PETER KAVECKÝ: Byt už čoskoro nebude tovarom, ale službou

Rezidenčný trh na Slovensku je veľmi dynamický a charakterizuje ho silný dopyt, pričom je v ňom v posledných dvoch rokoch zaznamenaný zvýšený záujem aj o investičné nákupy. Čo si o tomto vývoji myslí Peter Kavecký, obchodný riaditeľ developerskej spoločnosti Lucron Development, ktorá sa sústreďuje najmä na výstavbu bytových súborov?

Klienti, ktorí nepotrebujú akútne riešiť svoje bývanie, začínajú kupovať byty s cieľom ich ďalšieho prenájmu. Nezačína sa realitný trh na Slovensku opäť prehrievať?
Súčasnú situáciu zatiaľ vnímame ako zdravú. Aj pri analýze štatistík sme oproti obdobiu 2008 – 2009 v bezpečnej zóne. Nepredpokladáme, žeby prišli podobné výkyvy ako pred takmer desiatimi rokmi.

Čo to znamená bezpečná zóna?
Cena za štvorcový meter je stále o 10 – 12 % pod úrovňou z roku 2008.

Napriek tomu Národná banka Slovenska (ale aj ďalšie komerčné banky) pripravila od 1. marca bezpečnostnú brzdu a hypotéky sa už nemôžu zobrať na 100 % novej nehnuteľnosti. Môže toto opatrenie ovplyvniť vývoj?
Pozrime sa na situáciu s nehnuteľnosťami. Do rokov 2003 – 2004 sa na Slovensku v zásade nič nedialo, potom prišiel takmer päťročný boom, keď sa začalo stavať v Bratislave a ďalších krajských mestách, ale stále zostal naakumulovaný dopyt za dlhé obdobie. Keby sme si pozreli dlhodobé štatistiky, tak Bratislave v porovnaní s ostatnými európskymi hlavnými mestami stále chýba okolo 70- až 80-tisíc bytov. Je to extrémne číslo, ale zároveň hovorí, že trh s nehnuteľnosťami by si zaslúžil koncepčnejší pohľad.

Eden Park, Bratislava, 2009
Moderný komplex pri ružinovskom Štrkoveckom jazere s 268 bytmi, s komerčnou pasážou na prízemí a podzemným parkoviskom. Projekt bol navrhnutý architektonickou kanceláriou Siebert a Talaš.

Netreba byť teda ešte opatrnejší?
Ak by som zvažoval, kde byť opatrný, tak pri investíciách v Nitre.

Prečo? Pre automobilky?
Podobnú skúsenosť máme z Trnavy, kde sme v roku 2009 otvorili rozsiahly projekt Arboria Park. Išlo o obdobie krízy po najväčšom boome, keď bolo na trhu umiestnených viacero stavieb, ktoré kalkulovali s výstavbou automobilky PSA Peugeot. V Trnave bolo rozostavaných a dokončených veľa bytov, ale nikto ich nekupoval. Skokové nárasty v zónach neprospievajú celému trhu.

Nebolo vtedy pre vás príliš veľké riziko vstupovať na trh s takým veľkým developmentom?
Určite áno, ale zároveň to bolo premyslené rozhodnutie, pred ktorým sme uskutočnili viacero prieskumov a aplikovali skúsenosti od našich akcionárov z Luxemburska. Ľudia budú vždy potrebovať bývať a vždy to bude otázka toho, čo si môžu dovoliť a či budú na trhu kvalitné byty. Teda také, ktoré budú mať dobrú dispozíciu a vybalansovanú cenu kvality, výkonu a celej užívateľskej hodnoty.

Je pravda, že keď sa začala kríza, klienti nám úplne neverili, že by sme to aj dostavali. Prvá etapa mala 94 bytov a v jednom momente sme mali takmer 60 predrezervačných zmlúv, ale reálne kúpili byt iba dvaja klienti. Keď sme v Trnave dokončili druhú stavbu, ľudia vykúpili takmer 50 % bytov. Jednoducho to potrebovali vidieť, lebo lokalita aj dispozície bytov sa im páčili.

Rezidencia Jaskový rad, Bratislava, 2014
Projekt v sebe kombinuje dva najpodstatnejšie aspekty uspokojenia klientov so záujmom o exkluzívnu nehnuteľnosť. Tými sú lukratívna lokalita a nadpriemerná kvalita.

Tradičné presvedčenie o realite?
Asi áno. A v tom je aj trochu rozdiel medzi trhom v Bratislave a Trnave. Dodnes vnímame, že trnavský klient oveľa jednoduchšie robí rozhodnutie o kúpe, keď vidí väčšinu stavby vystavanú.

