Developeri hodnotia prvý polrok 2009
V decembrovom čísle časopisu sme venovali developmentu a finančnej kríze rozsiahlu analýzu. Mnohí odborníci v tom čase ešte presne nevedeli, aké následky bude mať kríza na ekonomiku a stavebný priemysel na Slovensku. Dnes však možno situáciu stále viac prirovnať k poznámke Romana Karabelliho, vedúceho marketingu a PR oddelenia zo spoločnosti HB Reavis: „V čase globálnej ekonomiky platí viac ako kedykoľvek predtým, že ak si Amerika kýchne, zvyšok sveta dostane chrípku.“ O tom, ako vidia súčasný stavebný trh developeri, čo sa zmenilo za posledný polrok, kam sa uberajú ich plány a na čom sa dá ušetriť, nám porozprávali predstavitelia popredných developerských spoločností. V jednom sa však úplne zhodujú – šetriť sa nedá na kvalitných pracovníkoch, externých odborníkoch, kvalite materiálu a realizácii projektov.
„Po niekoľkých úspešných veľkých administratívnych a rezidenčných projektoch, ako sú Apollo, City Business Center (CBC) alebo Rozadol, objavili slovenskí a zahraniční podnikatelia zlatú žilu v slovenskom realitnom developmente. S heslom – kúp čo najmenší pozemok a postav tam čo najviac kancelárií alebo bytov. Následne sa našli neskúsení klienti, ktorí si rezervovali miesta v tom či onom projekte. Dnes väčšina týchto objektov zíva prázdnotou a banky sa trasú o svoje investície.“
Michal Horváth takisto upozorňuje na negatívny fakt, ktorým je nadhodnotený konverzný kurz slovenskej koruny k euru. Ten podľa neho spôsobil, že nehnuteľnosti na Slovensku sú pre zahraničných investorov momentálne relatívne drahé.
Situácia nie je tragická
Napriek udalostiam nepovažujú opýtaní developeri súčasný stav realitného trhu za tragický. „Trh priamo či nepriamo ponúka množstvo pripravovaných, a dokonca aj rozostavaných projektov. Príležitostí je dostatok, ale väčšina z ponúkaných investícií má pomerne malú šancu dosiahnuť v súčasnej situácii na trhu vysoké čísla predaja, resp. prenájmu. Ak by sa objavila zaujímavá príležitosť, sme pripravení reagovať rýchlo,“ hovorí Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ spoločnosti J&T Real Estate. „Pokiaľ ide o investičné príležitosti, napríklad nové pozemky, tie sa príležitostne objavujú, hoci v developerskom biznise napriek celkovej katarzii nemožno zatiaľ hovoriť o životných príležitostiach,“ hodnotí situáciu Roman Karabelli z HB Reavis Slovakia.
K skrytým príležitostiam možno podľa Juraja Šaštinského, projektového riaditeľa v spoločnosti Penta Investments, nesporne zaradiť čoraz častejšie sa objavujúce projekty, ktoré nie sú developeri schopní ďalej realizovať. „Z tohto dôvodu buď zvažujú predaj nehnuteľností, alebo sa snažia nájsť strategického investora, ktorý by projekt dotiahol do konca,“ hovorí. Roman Karabelli však upozorňuje na fakt, že napriek neschopnosti realizovať projekty v momentálnej hospodárskej klíme, sú investori ochotní postúpiť investíciu iba za predkrízové ceny. „V tomto smere ešte predpokladáme istú korekciu smerom nadol k reálnej hodnote týchto aktív,“ dodáva.
Podľa Juraja Šaštinského je rok 2009 špecifický tiež tým, že projekty sa začínajú dostávať pod tlak z dôvodu splatnosti bankových úverov. „Banky pristupujú k uplatňovaniu podmienok uvedených v zmluvách – napríklad žiadajú splatenie časti úveru. Platí pravidlo – čím väčší tlak, tým lepšia ponuka. Je to obdobie príležitostí pre tých, ktorí veria vo fundament investovania do realít. Je to pre nich ideálna príležitosť, ako investovať svoje zdroje. Aj spoločnosť Penta Investments má ambície nájsť v tomto období kvalitný projekt, ktorý bude mať v budúcnosti úspech, preto sa intenzívne pozeráme po projektoch v krajinách, kde sme ako skupina aktívni,“ hovorí Juraj Šaštinský.
Obmedzenie spotreby, výber kvality
V súvislosti s krízou upozorňuje Pavel Pelikán na dôležitý faktor vplývajúci aj na vývoj realitného trhu – celkové obmedzenie spotreby. „Ľudia držia peniaze, podrobnejšie skúmajú projekty a dlhšie sa rozhodujú – sú opatrnejší. Na druhej strane práve opatrnosť a prevaha ponuky nad dopytom ukážu, ktoré projekty sú kvalitné, a teda žiadané,“ dodáva.
