Byty na Slovensku: Také drahé ešte neboli a budú ešte drahšie

Byty na Slovensku

Byty sú silnou témou, ktorá zaujíma každého z nás. Aké sú teda najnovšie správy z trhu? Nie príliš lichotivé, najmä pre kupujúcich. Ceny bytov na Slovensku, ktorých počet je výrazne poddimenzovaný, dosahujú historické rekordy. Navyše, v situácii, keď slovenské hospodárstvo naďalej spomaľuje svoju dynamiku, hoci o recesii sa zatiaľ nehovorí. Čo to znamená pre perspektívu výstavby bytov na Slovensku? Okrem iného aj to, že ich cena bude aj naďalej rásť.

Ekonomika – spomalenie, ale kríza vraj zatiaľ nehrozí

Začnime makropohľadom, čiže aktuálnym stavom slovenskej ekonomiky. V treťom štvrťroku hrubý domáci produkt podľa odhadu Štatistického úradu SR reálne stúpol o 1,3 %, čo oproti druhému štvrťroku znamenalo spomalenie dynamiky o 0,9 percentuálneho bodu.

Medzikvartálne v treťom štvrťroku oproti druhému stúpol hrubý domáci produkt Slovenska o 0,4 %, kým v predchádzajúcom štvrťroku rástol o 0,3 %. Po očistení výsledkov o sezónne vplyvy hospodárstvo Slovenska rástlo v treťom kvartáli medziročne o 1,8 %.

V bežných cenách sa pritom od júla do konca septembra vytvoril na Slovensku hrubý domáci produkt v objeme 24,561 miliardy eur, čo predstavuje medziročný nárast o 3 %.

„Môžeme teda pozorovať ďalšie spomalenie ekonomiky oproti prvému aj druhému kvartálu,“ konštatovali na margo zverejnených čísel analytici vládneho Inštitútu finančnej politiky. Obavy z ekonomickej krízy na Slovensku silnejú od začiatku augusta. Problémy z rokov 2008 – 2009 však podľa analytikov Slovensku zatiaľ nehrozia.

„V recesii je ekonomika vtedy, keď má dva štvrťroky po sebe záporný medzikvartálny rast. Ekonomická kríza nemá jednoznačnú definíciu, ale spravidla ide o prudký prepad hodnoty niektorých aktív (prasknutie bubliny) spojený s hlbokou recesiou,“ vysvetľuje analytik Tatra banky Tibor Lörincz pre TASR.

Recesiu neočakáva ani hlavný ekonóm Czech Fund Lukáš Kovanda. „Región strednej a východnej Európy (SVE) síce musí počítať so spomalením, avšak recesia nehrozí žiadnej krajine v ňom. Zatiaľ ani kríza z roku 2008 nehrozí,“ povedal Kovanda pre TASR.

Rast ekonomiky eurozóny sa stabilizoval

A ekonomika eurozóny? Člen Rady guvernérov Európskej centrálnej banky (ECB) Boštjan Vasle je optimistický. „Rast ekonomiky eurozóny sa stabilizoval a najnovšie kroky (ECB) na podporu hospodárstva fungujú,“ uviedla v polovici novembra TASR slová slovinského člena Rady guvernérov v rozhovore pre agentúru Reuters.

„Nevidím dôvod na úpravu súčasných odhadov rastu. Ekonomika sa vyvíja presne tak, ako ECB vo svojej prognóze predpokladala. V tejto chvíli je situácia pod kontrolou a veci sa uberajú očakávaným smerom.“

Najnovšie údaje z priemyslu a obchodu síce naznačujú, že súčasné slabšie tempo rastu ekonomiky bude pokračovať aj v prvých mesiacoch budúceho roka, signály z oblasti služieb a z trhu práce sú však zasa pozitívnejšie.

Rast stavebníctva spomaľuje

A teraz začnime ekonomické makroukazovatele premieňať na drobné. V akom stave je slovenské stavebníctvo? Stále sa môže tešiť z rastu, aj keď tento rast postupne spomaľuje a dostáva sa až do miernej stagnácie.

Podľa riaditeľov slovenských stavebných firiem trh tento rok v tomto odvetví zaznamená ešte rast vo výške 2,4 %, ale na rok 2020 už nie sú vyhliadky také optimistické a riaditelia očakávajú rast iba 0,4 %. Tento trend udávajú predovšetkým veľké stavebné spoločnosti, ktoré v tomto roku počítali s rastom trhu o 0,6 % a v roku 2020 očakávajú pokles celého odvetvia o 1,2 %.

