Tomáš Jurdák: Mesto nebude efektívny developer

Vo veľkom územnom pláne mesta Bratislavy podľa neho nemá zmysel rozhodovať o individuálnych parcelách. Nech to urobí mestská časť na základe územného plánu zóny.

Má kritické názory k povoľovacím procesom na Slovensku aj k spôsobu, ako sa chce magistrát dostať k bytom od developerov. Miesto dotovaného nájomného vidí najmä v spojitosti so zamestnancami verejného sektora, ako sú učitelia či lekári.

Rozprávali sme s partnerom a vedúcim realestate divízie v investičnom holdingu MiddleCapGroup architektom Tomášom Jurdákom. Má skúsenosti s developmentom aj v Londýne a Berlíne, kde je spoločnosť aktívna.

V Bratislave dlhodobo chýbajú nové byty, výstavba developerov nevie v dobrom zmysle slova sanovať vysoký dopyt. Uvedomuje si to aj mesto a magistrát s územným plánom. Kde je problém?

V procese povoľovania neexistuje spôsob, ako pretaviť strategickú potrebu bývania do toho, čo je nadizajnované v územnoplánovacej dokumentácii. Magistrát zatiaľ nenašiel spôsob, ako prísť so systémom transformácie tejto dokumentácie a strategického plánovania.

Ciele si mesto stanovilo správne, ale technicky nevie dosiahnuť, aby územnoplánovacia dokumentácia a procesy dokázali naplniť strategické potreby. Nikdy tu neexistovala dynamická územnoplánovacia dokumentácia vo forme, ktorá by sa v reálnom čase prispôsobovala potrebám mesta alebo mestskej časti. Magistrát hlavného mesta a jeho vedenie sa snaží priniesť takýto systém a robia to ako prví – predtým neboli nastavené procesy, takže začínajú úplne od nuly.

Na druhej strane treba objektívne povedať, že za 5 rokov by som čakal nejaký výsledok. Vyskúšali niekoľko spôsobov a výsledok nie je zadefinovaný. Magistrát vie, že treba dosiahnuť isté množstvo rezidenčných plôch v územnom pláne a rovnako aj nejaký objem nájomného bývania. Idú na to správne, kontribúcia developerov je spôsob, ktorý využívajú aj v zahraničí, napríklad v Londýne. Ale to, v akej podobe sú dnes procesy alebo podmienky kontribúcie načrtnuté, je trochu nerealistické.

V čom je to nereálne?

Tým, že kontribúcia neplatí pre všetkých developerov, ale pre tých, ktorí žiadajú o zmenu územného plánu. V praxi to znamená, že developer dostane to, čo žiada, respektíve mu je prisľúbený rýchlejší proces zmeny a mesto za to na revanš dostane nejaké percento, respektíve počet bytov, ktoré bude využívať ako nájomné.

Lenže v zákone o územnom plánovaní a stavebnom poriadku sa píše, že zmena územného plánu má byť vykonaná, ak nie je v rozpore s verejným záujmom. Ak okrem toho, čo stanovuje zákon, bude vyžadovaná kontribúcia, tak je to na hrane nejakých nečistých praktík.

Za akých okolností by boli developeri ochotní prispieť mestu bytmi?

V Londýne je táto povinnosť zadefinovaná GreaterLondon Authority (ekvivalent bratislavského magistrátu, pozn. red.), teda povinnosť pre developera odovzdať z každého rezidenčného projektu 35 % bytov miestnej samospráve za regulovanú odplatu vyplývajúcu z akceptovaných nákladov stavby.

Je to nastavené plošne a platí to pre všetkých developerov a všetky rezidenčné projekty bez ohľadu na to, či išlo o zmenu územného plánu, alebo nie. Ak by mali všetci rovnaké a jasne stanovené podmienky, s ktorými počítajú od začiatku pri tvorbe projektu, nevidím dôvod, prečo by s tým mali mať developeri problém.

Čím je daná táto povinnosť? Zákonom, nariadením?

