Slovenskí developeri očakávajú prečistenie trhu
Zreálnenie cien nehnuteľností a ich stabilizácia, sústredenie sa na dokončovanie projektov s dôrazom na ich kvalitu, prispôsobovanie projektov potrebám koncového užívateľa, zvýšené aktivity v oblasti cestovného ruchu – to je niekoľko momentov, ktoré budú charakterizovať prečisťujúci sa trh slovenského developmentu. A hoci slovenské stavebníctvo by sa tohto roku malo len nesmelo odlepiť od dna, je to dôvod na mierny optimizmus. Aj o tom je nasledujúca diskusia predstaviteľov popredných developerských spoločností.
Ing. Ladislav Veršovský,
L. Veršovský:
Slovensko zažívalo až do roku 2007 mimoriadny rast v oblasti podnikania s nehnuteľnosťami. Bolo to spôsobené nedostatkom bytov, administratívnych budov a iných komerčných nehnuteľností, ale aj lepším prístupom k finančným zdrojom po privatizácii bankového sektora, ktorý začal riadne fungovať na trhových princípoch. Skúsení developeri dosahovali zisky rádovo v desiatkach percent, čo do tejto brandže pritiahlo ďalších, aj menej skúsených developerov. Tí pri predstave o konečnom zisku neváhali draho nakupovať pozemky, preplácať projekty a stavebné práce, čo v konečnom dôsledku zdeformovalo reálne ceny nehnuteľností. Očakávam, že v roku 2010 a najbližšom období sa trh prečistí, development ostane v rukách profesionálov, ceny sa stabilizujú na nižšej, trhovým prostredím akceptovateľnej úrovni a marže sa budú pohybovať u úspešných developerov v rozsahu 7 až 12 percent.
Ing. Slavomír Jankovič,
predseda predstavenstva, HB REAVIS, a. s.
S. Jankovič: Očakávame, že v roku 2010 bude pokračovať čistenie trhu. Dá sa očakávať, že banky pri niektorých projektoch pristúpia k realizácii svojho záložného práva. Svedkami takejto situácie budeme najmä u menších a stredných developeroch a u spoločností, ktorých core biznisom je niečo iné. Kvalitné koncepty budú predstavovať akvizičné príležitosti pre ostrieľaných hráčov. Pre pokračujúci tlak na ceny a klesajúce marže zostanú zrejme ďalšie ohlásené projekty len vo forme ľúbivých vizualizácií. Iné sa dočkajú ďalšieho posunu v čase. Očakávame minimum nových projektov, ktoré začnú v tomto roku. Na nájomnom trhu komerčných nehnuteľností sa do centra pozornosti dostanú končiace kontrakty a ich renegociácia.
Róbert Čambal,
vedúci divízie administratívnych priestorov, COLLIERS INTERNATIONAL SLOVAKIA
R. Čambal: V roku 2010 by malo na trh pribudnúť 69 000 m2 nových kancelárií, a to najmä v dvoch veľkých projektoch: Eurovea a River Park. Výstavba ďalších projektov, ktorých dokončenie bolo plánované na roky 2010 a 2011, sa vo veľkej miery odložili. Základné ceny prenájmov administratívnych budov sú relatívne stabilné, počas krízy išli dole v priemere o 10 až 15 %. Developeri na prilákanie nájomníkov ponúkajú rôzne úľavy v podobe nájomných prázdnin alebo postupného zvyšovania nájomného. Tento rok sme oproti roku 2009 začali pociťovať zvýšený záujem nájomcov o kancelárske priestory. Nájomcovia totiž uprednostňovali stratégiu renegociácie nájomnej zmluvy, ktorá môže nájomníkovi priniesť dokonca viac výhod ako relokácia.
Silnejšie oživenie v segmente administratívnych nehnuteľností sa očakáva v roku 2011 až 2012. Nakoľko rok 2009 ako aj 2010 je v znamení opatrnosti zo strany developerov a bánk, ktoré ich financujú, nová výstavba bola pozastavená. Očakáva sa pomalé obsadzovanie voľných kancelárskych priestorov. Samozrejme, aj tu platí, že projekty v dobrej lokalite, v dobrom štandarde a primeranej cene sa budú obsadzovať rýchlejšie. So zvyšujúcou obsadenosťou sa bude zvyšovať cena nájmu ešte neobsadených priestorov a budú sa znižovať úľavy zo strany developerov. Obdobie, keď bolo možné získať veľmi výhodné podmienky pri sťahovaní alebo renegociácii, sa v tomto roku pomaly blíži ku koncu.
Ing. Pavel Pelikán,
výkonný riaditeľ, J&T REAL ESTATE, a. s.
