, ako aj za hospodárenie so spoločným majetkom.

Pritom spoločným majetkom nie je iba bytový dom, ale aj finančné prostriedky sústreďované na účte domu, slúžiace na zabezpečenie a finančné pokrytie plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov v zmysle § 10 ods. 6 a pokrytie nákladov na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a obnovu domu v zmysle § 10 ods. 1.

Podmienky hlasovania platia rovnako pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytových domoch bez ohľadu na to, či správu vykonáva spoločenstvo na základe zmluvy o spoločenstve vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správcom na základe zmluvy o výkone správy. Hlasovanie ako také sa vzťahuje na vlastníkov bytov a nebytových priestorov a je ich zákonným právom a povinnosťou zároveň.

Hlasovacie kvóra vyplývajúce z § 14b zákona o veciach, ktoré sú predmetom hlasovania, zostali v nezmenenej výške, teda aj naďalej sa hlasuje nadpolovičnou väčšinu všetkých vlastníkov (§ 14b ods.
1 zákona), dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov (§ 14b ods. 2 zákona), nadpolovičnou väčšinou vlastníkov prítomných na schôdzi alebo zhromaždení (§ 14b ods. 4). Zostalo zachované aj zvýšené kvórum, ak sa o tom istom predmete hlasovania, resp. o tej istej veci, hlasuje do jedného roka od prijatia rozhodnutia o tejto veci (§ 14b ods. 5 zákona).

Zmenené, resp. prerozprávané inými slovami bez zmeny zmyslu, boli podmienky a predmet hlasovania, na ktorý je potrebný súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, a to takým spôsobom, že „súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome sa vyžaduje pri rozhodovaní o prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytového priestoru v dome.“ (§ 14b ods. 3).

Tu je potrebné spomenúť ešte jednu dôležitú zmenu súvisiacu s hlasovaním. Pred účinnosťou novely bola minimálnym kvórom pri písomnom hlasovaní nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. Od 1. novembra 2018 je možné už aj pri písomnom hlasovaní použiť nadpolovičnú väčšinu hlasov vlastníkov, ktorí sa písomného hlasovania zúčastnili (§ 14b ods. 4 zákona).

Samozrejme, že aj v tomto prípade je nevyhnuté brať zreteľ na predmet hlasovania, a teda, či je možné naň toto kvórum uplatniť. Podmienky písomného hlasovania a s ním súvisiaci formálny obsah a úkony boli tiež preformulované do jasnejšieho a zrozumiteľnejšieho textu.

Pri písomnom hlasovaní ešte zostaneme aj v súvislosti s rozšírením jeho podmienok (§ 14a ods. 4 zákona). Pred účinnosťou novely bolo potrebné overnie podpisov písomného hlasovania dvomi overovateľmi, ak bolo na premet hlasovania potrebné dvojtretinové kvórum.

Od účinnosti novely zákona, t. j. od 1. novembra 2018, musia byť na schôdzi vlastníkov zvolení dvaja overovatelia podpisov, ktorí musia byť prítomní pri podpise pri každom písomnom hlasovaní nezávisle od toho, čo je predmetom hlasovania, resp. akým kvórom sa o predmete hlasuje.

A ešte raz zdôrazním, že títo dvaja overovatelia musia byť prítomní pri každom jednom podpise každého jedného vlastníka, to znamená, že nie je prípustné žiadne overovanie všetkých podpisov naraz „en bloc“ alebo na druhý deň, s čím som sa často v praxi stretávala.

Výsledok hlasovania po vykonaní písomného hlasovania zistí správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, teda ten, kto písomné hlasovanie vyhlásil, a to za účasti dvoch overovateľov.

V zákone už nie sú potom ďalšie ustanovenia, ktoré by upravovali podmienky vzťahujúce sa na týchto dvoch overovateľov. Avšak môžeme predpokladať, že ide o zvolených overovateľov podpisov, ktorí boli prítomní pri podpise vlastníkov.

Novela sústredila predmet hlasovania na jedno miesto, a to do § 14b. V prvom odseku tohto paragrafu sú taxatívne vymenované všetky predmety hlasovania, na schválenie ktorých je potrebná nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov.

Rozsah je veľký, dosť podrobný a jasne formulovaný a môžem len konštatovať, že na schvaľovanie jednoduchou nadpolovičnou väčšinou prítomných alebo zúčastnených ostalo dosť málo priestoru. Keďže nie je cieľom tohto článku uvádzať celé znenie zákona, upozorníme len na niektoré dôležité doplnenia.