Malé stavebné spoločnosti majú na rok 2020 porovnateľné očakávania, a to rast o 0,9 %, na tento rok počítali s rastom o 2,9 %. Optimistickejšie sú inžinierske spoločnosti, ktoré v tomto roku zaznamenali rast o 3,1 % a v roku budúcom počítajú s vyšším rastom, a to 1,8 %.

Naopak, pesimistickejšie očakávania na rok 2020 sú v oblasti pozemného staviteľstva, kde riaditelia očakávajú pokles o 0,2 %, v tomto roku očakávali rast o 2,1 %. Vyplýva to z Kvartálnej analýzy slovenského stavebníctva 4. Q/2019 spracovanej analytickou spoločnosťou CEEC Research.

Také drahé byty ešte neboli

A dostali sme sa k nášmu fokusu – bývaniu a bytom na Slovensku. Ich najvýraznejšou črtou je neustále zvyšovanie ceny. Až také výrazné, že priemerná cena bývania vzrástla v 3. štvrťroku 2019 oproti tomu predchádzajúcemu najviac za posledné tri roky.

Aktuálny zrýchlený medziročný rast o 9,7 % je do určitej miery ovplyvnený bázickým efektom mierneho poklesu priemernej ceny bývania medzi štvrťrokmi pred rokom.

Vyplýva to z aktuálnych údajov zverejnených Národnou bankou Slovenska (NBS). Analytici úseku meny, štatistiky a výskumu (ÚMS) Mikuláš Cár a Roman Vrbovský konštatovali, že sa zrýchlil rast priemerných cien domov aj bytov.

Ceny bývania rástli aj vo väčšine regiónov. Priemerná cena bývania v 3. štvrťroku 2019 vzrástla v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom o 47 eur za štvorcový meter (m2), čiže na 1 603 eur za m2. Znamená to rast oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 3 % a medziročne o 9,7 %.

K celkovej medziročnej zmene priemernej ceny bývania prispel najmä medziročný rast cien bytov. V prípade bytov sa priemerná cena v 3. kvartáli zvýšila o 49 eur za m2, konkrétne na 1 898 eur za m2. „Medzi štvrťrokmi vzrástla o 2,7 % a na medziročnej báze o 10,2 %,“ vyčíslili analytici v komentári.

V porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom sa podľa nich najviac zvýšila priemerná ponuková cena priestrannejších 5-izbových bytov, a to o 5,6 %. Najmenej vzrástla priemerná cena 4-izbových bytov, konkrétne o 1,5 %.

Vzrástla aj priemerná cena domov, a to o 42 eur za m2, presnejšie na 1 247 eur za m2, pri rastúcej priemernej cene štandardných rodinných domov aj priemernej cene priestranných rodinných víl. Z regionálneho pohľadu dominuje priemerná cena bývania v Bratislavskom kraji.

Tá je v porovnaní s ostatnými krajmi aj viac ako dvojnásobná. Vo väčšine krajov bola v 3. štvrťroku priemerná cena bývania nad úrovňou 1 000 eur za m2. Medzi štvrťrokmi pritom najviac vzrástla priemerná cena bývania v Žilinskom kraji, ale výrazne rástla aj v Bratislavskom a Nitrianskom kraji.

V troch krajoch poklesla. Medziročne najviac stúpla v Žilinskom a najmenej v Trnavskom kraji. Vo väčšine slovenských krajov bol v 3. kvartáli zaznamenaný dvojciferný medziročný rast priemernej ceny bytov. Priemerná cena domov rástla medziročne najvýraznejšie v Žilinskom kraji.

Priemerné ceny bytov v krajských mestách po kvartáloch. 2 izbové a 3 izbové byty – vývoj cien od roku 2016 po súčasnosť
Priemerné ceny bytov v krajských mestách po kvartáloch. 2 izbové a 3 izbové byty – vývoj cien od roku 2016 po súčasnosť | Zdroj: NARKS

Zhoršila sa dostupnosť bývania

Uvedení analytici z NBS ďalej upozorňujú, že výraznejšie rastúca cena bývania, ako je rast príjmov domácností, negatívne vplýva na vývoj dostupnosti bývania. Celková dostupnosť bývania sa v 3. štvrťroku vzhľadom na doterajšiu históriu vo väčšine krajov zhoršila.

Vývoj dostupnosti bývania v bytoch je zároveň v jednotlivých krajoch už viac rokov menej priaznivý ako v prípade celkovej dostupnosti bývania. Aktivity na slovenskom trhu s bývaním sú podľa nich stále ovplyvňované najmä nedostatočnou ponukou cenovo dostupných bytov, ale aj relatívne lacnými úvermi na bývanie.

