Rast cien starších bytov v Bratislave spomalil pod 10 %. Ochladenie dopytu je aj zo strany investičných kupujúcich
redakcia ASB Ceny starších bytov v Bratislave medziročne stúpli o 9 %, tempo rastu sa v porovnaní so začiatkom roka 2026 spomalilo. Nájomný trh zostal pokojný. Priemerné nájomné vrátane energií sa medziročne zvýšilo o 5,3 % na 17,73 eur/m² a priemerná cena bytov z druhej ruky dosiahla v 2. štvrťroku úroveň viac ako 4 410,41 eur/m², informovali o tom analytici Bencont Investments.
Sekundárny trh bytov v Bratislave si aj v druhom štvrťroku udržal rast, ktorý analytici sledujú od roku 2024, ale jeho tempo sa viditeľne zmiernilo. Medziročne sa jednotková cena bytov z druhej ruky zvýšila, v porovnaní s prvým štvrťrokom 2026 sú ceny vyššie o 1,4 % , čo je najpomalší rast za posledný rok.
Naplnili sa predchádzajúce očakávania o spomalení rastu cien pod 10-percentnú hranicu. V uplynulom štvrťroku tvorili ponuku byty s priemernou výmerou 67,68 m². V porovnaní s 1. štvrťrokom boli byty v ponuke väčšie o 1,2 m², za čím stál posun štruktúry ponuky smerom k väčším dispozíciám, ako aj nárast priemernej výmery v okrese Bratislava I z 78,53 na 81,38 m². Priemerná absolútna cena bytu sa zvýšila na 290 702,49 eura, teda medziročne o 10,2 %.
Nájomné stúplo o 10%
V kontraste s vývojom cien bytov zostal nájomný trh v druhom štvrťroku pokojný. Priemerné nájomné vrátane energií dosiahlo 17,73 eur/m² a medziročne tak vzrástlo o 5,3%. Priemerné mesačné nájomné za dvojizbový byt mimo Starého Mesta sa pohybovalo v rozpätí od 875 eur do 922 eur aj s energiami a priemerné absolútne nájomné za celú Bratislavu presiahlo hranicu 1 000 eur. Rozdiel medzi vývojom cien bytov a nájomného pritom pretrváva už dva roky.
Zatiaľ čo ceny starších bytov za posledné dva roky vzrástli o 24 %, nájomné „len“ o 10 %. Je tak evidentný posun smerom ku kúpe vlastnej nehnuteľnosti, čo súvisí so stabilizáciou úrokových sadzieb a aj s tým, že po poklese cien starších bytov v rokoch 2022 – 2023 sa tie stali podstatne dostupnejšími. Túto výhodu však postupne strácajú, pričom rýchlejšie rastúce ceny oproti nájomnému znižujú aj návratnosť investičných bytov.
Prečítajte si tiež
Očakávania lacnejších úverov sa nenaplnili
Podľa Rudolfa Bruchánika, hlavného analytika Bencont Investments, inflačné tlaky zvýšili konflikt na Blízkom východe a rast cien energetických komodít. Európska centrálna banka (ECB) reagovala na to v júni zvýšením úrokových sadzieb o 25 bodov. Depozitná sadzba sa zvýšila na 2,25 %, pričom išlo o prvé zvýšenie od roku 2023. ECB zároveň zvýšila prognózu priemernej inflácie v eurozóne na rok 2026 na 3 % a znížila odhad hospodárskeho rastu na 0,8 %.“
„Zvýšenie sadzieb tiež výrazne znižuje priestor na ďalšie zlacňovanie hypotekárneho financovania. Pre slovenský hypotekárny trh to znamená koniec očakávaní o zlacňovaní úverov na bývanie v tomto roku. Zvýšený záujem o kúpu nehnuteľností v prvom polroku preto súvisel aj so snahou klientov využiť ešte výhodnejšie podmienky financovania, skôr než sa upravia,“ upozornil analytik Bruchánik.
Tento efekt sa však postupne vyčerpáva a v druhom štvrťroku už bolo vidno jeho prvé prejavy v podobe spomalenia cenového rastu. V dôsledku prudkého rastu cien starších bytov, vyšších úrokových sadzieb a pomaly rastúceho nájomného tak v blízkej budúcnosti analytik očakáva ochladenie dopytu aj na strane kúpy za účelom bývania aj na strane investičných nákupov. Okrem toho sa ceny starších bytov za posledné dva, tri roky priblížili k cenám novostavieb. Na základe týchto skutočností preto očakáva ďalšie spomalenie tempa rastu ich cien smerom k 5 % medziročne.