Vráťme sa ešte k financovaniu – takže reštrikcia bánk obchod s bytmi príliš nepribrzdila?
Samozrejme, reguláciu zo strany bánk sme pocítili od klientov, lebo okrem klasického obchodného procesu im pomáhame aj s poradenstvom pri financovaní nehnuteľnosti. Riešime s nimi celý balík procesných záležitostí a hľadáme odpovede. Ak teda 100 % nejde, ponúkame im 90 alebo 80 %. Pri našich projektoch však ide zatiaľ o zdravé množstvo investičných nákupov.

Aké veľké množstvo je ešte zdravé?
Do 10 – 20 % z celkového objemu.

Dá sa tento počet presne vysledovať, keďže investiční nákupcovia bývajú dosť skrytí?
Keď k nám prídu do zasadačky mama, tato, dve deti a stará mama, že chcú kúpiť 4-izbový byt, tak to asi nebude investičný nákup. Pri menších bytoch (30 – 50 m²) sa však vyskytuje. Títo ľudia ale väčšinou inak komunikujú a občas kupujú byty aj na svoje firmy, preto sa pýtajú na otázky súvisiace s DPH. Takéto prípady vždy preberáme v rámci obchodných porád s predajcami a klienta sa snažíme analyzovať. Takýto klient občas nenavštívi ani predajné miesto a kúpu rieši napríklad cez agenta alebo právnika.

Malé Krasňany, Bratislava, 2015 – 2018
Sú komplexná urbanistická zelená štvrť, ktorá vyrastá v blízkosti prírody, a pritom v kontakte s mestom. Svojim obyvateľom poskytuje projekt pohodlie v nadštandardne vybavených bytoch.

A keby množstvo investičných nákupcov presiahlo 10 %?
Projekt je vtedy dobre nastavený, ak je vybalansovaný. Ak sa vám v projekte v priebehu dvoch mesiacov vypredá 60 % bytov, vtedy ste ohrození rizikami trhu, ku ktorým patria aj špekulatívne nákupy. Buď ste príliš nízko nastavili ceny, alebo bol projekt taký zaujímavý, že to ľudí zlákalo, ale aj to súvisí so zle nastavenými cenami. Dobrá znalosť trhu umožňuje predvídať tieto riziká. Samozrejme, aj my sa stretneme so špekulatívnymi nákupmi, ale stále to nie je situácia ako v roku 2008, keď sem prišli firmy z Anglicka a Írska a kupovali aj 30 – 50 bytov.

Viete takýchto nákupcov zistiť aj prostredníctvom zdrojov financií, ktorými sa snažia vyplatiť nehnuteľnosť?
Záleží na type projektu, v akom čase sa dostáva na trh, a takisto od toho, či je v Bratislave alebo Trnave. Investičný apetít sme skôr zaznamenali pri retailových priestoroch. Tam príde investor alebo jeho zástupca, občas aj s poradcom z konzultačných firiem, ktorý chce investovať nejakú sumu.

Prístup majú do 300-tisíc eur, keď ide o nákup 1-, 2-, 3-izbových bytov. Vtedy ide väčšinou o vlastné prostriedky spolu s ďalším financovaním. Pri prostriedkoch nad milión eur je to takmer výlučne bankové financovanie. Pri dnešnej cene peňazí na bankovom trhu je však investorský nezmysel využívať vlastné prostriedky týmto spôsobom.

Ktoré byty sú dnes najpredávanejšie – tiež sledujete odklon klientov od 1-izbových bytov?
Opäť to závisí od lokality a daného projektu, ale je pravda, že trh s 1-izbovými bytmi má svoj strop. Tento trh je u nás trochu mystifikovaný a, paradoxne, akoby 1-izbové byty málokedy kupovali tí, čo by ich naozaj mali kupovať. Nekupuje ho 20- až 25-ročný človek ako štartovacie bývanie, ale je to presne investorský produkt.

Menšie bytové jednotky v lepších lokalitách pre 35- až 40-ročného človeka sú výborným produktom, ale čoraz viac s nimi bude rezonovať dostupnosť súvisiacich služieb. Ale musím uznať, že je pravda, že nákup bytov sa od 24 m² skôr presúva k rozlohám okolo 30 m². Predsa len, v takom malom byte je každý štvorcový meter dôležitý.

Byt teda prestane byť len tovarom?
Trh sa postupne vyvíja a ľudia budú požadovať nielen samotnú kúpu bytu, ale podobne ako v západnej Európe pôjde skôr o službu, a to najmä pri prvom bývaní. Už si nekúpite 1-izbový byt, ale od niekoho si ho prenajmete a ten vám zabezpečí jeho údržbu.

Urban Residence, Bratislava, 2016 – 2018
Projekt vzniká postupne v štyroch etapách v širšom centre hlavného mesta za Račianskym mýtom.
Bývanie je kombináciou moderného života, pekného prostredia, jednoduchej dostupnosti a výhodnej ceny.