Dopyt po bývaní by mal pritom pretrvávať aj v nasledujúcich štvrťrokoch. Jeho uspokojovanie bude do značnej miery závislé od dostupnosti úverových prostriedkov na obstaranie bývania. Analytici podotkli, že v nasledujúcich štvrťrokoch možno očakávať ďalší, ale pravdepodobne miernejší rast priemernej ceny bývania.

Príčiny rastu cien bytov

„Medziročné porovnanie prinieslo z pohľadu krajských miest až dvojciferný nárast pri najsledovanejších bytoch, 2-izbové o 9,38 % a 3-izbové o 11,96 %. Príčiny rastu cien nehnuteľností ostávajú nezmenené. Nízka ponuka starších lacných bytov, vysoký podiel novostavieb, lacné peniaze v bankách,“ hovorí PR manažér realitného portálu Nehnuteľnosti.sk Peter Porubský.

Ľudia najčastejšie vyhľadávajú na kúpu spomenuté byty a tie aj najviac zdraželi. „Zatiaľ čo ceny domov sú nižšie oproti predkrízovým úrovniam o -3,5 %, tak byty už svoje cenové maximum prekročili, a to v priemere o viac ako 17 %,“ hovorí analytička Poštovej banky Lucia Dovalová.

Náskok zaznamenali najmä veľkometrážne byty. Päť- a viacizbové byty zdraželi o viac ako 500 eur za m2, čo predstavuje nárast o tretinu. O viac ako pätinu drahšie ako rekordné ceny spred 11 rokov sú aj 3- a 4-izbové byty. Tam si za štvorcový meter priplácame zhruba o 310 eur viac.

Podľa prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Jána Palenčára tempo rastu cien je prirodzené vzhľadom na silný a neutíchajúci dopyt. „Zásadný dôvod rastu cien je silnejší dopyt po kúpe nehnuteľností, ako je ponuka, vysvetľuje pre ASB Ján Palenčár.

„Základnými faktormi, ktoré ovplyvňujú dopyt, sú: pozitívna spotrebiteľská nálada, ekonomická situácia obyvateľstva a výhodné podmienky pri hypotekárnych úveroch. Rast cien nehnuteľností bude naďalej pokračovať predovšetkým pri bytoch, o ktoré je dlhodobo najväčší záujem (2- a 3-izbové byty).“

Nedostatok bytov v Bratislave

Ku koncu septembra 2019 sa na realitnom trhu v Bratislave nachádzalo len 1 732 voľných bytov v novostavbách, konštatujú analytici z Bencont Investments vo svojej pravidelnej správe. Oproti predchádzajúcemu kvartálu zaznamenali prepad ponuky o 10,26 %, zatiaľ čo medziročný prepad bol vo výške až 45,6 %.

Na porovnanie, najvyššiu ponuku voľných novostavieb v Bratislave zaznamenali v roku 2017, keď sa na trhu predávalo 4 800 – 4 900 bytov. Dnešný stav poukazuje na vážny nedostatok bytov, ktorého výsledkom je predovšetkým kontinuálny rast ich cien. Priemerná cena voľných bytov ku koncu septembra dosiahla nový rekord 3 095 eur za m² s DPH.

Rast cien tak pokračoval aj v 3. štvrťroku a dosiahol medziročne 12,3 %. Cenový rast bol na jednej strane spôsobený zvyšovaním cien v existujúcich projektoch, no výrazný podiel na ňom má skutočnosť, že sa z ponuky vytráca stredný segment bývania, zastúpený veľkými projektmi.

Ide napríklad o projekty Slnečnice, BORY Bývanie, Nový Ružinov, Tammi, Jarabinky alebo Matadorka, ktoré tvorili veľkú časť ponuky voľných bytov s cenami pod alebo okolo priemeru trhu. Práve tento segment tvoril v roku 2017 väčšinu ponuky, zatiaľ čo v súčasnosti spomínané projekty disponujú podstatne nižšou, resp. žiadnou ponukou bytov.

Naopak, projekty s nadpriemernými cenami v prémiovejších lokalitách sa vypredávajú pomalšie, keďže cenovo oslovujú užšiu klientelu. Tie v ponuke ostávajú dlhšie a vytvárajú tak tlak na rast priemernej ceny. Okrem priemernej ceny bytov takisto pokračoval aj trend v raste priemernej rozlohy.

