Aké sú podnety k novej stavebnej legislatíve? Súbeh dvoch zákonov aj téma predpätých konštrukcií
Monika Voleková 
Nový Stavebný zákon č. 25/2025, ktorý priniesol od apríla veľké zmeny a reformu v stavebnej legislatíve, má za sebou vyše osem mesiacov účinnosti. V tomto období sa vzdelávala súkromná aj verejná sféra a začal fungovať štátny Portál výstavby (súčasť informačného systému Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR), ale stavebníci a právne kancelárie získali aj prvé praktické skúsenosti s novou legislatívou.
Praxou v uplatňovaní Stavebného zákona sa zaoberala počas Realitného fóra v novembri Tatiana Prokopová, partnerka v advokátskej kancelárii Squire Patton Boggs, špecialistka na nehnuteľnosti a stavebné právo.
„Nemyslím si, že pri veľkej reforme v stavebnom práve, ako je táto, sa na prvý raz podarí všetko. Neberiem to ako negatívum. Naopak, je super, že štátna správa komunikuje, je otvorená našim podnetom z praxe, zbiera ich a posudzuje. Keď sa nazbiera dostatok dôvodných podnetov, je namieste aj novela Stavebného zákona, ktorá zdokonalí právnu úpravu a odstráni drobné nedokonalosti a prípadné neistoty vo výklade,“ povedala T. Prokopová s tým, že pri úplne novej stavebnej reforme nemajú právnici k dispozícii judikatúru ani odbornú literatúru.
Potom na strane stavebníkov a odborne spôsobilých osôb prichádza „sezóna tvorivosti“, tomu treba zabrániť. V dohľadnom čase by sa podľa nej mala pripraviť novela Stavebného zákona, ktorá odstráni už identifikované nedokonalosti.
Chýba žiadosť o spojenie rozhodnutia a overenia projektu
Uviedla niekoľko príkladov. Portál o výstavbe nemá funkciu, ktorú zákon predpokladá. V § 65 stavebný zákon uvádza, že ak predmetom konania bol stavebný zámer spolu s projektom stavby podľa § 20 ods. 2 písm. b), stavebný úrad overí projekt stavby súčasne s vydaním rozhodnutia o stavebnom zámere. Ide teda v princípe o spojené konanie ako sme ho poznali podľa starého stavebného zákona.
Portál výstavby však nemá žiadosť o vydanie rozhodnutia o stavebnom zámere a zároveň o overenie projektu stavby, čo sú za normálnych okolností dva samostatné stupne projektovej dokumentácie. Stavebník teda musí podať žiadosť aj o rozhodnutie o stavebnom zámere aj o overenie projektu a potom žiadať ešte treťou žiadosťou o spojenie. Toto sú technické nedokonalosti, ktoré sa ale novelou dajú ľahko upraviť či doplniť.
Úprava práv a povinností
Druhým príkladom je súbeh starého a nového stavebného zákona, keď je povoľovanie projektov stavieb podaných, resp. povolených pred aprílom 2025, upravené v prechodných ustanoveniach. Tie upravili, že takéto projekty sa povoľujú v konaniach podľa starého stavebného zákona, ale už sa neupravilo, že aj práva a povinnosti osôb počas výstavby, teda pozícia stavebníka, zhotoviteľa, projektanta, stavbyvedúceho a stavebného dozoru sa spravujú podľa starého zákona.
Prechodné ustanovenia nehovoria o tom, že platí stará úprava. Z toho vyplýva otázka, ako posudzovať ich plnenie povinností z hľadiska prípadných priestupkov, pretože primárne sú definované len podľa nového zákona a v novej terminológii.
Cieľ bol zamedziť dodatočnej legalizácii nepovolených stavieb
Mnohí sa pýtajú, prečo sa zrušilo konanie o zmene stavby pred dokončením. Zmena stavby pred dokončením bola podľa starého zákona zmenový projekt, ktorý išiel analogicky podľa stavebného konania. „Vnímam to tak, že úmysel štátu nebol zamedziť zmenám stavieb pred dokončením, nakoľko zmeny počas výstavby sú časté a bežné, ale zamedziť dodatočnej legalizácii nepovolených stavieb,“ uviedla advokátka Prokopová.
Ak teda stavebník plánuje urobiť zmenu v už overenom projekte podľa nového stavebného zákona, tak si myslí, že by mal pripraviť zmenový projekt a podať ho podľa charakteru zmeny buď do nového konania o stavebnom zámere (konanie sa potom bude týkať iba zmeny projektu, nie celého projektu). Alebo, ak to nie je veľká zmena, ktorá mení vydané rozhodnutie o stavebnom zámere, zmenový projekt stavby by mal dať overiť.
Prefabrikované predpäté konštrukcie pre rodinné domy
Mnoho stavebníkov sa „zľaklo“ vyhradených stavieb, pretože jedno z ich kritérií je používanie predpätých konštrukcií. Podľa mnohých stavbárov sa predpäté konštrukcie bežne používajú aj pri stavbách rodinných domov ako prefabrikované stavebné výrobky, čím by sa mnohé rodinné domy dostali pod prísnejší režim tzv. vyhradených stavieb.
Je otázne, či to bol zámer, nakoľko existujú predpäté konštrukcie, ktoré sa budujú priamo na stavbe a práve tieto sú konštrukčne náročné, ktoré by mali patriť do režimu vyhradených stavieb, mieni Tatiana Prokopová. Ako právnička vidí z tejto situácie jednu cestu von v tom, že prefabrikované predpäté konštrukcie pre rodinné domy treba vyčleniť z vyhradených stavieb, resp. interpretovať ich použitie v kontexte definície vyhradenej stavby ako konštrukčne náročnej stavby.
Zmena na nový Stavebný zákon je možná
Pred nadobudnutím účinnosti nového Stavebného zákona to vyzeralo, že väčšina podaných zámerov bude posudzovaná podľa starého zákona. Ak by sa stavebník predsa len rozhodol pre nový Stavebný zákon, môže urobiť túto zmenu, ak ešte nemá vydané územné rozhodnutie podľa starého zákona.
Môže stiahnuť ešte nepovolený návrh na vydanie územného rozhodnutia a prerobiť dokumentáciu pre územné rozhodnutie a na dokumentáciu stavebného zámeru a podať žiadosť elektronicky podľa nového stavebného zákona. „Naše skúsenosti s elektronickými podaniami sú zatiaľ pozitívne, hoci chvíľu trvá, kým si stavebník či jeho tím Portál výstavby aktivuje a naučí sa s ním pracovať.“
Ak sa po kolaudácii stavieb v režime podľa starého zákona robia zmeny, napr. prístavba,nadstavba či zmena v užívaní, vtedy sa už treba riadiť novým zákonom. „Kolaudácia je deliaca čiara,“ uzavrela Tatiana Prokopová.