Hlasovanie podľa § 14 ods. 1 nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov sa vzťahuje okrem iného na:

• zmluvu o spoločenstve, ktorú po schválení vlastníkmi podpisuje okrem predsedu aj poverená osoba, ktorej poverenie sa schvaľuje rovnakým kvórom. To platí aj pri prvej zmluve, ktorú už nemusia podpisovať ďalší vlastníci. Tu chcem upozorniť na dôležitú vec vyplývajúcu zo zmeny v § 7a ods. 1, a to, že úplné znenie zmluvy o spoločenstve je predseda povinný doručiť každému vlastníkovi do 30 dní od jej schválenia;
• zmluvu o výkone správy, kotrú podpisuje po schválení vlastníkmi poverená osoba, nemusia ju podpisovať ďalší vlastníci. Aj správca je povinný úplné znenie zmluvy o výkone správy doručiť každému vlastníkovi do 30 dní od jej schválenia;
• účel použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, t. j. počnúc veľkým investičným zámerom, plánom opráv a končiac malou opravou, čo sa doteraz schvaľovalo jednoduchou väčšinou;
• inštaláciu kamerového systému;
• úpravu bytu alebo nebytového priestoru, ktorou môžu byť rušení ostatní vlastníci v neprimeranom rozsahu vrátane úprav, ktoré menia vzhľad domu, zasahujú do spoločných častí a zariadení domu a odpojenie sa od vykurovacej sústavy a rozvodu teplej vody.

Hlasovanie podľa § 14 ods. 2 nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bolo doplnené o:

• zmenu účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu;
• výstavbu nových spoločných častí domu, nových spoločných zariadení domu, nového príslušenstva a ich zmeny;
• zriadenie vecného bremena v dome aj k priľahlému pozemku.

K zmene hlasovacieho kvóra došlo iba v jednom prípade, a to pri zmene formy správy. Len aby bolo jasné, za zmenu formy správy sa považuje prechod zo zmluvy o výkone správy na zmluvu o spoločenstve alebo opačne.

To znamená, že buď sa spoločenstvo zruší a vymaže z registra spoločenstiev a následne vlastníci uzatvoria zmluvu o výkone správy so správcovskou spoločnosťou, alebo sa vlastníci rozhodnú založiť spoločenstvo v bytovom dome, kde nebolo, a prejdú na samosprávu. Takže na túto zmenu formy správy, ktorá sa doteraz schvaľovala dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov, od 1. novembra 2018 postačuje nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov (§ 14b ods. 1 písm. g) zákona).

Významnou zmenou pri hlasovaní je zrušenie hodinovej „čakacej“ lehoty pri uznášaniaschopnosti schôdze alebo zhromaždenia, takže hlasovať možno hneď. Samozrejme, s dôrazom na predmet hlasovania a na príslušné zákonom stanovené kvórum k tomuto predmetu.

Ďalšou dôležitou a podľa môjho názoru aj veľmi pozitívnou zmenou je zjednotenie lehôt oznámenia o zvolaní schôdze alebo zhromaždenia, ako aj výsledku hlasovania. Ide o lehotu siedmich dní pred aj po, vyplývajúcu z § 14a ods. 2 a 6. Čiže oznámenie o schôdzi alebo zhromaždení, ale aj o vyhlásení písomného hlasovania musí byť vlastníkom oznámené sedem dní vopred a v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru.

Zákon zároveň umožňuje dohodnúť toto doručenie inak v zmluve o spoločenstve alebo v zmluve o výkone správy. Lehota sedem dní platí aj pri oznámení výsledku hlasovania zo schôdze alebo zhromaždenia, ale aj od ukončenia písomného hlasovania.

Za veľmi pozitívnu zmenu, ktorú novela priniesla, považujem aj podrobnosti a formálne spresnenie podmienok pri aktivite štvrtiny vlastníkov, ktorí žiadajú správcu o zvolanie schôdze alebo radu o zvolanie zhromaždenia, alebo vyhlásenie písomného hlasovania. Uvediem súvisiace znenie § 14a ods. 1:
„Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekoná alebo sa rada podľa § 7c ods. 6 nezriaďuje, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.“

Významné je práve to, že schôdza, zhromaždenie či písomné hlasovanie sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti. Z doterajšieho znenia to nebolo zrejmé a často sa stávalo, že rada alebo správca síce požiadavke vyhoveli, ale o pol roka, čím bola zmarená snaha vlastníkov o neodkladné riešenie situácie v dome. Týmto ustanovením k prieťahom už dôjsť nemôže.

