FOKUS: Rozohrejú konečne realitný trh zmenené ceny?

Spomalený až stagnujúci realitný trh čaká na zmeny cien. Developeri stavili v novostavbách na benefity pre kupujúcich.

Kým záujemca o hypotéku pri zvýšenej úrokovej sadzbe zvažuje svoje finančné možnosti, predajca novostavieb a majiteľ bytu a rodinného domu dumajú nad nastavením ceny. Zle nastavená cena znamená, že nehnuteľnosť môže byť v predaji týždne až mesiace, čo je nepríjemné pri veľkej ponuke.

Obe strany realitného obchodu sú po dlhšom čase svedkami zmien. „Ceny bytov prestali konečne po dlhom období zdražovania rásť a v závislosti od lokality a typu nehnuteľnosti už ceny stagnujú alebo dochádza aj ku korekciám prestrelených cenoviek,“ upozornil analytik Národnej asociácie realitných kancelárií SR Martin Lazík.

Spomalenie konštatuje Júlia Vinczeová, analytička realitno-poradenskej spoločnosti JLL. Najprv priniesla neistotu celosvetová pandémia COVID-19, potom nastal nákupný ošiaľ, ktorý trval dva roky. Zásadné spomalenie trhu v posledných mesiacoch spôsobila vysoká inflácia, energetická neistota, ale najmä rast úrokových sadzieb hypoték.

Po piatich rokoch stúpania cien novostavieb v poslednom štvrťroku 2022 prišlo zníženie priemernej ceny predaných bytov o 8,4 % v porovnaní s tretím štvrťrokom.

V hlavnom meste koncom roka bolo aktívnych 96 projektov, ale reálne predalo byty len 51. „Na sekundárnom trhu nastalo výrazné spomalenie oproti predchádzajúcim rokom, kupujúci pre zvýšené úrokové sadzby očakávajú zníženie cien,“ uviedla Júlia Vinczeová, analytička spoločnosti JLL.

Lokalita je na poslednom mieste

V Bratislave sa sústreďuje dopyt do tých developerských projektov, ktoré majú výborný produkt, rozsiahly výber a až na poslednom mieste je lokalita. Pre RK Herrys, ktorá sa špecializuje na trh v hlavnom meste, sú prvé dva mesiace roka 2023 v medziročnom porovnaní lepšie. Na sekundárnom trhu predali za január a február viac bytov ako za celý prvý kvartál roku 2022.

„V porovnaní s posledným kvartálom minulého roka sa predáva asi o tretinu menej bytov v developerských projektoch, t. j. cca 100 mesačne,“ uviedol partner v realitnej kancelárie Filip Žoldák. Cena bytov podľa neho asi rok stagnuje na trhu nových projektov, na sekundárnom trhu cena klesla od augusta 2022 o 6,2 %.

Priemerná cena nových bytov je 4 700 eur/m² a staršieho bytu 3 700 eur/m². Najviac bytov v ponuke je v okrese Bratislava II, to platí aj pre nové projekty na sekundárnom trhu. Najviac bytov sa predáva tiež v okrese Bratislava II. O luxusné nehnuteľnosti je záujem konštantný.

Zdraženie hypoték tlačilo kupujúcich k zemi

Analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický potvrdil, že ochladenie koncom roka 2022 nebolo krátkodobé, ale je to zmena trendu. Záujem kupovať tlmili vysoké ceny nehnuteľností, drahé hypotéky a energetická kríza.

Móda nákupu rodinných domov so záhradami na vidieku z čias, keď ešte ľudia aj vonku chodili s prekrytými dýchacími cestami, sa skončila. K zmene prispela aj energetická kríza, ktorá nahráva bývaniu v bytoch. Nejde len o porovnanie ceny bytu a domu. Dôležité je podľa neho vedieť aj to, koľko stojí bývanie v nehnuteľnosti a koľko si majiteľ priplatí za presuny do práce či do školy.

