Rok 2022 bol pre predaj bytov v Bratislave slabý, zastavil sa aj rast cien

Analytici Bencont Investments zistili, že v hlavnom meste Slovenska sa predalo najmenej bytov od finančnej krízy v roku 2008.

Znížená kúpyschopnosť mení dopyt

Za celý roka 2022 sa spolu predalo 1 519 bytov, najmenej od finančnej krízy. Predaj v prvej polovici roka bol relatívne silný a z ponuky tak zmizlo cez 1 000 bytov. V druhej polovici však došlo k prudkému ochladeniu a spolu sa nepredalo ani 500 bytov.

Priemerná cena predaných bytov sa pohybovala okolo 4 900 €/m² vrátane DPH. Tá v priebehu roka 2022 dobiehala ceny voľných bytov a ku konca roka sa dostala na túto úroveň. Z tohto vyplýva, že sa dopyt nesústreďuje len na okrajové a dostupnejšie projekty ale na celé spektrum a akceptuje aktuálnu cenu.

Akurát počet predaných bytov je podstatne nižší, no predaj sa znížil aj v nižšom aj vo vyššom segmente. Oproti roku 2021 sa v roku 2022 najviac spomalil predaj väčších, 3-4 izbových bytov, zatiaľ čo najnižšie spomalenie dopytu zaznamenali 1-izbové byty. V dôsledku zníženej kúpyschopnosti je tak evidentná preferencia menších a tým pádom lacnejších bytov.

Ceny nerástli, no ani neklesali

Podľa analýzy ponuku bytov v rámci novostavieb tvorilo ku koncu roka 2022 v Bratislave 3 209 bytov v rámci 75 projektov. Za rok 2022 sa tak ponuka zvýšila od 33% a nad úroveň 3 000 sa dostala prvý krát od roku 2018.

Priemerná cena týchto bytov sa pohybovala na úrovni 4 900 €/m², rovnako ako v druhom a treťom štvrťroku 2022. Aj napriek medziročnému rastu o 15,2% tak je evidentné, že sa cenový rast zastavil. Zároveň však treba povedať, že k znižovaniu cien nedošlo a aj nové projekty sa do ponuky uvádzajú za ceny zodpovedajúce existujúcim cenám v daných lokalitách.

K najvyššiemu medziročnému rastu cien došlo v okrese BA III, kde sa cena bytov zvýšila až o 33% na 4 826 €/m² vrátane DPH. Prudký rast bol kombináciou rastu cien v existujúcich projektoch v mestskej časti Rača ako aj príchodom nových, drahších projektov v mestskej časti Nové Mesto.

Naopak, najpomalšie rástli ceny v okrese BA V, a to len o 6,3%. Tu však treba povedať, že Petržalka si najvýraznejším zdražovaním prešla už v roku 2021, keď sa na konci roka zaradila medzi najdrahšie mestské časti. Najvyššie ceny nehnuteľností bol prirodzene v okrese BA I, ktorý rok 2022 zakončil s priemernou cenou 7 445 €/m² vrátane DPH.

Priemerný bratislavský byt za takmer 300-tisíc

Priemerná absolútna cena bytov v bratislavských novostavbách dosiahla 296 tisíc € vrátane DPH. Medziročne sa tak zvýšila o 10%, čo je dôsledkom kombinácie rastu ceny na štvorec o 15% a poklesu priemernej rozlohy o 5%.

Byty v okresoch BA II-BA V sa v priemere predávali za 268 až 2 86 tisíc EUR vrátane DPH. Priemer v starom meste bol pri sume 512 tisíc eur takmer dvojnásobný, čo má za následok vyššia jednotková cena, ale aj o 20% vyššia plocha bytov. Tá sa v priemere za Bratislavu koncom roka pohybovala na úrovni 61 m². Oproti koncu 2021 sa postupne znížila o 5% z 64,5 na 61 m².

„Čo sa predaja novostavieb v Bratislave týka, tu sme za posledné 3 mesiace roku 2022 zaznamenali 215 predaných bytov,“ uvádza sa v správe Bencont Investments. Ide tak o ešte nižšie číslo ako v 3. štvrťroku,  celkovo najnižšie od finančnej krízy v roku 2008. Ochladenie dopytu v dôsledku zníženej kúpyschopnosti a negatívneho sentimentu je evidentné.

K výraznému ochladeniu dopytu po nehnuteľnostiach posledného pol roka dochádza nie len v Bratislave ale aj naprieč celým rozvinutým svetom. Špecifikom roku 2022 bola rýchlosť, akou zmeny v ekonomike nastali. Vypuknutie vojny na území Ukrajiny rozpútalo v Európe energetickú krízu, v dôsledku ktorej utrpel najmä priemyselný a poľnohospodársky sektor.

„Úrokové sadzby majú na realitný trh obzvlášť významný vplyv, keďže ide o sektor ekonomiky, ktorý je charakterizovaný vysokou mierou zadlženia. Nárast úrokových sadzieb z 1% na 4 % spôsobí rovnaký rast mesačnej splátky 30-ročnej hypotéky ako nárast kúpnej ceny nehnuteľnosti o 50 % pri nezmenenej úrokovej sadzbe.“ Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.

Vyhliadky do nového roka

Realitný trh v roku 2023 sa bude s najväčšou pravdepodobnosťou niesť v podobnom duchu ako druhá polovica 2022. V niektorých lokalitách bude dochádzať resp. už dochádza k poklesu cien nehnuteľností. Podľa analytikov Bencont Investments to však nebude prípad novostavieb v Bratislave.

Naše hlavné miesto trpí dlhodobým nedostatkom bytov.  To, že aktuálne dochádza k rastu ponuky bytov nemusí byť znakom blížiaceho sa prepadu cien. Do ponuky prichádzajú projekty, ktoré boli už rozbehnuté no výstavba nových projektov sa bude odkladať a prísun nových bytov sa tak spomalí.

Dopyt bude nejakú dobu na aktuálnych nízkych číslach, no postupne sa bude obnovovať keď sa vyhliadky ekonomiky zlepšia, úrokové sadzby poklesnú, inflácia sa zníži a kúpyschopnosť bývania sa zlepší aj v dôsledku rýchlejšieho mzdového rastu než rastu cien bytov. Na rok 2023 Bencont Investments predpokladá pokračovanie stagnácie cien novostavieb v Bratislave.