Skúšate to už aj vy?
V rámci Urban Residence v Bratislave pripravujeme testovaciu fázu nájomného bývania. Ide asi o 25 bytových jednotiek, ktoré zakúpili súkromní investori a s nimi chceme vytvoriť spoločný brand a vyskúšať ho v praxi.

Vstupujete teda do segmentu nájomného bývania?
Toto bude prémiovejšie nájomné bývanie. Račianska ulica je dobrá lokalita, dostupná do centra a chceme mladým ľuďom, ale aj tým zo zahraničia ponúknuť bývanie s príslušnými službami. Čo sa týka nájomného bývania, je to téma visiaca vo vzduchu. Veľa sa o nej hovorí, ale je to skôr záležitosť legislatívy a štátu.

Kedysi tu celkom dobre fungovalo družstevné bývanie, ktoré skončilo v 90. rokoch. Česi ho úplne nezrušili a hybridný družstevný systém funguje aj v Rakúsku. Tejto téme sa veľmi venujeme, lebo hybridné formy financovania nehnuteľností a bývania sú pre nás ďalším krokom na trhu.

Čo si od toho sľubujete?
Najprv si to chceme vyskúšať v menšom a potom uvidíme. Pri nájomnom bývaní je ešte veľmi veľa nezodpovedaných otázok. Máme to však rozdiskutované a pravidelne nad tým sedíme v rámci projektového tímu.
 
Čo by pomohlo?
V prvom rade by to mala byť úprava legislatívy na úrovni Slovenska, nájomné bývanie je všade vo svete podporované z verejných zdrojov. Nájomné bývanie by malo byť naviazané na zmenu trvalého bydliska, čo by opäť prinieslo nové zdroje do rozpočtov miest, ktoré by mohli byť využívané na ďalšie nájomné byty. Jednou z ďalších výhod nájomného bývania je, že umožňuje vyššiu flexibilitu pre užívateľov bytov.

Ako v tomto kontexte vnímate miestny poplatok za rozvoj?
Verím, že na konci dňa nastúpi pragmatizmus a prax ukáže, že zápočet vyvolaných investícií a poplatku bude možný. Aj samospráva bude chápať, že neúmerné zvyšovanie ceny pre developera nie je správna cesta, pretože to znamená zvyšovať ceny pre konečného klienta. Mesto potrebuje peniaze na svoj rozvoj, ale musí v tom byť reciprocita.

Čo sa s tým dá robiť?
Sú rôzne prístupy. Na magistráte v Trnave tento poplatok zatiaľ nezaviedli, pretože sa rozhodli, že chcú podporovať rozvoj mesta. Mesto je zamerané na rozvoj a podporu súkromných investícií, čo vnímam ako veľmi progresívny postup. Samozrejme, v Trnave v rámci nášho developmentu budujeme cesty, chodníky, mestský park, športoviská, detské ihriská a mnohé ďalšie verejnoprospešné investície. Investor musí byť spoluzodpovedný za rozvoj územia, v ktorom pôsobí.

Arboria Park, Trnava, 2011 – 2018
Je moderná mestská štvrť v pokojnej trnavskej lokalite s množstvom zelene.
Ako napovedá názov, je to vlastne bývanie priamo v parku s rozlohou 30 000 m².

Odkiaľ má potom mesto príjmy?
Účel poplatku bolo stransparentniť proces vyvolaných investícií podobne, ako je to v Rakúsku. Tam mesto buduje dopravnú infraštruktúru a developer platí poplatok za pripojenie do mestskej infraštruktúry. To je koncepčné riešenie, ktoré, žiaľ, u nás z viacerých dôvodov nie je možné. Ktovie, či sa to niekedy podarí.

Projekty budujete ako väčšie územia rozdelené na viacero etáp. Znamená to, že ste proti zahusťovaniu?
Áno, dá sa to aj takto povedať. Až na malý projekt na Jaskovom rade majú naše developmenty aj vyše 300 bytov. Pri Arborii Park je to až 10 ha územie s 1 500 bytmi. Náš prístup začínajú vnímať aj zákazníci. Keď klienti vidia, že ste korektný investor, zapamätajú si vás a povedia si to medzi sebou.

Preto je veľmi dôležité, aby okrem bývania dostal klient aj služby navyše – aby mal parkovacie miesta pre návštevu v okolí domu, aby tam mal občiansku vybavenosť, aby medzi domami boli verejné priestory. V každom našom projekte sa snažíme dbať na okolie, lebo nechceme len zarobiť, ale aj rozvíjať mesto. Preto našu investíciu berieme ako participáciu medzi obyvateľmi, samosprávou a investorom.