Tá dosiahla až 71,14 m², čo je najvyššie číslo od roku 2014. Za týmto trendom do značnej miery stojí takisto vypredávanie stredného segmentu bývania, ktorý tvoria predovšetkým menšie 2- a 3-izbové byty. Pokračujúci rast cien na realitnom trhu v Bratislave v 3. štvrťroku 2019 nebol prekvapením.

Prvým zásadným dôvodom cenového rastu je klesajúca ponuka a vytrácajúci sa segment stredného bývania. Pokles ponuky prirodzene vytvára podmienky na cenový rast, pokiaľ nie je sprevádzaný ešte výraznejším poklesom dopytu. Dopyt síce pokles zaznamenal, nie však v takej miere ako ponuka.

Druhým zásadným dôvodom rastu cien novostavieb sú náklady na ich výstavbu. Do konečnej ceny bytu sa premietajú nákladné vybavovacie procesy, rastúce ceny pozemkov a najmä rastúce ceny stavebných prác, či už zo mzdového, alebo z materiálového hľadiska.

Najväčšie problémy bytovej politiky

„Najväčšími problémami bytovej politiky na Slovensku sú akútny nedostatok cenovo dostupných nájomných bytov a to, že bývanie na Slovensku sa stále nevníma ako právo a prístup k nemu ako samozrejmosť,“ pre TASR to povedala Nina Beňová z občianskeho združenia (OZ) Proti prúdu, ktoré na viacerých úrovniach vykonáva aktivity na ukončovanie bezdomovectva na Slovensku.

Koncepcia štátnej bytovej politiky, ktorá na Slovensku platí do roku 2020, hovorí, že každý si má zabezpečiť bývanie predovšetkým vlastným snažením. Problém vidí Beňová aj v pretrvávajúcej nevôli miest zabezpečovať nájomné byty pre svojich obyvateľov, v aktuálne chýbajúcej stratégii a nedostatku legislatívnych nástrojov, ktoré by to pomohli zmeniť.

Po roku 1993 museli mestá a obce podľa zákona o vlastníctve bytov za veľmi výhodné ceny odpredať nájomné byty každému, kto o to požiadal a spĺňal zákonné kritériá. „To spôsobilo, že mestá a obce boli doslova prinútené zbaviť sa svojich starých nájomných bytov a k výstavbe nových nepristúpili v takom objeme, ako to bolo potrebné,“ priblížila Beňová.

Spoluúčasť verejných zdrojov

Verejné nájomné byty alebo podľa zákona aj sociálne byty sú postavené a nadobudnuté so spoluúčasťou verejných zdrojov. Spravujú ich verejné inštitúcie, najčastejšie mestá a obce, no zákon to umožňuje aj vyšším územným celkom a štátu.

Výstavbu obecných bytov dotuje štát v rozsahu od 25 % do 85 % obstarávacej ceny bytu väčšinou podľa jeho veľkosti a štandardu. Štát tiež poskytuje mestám a obciam pôžičku cez Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) s maximálne jednopercentným úrokom na dofinancovanie výstavby.

„Mestá a obce však tieto dotácie a pôžičky nevyužívajú naplno a byty nestavajú v takom objeme, v akom by mali,“ hovorí Beňová. Podľa údajov Ministerstva dopravy a výstavby SR sa v posledných rokoch z verejných zdrojov podporila výstavba približne 1 300 až 1 500 bytov ročne, pričom celkový počet postavených bytov je približne 15 000 ročne.

„Čakacie lehoty na nájomný byt sú v každom meste a obci iné, pretože každá obec si určuje vlastný spôsob prideľovania bytov a disponuje aj iným objemom,“ vysvetlila Beňová. Podľa jej skúseností to môže trvať od niekoľkých mesiacov až po niekoľko rokov. „Napríklad na mestský nájomný byt v Bratislave sa čaká päť až sedem rokov,“ uviedla.

Dlhy Bratislavy v nájomnom bývaní

V otázke nájomného bývania má Bratislava podľa vedenia mesta obrovský dlh. V rámci hlavných miest V4 je na tom najhoršie a má aj najnižší počet mestských nájomných bytov. Vedenie mesta aktívne vstúpilo do riešenia tohto nedostatku.

„Ak by som mala zhrnúť takmer ročné skúsenosti na magistráte, povedala by som, že sa nachádzame v akomsi „sociálnom experimente,“ približuje v rozhovore pre ASB Ing. arch. Lucia Štasselová, námestníčka primátora, ktorá je gestorom v oblasti sociálnych vecí s dôrazom na nájomné bývanie.

