Od utópie k realite. Nájomné byty štát bez developerov nepostaví

Štát pravdepodobne nepostaví nájomné byty sám. Boris Kollár musel svoju víziu okresať. Diskusie o viedenskom a iných modeloch sa skončili tým, že si musíme nájsť vlastnú cestu. Takto by mohla vyzerať.

Ceny obytných nehnuteľností od poslednej realitnej bubliny stúpajú. Nezmenil to ani príchod pandémie, ktorá príjmy v mnohých domácnostiach naopak skresala. V súčasnosti stojí štvorcový meter v priemere 1792 eur. 

Od jari sa intenzívne skloňuje slovo kríza. Práve počas nej bude pravdepodobne dopyt po nájomných bytoch vyšší. Zaujíma sa o ne štát aj súkromný sektor. Kto ich teda nakoniec postaví a ako by to mohlo vyzerať? 

Milovaný „mamahotel“

Podľa aktuálnych štatistík Eurostatu na Slovensku žije vo vlastnej nehnuteľnosti 90 percent ľudí. V podnájme za trhové ceny žije 8,5 percenta Slovákov, dotované bývanie využíva 1,5 percenta ľudí. 

Vysoký podiel vlastníctva do veľkej miery súvisí so skupovaním družstevných bytov po páde komunizmu za výhodné ceny. Často tiež bývame vo viacgeneračných nehnuteľnostiach, inými slovami v „mamahoteli“. 

Až 40 percent Slovákov žije v takzvaných preplnených domácnostiach – páry s deťmi ostanú žiť s rodičmi či inými príbuznými. Vlastné bývanie sa skrátka stalo pre istú časť obyvateľstva luxusom, ktorý si nemôže dovoliť. 

O túto premisu sa opiera vo svojom programe parlamentná strana Sme rodina, ktorá sľúbila štátne nájomné byty, ktoré majú byť v priemere o 40 percent lacnejšie oproti komerčnému nájmu. 

Plány verzus realita

Boris Kollár mal v pláne postaviť 25-tisíc modulových bytov ročne. Byty sa mali stavať v troch na tento účel zriadených fabrikách na Slovensku. 

Kollár navrhol, aby sa z ministerstva dopravy podľa vzoru Rakúska vyčlenili vybrané štátne spoločnosti. Takto by si mohli požičiavať peniaze bez zvyšovania štátneho dlhu. Vláda sľúbila projektu výstavby štátnych nájomných bytov podporu, no rakúsky model zelenú nedostal. Stavať by sa preto malo aj cez súkromné firmy. 

„Štát nie je ten, ktorý by mal zmeniť situáciu na trhu. Mal by podporovať mestá a obce a developerov, ktoré to vedia robiť. Ponechávam to na stranu Sme rodina, ktorá má určitú ideu. Nie som si istý, či to bude fungovať, ale dávame mu šancu,“ vyjadril sa na minulotýždňovom realitnom summite SME predseda Výboru NR SR pre hospodárske záležitosti Peter Kremský.

Rovnaký názor má aj riaditeľ Inštitútu hospodárskej politiky František Palko. Úloha štátu podľa neho nie je byť vlastníkom bytov a „kšeftovať“ s nimi, ale tvoriť pre nájomné bývanie legislatívu. 

A tá sa skutočne zmeniť musí. Na návrh nového stavebného zákona sa stále čaká. V októbri však po peripetiách predstavili druhý dôležitý vládny návrh zmeny zákona o verejnom obstarávaní, ktorý by mohol začať platiť v auguste 2021. Kollár sľúbil, že s „masívnou“ výstavbou nájomných bytov začne hneď, ako sa tieto legislatívne zmeny – nový stavebný zákon a zákon o verejnom obstarávaní – prijmú. Obidva zákony a celý projekt nájomných bytov je v gescii podpredsedu vlády pre legislatívu a a nominanta Sme rodiny Štefana Holého.

Za developerov bol na realitnom summite prítomný výkonný riaditeľ Cresco Real Estate Ján Krnáč. „Najviac bytov postavili súkromníci a nemyslím si, že sa to niekedy zmení,“ podotkol. „Štát sa nemá pchať do úlohy developera. Keď potrebuje byt, nech osloví firmy. Keď chce pre svojho zamestnanca auto, tiež si ho nepostaví sám. Keď sa nájdu zdroje, cesta k bývaniu môže byť veľmi rýchla.“

Peniaze aj z Únie

Koordináciu výstavby štátnych nájomných bytov by mal mať na starosti samostatný úrad alebo splnomocnenec vlády. O zriadení úradu už Kollár podľa jeho slov rokuje s koalíciou. Má už predstavu, kto by mohol takýto post zastávať. Má ísť o bývalého bankára, „ktorý sa vyzná vo finančných procesoch a nastaveniach“. 

Časť projektu má byť financovaná zo zdrojov sporiteľov v dôchodkových správcovských spoločnostiach. Sporiteľom vláda sľúbila garantovaný jasný úrokový výnos a garanciu v hodnote bytov. Peniaze by mohli prísť aj z Európskej únie. Minister dopravy a výstavby Andrej Doležal v lete informoval, že rezort sa chce uchádzať o časť prostriedkov z Fondu obnovy Európskej únie, najmä na rozvoj dopravnej infraštruktúry, výstavbu nájomných bytov a digitalizáciu územných plánov. 