Viem to povedať iba o Londýne. V tomto prípade je to Greater LondonAuthority. To je správna inštitúcia Veľkého Londýna, ktorý sa skladá z 32 mestských obvodov a zo City. Londýnske mestské časti iba vyžadujú prevod bytov, ale rozhodovací orgán je Greater LondonAuthority.

Kompetencie bratislavského magistrátu a Great LondonAuthority sú asi rozdielne. To nie je o kompetenciách, ale o dohode a zákonoch, ktoré platia pre všetkých.

Problém je, ako sa dá politicky zdôvodniť to, že všetci, ktorí si kupujú byty v projektoch s kontribúciou, čiže na parcelách, kde musela prebehnúť zmena územného plánu, vlastne prispievajú inému človeku na nájomný byt.

Myslím si, že ako spoločnosť sme dostatočne civilizovaní na to, aby sme chceli poskytnúť bývanie učiteľom či lekárom. Tieto povolania sú dlhodobo finančne podhodnotené a pritom veľmi dôležité pre našu spoločnosť. Debata o nájomných bytoch je relevantná a som rád, že ju niekto otvoril aj na Slovensku. Ale treba mať rovnaký meter na všetky projekty.

Nie je to zmena, ktorá sa môže stať zo dňa na deň, pretože developeri, ktorí majú projekty a čakajú na povolenia, prípadne na vhodný čas, kedy začnú stavať, nepočítali s tým, že prídu o nejaké percento bytov. To by prinieslo skokové zvýšenie cien a trh by to nebol schopný absorbovať.

Je potrebné nájsť spôsob, ako uchopiť kontribúciu v čase, napríklad najbližšie tri roky pôjde o 10 %, najbližších 7 rokov o 15 % . Cieľom bude, že o 15 rokov sa dostaneme na úroveň 20 % bytov z každej rezidenčnej výstavby. Ak by existoval presný model, tak aj developer si tieto podmienky vie zapracovať do projektu a pripraviť sa na to, aký náklad to pre neho predstavuje.

V tomto má aj magistrát náročnú úlohu. Má nájsť spôsob, ako kontribúciu odstupňovať, a nájsť čo najefektívnejšie a najfunkčnejšie riešenie, ktoré prinesie požadovaný výsledok mestu, ale zároveň to neublíži trhu a tiež to bude v súlade s národnou legislatívou. Nebude sa to dať urobiť úplne jednoducho, že od budúceho roka bude XY % bytov z projektu určených na nájomné bývanie a hotovo.

Takže by to mala schváliť Národná rada SR ako zákon?

Neviem, aký by tam mal byť legislatívny proces. Zákon predsa upravuje od roku 2015 napríklad miestny poplatok za rozvoj, ktorý si môže na svojom území ustanoviť obec. Možno ho stačí len rozšíriť, ale ja nie som právnik, a preto by som nerád hovoril, ako to legislatívne ukotviť.

V našej debate ste povedali, že mesto nevie dosiahnuť naplnenie vlastných potrieb na vlastných pozemkoch. O čo ide?

Mesto vlastní pozemky a chce postaviť povedzme 10-tisíc bytov. Na jednom z nich sa dá postaviť 300 bytov, ale pozemok má funkciu komerčnú. Paradoxne si mesto nevie samo pre seba zmeniť územný plán tak, aby na vlastnom pozemku vedelo postaviť byty, ktoré potrebuje. To je nepochopiteľná vec. Bratislava je asi jediné mesto na svete, kde to takto funguje.

Napríklad ak je proti stavbe na pozemku 50 ľudí, tak mesto nemôže ustúpiť a vždy vyhovieť verejnej mienke. Ak to verejnosť nechce a stavba nie je v súlade so zákonom, tak, samozrejme, je táto námietka a nevôľa oprávnená. Ak ide len o zachovanie nevyužitého pozemku zo zvyku a preto, že niekto mi stavia pred oknami a z bytu už nebudem mať výhľad, na ktorý som bol roky zvyknutý, tak to predsa nie je možné.

Existujú odborné posudky, ako napríklad svetlotechnický, ktoré jasne určia, či je to v súlade so zákonom alebo nie. Ak je legálne stavať na pozemku a magistrát to potrebuje, nech stavia a prináša potrebnú funkciu nájomného bývania do mesta. To isté platí pre pozemky developerov či súkromných vlastníkov. Nie je dôvod určovať, aká funkcia má byť na danej parcele.

