Správa bytových domov po celkovej obnove

Vďaka neustálym informáciám, zvyšujúcim sa cenám za energiu a preukázateľným výrazným úsporám nákladov za dodávku tepla po zateplení sa počet obnovených bytových domov každý rok zvyšuje. V mnohých prípadoch vlastníci bytov a nebytových priestorov schvaľujú rozsah obnovy domu iba podľa celkovej sumy nákladov, ktorú sú ochotní, prípadne schopní splácať.

 Na rozhodovanie vlastníkov o rozsahu prác má vplyv ich informovanosť o výhodách celkovej obnovy bytového domu a dosiahnutých úsporách nákladov v už obnovených bytových domoch. Porovnanie dosiahnutých úspor v bytových domoch s rôznym rozsahom vykonanej obnovy môže byť návodom, ako efektívnejšie použiť finančné prostriedky, ktoré sa vlastníci rozhodli investovať do obnovy.

Začiatky celkovej obnovy bytových domov
Pre zateplenie prvého bytového domu v správe Stavebného bytového družstva v Púchove (SBD) sa vlastníci rozhodli v roku 2003. Bytový dom č. 1420 bol zateplený bez projektovej dokumentácie, tepelnou izoláciou na báze polystyrénu s hrúbkou 50 mm sa zatepľoval iba obvodový plášť. Práce sa financovali čiastočne z fondu prevádzky, údržby a opráv bytového domu a čiastočne návratnou finančnou výpomocou SBD. Napriek dosiahnutým úsporám tepla na úrovni viac ako 20 % trvalo takmer dva roky, kým vlastníci bytov v ďalších bytových domoch uznali výhody a prínos zateplenia. Stavebné bytové družstvo sa v tomto čase venovalo získavaniu odborných informácií z oblasti posudzovania rozsahu obnovy domov, spôsobu a komplexnosti jej vykonania, financovania prác a vyhodnocovaniu prínosu. Zamestnanci SBD absolvovali odborné semináre so zameraním na problematiku obnovy, školenia o správnych postupoch a chybách pri aplikácii tepelnoizolačných systémov a odstraňovaní systémových porúch bytových domov. S tým súvisiace informovanie vlastníkov bytov a nebytových priestorov prispelo v roku 2005 k rozhodnutiu o obnove ďalších troch bytových domov. Obnova sa vykonala podľa projektovej ­dokumentácie. Práce sa financovali prostriedkami získanými z úveru ŠFRB, z dotácií na odstránenie systémových porúch a z dlhodobého bankového úveru. V nasledujúcom roku SBD štandardizovalo postupy pri príprave, schvaľovaní a kontrole realizácie obnovy. Komplexné tepelnotechnické opatrenia sa odporúčali ako základný rozsah prác, do rozsahu prác sa doplnila modernizácia spoločných častí a spoločných zariadení domu a podmienkou na schválenie zhotovovateľa bolo predloženie platnej licencie na vykonávanie tepelnoizolačných prác.
Päť rokov, ktoré uplynuli od celkového zateplenia prvých bytových domov, a približne 20 realizovaných stavieb umožňuje porovnať výšku úspor tepla vo vzťahu k rozsahu vykonaných prác.

Vplyv rozsahu tepelnotechnických opatrení na výšku úspor
Na porovnanie sa vybrali v blízkosti stojace rovnaké bytové domy – obnovené a neobnovený. Porovnával sa najmä rozsah vykonaných prác, výška nákladov na obnovu a dosiahnuté úspory po obnove v porovnaní s rovnakým neobnoveným domom.

Porovnávané bytové domy
1.    Obnovené bytové domy č. 1157, 1156 a 1155, neobnovený dom č. 1154 (tab. 1, obr. 1)
Základný rozsah obnovy:

• výmena okien v bytoch;
• výmena okien a dverí v spoločných prie­storoch;
• zateplenie obvodového plášťa;
• zateplenie a hydroizolácia strechy;
• zateplenie stropov suterénu;
• výmena bleskozvodov;
• odstránenie systémových porúch balkónov.