Novela zákona sa prvýkrát zaoberá osobou, ktorá vedie schôdzu. Obvykle sa na začiatku schôdze určí predsedajúci, ktorým je podľa ustanovenia novely predseda alebo správca. Novela však umožňuje určiť aj inú osobu predsedajúceho rozhodnutím vlastníkov.

Napríklad, ak schôdzu vyhlásila štvrtina vlastníkov, môže schôdzu viesť zvolený zástupca tejto štvrtiny vlastníkov, pretože môže byť predpoklad, že v osobe správcu alebo predsedu nemajú vlastníci právnu istotu týkajúcu sa priebehu rokovania schôdze a prijatia rozhodnutí, o ktoré sa usilujú.

Prvýkrát sa do zákona dostali aj podrobnosti o zápisnici zo schôdze vlastníkov, a teda aj zo zhromaždenia vlastníkov, ako aj z písomného hlasovania, a to v § 14a ods. 5 zákona. Zápisnica ako taká bola vždy významným dokumentom a spoločenstvá a správcovia ju vyhotovovali.

Povinnosť vyhotoviť zápisnicu súvisí s podmienkami vyplývajúcimi z ďalších ustanovení zákona v súvislosti s povinnosťou spoločenstva a správcu evidovať a uchovávať doklady a dokumenty súvisiace so správou bytového domu v zmysle § 9 ods. 5 a povinnosťou odovzdať ich pri zmene správcu alebo zmene formy správy nástupníkovi.

Okruh osôb, na ktoré sa vzťahuje povinnosť vyhotoviť zápisnicu a spísať ju, sa odvíja od okruhu osôb, ktoré sú oprávnené zvolať schôdzu alebo vyhlásiť písomné hlasovanie. Ide o správcu, predsedu a člena rady, ktorí sú doplnení o zástupcu vlastníkov a zvoleného vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Z uvedeného teda vyplýva, že spísaním zápisnice môže byť poverený ktokoľvek, kto je prítomný na schôdzi alebo sa zúčastní písomného hlasovania. Ďalšou dôležitou náležitosťou zápisnice sú podpisy dvoch overovateľov.

Ďalšie podrobnosti k týmto overovateľom zákon neuvádza, možno teda predpokladať, že buď sú zvolení na tej-ktorej schôdzi spomedzi prítomných vlastníkov, alebo sú to overovatelia „univerzálni“, avšak ich prítomnosť na schôdzi je nevyhnutná. Pri písomnom hlasovaní to môžu byť overovatelia podpisov zvolení na schôdzi.

Overovatelia môžu mať výhrady voči obsahu zápisnice a môže dôjsť k situácii, že odmietnu zápisnicu podpísať. V takomto prípade musia svoje vyjadrenie doložiť písomne. Písomné vyjadrenie bude tvoriť prílohu zápisnice spolu s originálom prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny/listín a splnomocnenia/splnomocnení vzťahujúceho sa na predmetné hlasovanie.

Novela ďalej určuje obsah zápisnice a rozsah odporúčaných údajov v nej. V tretej vete § 14a ods. 5 sa uvádza, že „zápisnica musí obsahovať najmä:
a) termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania,
b) odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu,
c) znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov,
d) iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov,
e) otázky písomného hlasovania a jeho výsledky,
f) meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov.“

Zápisnica je dôležitý dokument z hľadiska chronologického záznamu udalostí na schôdzi alebo pri písomnom hlasovaní a zároveň udalostí v dome súvisiacich s jeho správou. Slúži ako doklad pri preukazovaní alebo dokazovaní dodržania rozhodnutí vlastníkov.

Z ustanovenia v písm. f) vyplýva, že okrem už spomínaných dvoch overovateľov podpisujú zápisnicu aj predsedajúci a zapisovateľ, teda celkom štyri osoby. Odporúčam každému spoločenstvu a každému správcovi vypracovať alebo nechať si vypracovať plné znenie zmluvy o spoločenstve alebo zmluvy o výkone správy, ktoré obsiahne všetky zmeny a doplnky zo zmluvy vyplývajúce.

Článok  bol uverejnený v časopise Správa budov 1/2019.