Mesto sa vyvíja a každá mestská časť má iné potreby a je ťažké definovať, aké budú o niekoľko rokov. Myslím si, že trh si vie sám regulovať, čo v danom momente potrebuje na parcele. Čo by malo byť strategicky určené a chránené územným plánom, je to, kde má byť zachovaná zeleň, verejný priestor, historické pamiatky a kadiaľ vedú a sú plánované strategické dopravné uzly.

Je ďalší dôvod, prečo mesto nevie naplniť svoje plány?

Podľa môjho názoru sa niekedy snažíme nanovo objaviť koleso. Vo svete spravujú parkovacie miesta fondy. Riešia problematiku parkovania vo veľkých aj v malých mestách, poznajú nuansy, legislatívu, rôzne „nášľapné míny“, ktoré sofistikovaná parkovacia politika so sebou prináša.

Rád sa inšpirujem funkčnými vecami zo sveta. A ak by som mal riešiť parkovaciu politiku, tak by som spravil tender medzi existujúcimi fondmi, ktoré by mi ponúkli rôzne alternatívy a cenové ponuky. Druhá možnosť je, že si vytvorím svoj vlastný systém. Obávam sa, že to sa stalo s parkovacou politikou v Bratislave. Trvalo to 4 roky, pritom sú k dispozícii existujúce systémy, ktoré netreba tvoriť nanovo.

Reforma parkovania je dnes funkčná a obyvatelia mesta sa adaptovali na nový systém, čo je pozitívne. Rovnako existuje v zahraničí funkčná politika nájomného bývania a možno ju stačí skonzultovať s odborníkmi, ktorí ju už pripravovali a ktorá v iných mestách funguje.

Pomôže nám v niečom systém štátom podporovaného nájomného bývania, ktorý schválila vláda a parlament v roku 2022?

Nie som si istý, či máme mentalitu na nájomné bývanie. Ľudia budú dotlačení k nájomnému bývaniu preto, lebo si nemôžu kúpiť byt do vlastníctva. Pritom sú všetci mentálne v tom, že si ho chcú kúpiť. Budú donútení bývať v nájme a míňať na to 70 % platu. Výsledok nebude pre nich služba, ale otroctvo. Existuje biznisová poučka: nikdy nikoho neuč, urob to, čo potrebuje. Vtedy je to efektívne a zarobíte peniaze.

Myslím si, že u nás stále chýba edukácia. Čo je nájomný byt a pre koho vlastne je? Ľudia sa nájomných bytov boja, pretože mali s niečím podobným zlú skúsenosť z minulosti. Na druhej strane je potrebné, aby sme zmenili nastavenie a mentalitu potreby vlastniť.

V zahraničí je úplne bežná vec nevlastniť a prenajímať si bývanie. Nedostatok bytov na trhu, rast cien stavebných materiálov, rast hypotekárnych úrokov a množstvo iných faktorov bude mať za následok nedostupnosť vlastného bývania pre niektoré príjmové skupiny.

Bývanie v komerčnom nájme však pre nižšiu vrstvu znamená, že minie niekedy až 70 – 80 % platu a nedostáva za túto hodnotu primeranú kvalitu života.

Sú však ľudia rôznych profesií, nižšia a nižšia stredná vrstva, ktorí roky platia nájomné stovky eur mesačne v starších bytoch alebo v prerobených ubytovniach. Nezriedka s rodinami. Podľa mňa majú mať možnosť bývať v modernom nájomnom byte.

Nechcem, aby to vyznelo veľmi elitársky, ale svet bude, žiaľ, vždy o rôznych spoločenských vrstvách a niektoré z nich to budú mať vždy ťažké. Mne prekáža, že v skupine „je to vždy ťažké“ sú mladí lekári, zdravotné sestry a učitelia. Sú to povolania, ktoré boli u nás v minulosti a v zahraničí ešte stále sú veľmi vážené a rešpektované.