Z hľadiska hodnotenia úspešnosti jednotlivých segmentov realít považujú developeri za najstabilnejšiu komoditu trh bývania. „Napriek tomu, že záujem klientov o nové bývanie stále pretrváva, v prvom polroku nákup bytov ako investície zamrzol a rezidenčné nehnuteľnosti kupovali len tí, ktorí súrne potrebovali riešiť svoje bývanie,“ hovorí Michal Horváth. Aj preto je podľa Juraja Šaštinského nevyhnutné nastaviť správny pomer štruktúry bytov a ich štandardov viazaných na finálnu cenu, za ktorú je klient ochotný kúpiť nový byt. Podotýka, že „klientom je v súčasnosti zvyčajne koncový užívateľ bytu, a nie ten, kto chce byt kupovať len ako investíciu. Preto aj naša spoločnosť prehodnocovala rezidenčný segment v rámci viacerých pripravovaných projektov, aby optimálne nastavila produkt požiadavkám na trhu“.
„Podobne ako pri rezidenčnom segmente sa dnešná situácia podpisuje aj na rozhodovaní a stratégii firemnej klientely v oblasti nájmov. Spoločnosti sú opatrnejšie pri rozvoji, a teda aj potrebe nových priestorov,“ hovorí Pavel Pelikán. „V prvom polroku 2009 spoločnosti skôr sledovali, či svetová ekonomika neskolabuje a aký vplyv bude mať jej prehriatie na ich hospodársku činnosť. Preto na trhu s administratívnymi a skladovými priestormi bola aktivita takmer nulová,“ dopĺňa Michal Horváth. Juraj Šaštinský tiež poukazuje na zvýšený tlak v rámci podmienok, za ktoré developerské spoločnosti prenajímajú a ponúkajú svoje projekty a priestory. „Túto situáciu by som pomenoval ako obdobie, keď klient prvýkrát môže diktovať podmienky – či je, alebo nie je ochotný meniť sídlo svojej spoločnosti. Vzniká tiež tlak na špecifikovanie bonusov a dotácií, ktoré developer ponúka klientovi,“ hovorí.
„V segmente retailu intenzívne sledujeme prebiehajúce projekty, kde vývoj kúpyschopnosti obyvateľstva významne ovplyvňuje tržby z predaja v obchodných centrách. Tie tvoria signifikantnú časť príjmov z prenájmu retailových priestorov. Pri pripravovaných retailových projektoch cítiť snahu developerov o získanie nových obchodných značiek – ako magnetov na pritiahnutie zákazníkov do vznikajúcich obchodných centier, kde je častý vysoký tlak na nájomné, pri vysokej dotácii zo strany developera,“ dodáva Juraj Šaštinský.
Prvý polrok 2009 sa všeobecne niesol v znamení dokončovania rozpracovaných projektov. Nové investície veľa developerov odložilo a znova prehodnocovalo. Roman Karabelli však podotýka, že hospodárska kríza neprišla zo dňa na deň. „Videli sme ju prichádzať hodnú chvíľu. Naša spoločnosť, našťastie, bola v investíciách vždy konzervatívna. Držali sme zásobu hotovosti, a preto nás kríza zastihla v dobrej finančnej kondícii. To však neznamená, že sa nášho biznisu nedotkla. Devastujúce následky má najmä bankové financovanie developmentu nehnuteľností. Pre krízu sme dočasne utlmili plánovanú geografickú expanziu v rámci regiónu strednej a východnej Európy. Pri realizácii rozbehnutých projektov sa koncentrujeme na retailový koncept Aupark, kde aktívne pokračujeme vo výstavbe piešťanského a žilinského nákupno-zábavného centra, pred spustením je výstavba v Košiciach. Takisto rozvíjame plány v mestách Brno a Hradec Králové. Z hľadiska fungovania firmy je súčasná situácia lakmusovým papierikom, ktorý overí efektívnosť našich vnútrofiremných procesov, lojalitu zamestnancov a v neposlednom rade životaschopnosť nášho biznis modelu. Zatiaľ sme s vývojom spokojní,“ dodáva Roman Karabelli.
Spoločnosť Penta Investments má momentálne rozpracovaných deväť projektov na území Slovenska. „V procese realizácie je napríklad Digital park II., projekt multifunkčného objektu v centre Bratislavy – Čulenova, ako aj administratívne centrum v Košiciach. Ostatné projekty sú vo fáze príprav,“ hovorí Juraj Šaštinský.
Zmeny v stratégii developera
Viacerí odborníci predpokladali, že developeri vzhľadom na krízu výrazne zmenia svoje stratégie pôsobenia. Tento scenár sa však zatiaľ celkom nenapĺňa. „Na našej stratégii sa zásadne nič nezmenilo,“ hovorí Pavel Pelikán. „Máme dosah na kvalitné rozvojové lokality v rámci Bratislavy a vieme v budúcnosti ponúknuť projekty, ktoré klientov určite zaujmú. V zahraničí sa orientujeme – ak neberiem do úvahy Českú republiku – na Rusko, špeciálne Moskvu, a rozpracované projekty máme aj vo Vietname, pričom to nie sú jediné krajiny v našom zornom poli. Osvedčeného a fungujúceho strategického modelu sa stále drží aj spoločnosť HB Reavis.
