Novinky z legislatívy: stavebník môže požiadať o vrátenie zaplateného poplatku za rozvoj

S výkonným riaditeľom Inštitútu urbánneho rozvoja (IUR) Jurajom Suchánkom a právničkou Tatianou Prokopovou, špecialistkou na nehnuteľnosti a stavebné právo, sme sa rozprávali o zmenách, ktoré prinesie novela zákona o poplatku za rozvoj. Parlament ju schválil koncom mája.

Rozhovor je prepisom podcastu Na betón, ktorý bol publikovaný 13. júna 2025.

Novela zákona o poplatku za rozvoj (pôvodne z roku 2015) nadobudne účinnosť 1. novembra tohto roka. Developeri však mali už k zákonu výhrady, ktoré to boli?

Juraj Suchánek: Výhrady v podstate spočívali v tom, že keď sa zákon začal pripravovať ešte v roku 2014 (my sme ako IUR boli členmi pracovnej skupiny), idea bola, že by sa vo veľkej miere alebo úplne nahradili vyvolané investície, ktoré rôznym spôsobom obce ukladali stavebníkom.

Nebolo to vždy úplne transparentné, niekto nejakú povinnosť dostal, iný ju nedostal. Myšlienka bola zaviesť jednoduchý transparentný systém. Každý bude prispievať na rozvoj územia alikvotne v závislosti od veľkosti ním postavenej stavby.

Toto boli očakávania, bohužiaľ, po zavedení zákona zostala nedoriešená forma súbehu vyvolaných investícií alebo aj investícií, ktoré si vyžiada obec nejakým spôsobom, a developeri boli vlastne spoplatnení dvakrát. Raz museli zaplatiť poplatok za rozvoj, ktorý má napríklad slúžiť aj na rozvoj miestnych komunikácií alebo chodníkov, a druhýkrát, keď tieto chodníky a cesty museli sami postaviť. Z toho vyplývalo rozčarovanie a očakávanie do budúcnosti, akým spôsobom sa táto situácia upraví.

O zmene zákona o miestnom poplatku za rozvoj sa hovorilo vyše roka. Aké zmeny ste navrhovali ako developeri?

Juraj Suchánek: My sme v podstate, odkedy bol zákon prijatý, vlastne ešte pred tým, navrhovali, že by mal existovať nejaký model zápočtu. Poplatok by sa reálne znížil o hodnotu investícií, ktoré stavebník odovzdá do majetku obce. Toto, bohužiaľ, v roku 2015, keď bol zákon prijatý, nenastalo. Naďalej sme hľadali modely a diskutovali aj s Ministerstvom financií SR, ako takýto mechanizmus zapracovať do zákona.

Preto sme využili avizovanú zmenu zákona. V januári tohto roka odznelo v médiách, že vtedy ešte ministerstvo pre regionálny rozvoj chce pripraviť novelu zákona, ktorú predloží, ale ako poslaneckú novelu. Prostredníctvom Republikovej únie zamestnávateľov (RÚZ), ktorej sme členmi, sme oslovili predkladateľov aj ministerstvo, pretože vtedy odzneli zo strany ministerstva informácie, že bude do prípravy zapojený aj podnikateľský sektor.

V tom momente, alebo vlastne do momentu, kým sa zákon dostal do parlamentu, sa, bohužiaľ, žiadne takéto stretnutia neuskutočnili. Opakovane sme kontaktovali ministerstvo cez RÚZ. Zákon bol nakoniec predložený ako poslanecká novela. Opätovne sme priamo ako IUR aj cez RÚZ kontaktovali predkladateľov, ale bez spätnej reakcie. Na záver sme využili možnosť, keď bolo zverejnené medzirezortné pripomienkové konanie (MPK) k návrhu zákona.

Len poviem, že išlo o MPK k poslaneckému návrhu, ktoré nie je štandardne vyhodnocované tak, ako obvykle MPK býva, keď sa predkladajú vládne návrhy zákonov. Do posledného momentu sme nevedeli, ako bude naložené s našimi pripomienkami. Preto nás potešilo, keď sme zaregistrovali, že na poslednom výbore bol predložený pozmeňujúci návrh, ktorým veľkú časť našich pripomienok akceptovali a zapracovali.