P. Pelikán: Rezidenčný trh sa zameriava na už dokončené projekty a projekty pred dokončením. Na nové projekty si developeri spolu s financujúcimi bankami trúfnu len výnimočne, a to iba vtedy, ak disponujú naozaj projektom, ktorý poskytuje klientom okrem bývania vysokú pridanú hodnotu v podobe vynikajúcej lokality či širšej ponuky doplnkových služieb. V mnohých prípadoch ide o pokračovanie už úspešne ukončených projektov, kde rozhodovanie podporuje reálny záujem klientov, kvalitný projekt v dobrej lokalite, triezva cenotvorba a dodržanie deklarovaného načasovania realizácie. Vzhľadom na to, že ceny sú už stabilizované, a málokto predpokladá ich ďalší pokles, očakávame oživenie trhu v tejto oblasti.
V segmente nájmu kancelárskych a obchodných priestorov nepredpokladáme štart viacerých nových projektov, pokiaľ nenastane oživenie zo strany konečných kupujúcich – realitných fondov so záujmom o slovenský realitný trh. Samozrejme, trh musí najprv absorbovať nahromadené voľné kapacity a nájomcovia musia získať dôveru v stabilitu, prípadne rozvoj ich spoločností.
Trh priemyselných a logistických projektov bude v roku 2010 zameraný výlučne na realizáciu projektov šitých na mieru konkrétnym nájomcom. Špekulatívne projekty nemajú zelenú. Záujem o stavebné pozemky zostane v roku 2010 aj naďalej stabilizovaný, bez väčšieho rizika zo strany developerov, avšak pri zachovaní rozumného pomeru medzi cenou a lokalitou.
Vyššiu mieru zisku môžu dosiahnuť developeri pri projektoch, ktoré klientom dokážu ponúknuť vysokú mieru pridanej hodnoty v podobe vynikajúcej lokality, doplnkových služieb a servisov. Toto budú atribúty žiadaných projektov, a nie štandard vybavenia obsahujúci zlaté kľučky.
JUDr. Gábor Zászlós,
predseda predstavenstva, TRIGRÁNIT DEVELOPMENT SLOVAKIA, s. r. o.
G. Zászlós: Ak by som mal charakterizovať súčasnú situáciu, ktorá je všeobecne známa, mohol by som lakonicky jedným slovom povedať, že situácia je krajne nepriaznivá. Ale vzápätí by som musel povedať, že to je len čierno-biele videnie, a samo osebe nemôže vystihnúť realitu vo svojej zložitosti. Keďže aj Slovensko je súčasťou globálneho trhu, mali by sme v každom prípade zmienenú situáciu analyzovať z pohľadu očakávaného alebo prognózovaného vývoja situácie na zahraničných trhoch s osobitným dôrazom na vývoj v Nemecku, ako aj u našich najbližších susedov.
Analyticky sa však treba pozrieť aj na lokálnu situáciu: rozobrať dopyt s nákupnou silou a osobitne sa venovať vzťahu bánk, resp. finančného sektora k developerom i k ostatným hráčom tohto trhového segmentu. Ekonomický rast predpokladám do budúcnosti pomalý, málo dynamický, ale dúfam, že bude stabilizujúci pre rôzne oblasti nášho hospodárstva. To sa mi zdá ako veľmi opatrný priestor na mierny optimizmus. Isté je, že aj v dôsledku krízy a disproporcií medzi ponukou a dopytom sa ceny aj marže musia zreálniť.
Ktoré oblasti stavebného trhu budú pre slovenský development atraktívne?
L. Veršovský: Osobne si myslím, že pre developerov – stavebných investorov – ešte dlhé roky ostane takouto atraktívnou oblasťou výstavba bytov určených na predaj do osobného vlastníctva, ale aj výstavba nájomných bytov. Podľa štatistík, Slovensko podstatne zaostáva v priemernom počte bytov na 1 000 obyvateľov za vyspelou časťou Európskej únie a má čo doháňať. Perspektívnou oblasťou sa stane aj výstavba nájomných bytov, kde je toto zaostávanie ešte výraznejšie. Tu však bude spolupráca developerov s bankami, postavená na inom základe, nakoľko ide o dlhodobé financovanie a prakticky hypotekárny úver si berie developer.
S. Jankovič: Vyslovene atraktívne nebudú v tomto roku žiadne oblasti. Nedávny veľtrh realitných príležitostí MIPIM v Cannes ukázal sústredenie záujmu investorov na poľský a český trh. V prípade Slovenska sa potenciálny záujem koncentruje iba na niekoľko skutočne prémiových projektov.