Ministerstvo dopravy a výstavby podľa hovorcu Ivana Rudolfa pri výpočte potrebných bytov vychádzalo z počtu bytov na 1 000 obyvateľov. Na dosiahnutie priemeru EÚ by potrebovalo Slovensko 600-tisíc bytov. Priemerný počet nájomných bytov z celkového fondu v EÚ predstavuje 23 percent, pričom na Slovensku je to 6 percent. 

V priemere žije v nájomných bytoch s regulovaným nájomným v Európe približne obyvateľstva (u nás 1,2 percenta). V Nemecku žije v nájme viac ako polovica obyvateľov. „Už len tieto čísla nespochybniteľne vypovedajú o extrémnom nedostatku bytov ako takých a rovnako aj nájomných bytov s cenovo dostupným nájomným,“ dodáva Rudolf. 

Kollár sa v počte štátom postavených bytov napokon uskromnil a uviedol, že mu postačí aj tisíc ročne. „Uvidíme, koľko sa vygeneruje možností a ako sa k tomu postaví súkromný sektor, ako sa k tomu postavia správcovské spoločnosti,“ povedal v marci tohto roku. 

Bývanie v Európe 2018 (kliknite na graf pre zväčšenie)

Čo s Bratislavou

Novela týkajúca sa ŠFRB má dať obciam, mestám, samosprávam možnosť, aby vyčlenili desať percent nájomných bytov, a zvýšiť limity možných uchádzačov. Mohli by slúžiť pracovníkom štátnej správy alebo nedostatkovým profesiám. Premiér Matovič napríklad navrhol, že by sa nič strašné nestalo, „ak by sa štát rozhodol v Bratislave postaviť 5 000 nájomných bytov, ktoré by poskytol napríklad učiteľom alebo zdravotným sestrám“.

Bratislava však má svoje špecifiká, ktoré súčasná legislatíva ignoruje. Na summite na to upozornila námestníčka primátora Bratislavy Lucia Štasselová. Mechanizmy na podporu nájomného bývania na Slovensku už boli, či už prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja bývania, alebo dotácií. 

Prostredie sa však mení a mechanizmy na to nereagujú. „V Bratislave je cenový systém nastavený celoplošne, neboli zohľadňované rozdielne podmienky. Finančné prostriedky nedokázal čerpať prakticky nikto,“ podotkla architektka. 

Procesy schvaľovania finančnej podpory sú dnes zdĺhavé a nepružné. Hlavné mesto vypracovalo vlastnú koncepciu bytovej politiky v rámci plánu Bratislava 2030. Nový dokument má podľa Štasselovej slúžiť na to, aby sa mali mestskí úradníci o čo oprieť. „Nemá ambíciu navrhovať siahodlhé úpravy legislatívy, skôr realistické návrhy. Chceme zvýšiť počet nájomných bytov, aby Bratislava mala tento nástroj sociálnej politiky. Teraz ho dokončujeme, potom bude nasledovať pripomienkovanie expertmi a následne ho posunieme na schválenie v zastupiteľstve,“ dodala. 

Kde sa bude stavať

Nielen v hlavnom meste je otázkou, kde vlastne stavať. „Bratislava po roku 2000 rozpredala väčšinu svojich pozemkov, väčšinou pod cenu. A takto skončili mnohé mestá. Už si veľmi nepomôžu. Práve preto treba uvažovať nad tým, ako to vyriešiť. Treba uvažovať aj nad diskusiou, ako zmeniť územný plán v hnedých zónach, a nad diskusiou s developermi,“ navrhol Kremský. Pohráva sa aj s myšlienkou nepostaviť v menších mestách nájomné bytovky, ale radové domy. 

Kollárov plán bol, že bude stavať na pozemkoch, ktoré sú majetkom Slovenského pozemkového fondu. Štát by tak za pozemky neplatil nič. V Bratislave sú však podľa Lucie Štasselovej na viacerých pozemkoch nedoriešené reštitučné spory. Najprv sa k nim teda musia dostať. 

Čo keby developeri dostali príkazom vyčleniť v každom novom projekte časť na nájomné byty? „Nie som veľkým zástancom zásahu štátu do firiem. Firmy sa to aj tak budú snažiť obísť a budú vznikať rôzne paškvily,“ upozorňuje Kremský. Nájomníci by mohli skončiť s bytom v pivnici. 

Možnosťou je skôr lepšia spolupráca. Mohlo by napríklad dôjsť k dohode o zmene koeficientu územného plánu, ak časť bytov developeri odpredajú mestu. Podobne to robí napríklad aj Londýn. 

Ak by sa zmenila legislatíva, príležitosťou môže byť aj to, aby mohli developeri prenajímať priestory nevyhovujúce ako byty, teda rôzne apartmány a štúdiá. 

Ostáva ešte posledná otázka. Ak sa aj nájomné byty postavia, bude o ne na Slovensku skutočne taký veľký záujem? „Veľa mladých ľudí má potrebu vlastniť a platiť nájomné im nedáva zmysel. Je potrebná aj osveta a edukácia, že nájomné byty majú svoje miesto,“ dodáva Krnáč.