„V oblasti nájomného bývania v Bratislave sa chceme čo najrýchlejšie oprieť o strategický dokument – dlhodobú koncepciu nájomného bývania, na ktorej pracujeme. Mala by byť súčasťou pripravovaného nového plánu hospodárskeho a sociálneho rozvoja. Ak sa nám podarí každý rok obstarať alebo aspoň začať obstarávať 200 bytov, a prvý rok považujeme za rozbehový, mohli by sme sa na konci volebného obdobia pochváliť 600 bytmi. Ak ich bude viac, budeme to považovať za úspech.“

Ako sa dostať k nájomným bytom v hlavnom meste

Na koncepcii, ktorá by mala pracovať s dlhodobou víziou rozvoja mesta, sa podľa Lucie Štasselovej ešte len pracuje. Preto „program“ vedenia mesta skôr reaguje na aktuálnu situáciu, v ktorej sa mesto nachádza. Keďže chce nielen preukázať vôľu a plánovať, ale aj niečo reálne urobiť, identifikovali niekoľko spôsobov, ako sa dá čo najrýchlejšie dostať k určitému počtu nových nájomných bytov:

1. Rekonštrukcia objektov. Ide najmä o zanedbané a opustené mestské bytové objekty, v niektorých prípadoch aj objekty určené na iné využitie. Dôležité je identifikovať tie, ktoré sú na bývanie vhodné. Ako prvé chcú zainteresovaní veľmi rýchlo zrekonštruovať 23 mestských nájomných bytov, ktoré v súčasnosti nie sú obsadené práve preto, že sú neobývateľné a vyžadujú si rekonštrukciu. Je potrebné na ne získať a vyčleniť finančné prostriedky. Časť z takto vytypovaných bytov bude určená pre čakateľov na náhradné nájomné bývanie, časť bude zaradená do bežného portfólia nájomných bytov, pre ktoré sú stanovené jasné kritériá prenájmu, a časť bude vyčlenená na nové sociálne projekty. Podobne sa pristupuje aj k rekonštrukcii objektov, aby sa získali nové nájomné byty.

2. Mesto ako investor. Druhý spôsob získania nových mestských bytov je stavať na vlastných pozemkoch. Tento spôsob sa bude realizovať prostredníctvom architektonických súťaží. Mesto nie je v ideálnej pozícii. Lukratívne pozemky určené na bývanie podľa platného územného plánu sú rozpredané, tých, na ktorých môže mesto ešte stavať, je len pár a celková plocha je nedostatočná. Architektonické súťaže nie sú v Bratislave obvyklé, je to spôsob, ako nielen získať čo najkvalitnejší návrh, ale aby sa stavalo aj pekne. Súťaže postupne pripravuje a vyhlasuje Metropolitný inštitút Bratislavy, v ktorom je za architektonické súťaže zodpovedný Peter Lényi, člen Slovenskej komory architektov. Vedenie mesta sa domnieva, že súťaže môžu okrem kvalitného bývania priniesť do jednotlivých lokalít nový impulz prospešný pre existujúcu komunitu.

3. Spolupráca s developermi. Mes­to rozbehlo komunikáciu aj s developermi, ktorí sú ochotní uvažovať o rozvoji a potrebách mesta a jeho obyvateľov ako celku. Je mnoho takých, ktorých téma nedostupnosti nájomného bývania pre niektoré cieľové skupiny zaujíma. Ceny trhového nájomného bývania totiž nie sú pre nižšie príjmové skupiny dostupné. Títo ľudia práve preto odchádzajú do bratislavských satelitov, kde sa následne tiež zvyšuje nájomné, tlak na mobilitu, dopravu a transfer ľudí za prácou, a to je dlhodobo neudržateľný stav. Ak porovnáme Bratislavu s inými európskymi mestami, vychádza nám, že tie majú obvykle minimálne 20 % dostupného, čiže regulovaného nájomného bývania. Naopak, počet nájomných mestských bytov s regulovanou cenou v Bratislave je približne 1 %.

4. Partnerské projekty – spolupráca s finančnými inštitúciami. Na Slovensku ide spravidla o dcéry zahraničných finančných spoločností, kde je investícia do bývania považovaná za jednu z najbezpečnejších. Samozrejme, zisk nie je rýchly a veľký, ale je slušný a dlhodobý. Ak chce niekto investovať dlhodobé peniaze, môže rozmýšľať aj o tomto. Diskutuje sa o akýchsi verejno-privátnych partnerstvách, kde mesto vloží do projektu svoj pozemok. Pred uzatváraním takýchto dohôd je potrebné nastaviť finančné modely tak, aby bol zrejmý pomer komerčných nájomných bytov a mestských nájomných bytov s regulovaným nájomným. Spolupráca bude vždy vecou dohody a obojstranných výhod.