 Priemerná cena za štvorcový meter v novostavbe v Bratislave je 4 700 €

S nižšími hladinami cien sa museli vyrovnať najmä predávajúci, ktorí sa potrebovali dostať k peniazom čo najrýchlejšie. Ich flexibilita znižovať cenu bola v prvom štvrťroku 2023 oveľa vyššia ako v závere roka 2022.

Kupujúci si však novú situáciu veľmi neužili. Zľava od majiteľa im síce pomohla dostať sa k nehnuteľnosti, zdraženie hypoték ich však aj tak tlačilo k zemi. „Pokiaľ aj banka schválila žiadosť o úver, splátka hypotéky sa často dostala na hranicu únosnosti. Niektorí záujemcovia o vlastné bývanie preto namiesto 3-izbového bytu volili 2-izbový alebo sa uspokojili s horšou lokalitou,“ konštatoval Kubrický.

Priestor na pokles cien novostavieb nie je

Očakávania kupujúcich pri pretlaku ponuky smerujú k zníženiu ponukových cien nehnuteľností. Hypotekárny špecialista Gepard Finance Boris Ilić uviedol konkrétne čísla. Po znížení počiatočnej kúpnej ceny o 10 až 15 % sa záujemcovia ozývajú vo vyššom počte a zvyšuje sa pravdepodobnosť realizácie predaja.

„Aby sa predaje priblížili k objemu z obdobia nízkych úrokových sadzieb, museli by ceny klesnúť podstatne viac ako o 10 %. Pri novostavbách ale priestor na významný pokles nie je vzhľadom na fixné vstupy a pravdepodobné zníženie počtu ponúkaných novostavieb v budúcom období,“ povedal s tým, že je dôležité, aby sa stretli reálne požiadavky predávajúceho s potrebami kupujúceho. Pri súčasných cenách nehnuteľností však kupujúci majú zriedka odložených 20 % z kúpnej ceny.

Na trhu je podľa Ilića možné v poslednom období sledovať aktivity developerov a realitných kancelárií, ktorými sa snažia oživiť predaj. Týkajú sa najmä benefitov spojených so znížením mesačnej splátky hypotéky, pretože vysoká mesačná splátka je aktuálne jedným z najväčších problémov pri financovaní kúpy nehnuteľnosti, čo je spôsobené nárastom úrokových sadzieb.

Viac menších bytov a kuchynská linka ako lákadlo

Tieto zistenia potvrdzuje pohľad Júlie Vinczeovej z JLL na trh, konkrétne na aktivity developerov, ktorí sa snažia vyhnúť znižovaniu predajných cien bytov vo svojich projektoch.

Kupujúcich lákajú rôznymi formami zliav a benefitov, ako je parkovacie miesto, garancia fixnej ceny bez inflačnej doložky alebo v niektorých prípadoch aj kuchynská linka v cene bytu. „Je iba otázkou času, kedy predovšetkým nadhodnotené projekty budú musieť prísť aj s korekciou cien,“ avizuje Júlia Vinczeová.

Niektoré projekty bojujú a ponúkajú byty aj na realitných portáloch, nie iba na ich oficiálnych stránkach. Na zvyšovanie cien aj možné zvyšovanie úrokových sadzieb majú rovnaký „liek“, ktorým je zefektívnenie pôdorysov a zvýšenie pomeru 1- a 2-izbových bytov na celkovom počte bytov v projektoch.

Po znížení počiatočnej kúpnej ceny o 10 až 15% sa ozývajú záujemcovia vo vyššom počte a zvyšuje sa pravdepodobnosť realizácie predaja. – Boris Ilić

Pri nájomnom bývaní je najväčší záujem práve o menšie byty. Kupujúci má časom možnosť kúpiť lacnejšie byty, či už z dôvodu zvyšujúcich sa úrokových sadzieb, alebo rapídneho nárastu cien. Lacnejšie byty sú byty s nižším počtom izieb, ktoré kupujúci uprednostní, ak nechce upustiť od vybranej lokality.

