Trh ožíva, ale obchodníci sú opatrní
Trh nehnuteľností sa odrazil od dna a je na vzostupe. To je ústredný výstup z prieskumu spoločnosti Colliers International s názvom Global Investor Sentiment Survey (Prieskum investičných nálad globálnych investorov) v treťom kvartáli 2010. Každá krajina má však svoje špecifiká. Mierny optimizmus na európskom trhu s nehnuteľnosťami je v oblasti komerčných centier a maloobchodu na Slovensku brzdený viacerými faktormi. „Obchodníci sú opatrní v ďalšom rozširovaní svojich prevádzok a požadujú zníženie úrovne nájmu,“ tvrdí Juraj Mašláni, vedúci divízie maloobchodných priestorov spoločnosti Colliers International.
Ekonomická a finančná kríza spôsobila aj pokles tržieb maloobchodníkov. Zníženie disponibilného príjmu a kúpyschopnosti obyvateľov, zvýšená nezamestnanosť a neistota na trhu práce podnietila obchodníkov k opatrnosti. „Spomalenie ekonomiky má dosah na všetky segmenty trhu – zvýšený tlak na kvalitu prenajímaných priestorov, opatrnosť pri rozhodovaní, zníženie ceny nájmov, prehodnocovanie zmluvných vzťahov,“ dodáva Juraj Mašláni. „Vo všeobecnosti vyvíjajú nájomníci všetkých typov priestorov veľký tlak na zníženie nákladov na nájom.“
Mnohé projekty, ktoré sa s nástupom krízy nechali na krátky čas „ležať ladom“, sú zastavené dodnes. Dôvody sú rôzne. „Na jednej strane ide o projekty, ktoré mali s nástupom finančnej krízy problém získať financovanie, resp. s požiadavkou na navýšenie vlastnej ekvity,“ hovorí Martin Biró, vedúci oddelenia maloobchodu CB Richard Ellis. „Na druhej strane sa zastavili projekty, ktoré mali a často ešte stále majú problém získať a zazmluvniť dostatok vhodných nájomcov. Samozrejme, dôsledkom sú opäť problémy so zabezpečením financovania.“
Ťažkosti v získaní dostatku vhodných nájomcov často spočívajú v tom, že projekty sa plánovali skôr pre investorov, než pre koncových spotrebiteľov – budúcich zákazníkov, ktorých potreby by mali napĺňať. A tak sa veľakrát naplánovali v jednej lokalite 2 až 3 projekty podobného charakteru, z ktorých môže v konečnom dôsledku uspieť len jeden. Túto skutočnosť si uvedomujú aj obchodníci a aj preto čakajú, kto bude prvý, pripadne prinesie na trh lepší produkt. To dáva predpoklad, že bude aj najúspešnejší pri získavaní zákazníkov i ostatných obchodníkov.
„Na Slovensku je to v tomto smere zložitejšie než napríklad v susednom Rakúsku,“ upozorňuje Martin Biró. „U nás nie je dostatok veľkých nájomcov na to, aby bolo možné v bezprostrednej blízkosti postaviť tri veľké projekty a aby boli všetky z nich rozumne obsadené veľkými hráčmi.“
Aktuálne investičné trendy
V prvej polovici roku 2010 dosiahli investície v Rakúsku úroveň spred krízy a na základe pozitívneho makroekonomického vývoja sa očakáva mierny nárast cien. Na Slovensku je realitný trh viac utlmený ako živý. Prevládajú rekonštrukcie a modernizácie, ktoré majú aj rastúcu tendenciu. V Českej republike je situácia výrazne ovplyvnená neistotou súvisiacou s novou nemeckou investičnou legislatívou, ktorá má za následok odliv kapitálu z ČR. Tieto trendy pochádzajú z aktuálneho prieskumu spoločnosti TPA Horwath, ktorá zverejnila správu o stave realitného trhu v krajinách strednej a východnej Európy.
V správe sa ďalej uvádza, že banky budú pri poskytovaní financovania prísnejšie a aj verejné výdavky na stavebníctvo sa výrazne znížia. V Maďarsku prevláda na realitnom trhu mierny optimizmus, ceny prenájmov sú stabilné. V Poľsku sa predpokladalo, že po prepade realít bude rok 2010 prelomovým a súčasný vývoj to, zdá sa, potvrdzuje. Celkový objem investičných transakcií zaznamenal za posledných 6 mesiacov oproti minulému roku nárast o 30 percent. V Rumunsku je naopak situácia naďalej vážna, banková blokáda pokračuje bez výhľadov na skoré zlepšenie a ekonomika je stále v recesii. Štát sa snaží podporovať aspoň mladé rodiny. V Bulharsku a Chorvátsku je situácia lepšia a realitné trhy zaznamenali rast investičnej aktivity.