Formujú vývoj našej spoločnosti, ale na Slovensku sú, žiaľ, často vnímane bez štipky rešpektu, majú malé mzdy a sú odkázané na privyrábanie si mimo svojho trvalého pracovného pomeru. Mladí lekári a učitelia sa nevedia dostať do systému bývania, a tak sú nútení značnú časť svojho príjmu minúť na podnájom, a preto často bývajú v nevyhovujúcich podmienkach a ich motivácia pracovať v Bratislave alebo zostať na Slovensku je takmer nulová.

Tam vidím úlohu dotovaného nájomného bývania. Ak by dostali možnosť bývať v štátom podporovaných nájomných bytoch, tak by nemali problém s otázkou bývania a ich kvalita života by sa výrazne zdvihla.

Dve spoločnosti, ktoré sa zapojili do systému štátom podporovaného nájomného bývania na Slovensku, sú však súkromné, nie charitatívne spolky.

Nevidím tam momentálne priestor pre súkromný sektor. Developer má už od začiatku vyššie náklady ako mesto. Peniaze si musí požičať drahšie – v súčasnosti s úrokom aj približne 6 % –, ale mesto ich vie mať výrazne lacnejšie.

Na druhej strane mesto nebude nikdy také efektívne ako developer. Najlogickejšie je, aby sa mesto zaviazalo na začiatku financovať výstavbu, ale developerova marža bude závislá od efektivity nákladov. Developer má svoju istotu a maržu a mesto zasa lacné bývanie. Aj v tomto prípade existujú rôzne modely, ako financovať výstavbu nájomných bytov, a ich podstata je finančno-investičná, nie založená na legislatíve.

Veľmi citlivou témou pre developerov je proces EIA – posudzovanie vplyvov na životné prostredie. Aké s ním máte skúsenosti?

My sme predložili podklady na proces EIA pre náš projekt Nové centrum Ružinova – Polyfunkčný bytový dom pred viac ako jeden a pol rokom. Dodnes nemáme tento proces za sebou, pričom na našom pozemku bol predchádzajúcemu majiteľovi vydaný kladný posudok EIA na oveľa väčší projekt, ktorý počítal aj s väčším dopravným zaťažením.

Takéto prieťahy v povoľovacom procese má viacero projektov v Bratislave, nielen my. Ak ministerstvo nedodržiava zákonom stanovenú lehotu, kde sa dá dovolať nápravy? Ak existuje na ministerstve životného prostredia oddelenie, ktoré nekoná a mešká 12 mesiacov, je to podľa mňa dostatočne veľký procesný problém, aby sa mu venovali aj najvyšší predstavitelia a možno aj samotný minister. Sú desiatky projektov, ktoré čakajú vyše roka.

V Bratislave máme dlhodobo nedostatok bytov a takéto, v mnohých prípadoch neopodstatnené prieťahy zbytočne odďaľujú ich doručenie na trh. Toto nie je problém iba bytovej výstavby, ale aj infraštruktúrnych projektov ako diaľnice a železnice a takisto strategické investície!

Sťažovali ste sa?

Po viac ako roku od začiatku procesu na Ministerstve životného prostredia SR sme podali sťažnosť na samotné ministerstvo pre nečinnosť aj podnet na prokuratúru, že ministerstvo nekoná v rámci zákona. Ministerstvo našu sťažnosť vyhodnotilo ako odôvodnenú a po podaní podnetu aj na prokuratúru začalo vo veci opäť konať.

Je neprípustné, aby ministerstvo ako modus operandi porušovalo zákon, resp. vo veci niekoľko mesiacov bezdôvodne nekonalo. Predchodca nášho projektu Yosaria Plaza mal právoplatné rozhodnutie k procesu EIA a naša zmena povoleného projektu mnohé vplyvy na životné prostredie zlepšuje.

Čo očakávate od novej stavebnej legislatívy, ktorá vstúpi do platnosti v apríli 2024?

Zákony samotné plnia svoju úlohu, ale spoliehajú sa na IT systém a databázy. Zatiaľ nič z toho neexistuje. Na Slovensku nemáme históriu úspešných IT projektov, a preto sa obávam, do akej miery bude systém implementovateľný.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 4/2023