Nad developerskými projektmi neláme v súčasnej situácii palicu ani analytik NARKS Martin Lazík. Projekty sú behom na dlhú trať a spomalenie trhu môže ovplyvniť menej stabilných investorov. Dopyt po bývaní a nedostatok bytov na Slovensku je jednoducho fakt, rovnako ako kvalita či vek bytového fondu. Preto sa väčšina projektov pripravuje aj naďalej. Inak sa situácia s ponukou bytov nebude zlepšovať a stále ich bude nedostatok,“ uzatvára analytik.

ANKETA: Oplatí sa kupovať v súčasnosti investičný byt?

Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií SR

Vo finančnom sektore pôsobí viac ako 10 rokov. Venoval sa oblasti podnikových financií a následne pôsobil  ako finančný sprostredkovateľ a zastrešoval všetky sektory finančného trhu. Posledných 6 rokov sa špecializuje na financovanie kúpy nehnuteľností.

Je to veľmi individuálne. Ak má niekto hotovosť, ktorá je pod vysokým tlakom inflácie, môže sa aj v súčasnosti obzerať po vhodnom investičnom byte. To sa nakoniec ukazuje aj v praxi na trhu, kde evidujeme dopyt individuálnych investorov po možných príležitostiach na trhu, ktoré dnešná doba môže priniesť.

 Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR

Pätnásť rokov pracoval vo finančnom sektore so zameraním na obchodovanie na medzibankovom trhu. V Realitnej únii SR zastrešuje Realitný barometer. Zároveň pôsobí aj ako certifikovaný realitný poradca.

Tomu, kto má peniaze na bežnom účte v banke, a nevie, čo s nimi, sa aj dnes môže kúpa nehnuteľnosti oplatiť. Musí však vedieť, čo od takejto investície očakáva. Kto by si chcel na realitnú investíciu požičať, mal by pribrzdiť a čakať na vhodnejšiu príležitosť.

Boris Ilić, hypotekárny špecialista Gepard Finance

Vo finančnom sektore pôsobí 10 rokov. Venoval sa oblasti podnikových financií a následne pôsobil ako finančný sprostredkovateľ a zastrešoval všetky sektory finančného trhu. Aktuálne sa zameriava na financovanie bývania.

Záleží na tom, aké má investor očakávania. Rovnako je dôležité, či financuje investíciu z vlastných zdrojov, alebo formou úveru. V takom prípade sú investované prostriedky drahšie a znižuje sa aj výnos z investície. Okrem zisku z prenájmu má investor zisk aj zo zvyšovania hodnoty nehnuteľnosti v budúcnosti.

Pri splácaní úveru časom vráti banke podstatne nižšiu hodnotu peňazí vzhľadom na vysokú infláciu. Pokiaľ chce investor v súčasnosti dosahovať z prenájmu zaujímavý zisk a zároveň ak financuje investíciu z úverových prostriedkov, musí kúpiť nehnuteľnosť za veľmi výhodnú cenu.

Júlia Vinczeová, analytik oddelenia prieskumu trhu a strategického poradenstva JLL

Má 6-ročné skúsenosti v oblasti stavebníctva a nehnuteľností. Podieľa sa na príprave štúdií, reportov a analýz, zodpovedá za správu databázových systémov a  zber dát o slovenskom a stredoeurópskom realitnom trhu.

Tí, ktorí kúpili byty ako investície s vidinou kapitálového zisku pri predaji dokončených bytov, majú na výber. Byt predajú za nákupnú cenu, resp. so ziskom, ktorý ale nekorešponduje s ich pôvodnými očakávaniami, alebo dajú byt do prenájmu. Prenájom dnes pre majiteľov bytov prináša príležitosti, pretože vzhľadom na hypotekárnu situáciu a relatívne silný dopyt po nájomnom bývaní ceny nájomného za posledné obdobie stúpli.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 3/2023