Developeri chcú jasne definované pravidlá

„Spolupráca s developermi má svoje špecifiká, snažíme sa v niektorých lokalitách využívať územnoplánovacie nástroje, aby sme získali optimálny pomer bytov a občianskej vybavenosti,“ hovorí Lucia Štasselová.

„Tiež odmietame zvyk považovať krátkodobé bývanie, teda apartmány, za byty, čo sa dialo v minulosti. Partneri mesta nepotrebujú obchádzať zákon, sú oboznámení s tým, že mesto má právo regulovať zmeny územného plánu podľa svojich potrieb.“

Vedenie hlavného mesta aktuál­ne pracuje na zmenách a doplnkoch územného plánu, ktoré na plochách, kde to neodporuje verejnému záujmu, zmenia funkciu. Developerovi môžu zmeniť napríklad zmiešané na obytné územie, zvýšiť tak podiel bytov a dohodnúť sa s ním na nejakej spätnej výhode pre mesto.

„Zatiaľ ju vidíme najmä v tom, že by odpredal mestu časť takto navyše získaných bytov ako mestské nájomné byty,“ približuje Lucia Štasselová. „Tento prístup by mohol Bratislave priniesť asi stovku nájomných bytov.“ Nevstupujú developeri na konkurenčný trh znevýhodnení, keď štát podporuje výstavbu nájomných bytov?

„Štát síce verbálne podporuje výstavbu nájomných bytov, žiaľ, robí to rovnostárskym spôsobom a dotácia, ktorá je dostatočná a stimulujúca v regiónoch, je absolútne nedostatočná v Bratislave,“ odpovedá Lucia Štasselová.

„Práve preto Bratislava dodnes z dotačného mechanizmu nečerpala ani cent. Nie sme v pozícii, že by sme vedeli stlačiť cenu bytu na takú úroveň, aby sme mohli ohroziť výstavbu bytov inými subjektmi. Tak­isto plánované počty nových mestských bytov sú v daných podmienkach zanedbateľné.“

Kritické hlasy zároveň poukazujú, že nájomné byty sú často predvolebnou agendou politikov. Ako je to v prípade Bratislavy? „Je pravda, že sa angažujem aj v straníckej politike,“ reaguje Lucia Štasselová.

„Domnievam sa totiž, že niektoré zmeny, ktoré oblasť nájomného bývania potrebuje, sa nedajú urobiť inak ako zmenou legislatívy. S kolegami sme spracovali program Verejné priestory a urbánny rozvoj, ktorý sa týka aj nájomného bývania a najmä dostupného nájomného bývania. Zatiaľ sa téma nestala prioritou, keďže sa asi zhodneme, že treba najprv nastaviť štandardné procesy fungovania štátu. Som však rada, že existuje. Dúfam, že téma nájomného bývania sa čoskoro stane prioritou.“

Developerov nájomné bývanie zaujíma

Podľa Radka Pšeničku, riaditeľa divízie Business Development YIT Slovakia, a. s., je rozvoj segmentu nájomného bývania pre firmu YIT Slovakia, a. s., jedným z kľúčových bodov stratégie ďalšieho rozvoja podnikania firmy. Ako vníma túto oblasť, ktorá je na Slovensku značne pod priemerom v Európskej únie?

„Výstavba nájomných bytov pomôže ešte viac sprístupniť bývanie širokému okruhu ľudí, zvýšiť celkovú mobilitu obyvateľstva a tým aj rozvojový potenciál jednotlivých miest a obcí, do budúcna predstavuje ďalší významný pilier rozvoja slovenského stavebníctva,“ hovorí pre ASB Radek Pšenička.

„Už dlhšie obdobie monitorujeme vývoj na trhu, ako aj legislatívne podmienky, sme aktívnym členom pracovnej skupiny Bývanie MDV SR, vedieme intenzívny dialóg s vedením hlavného mesta SR Bratislavy a pod. Radi podporíme každý dobrý návrh, ktorý pomôže naštartovať výstavbu ná­jomných bytov.“

Ermanno Boeris, obchodný riaditeľ v spoločnosti Lucron, je zase presvedčený, že jedným z dôvodov tohto stavu je, že veľká časť nájomného trhu na Slovensku nie je inštitucionalizovaná. „V skutočnosti je však trh s nájomným bývaním u nás rozvinutý a má aj v budúcnosti veľký potenciál na ďalší rast,“ hovorí Ermanno Boeris pre ASB.

