Staršie bratislavské byty zdraželi o viac než 20 percent, nájomné však rastie pomalšie

Bratislava
Zdroj: Shutterstock

Priemerná cena bytov ponúkaných na sekundárnom trhu v Bratislave dosiahla v štvrtom štvrťroku 2021 úroveň 3 287 €/m². Oproti koncu roku 2020 sa tak zvýšila až o 21,1 %, čo je najvyššie tempo rastu zaznamenané od predkrízového roku 2008.

Staršie byty tak dokonca mierne prekonali novostavby, ktorých cena sa medziročne zvýšila o 18,4 %. V Bratislave rástli aj ceny nájomného, no s rastom o 8,8 % sa na ceny bytov nedoťahovali. Dáta vyplývajúce z ponúk realitných kancelárií v štvrtom štvrťroku 2021 hovoria o priemernej cene bytov predávaných na sekundárnom trhu v Bratislave vo výške 3 287 €/m².

„V medziročnom porovnaní tak ceny starších bytov vzrástli až o 21,1 %, čo je najrýchlejšie tempo rastu od roku 2008,“konštatuje hlavný analytik BencontInvestments Rudolf Bruchánik.

„K najväčšiemu cenovému skoku došlo ešte začiatkom roku 2021, a to až o 15 %, no pomalší rast pokračoval aj vo zvyšných štvrťrokoch a cena sa tak dostala na aktuálnu úroveň,“ pokračuje. Najdrahšie byty sa ako zvyčajne predávali v okrese BA I, kde prvý krát presiahli hranicu 4 000 €/m².

Tabuľka 1: Špecifiká ponuky bytov na sekundárnom trhu v Bratislave počas 4.Q 2021 energií počas 4.Q 2021
Tabuľka 1: Špecifiká ponuky bytov na sekundárnom trhu v Bratislave počas 4.Q 2021 | Zdroj: BENCONT Group

Rástol aj nájom

Zvyšné bratislavské okresy sa pohybovali na úrovni 3 000-3 300 €/m². Priemerná rozloha bytov na sekundárnom trhu dosiahla takmer 66 m², pričom priemerná absolútna cena predstavovala 213-tisíc eur. Čo sa nájomného trhu v Bratislave týka, ten takisto pokračoval v rastovom trende. Priemerné nájomné na meter štvorcový vrátane energií dosiahlo koncom roka 2021 12,51 eur.

Medziročne sa tak nájomné zvýšilo o 8,8 %, čo síce nie je zanedbateľné číslo, no za rastom cien bytov naďalej zaostáva. Pre porovnanie – zatiaľ čo sa ceny bytov za posledných 5 rokov zvýšili o 51 %, nájomné na meter štvorcový vzrástlo len o 10 %.

Priemerné mesačné nájomné vrátane energií dosiahlo 761 €, čo zodpovedá bytu o veľkosti necelých 64 metrov štvorcových. Najväčšiu ponuku bytov na prenájom mal opäť okres BA I, pričom tesne za ním nasledoval okres BA II.

Tabuľka 2: Priemerné ceny prenájmu v Bratislave vrátane energií počas 4.Q 2021
Tabuľka 2: Priemerné ceny prenájmu v Bratislave vrátane energií počas 4.Q 2021 | Zdroj: BENCONT Group

Pre opatrnosť sa investovalo do nehnuteľností

Rudolf Bruchánik, hlavný analytik BencontInvestments, hodnotil rok 2021 bol pre realitný trh na celom Slovensku a aj v Bratislave rokom najrýchlejších rastov cien od krízy v 2008. Rýchly a až nadpriemerný nárast bol dôsledkom oživenia ekonomiky v roku 2021 po krízovom roku 2020.

„Vhodné makroekonomické prostredie vo forme nízkej nezamestnanosti, rastúceho bohatstva obyvateľstva a rekordne nízkych úrokových sadzieb tlačilo na stranu dopytu, ktorá sa aj napriek drahším bytom stále ukazuje ako vysoko kúpyschopná. Zmiernila sa aj averzia voči riziku, ktorá bola v období neistoty, ktorým bol rok 2020, podstatne zvýšená,“ hovorí analytik.

Správa BencontInvestments konštatuje aj to, že pri vysvetľovaní vysokej kúpyschopnosti treba spomenúť aj aktuálne inflačné prostredie, v ktorom mnoho Slovákov hľadá príležitosti uchovania si hodnoty svojich úspor. Podstatná časť týchto zdrojov končí práve v nehnuteľnostiach, čo tlačí ich ceny do stále nových výšin.

„Na zvýšený dopyt nedokáže reagovať dostatočne flexibilne strana ponuky, keďže tá je obmedzená strnulými a komplikovanými povoľovacími procesmi. Okrem toho v roku 2021 zaznamenali výrazné zdraženie ceny stavebných materiálov a prác, ktoré sa pretavili do vyšších cien novostavieb. Tie zas za sebou ťahajú aj ceny starších bytov.“

„Veríme, že nárast cien bytov na úrovni presahujúcej 20 % bol mimoriadnym a jednorazovým úkazom spôsobeným vyššie spomenutými príčinami. Pokiaľ by sa mal zopakovať aj ďalšie roky (bez toho aby došlo k adekvátnemu rastu priemernej mzdy), tak sa môžu opodstatniť reči o cenovej bubline. Zatiaľ však tento scenár za pravdepodobný nepredpokladáme,“ uzatvára Bruchánik.

BENCONT Group