Roman Karabelli zároveň podotýka, že ani v čase prudkého rastu spoločnosť nepodľahla pokušeniu, ako napríklad niektorí rezidenční developeri, vyhnať ceny do závratných výšok len preto, že práve fúkal priaznivý vietor. „Naopak, už v čase konjunktúry sme ceny na trhu znižovali, aj preto môžeme dnes prenajímať za rovnako reálne ceny ako pred krízou. Snažíme sa starať o svoj trh, to znamená nestavať všetko na kartu agresívnej akvizície nových nájomcov, ale tiež poskytovať starostlivosť a pridanú hodnotu tým súčasným,“ dodáva. Spoločnosť ICT ISTROCONTI investuje väčšinou do stredne veľkých a kvalitných projektov.
Podľa Michala Horvátha sú kvalitné projekty s ideálnymi koeficientmi zastavanosti pozemku či výškou podlažnosti za adekvátnu cenu na slovenskom trhu stále úzkoprofilovým tovarom. „Mnohí klienti v čase krízy vyčkávajú, avšak po miernom zlepšení ekonomickej situácie bude najväčší záujem práve o takéto projekty,“ predpokladá.
Pomerne veľa sa tiež hovorí o prispôsobovaní projektov požiadavkám súčasného realitného trhu. „V súčasnom období je pánom situácie klient. Jeho záujem diktuje developerom všetko – čo a v akých parametroch, v akom štandarde a za akú cenu je ochotný kúpiť. Práve z uvedených dôvodov boli aj naše projekty prehodnocované podľa toho, o aký typ komodity bude mať klient v budúcnosti záujem,“ hovorí Juraj Šaštinský.
Roman Karabelli by však nerád spájal úpravu projektov výlučne s ekonomickou recesiou: „Každý projekt je živý organizmus, ktorý sa v čase mení, prispôsobuje sa požiadavkám trhu aj pripomienkam mestskej samosprávy. V tejto súvislosti sme napríklad ponúkli mestu Trenčín inovatívne, zelené, environmentálne priateľské architektonické riešenie fasády a strechy na pripravovanom projekte obchodného centra.“ Spoločnosť ITC Istroconti zas rozbehla projekt energeticky úsporného obytného súboru, v ktorom chce klientom poskytnúť bývanie s úsporou prevádzkových nákladov. „Projekt mal byť najprv vykurovaný na báze geotermálnych vrtov, no počas začiatočnej fázy realizácie projektu sme zistili, že investičné náklady v relácií s dosiahnutou úsporou by boli neekonomické – záujem o byty na úrovni 4 000 €/m2 (120 500 Sk/m2) je veľmi limitovaný,“ hovorí Michal Horváth.
„Preto sme prehodnotili technické riešenie projektu a použili technológiu tepelných čerpadiel. Tepelné čerpadlá veľmi efektívne zabezpečia energiu na vykurovanie, chladenie aj ohrev vody. Takisto sme prehodnotili zasklenú fasádu pôvodného projektu, pri ktorej by boli interiéry bytov v zime náročnejšie na vykurovanie a v lete na chladenie. Pritom sme kládli dôraz na to, aby ostali zachované výhľady z bytov a svetlosť izieb,“ dodáva.
Šetriť? A na čom?
Hospodárska kríza prinútila mnohé spoločnosti šetriť. Juraj Šaštinský však varuje pred nepremysleným šetrením, ktoré môže negatívne vplývať na budúce prevádzkové náklady, kvalitu poskytovaných služieb a tiež na životnosť každej nehnuteľnosti. „Najlepším šetrením je logická príprava a správne technické nastavenie projektov, ako aj sledovanie investičných nákladov a kvality projektu počas výstavby,“ dopĺňa Michal Horváth. Podľa Juraja Šaštinského síce môžu byť kvalitné a moderné postupy a technológie investične náročnejšie, avšak z dlhodobého hľadiska sa prejavia na nižších prevádzkových nákladoch, životnosti a v konečnom dôsledku na zvýšení hodnoty samotnej nehnuteľnosti. „V tejto oblasti nie je neprimerané šetrenie na mieste,“ dodáva.
V súvislosti so šetrením a investovaním spoločností prikladá Michal Horváth dôležitosť tiež spolupráci so skúseným tímom odborníkov, ktorí projekt pripravujú alebo dohliadajú na jeho úspešnú realizáciu. Tento názor zdieľa aj Juraj Šaštinský: „Okrem investícií do prípravy a realizácie projektov venujeme veľa energie aj našim zamestnancom, ich vzdelávaniu, odbornému a profesionálnemu rastu, mentoringu, odovzdávaniu know-how. Sú veľmi dôležitou súčasťou každého projektu, ktorý sa z peknej farebnej vizualizácie mení na skutočný hmatateľný výsledok,“ dodáva. Podľa Romana Karabelliho sa dá ušetriť na racionalizácii zbytočných výdavkov, aby bol investor silný a pripravený využiť investičné príležitosti, ktoré so sebou priniesol pokles hodnoty nehnuteľností.
Miriam Turancová
Foto: Dano Veselský
Článok bol uverejnený v časopise ASB.