R. Čambal: Po doznení následkov hospodárskej krízy a postupnom obsadení voľných priestorov bude pre developerov aj naďalej atraktívny segment administratívnych budov. Očakávame prírastok nových projektov nielen v hlavnom meste, ale aj v ďalších slovenských regiónoch. Bude sa však stavať viac s rozumom.
P. Pelikán: Dlhodobo je stabilizovaný predovšetkým trh stavebných pozemkov na individuálnu bytovú výstavbu. Svojich zákazníkov si určite nájdu stredne veľké rezidenčné projekty v rozumnej štruktúre a veľkosti bytov v overenej lokalite. Väčšiu úspešnosť ako veľké projekty prinášajúce na trh veľký objem novej ponuky v jednom čase, majú projekty rozdelené do viacerých etáp.
G. Zászlós: V zásade som presvedčený, že skôr alebo neskôr to bude opäť rezort bývania, a tu mám na mysli širokú škálu s akcentom na výstavbu nájomných bytov v primeranej kvalite za dostupnú cenu. Vo vzťahu k európskym a svetovým trendom očakávam aj u nás zvýšenú aktivitu v oblasti cestovného ruchu a v tzv. zábavnom priemysle. Aj keď sme v súčasnosti svedkami nežiaducej sociálnej diferencovanosti obyvateľstva, predpokladám mierny nárast pri kategórii, ktorá bude míňať stále viac a viac na zábavu a voľný čas.
Zmenila kríza kvalitu pripravovaných projektov?
L. Veršovský: Skôr by som povedal, že kríza mení a ešte bude meniť kvalitu pripravovaných projektov. Stane sa z toho nepretržitý proces. Snahou bude pripravovať lepšie projekty a realizovať ich za nižšie náklady. Zmenilo sa myslenie developerov. Tieto zmeny sa prejavia predovšetkým v lepšom využívaní navrhovaných priestorov, energetickom a tepelnom hospodárstve, zlepšení finálnej kvality zhotoveného diela a väčší dôraz sa bude klásť na posudzovanie vplyvov na životné prostredie. Zmeny nastanú aj pri poskytovaní služieb. Developeri, projektanti, dodávatelia materiálov a stavebné firmy budú k svojim zákazníkom ústretovejší, ich snahou bude akceptovať čo najviac ich požiadaviek. Dalo by sa konštatovať, že kríza nám priniesla okrem svojich negatív aj niečo pozitívne.
S. Jankovič: Pri developmente administratívnych budov ani veľmi nie, tam prevaha zväčša nadnárodných firiem vyžadovala dodržanie „západného“ kvalitatívneho štandardu už pred krízou. Kde kríza v pozitívnom zmysle slova „zaúradovala“ najviac, sú rezidenčné nehnuteľnosti. Pán tohto trhu – zákazník – si diktuje nielen cenu, ale aj kvalitu vyhotovenia.
R. Čambal: Náš enormne rozvíjajúci sa trh donedávna umožňoval, aby sa väčšina firiem sťahovala priamo do nových projektov. Teraz však nastáva situácia, keď nájomník bude čoraz viac zvažovať históriu budovy, jej štandard, kvalitu pobytu v nej, kondíciu stavby, energetické úspory, či spôsob jej spravovania. A stále viac bude platiť dobre známe: lokalita, lokalita, lokalita. Developeri budú musieť klásť oveľa väčší dôraz na prípravu projektu, tak aby bol pre nájomcu atraktívny, inak sa stretnú s neúspechom.
P. Pelikán: Hovorme skôr o zmene v tom, že developeri sa podstatne viac snažia prispôsobiť projekty koncovému užívateľovi. Viac sa snažia pochopiť jeho potreby a požiadavky, pretože dnes sa nepredá alebo neprenajme hocičo a ešte v neadekvátnych cenách, ako to bolo pred krízou. Príprava nového projektu je preto komplexnejšia, predchádzajú jej analýzy trhu v segmente a lokalite, prieskum záujmu konkrétnych zákazníkov, výber optimálnej skladby bytov a nastavenie štandardu vybavenia bytu alebo kancelárií. Okrem toho kríza zmenila hlavne kvantitu pripravovaných projektov, a to vo všetkých segmentoch.
G. Zászlós: Rozhodne áno, a to nielen vo všeobecnosti. Napokon, ak by sme porovnali kvalitu výroby stavebných materiálov alebo finálne produkty za ostatné roky, slovenské stavebníctvo urobilo obrovský krok vpred. V súťaži, v konkurenčnom prostredí musí každý účastník stavebného trhu veľmi starostlivo zvažovať väzbu nákladov, kvality a ceny. Táto skutočnosť prospieva prierezovo výrobcovi, ale najmä – spotrebiteľovi.
Pripravil Ľudo Petránsky
Foto: Dano Veselský
Článok bol uverejnený v časopise ASB.