Obr. 1 Porovnanie spotreby tepla po obnove bytových domov

Rozdiely v rozsahu obnovy:

• bytový dom č. 1157 – náklady na obnovu 9 523 937 Sk (316 136,79 €);
• bytový dom č. 1156 – náklady na obnovu 11 352 975 Sk (376 849,73 €):

1. zateplenie strechy tepelnoizolačnými doskami na báze minerálnej vlny,
2. výmena elektrických rozvodov v spoločných priestoroch,
3. výmena rozvodov teplej a studenej vody, výmena odpadových potrubí;

• bytový dom č. 1155 – náklady na obnovu 11 530 000 Sk (382 725,88 €):
• zateplenie obvodového plášťa tepelnou izoláciou na báze minerálnej vlny.

2.    Bytový dom č. 1173 obnovený v roku 2007, bytový dom č. 1170 obnovený v roku 2008 (tab. 2, obr. 2)
Základný rozsah obnovy:

• výmena okien bytov;
• vymurovanie lodžiových stien;
• výmena vchodových dverí v spoločných priestoroch; 
• zateplenie obvodového plášťa;
• zateplenie a hydroizolácia strechy;
• zateplenie stropov suterénu;
• zastrešenie vstupov;
• výmena hlavných elektrických rozvodných skríň.

Obr. 2 Porovnanie spotreby tepla po obnove bytových domov

Rozdiely v rozsahu obnovy:

• bytový dom č. 1173 – náklady na obnovu 5 059 799 Sk (167 954,55 €):

1. bez výmeny pivničných okien,
2. výmena schodiskového zasklenia za zasklenie s plastovým rámom;

• bytový dom č. 1170 – náklady na obnovu 6 801 392 Sk (225 764,85 €):

1. výmena pivničných okien,
2. vymurovanie schodiskového zasklenia a osa­denie plastových okien.

3.    Bytový dom č. 1625, obnova v rokoch 2005 až 2006, bytový dom č. 1626, obnova v rokoch 2006 až 2007, bytový dom č. 1621 obnovený v roku 2007, neobnovené domy 1622, 1624, 1627 – postupne vykonané vymurovanie schodiskových zasklení (tab. 3, obr. 3)

Obr. 3 Porovnanie spotreby tepla po obnove bytových domov

Základný rozsah obnovy:

• výmena okien bytov;
• výmena okien a vchodových dverí v spoločných priestoroch;
• zateplenie obvodového plášťa;
• zateplenie a hydroizolácia strechy;
• vymurovanie lodžiových stien;
• vymurovanie schodiskových zasklení.

Rozdiely v rozsahu obnovy (tab. 4, obr. 4):

• bytový dom č. 1625 – náklady na obnovu 8 941 444 Sk (296 801,56 €):

1. od roku 2010 zrušené pomerové meranie tepla na radiátoroch;

• bytový dom č. 1626 – náklady na obnovu 10 052 685 Sk (333 688,01 €);
• bytový dom č. 1621 – náklady na obnovu 9 529 837 Sk (316 332,64 €).

Obr. 4 Porovnanie mesačnej úspory tepla v % za rok 2011

Úspory a postupy pri príprave obnovy
Na základe výsledkov obnovy sa dá konštatovať, že:

• čím je dom starší, tým väčšie úspory nákladov na vykurovanie sa zateplením dajú dosiahnuť;
• aj v prípade novších bytových domov (napr. stavebná sústava P1.14) sa dajú dosiahnuť úspory finančných nákladov na vykurovanie vyššie ako 30 %;
• najväčšia úspora nákladov na vykurovanie a najrýchlejšia návratnosť investície sa dosiahne komplexnými tepelnotechnickými opatreniami;
• na maximalizáciu úspor a zabezpečenie správnej funkčnosti treba po zateplení vyregulovať vykurovaciu sústavu; motiváciu šetriť zvyšujú pomerové rozdeľovače tepla;
• vymurovaním kovových schodiskových zasklených stien sa dosiahla úspora 6 až 8 % nákladov na vykurovanie;
• najvýhodnejšie je financovanie stavebných prác prostredníctvom štátnych podporných programov; oneskorenie realizácie však môže zvýšiť cenu prác a predĺžiť čas návratnosti investície.

