Keď mesto žije rýchlejšie ako jeho územný plán

V odbornej, ale aj laickej diskusii sa často skloňuje termín územný plán. Odvolávajú sa naň malí stavebníci pri povoľovaní rodinného domu, developeri pri rozvoji rozsiahlych území, politici s rôznymi záujmami, ale aj občania brániaci sa nevhodnej výstavbe. Čo je to územný plán, ako sa schvaľuje a aká je momentálna situácia v jeho definícii – to sú otázky, na ktoré sme sa pokúsili odpovedať.

Čo je územný plán obce

Čo je územný plán obce (ako jeden zo stupňov územnoplánovacej dokumentácie) určuje zákon č. 50/1976 Zb. (ďalej len stavebný zákon).

V § 8 ods. 1 uvádza: „Územnoplánovacia dokumentácia komplexne rieši priestorové usporiadanie a funkčné využívanie územia, zosúlaďuje záujmy a činnosti ovplyvňujúce územný rozvoj, životné prostredie a ekologickú stabilitu a ustanovuje regulatívy priestorového usporiadania a funkčného využívania územia. Územnoplánovacia dokumentácia sa spracúva pre celoštátny, regionálny stupeň, pre obce a časti obce.“

Územný plán obce, resp. časti obce (územné plány zón), sú prijímané formou všeobecne záväzného nariadenia a predstavujú výsledok „dohody“ o využívaní územia.

To, že dosiahnutie takejto dohody nie je jednoduché, je zrejmé už z definície zákona, v rámci ktorej sa v záväznej časti územného plánu obce schvaľujú zásady a regulatívy „priestorového usporiadania a funkčného využívania územia obce, hranice zastavaného územia, usporiadania verejného dopravného, občianskeho a technického vybavenia, ustanovenia plôch pre verejnoprospešné stavby, na vykonanie asanácie a pre chránené časti krajiny, ochrany a využívania prírodných zdrojov, kultúrno-historických hodnôt a významných krajinných prvkov, územného systému ekologickej stability, starostlivosti o životné prostredie, tvorby krajiny vrátane plôch zelene“ (§ 13, ods. 3 písmeno b) stavebného zákona).

„Zatiaľ čo v menších obciach môže byť územný plán relatívne ľahko čitateľný dokument, v prípade veľkých miest je značne rozsiahly a, žiaľ, niekedy aj nejednoznačný,“ upozorňuje Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ Inštitútu pre urbánny rozvoj (IUR).

„S územnými plánmi pracujú rôzne subjekty s rôznorodými záujmami. Je preto prirodzené, že v rozsiahlom, aj keď odborne pripravenom materiáli sa časom nájdu rôzne spôsoby interpretácie jeho častí. Čas a prirodzený vývoj majú vplyv aj na aktuálnosť územného plánu. Obce a mestá sa rozvíjajú, menia sa trendy a potreby v území. Ak je územný plán spracovaný veľmi detailne s veľkým množstvom presne definovaných funkcií, je veľká pravdepodobnosť, že po určitej dobe nebude vyhovovať aktuálnym požiadavkám samosprávy ani vlastníkom pozemkov. Stavebníci potom vyzývajú na flexibilitu územného plánu. Flexibilita by však nemala vychádzať z možnosti ,ohýbania‘ platných regulatívov, ale z ich udržiavania v aktuálnom stave.“

Aktualizácia územného plánu

Či sa už zistila v platnom územnom pláne technická chyba, nejednoznačnosť, alebo praktická potreba zmeny regulatívov, orgán územného plánovania (obec) ho môže aktualizovať.

Stavebný zákon na to pamätá, orgán územného plánovania má zákonom uloženú povinnosť starať sa o tento nástroj, konkrétne „sústavne sleduje, či sa nezmenili územno-technické, hospodárske a sociálne predpoklady, na základe ktorých bola navrhnutá koncepcia organizácie územia“ (§ 30 ods. 1 stavebného zákona), a ak dôjde k zmene predpokladov, má obstarať doplnok alebo zmenu územného plánu mesta.

Stavebný zákon teda priamo predpokladá, že sa územný plán bude aktualizovať. Územný plán je ale komplexný dokument a jednotlivé zmeny môžu mať vplyv aj na jeho ďalšie časti.

