„Zdražovanie hypoték prišlo takmer nečakane. Záujem o domy klesá,“ hovorí analytik Vladimír Kubrický

Národná banka Slovenska (NBS) v komentári o realitnom trhu uviedla, že ponukové ceny nehnuteľností na bývanie vzrástli v 1. štvrťroku 2022 medzikvartálne o 8,5 %. Rast týchto cien bol najvyšší v Košickom kraji (15,3 %).

O úveroch, cenách rodinných domov a veľkosti bytov sa ASB časopis rozprával s analytikom Realitnej únie SR Vladimírom Kubrickým.

Priemerné ceny štvorcového metra (1 m²) v jednoizbových až štvorizbových bytoch sa v prvom štvrťroku 2022 medziročne zvýšili o cca 500 až 600 €/m². Čo je príčinou?

 Ceny bytov sa podľa NBS zvýšili medziročne o 23,6 %, čo pri jednotlivých typoch znamená nárast o stovky eur. Základnou príčinou takéhoto cenového skoku bola malá ponuka bytov na trhu, nízke úrokové sadzby hypoték, rast stavebných nákladov, ale aj inflácia, ktorá viedla ľudí, aby „zaparkovali“ svoje peniaze namiesto banky v realitách.

O akú veľkosť bytov majú kupujúci záujem?

Veľkosť bytu patrí medzi základné parametre pri rozhodovaní o kúpe. Vysoký rast cien na realitnom trhu v posledných rokoch viedol k tomu, že mnohí kupujúci museli zmeniť svoju optiku. Boli nútení kúpiť si menej štvorcových metrov, aby sa vôbec dostali k bytu. Do menších bytov tlačila cena aj investorov.

Určujúce teda často nie sú potreby, ale rozpočet kupujúceho. Pri vlastnom bývaní je hlavný parameter počet miestností. Pre mladé rodiny je zaujímavejší trojizbový byt s výmerou 60 m² ako rovnako veľký „dvojizbák“. Investori tradične volia menšie, jedno- až dvojizbové byty.

Ich prenájom je jednoduchší i finančne zaujímavejší ako pri trojizbových bytoch. Investor s väčším rozpočtom kúpi radšej dva menšie byty ako jeden veľký. V takom prípade svoje voľné zdroje aj diverzifikuje.

Priemerné ponukové ceny za 1 m² sa v trojizbových (2 557 €) a štvorizbových bytoch (2 574 €) v prvom štvrťroku celkom priblížili. Znamená to, že už dlhšie stúpa záujem o viacizbové byty?

 Na realitnom trhu platí, že so stúpajúcou metrážou bytu klesá cena za 1 m². toto pravidlo však neplatí absolútne. Vzhľadom na to, že štvorizbových bytov je niekoľkonásobne menej ako trojizbových, niektoré bonitnejšie rodiny s deťmi si rady za ďalšie metre štvorcové doplatia. Dodatočný životný priestor, ktorý získajú, im za to stojí.

Podľa NBS rástli ceny bytov rýchlejšie ako ceny rodinných domov. Klesá záujem o domy alebo sú byty rýchlejšie predajné?

Čísla, ktoré priniesla NBS za 1. kvartál 2022, ukazujú, že domy už majú rekordné cenové nárasty za sebou. Záujem o ne klesá. Drahšie palivá, ako aj návrat pravidelného cestovania za prácou do miest po pandémii znamenajú pre mnohých záujemcov škrt cez rozpočet.

Kúpa rodinného domu za mestom už nie je taká lukratívna ako na začiatku pandémie pred dvoma rokmi. Ceny domov rastú menej v porovnaní s bytmi aj preto, lebo domy sú oveľa menej v hľadáčiku realitných investorov.

Ako ovplyvnil záujem kupovať nehnuteľnosti očakávanie zvyšovania a reálne zvýšenie úverov hypoték?

Niektorí záujemcovia svoje rozhodnutie kúpiť nehnuteľnosť v prvom štvrťroku urýchlili. Snažili sa stihnúť ešte „posledný vlak“ a zobrať si lacnú hypotéku. Vzhľadom na malú ponuku nehnuteľností na trhu však nešlo o určujúci fenomén rastu cien v prvom štvrťroku 2022.

Zdražovanie hypoték prišlo takmer ako blesk z jasného neba. Kupujúci teda nemali veľa času, aby sa vrhli na kúpu konkrétnej nehnuteľnosti, ktorá by im vyhovovala, a stihli by ešte nízke úroky úverov.

Hoci úrokové sadzby hypoték môžu ďalej rásť, neočakávame podobne dramatický vývoj ako v Česku. Tam sú hypotéky podstatne drahšie ako na Slovensku, pričom Česká národná banka v máji zvýšila svoju základnú úrokovú sadzbu na 5,75 %. Oveľa viac ako rast úrokových sadzieb môže potenciálnych kupujúcich brzdiť to, že splátka hypotéky sa stáva pre nich privysoká pre astronomické ceny nehnuteľností.

Najviac rástli ceny bytov v okresoch Košice II a Košice I

Priemerná cena rezidenčných nehnuteľností je na základe nových dát na úrovni 2 510 €/m². K medzikvartálnej zmene ceny prispel najviac Bratislavský kraj, tvoril 62 % z celkového cenového rozdielu. Nadpriemerné sú príspevky Košického a Trnavského kraja. Medzikvartálny rast ponukových cien nehnuteľností na bývanie bol najvyšší v Košickom kraji (15,3 %).

Ceny sa výrazne zvýšili aj v Banskobystrickom (12,2 %) a Trnavskom kraji (11,2 %). Samotné ceny bytov poskočili medzi štvrťrokmi najvýraznejšie v Košickom kraji. Na cenovom náraste sa podieľali najmä okresy Košice II a Košice I.

Tieto dva okresy majú spoločne podiel na celkovej cene v kraji až 55 %, čo je viac ako v minulosti . Najrýchlejší rast cien domov vykazuje Prešovský kraj, v ktorom je dominantný okres Poprad. Z podielov vyplýva, že ponuka sa na začiatku roka 2022 sústreďuje v tradične drahších regiónoch, čo má vplyv na celkové priemerné ceny.