Ako postupovať pri príprave obnovy bytového domu
Pred obnovou bytového domu treba:

• diagnostikovať statické a systémové poruchy, tepelnotechnické nedostatky obvodového plášťa, stav vnútorných rozvodov a zariadení bytového domu, zmapovať požiadavky na modernizáciu;
• zabezpečiť projektovú dokumentáciu vrátane jej koordinácie (NV SR č. 396/2006 Z. z.);
• zabezpečiť stavebné povolenie, prípadne ohlásenie stavby; v prípade splnenia podmienok NV SR č. 396/2006 Z. z. začiatok prác vopred oznámiť inšpektorátu práce;
• odsúhlasiť farebné riešenie fasády domu, zabezpečiť povolenie na dočasné zabratie pozemku pri dome, zmluvne zabezpečiť odvoz a likvidáciu odpadu;
• zabezpečiť vlastný stavebný a technický dozor a koordinátora BOZP.

Zároveň:

• v zmysle zák. č. 182/1993 Z. z. rozhodujú vlastníci na schôdzi alebo písomným hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov;
• o úvere a zabezpečení úveru, o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytov alebo nebytových priestorov v dome a o zmene formy výkonu správy rozhodujú vlastníci dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome.

Na čo nezabudnúť:

• označenie staveniska tabuľou s informáciami o stavbe (NV SR č. 396/2006 Z. z.);
• identifikácia a ošetrenie porúch obvodového plášťa pred zateplením;
• farebné riešenie fasády nechať odsúhlasiť stavebným úradom (mestský architekt);
• vyčistenie okolia domu a úprava terénu po dokončení prác;
• po dokončení prác vyregulovať ústredné kúrenie v bytovom dome po zateplení, zmena nastavenia vstupu tepla do bytového domu podľa projektu (dodávateľ tepla);
• zabezpečenie energetického certifikátu.

Niekoľko tipov na záver
1.    Obnova domu obsahuje aj modernizáciu – už pri schvaľovaní rozsahu prác by sa mali doplniť aj drobnejšie opravy, ktoré by vlastníci chceli vykonať v neskoršom termíne. Zahrnutie týchto prác do úveru má väčšinou iba minimálny dosah na výšku mesačnej splátky úveru.
2.    Podkladom na adekvátnu kontrolu stavebných prác je kvalitná projektová dokumentácia – nahliadnutie do hotovej dokumentácie iného, už obnoveného, bytového domu pomôže vybrať správneho projektanta. Nízka cena projektu môže znamenať zúžený rozsah dokumentácie bez potrebných detailov, prípadne problémy s výkonom autorského dozoru.
3.    Ak zatepliť, tak komplexne – vykonaním všetkých tepelnotechnických opatrení sa naraz dosiahnu maximálne úspory a zrýchli sa návratnosť investície. Zväčšením hrúbky navrhnutej tepelnej izolácie sa zvýšia úspory pri minimálnom zvýšení nákladov.
4.    Dôležitejšie ako cena sú referencie zhotovovateľa. Najväčším rizikom nekvalitnej obnovy bytového domu je zlý výber zhotovovateľa stavebných prác. Pred schválením zhotovovateľa si treba overiť jeho referencie z viacerých zdrojov a z jeho posledných stavieb. Nízka cena môže znamenať snahu o presadenie sa na trhu, rovnako však môže byť výsledkom nedostatočných skúseností s realizáciou požadovaných stavebných prác alebo použitia lacnejších stavebných materiálov. Pri správnom výbere by mala pomôcť kontrola, či je zhotovovateľ držiteľom licencie na vykonávanie tepelnoizolačných prác.

TEXT: Pavol Hlušek
Obrázky: autor

Pavol Hlušek je vedúcim správy a technického servisu v Stavebnom bytovom družstve v Púchove.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.