Tlak na kvalitu centier
Vráťme sa ku komerčným centrám. Boom obchodných centier na Slovensku z rokov 2000 – 2008 je už nereálny. Platí to najmä pre Bratislavu a blízke okolie, pričom podľa Juraja Mašlániho skôr nastane tlak na kvalitu centier. Ak na lokálny trh vstúpi nový hráč v dobrej lokalite, staršie centrá prídu o zákazníkov.
Nasýtenie trhu obchodnými centrami však neplatí pre všetky krajské mestá. Stačí sa na túto oblasť pozrieť z pohľadu zastavanej plochy obchodných centier, ktorá pripadá na 100 obyvateľov (podľa kritérií International Council of Shopping Centers – Medzinárodná rada pre obchodné centrá).
„Ak napríklad porovnáme Nitru, ktorá ma z krajských miest na Slovensku najvyššiu metráž obchodných centier – 97 m2 plochy na 100 obyvateľov – s Prešovom, ktorý ma iba 20 m2, či s Banskou Bystricou (39 m2), tak je jasné, že potenciál sa v niektorých prípadoch ešte nájde,“ hovorí Martin Biró. „Z tohto pohľadu sa nachádza Bratislava až na tretej priečke. Vedie spomínaná Nitra, tesne nasledovaná Trenčínom (92 m2) a trojicu najviac zastavaných uzatvára Bratislava (82 m2).“
Úspešný koncept
Všeobecne platí, že dopyt spotrebiteľov bude znížený dovtedy, pokiaľ ľudí na úradoch práce nebude ubúdať. Ako uvádza v pravidelnom prehľade maloobchodného trhu poradenská realitná spoločnosť Cushman & Wakefield Slovakia, pozitívom môže byť stabilizovanie miery zamestnanosti v ostatných mesiacoch a mierny nárast miezd spolu s podpriemernou úrovňou inflácie, čo môže napomôcť menšiemu zvýšeniu reálnych príjmov.
Andrew Thompson, Managing Partner zo spoločnosti Cushman & Wakefield Slovakia upozorňuje aj na ťažšie získanie financií od bánk na pôžičku alebo úver na byt či dom. S tým súvisí aj nemožnosť nákupu domácich spotrebičov a ďalšieho tovaru, ktorý by sa inak bežne nakupoval v súvislosti s kúpou bytu alebo domu. Príkladom je biela technika, koberce, kuchynské linky atď., čiže produkty, ktoré sa kupujú v obchodných centrách.
„Vplyv dosahu krízy sa v neposlednom rade prejavil aj v oblasti investícií,“ hovorí Andrew Thompson. „Z hľadiska regionálneho rozloženia bolo ťažšie nájsť investorov za ostatné dva roky, než pred krízou. Developeri často budujú svoje projekty s cieľom budúceho predaja, a pokiaľ na trhu nie je jednoznačný záujem o investície, má to vplyv na ich rozhodnutie v pokračovaní, ako aj časovom pláne ich projektov.“
Podobne ako pri iných typoch komerčných nehnuteľností, aj v segmente maloobchodu sú určité zákonitosti pri plánovaní dizajnu a dispozície centra, ktoré sa musia dodržať. „Ide predovšetkým o správnu dispozíciu, ktorá zákazníka prevedie celým obchodným centrom,“ tvrdí Martin Biró. „Dosiahneme ho správnym umiestnením najvýznamnejších nájomcov, správnym počtom a umiestnením vchodov do centra, ako aj tým, že sa zabráni vzniku slepých uličiek a bludísk. Medzi najosvedčenejšie by som zaradil oválny a lineárny tvar, v ktorých sú významní nájomcovia umiestnení na protiľahlých koncoch.“
Ako dodáva Martin Biró, zároveň je dôležité už pri plánovaní zohľadňovať potreby budúcich nájomcov – veľkosť a umiestnenie priestorov, ich zadelenie podľa jednotlivých segmentov a ďalšie faktory. Najlepší spôsob, ako dospieť k dobrej dispozícii, je už od prvopočiatku navrhovania plánu komunikovať s týmito nájomcami, odsúhlasovať s nimi detaily alebo ich potreby dopodrobna poznať a v rámci možnej miery sa im prispôsobiť.
Podľa Andrewa Thompsona to zlepšuje maloobchodné konkurenčné prostredie, pretože sústreďuje predajcov v lepšie zorganizovaných obchodných centrách, kde sú lepšie podmienky pre zákazníkov i obchodníkov.
Ľudo Petránsky
Foto: Dano Veselský
Článok bol uverejnený v časopise ASB.