„Naše interné prieskumy zároveň ukazujú, že dopyt po nájomnom bývaní výrazne ovplyvňuje aj kvalita nájomných bytov, atraktívnosť lokality, dostupnosť ďalších služieb a pod. Koncept nájomného bývania sa snažíme implementovať vo všetkých našich projektoch, ale najväčší priestor dostane v projekte novej kreatívnej štvrte Nesto. Nájomné byty budú v Neste tvoriť až 20 % z celkového počtu bytov a kvalitou budú predstavovať plnohodnotnú alternatívu k vlastnému bývaniu.“

A ako vnímajú developeri snahu Ministerstva financií SR na opatrenie, podľa ktorého by mali povinnosť vyčleniť časť bytov vo svojich projektoch a ponúknuť ich ako nájomné, ktoré určí mesto?

„Žiaľ, zatiaľ nepoznáme presné znenie predmetného návrhu, radi sa však zúčastníme odbornej diskusie a pripomienkovania, pretože by sme boli neradi, aby to dopadlo ako tzv. poplatok za rozvoj,“ odpovedá Radek Pšenička.

„Vynára sa mi množstvo otázok, ako napríklad, kto bude providerom týchto nájomných bytov – investor, developer alebo mestá a obce –, kto a ako rozhodne o výške nájomného a pod. Radi podporíme každý dobrý návrh, myslíme si však, že existujú aj iné možnosti a konkrétne nástroje, ako naštartovať rozvoj výstavby nájomných bytov, a to nielen takzvaných sociálnych.“

Ermanno Boeris z Lucronu zase víta akúkoľvek iniciatívu štátu alebo samosprávy, ktorá povedie k rozvoju trhu s nájomným bývaním. „Zároveň však treba nastaviť také podmienky, aby boli pre obe strany zmysluplné a najmä technicky jednoducho realizovateľné,“ dodáva Boeris.

Názor
Nájomné bývanie je hlavne o dobre nastavených pravidlách

Podpora výstavby nájomného bývania sa na Slovensku riadi vyhláškou č. 326/2015 Z. z. Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky o výške dotácie na obstaranie nájomného bytu, obstaranie technickej vybavenosti a odstránenie systémovej poruchy a výške oprávnených nákladov na obstaranie nájomného, zákonom 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a sociálnom bývaní a zákonom 150/2013 o štátnom fonde rozvoja bývania.

Podpora nájomného bývania je teda formálne zabezpečená. Napriek tomu je nájomné bývanie u nás okrajovou formou bývania. Dôvodov je viacero. Je tu prirodzená túžba obyvateľa Slovenska vlastniť byt a treba aj povedať, že podpora nájomnému bývaniu tak, ako je zadefinovaná dnes, je nedostatočná. Možno až kontraproduktívna.

Po prvé preto, že podpora nie je nárokovateľná (Sic! Tie slovenské „podpory“!). Po druhé preto, že v akejsi falošnej predstave, že nájomné byty majú byť netrhový segment, ktorý má ponuku bývania podporiť, paradoxne môže výstavbu bytov ohroziť. Hlavne v menších mestách.

Predstavte si, že ste developer, ktorý stavia byty. Najprv nakúpite pozemky a potom sa krvopotne dobývate k stavebnému povoleniu. Kto môže, hodí vám pod nohy poleno. „Vypaľuje“. Zdržuje. Všetci, ktorí v tomto segmente pracujeme, máme svoje skúsenosti s rôznymi „slávikmi“ a „bielikmi“.

Asi všetci sme zaregistrovali rôzne predvolebné zlepšováky. Podnikové nájomné byty ako ďalšia podpora výstavbe nájomných bytov, hlavne pre obce a mestá. Darovanie bytov za úpravu územného plánu (bratislavská špecialita). Bude na zváženie, či bude mať vôbec na Slovensku zmysel, aby developer za daných podmienok riskoval svoj kapitál investovaním do výstavby bytov.

Tí, ktorí dnes majú nakúpené pozemky, by mali spozornieť. Ak sa zmení zákon a mestá a obce dostanú na kúpu pozemkov a výstavbu infraštruktúry ešte vyššiu dotáciu ako dnes, môže to paradoxne výstavbu bytových domov vážne ohroziť. Ak totiž obec alebo mesto, ktoré má v rukách stavebný úrad, bude chcieť, vytvorí konkurentovi či developerovi nekonečné obštrukcie.

Môže si vytvoriť developerské oddelenie a stane sa normálnou súčasťou trhu. Toto sa dnes už deje. Samozrejme, mesto ako podnikateľ nič neriskuje. Všetko robí za peniaze daňových poplatníkov. Ak bude chcieť, bude od developera inkasovať aj daň za rozvoj, ktorú napríklad použije na výstavbu bytov – teda na priamu konkurenciu ostatným účastníkom trhu.