Mňa by však zaujímala miera zisku. Aká je tá vaša?
Maržu niekedy ťažko definovať, najmä v tomto období, keď rast cien stavebných prác ide míľovými skokmi. V priebehu dvoch rokov to narástlo takmer o 15 %. Trh kopíruje celkový nárast a nedostatok stavebných kapacít. Postupne sa dostaneme do situácie, keď nebude umenie mať projekt a predávať ho, ale vedieť ho aj postaviť v čase a požadovanej kvalite.

Aj preto ste sa rozhodli založiť vlastnú stavebnú firmu?
Áno, organizačne je to možno na začiatku náročnejšie, ale neskôr vám priamy dotyk s trhom dáva viaceré uhly pohľadu. Lepšie chápete stavbu, celé fungovanie, vo svojej práci ste flexibilnejší.

Ako si striehnete kvalitu diela?
Máme nastavený viacstupňový systém kontroly, máme technického a projektového manažéra a potom máme nezávislý dozor investora. Od tejto kontroly kvality sa potom odvíja aj cenotvorba a všetci majú za úlohu nájsť rezervy. Využívame naše statické posudky, odborné oponentúry a každá naša statika je auditovaná. V neposlednom rade je to aj spätná väzba od klientov.

Aká je teda vaša marža?
Zdravá marža je okolo 20 %. Potom sa dajú pokryť všetky náklady a zarobiť. Ale ako som povedal, závisí to od daného projektu.

Vyžadujú si klienti pri kúpe bytu aj nízkoenergetický rozmer alebo stále rozhoduje najmä cena?
Stále rozhoduje cena. Treba si uvedomiť, že pri bytovom dome so 100 bytmi musíte nájsť ľudí s rovnakým zmýšľaním a toto u nás ešte nefunguje. Zákazníci sa určite zaujímajú, aké budú mať náklady na bývanie, ale dnes ešte nie sú klienti ochotní v obstarávacej cene platiť technológie, ktoré znižujú náklady na prevádzku. Zároveň však sledujeme vývoj trhu a pri každom projekte zvažujeme uplatnenie nových technológií. V Trnave napríklad využívame odpadové teplo z atómovej elektrárne, čo je jedna z najzelenších energií.

Ste dcérskou spoločnosťou luxemburskej „matky“. Aký je váš vzťah a komunikácia pri slovenských projektoch?
Komunikácia je veľmi dobrá, máme vysoký stupeň autonómnosti, keďže kolegovia chápu špecifickosť lokálneho trhu. Viaceré normy a trendy sú u nás odlišné, napr. svetlotechnika, tá je v iných krajinách menej rozvinutá ako na Slovensku, toto sa prejavuje najmä v urbanizme, naše projekty na Slovensku sú viac rozvoľnené a budovy mávajú od seba väčšie rozstupy, ale zas sú o poschodie vyššie. S kolegami z Luxemburska komunikujeme najmä v konceptuálnych otázkach, je to veľmi prínosný proces, máme takto možnosť využiť skúsenosti z dlhoročného medzinárodného know-how a implementovať nové trendy skôr ako konkurencia.

Ako budú vyzerať vaše najbližšie akvizície?
Určite to je v prvom rade rezidenčný segment, tam sme doma, tu budeme premýšľať o nových segmentoch najmä v oblasti nájomného bývania, prípadne alternatívneho financovania nehnuteľnosti, vo svete je viacero možností, ktoré sa využívajú. Sme oportunisti, hľadáme teda investičné príležitosti. Trh s kanceláriami na Slovensku (a najmä v Bratislave) je síce presýtený, ale sú niektoré segmenty, ktoré nie sú podchytené. Myslím na menšie, ale reprezentačné a moderné butikové administratívy.

Registrujeme veľa menších spoločností, ktoré začínajú hľadať sídla primerané svojej veľkosti. U nás je trh nehnuteľností dosť monotematický a určite by mu pomohla väčšia diverzifikácia. Evidentné sú segmenty, ktoré sú úplne nepovšimnuté – napríklad projekty na voľnočasové aktivity. Možno to príde, ale zatiaľ u nás nie je vytvorená spolupráca, napríklad prostredníctvom konzorcia prevádzkovateľov cestovného ruchu. Sme teda pripravení na nové výzvy a hľadanie nových foriem.

Peter Kavecký

Narodil sa v roku 1983, je obchodným riaditeľom developerskej spoločnosti Lucron Development, a.s. Realitám a realitnému marketingu sa venuje od roku 2010, v Lucrone je od roku 2015. Niekdajší hovorca Slovenskej televízie, neskôr hovorca Dopravného podniku Bratislava si vyskúšal aj prácu v reklame na projektoch viacerých nadnárodných klientov alebo strategické komunikačné poradenstvo pre firmy v spoločnosti Schoen & Kinetic.

TEXT: ĽUDOVÍT PETRÁNSKY,
FOTO: LUCRON DEVELOPMENT, Vybrané projekty Lucron Development