V § 30, ods. 4 preto stavebný zákon uvádza: „Obec a samosprávny kraj sú povinné pravidelne, najmenej však raz za štyri roky, preskúmať schválený územný plán, či nie sú potrebné jeho zmeny alebo doplnky, alebo či netreba obstarať nový územný plán.“

„Každý obstarávateľ by tak mal konať z vlastnej iniciatívy,“ hovorí Juraj Suchánek. „Mal by tak robiť na základe vlastného vyhodnocovania meniacich sa podmienok, a to nielen z hľadiska stavu prostredia a prijatej koncepcie funkčného využívania a priestorového usporiadania, ale aj z hľadiska meniacich sa potenciálov územia, či už celého, alebo jeho jednotlivých častí. Meniace sa požiadavky a podmienky by sa mali posudzovať a následne by sa zmenami a doplnkami územného plánu mal upravovať či upresňovať právny stav určujúci možnosti využitia územia. Vzhľadom na to, že zákon nespresňuje túto povinnosť, v praxi sledujeme na Slovensku rôzne riešenia – od jednoduchého vyhlásenia, že územný plán bol preskúmaný, až po vypracovanie analytického dokumentu s návrhmi na ďalší postup. Aj pri príprave nového zákona bola výrazne posilnená táto činnosť a formálne a procedurálne stanovená. Odhliadnuc od zákonnej povinnosti, spracovanie podrobného preskúmania územného plánu je veľmi vhodnou príležitosťou na ‚inventúru‘ územného plánu a identifikovanie možností na jeho aktualizáciu.“

Situácia v Bratislave

Doterajšia prax v Bratislave však ukazuje, že mesto si doteraz neveľmi plnilo túto povinnosť a územný plán sa prakticky neaktualizoval. Správy o pravidelnom preskúmaní územného plánu nie sú verejnosti dostupné. Územný plán mesta Bratislavy bol schválený v roku 2007 a odvtedy boli prijaté len štyri zmeny a doplnky územného plánu.

Posledný balík – zmeny a doplnky 05 (obstarávanie zmien a doplnkov 04 bolo zrušené) – sa zaoberal zmenami súvisiacimi s výstavbou D4 a R7. Predchádzajúce zmeny a doplnky 03 boli schválené ešte v roku 2014.

„Dnešná situácia by sa dala stručne zhodnotiť konštatovaním, že vývoj predbehol plán,“ konštatuje Juraj Suchánek. „Mesto ako orgán územného plánovania tak stojí pred neľahkou úlohou. Ideálnym stavom by bolo čo najrýchlejšie aktualizovať existujúci územný plán. Možnosti jeho aktualizácie sú ale historicky dané jeho zadaním, ktoré siaha do minulého tisícročia. Ak má prekročiť vlastný tieň, riešením je len príprava nového územného plánu. Pri meste veľkosti Bratislavy však ide o mimoriadne náročný proces v odhadovanej dĺžke viacerých volebných období. Žiadne hlavné mesto si ale nemôže dovoliť čakať 10 rokov na nový územný plán a posudzovať v tomto období novú výstavbu podľa zjavne neaktuálneho, aj keď právne platného územného plánu. Paralelne s prípravou nového územného plánu sa tak musí mesto vo významnej miere venovať aj aktualizácii existujúcej územnoplánovacej dokumentácie.“

Keďže toto „prechodné“ obdobie môže trvať aj 10 rokov, je potrebné nastaviť systém prijímania zmien a doplnkov tak, aby bol celý proces efektívny a aby v čo najkratšom čase reagoval na potrebu zmien. Neaktuál­nosť územného plánu vnáša rozpor medzi jeho koncepciu a regulačnú funkciu.

Práve regulačná stránka je určujúca pri rozhodovaní o využití územia. Je ale zrejmé, že vhodnosť a adekvátnosť systému regulatívov môže ovplyvniť realizáciu prijatej koncepcie alebo ju, práve naopak, úplne znemožniť.

Kvíz: Rozumíte pojmům městského plánování?

Optimalizácia procesov v novej výstavbe

Územným plánom a potrebou jeho udržiavania v aktuálnom stave sa zaoberal aj Inštitút urbánneho rozvoja v rámci projektu „Skvalitnenie systémov a optimalizácia procesov povoľovania novej výstavby v Bratislave“, konkrétne v dokumente „Ako zlepšiť povoľovanie výstavby v Bratislave“, ktorý je dostupný na stránke www.iur.sk.

Kvalita a aktuálnosť územného plánu je jedným zo základných predpokladov s výrazným vplyvom na povoľovanie novej výstavby. Práve súlad s územným plánom posudzuje hlavné mesto SR Bratislava v záväzných stanoviskách k jednotlivým projektom.

Aktualizovaný stav územného plánu je preto nevyhnutným predpokladom kvalitnej regulácie, ktorá má priamy dosah na život a fungovanie mesta. Predstavitelia mesta Bratislavy v závere minulého roka zverejnili predpokladaný harmonogram jednotlivých aktualizácií územného plánu.

To, že neaktuálny územný plán komplikuje zámery aj samotného hlavného mesta (konkrétne pri rozvoji nájomného bývania), potvrdzuje aj „Štúdia umiestnenia nájomného bývania na území Bratislavy“, ktorá bola zverejnená dňa 20. 12. 2019 s lehotou na pripomienkovanie do 31. 1. 2020 ako podklad na aktua­lizáciu územného plánu.

Článok bol uverejnený v časopise ASB 1-2/2020.