Na rozdiel od svojho konkurenta, ktorý platí dane, nedostane dotáciu na infraštruktúru a všetkých zamestnancov môže zaplatiť iba zo zisku. Mesto ako podnikateľ je teda na tom neporovnateľne lepšie. Výsledkom nemôže byť nič iné, ako zastavenie podnikania vo výstavbe bytov.

Podnikanie podľa živnostenského zákona je „sústavná činnosť prevádzkovaná samostatne, vo vlastnom mene, na vlastnú zodpovednosť na účely dosiahnutia zisku“. Mestá ako investori potrebu vytvárať zisk nemajú, pretože žijú z daní a nie z vytvorenej pridanej hodnoty. Dosahovať zisk je teda úlohou podnikateľa.

Na rozdiel od podnikateľa je podľa zákona úlohou obce pri výkone samosprávy starostlivosť o všestranný rozvoj jej územia a o potreby jej obyvateľov. Napríklad aj budovaním dobrého podnikateľského prostredia, vytváraním kvalitných územných plánov, nezdržovaním a „nevypaľovaním“ pri vydávaní stanovísk a stavebných povolení.

Ak na Slovensku štát a samosprávy začali konkurovať daňovému poplatníkovi a majú vďaka zákonom stanoveným výhodám neporovnateľne lepšie postavenie na trhu, je to signál, ktorý zhoršuje podnikateľské prostredie. Byt je totiž tovar podobne ako auto alebo televízor. Je to presne tak, ako keby štát podporoval jeden druh áut alebo začal vyrábať televízory a chladničky.

Investor, alebo ak chcete developer, na rozdiel od miest nemá aparát, na ktorý sa skladáme všetci. Takýto aparát musí zamestnať a náklady na zamestnanie premietnuť do ceny stavby. Developer nemôže zo zákona dostať dotáciu na infraštruktúru, dokonca na kúpu pozemku. Mestá však takúto podporu dostať môžu.

Žijú z našich daní. Ak nebodaj spravia podnikateľskú chybu, neskrachujú. Chyby, aj tie podnikateľské, sa jednoducho kolektivizujú. Zaplatíme ich všetci. Vo forme zvýšených daní. Preto nie je správne, ak obce podnikajú alebo stavajú napríklad nájomné byty.

Kde teda robíme chybu? Po prvé robíme chybu v tom, že nájomné bývanie na rozdiel od Nemecka alebo Rakúska nie je považované za biznis. Po druhé robíme chybu v tom, že podporujeme výstavbu bytov selektívne namiesto toho, aby sme podporovali bývajúcich. Povedzme daňovými úľavami. Uvediem príklad z Rakúska.

Rodina s dvomi deťmi a ročným príjmom 18 200 € býva v družstevnom byte, ktorý bol postavený so štátnou podporou (subvencovaná pôžička). Náklady na postavenie tohto bytu predstavovali pre družstvo 128 000 €. Družstvo účtuje mesačne tejto rodine 424 € ako splátky subvencovanej pôžičky a komerčného úveru.

Rodina má však na základe tabuliek nárok na príspevok na bývanie vo výške 391,66 €. To znamená, že mesačne sú jej náklady na bývanie redukované na 32,34 € (424 € – 391,66 €). Podobne sa podpora vykonáva v Nemecku, kde sú základnými prvkami stimulujúcimi podporu bývania predovšetkým daňové úľavy.

Nemecký daňový zákon má špeciálne pochopenie pre výstavbu nového nájomného bytového fondu súkromnými investormi. Napríklad používa zrýchlené odpisy. Ďalej je možné pri predaji bytu využiť nezdaniteľný príjem z predaja. Ktokoľvek, kto má byt v súkromnom vlastníctve minimálne 2 roky a predá ho, môže si ponechať zisk z predaja bez zdanenia. A mnohé ďalšie výhody.

V žiadnom inom sektore v Nemecku daňový zákon nemá taký silný podporný vplyv, ako má práve v bytovej výstavbe. Cieľom tejto daňovej stimulácie je zabezpečiť pre investora v novom nájomnom bývaní konkurencieschopný zisk v porovnaní s inými formami investícií a takýmto spôsobom priniesť kapitál do výstavby potrebných bytov.

Ing. arch. Pavol Kollár, IN GROUP, a. s.

Text: Ľudovít Petránsky
Foto: Miro Pochyba

Článok bol uverejnený v časopise ASB 11-12/2019.

Komentáre