Aké zmeny priniesla novela zákona pre investorov a developerov?

Tatiana Prokopová: Stručne zhrniem podstatné zmeny. Poplatok bol predtým od 3 do 35 eur za každý začatý štvorcový meter (m²) a od roku 2015 sa tento rozsah nezvyšoval. Teraz sa poplatok mení, bude sa pohybovať od 5 do 50 eur za každý začatý 1 m2 a umožňuje sa jeho indexácia. Ak je už stanovený, tak sa ročne bude navyšovať o inflačný koeficient s tým, že sa umožňuje obciam, aby rozhodli všeobecne záväzným nariadením (VZN), že poplatky za stavby v priemyselnom parku sa môžu znížiť až o 75 %.

Za veľmi dôležitú úpravu považujeme, že sa prvýkrát zavádza pre stavebníka možnosť požiadať o vrátenie už zaplateného poplatku. A to vtedy, ak stavebník na základe zmluvy uzatvorenej s obcou, ktorá sa podľa novely volá zmluva o spolupráci, investuje do niektorých typov investícií, ktoré rozpoznáva zákon o miestnom poplatku za rozvoj, tie sú tiež trošku rozšírené.

Ak stavebník do niektorých z týchto stavieb investuje, tak bude môcť na základe kolaudácie požiadať obec od 60 dní do polroka od kolaudácie, aby vrátila poplatok, a započítať tento poplatok vo vzťahu k investičnému nákladu danej stavby. A to tak, že ak musel nadobudnúť pozemok, na ktorom túto investíciu zrealizoval, musí mať znalecký posudok o všeobecnej hodnote majetku tohto pozemku.

Ak investoval do týchto druhov stavieb so zámerom ich potom odovzdať obci, tak musel stavebné práce na tieto investície obstarať formou verejného obstarávania, aby bolo zaručené, že náklad na tieto investície bol vysúťažený. Keď spĺňa tieto podmienky, môže požiadať o vrátenie už zaplateného poplatku do výšky investovanej sumy.

Posledné, čo novela prináša, je rozšírenie okruhu stavieb, do ktorých sa môže investovať poplatok za rozvoj. Sú to stavby ako doteraz – verejné parky, dopravná infraštruktúra, technická infraštruktúra, školy, sociálne zariadenia – ale sú tam aj nové položky, a to podpora verejnej dopravy, pozemkové úpravy, stavby na účely bezpečnosti a poriadku v obci; poslednou je obstaranie územnoplánovacej dokumentácie, ale na tento účel nie je možné žiadať o vrátenie poplatku.

Samospráva môže za určitých podmienok vrátiť stavebníkovi celý poplatok alebo jeho časť. Mohli by ste povedať niečo bližšie o zmluve o spolupráci?

Tatiana Prokopová: Z môjho pohľadu právnika je trošku prekvapivé, že sa používa termín zmluva o spolupráci. V oblasti stavebníctva alebo obecného zriadenia ako takého tento pojem nie je regulovaný zákonom alebo používaný zákonom. Ani Občiansky zákonník, ani Obchodný zákonník nepoznajú taký typ zmluvy – zmluvu o spolupráci.

V takomto prípade platí pravidlo, že v slovenskom právnom systéme sa posudzuje obsah zmluvy, nie názov. Ak z obsahu zmluvy vyplýva nejaká spolupráca, tak by som povedala, že „spadneme“ do tejto definície zmluvy o spolupráci.

Možno by stačilo, keby novela hovorila o tom, že zmluvy uzatvorené medzi obcou a stavebníkom, ale teda máme novelu, ako je. Takže spolupráca musí vyplynúť z obsahu. Možno ma Juraj doplní z praxe, že už dnes sa uzatvárajú zmluvy o spolupráci a rôzne sa nazývajú – investičné zmluvy o spolupráci a podobne, pretože často stavebníci realizujú niektoré druhy akoby vyvolaných investícií, či už upravujú pozemné komunikácie, alebo siete, prekládky, cyklotrasy, chodníky a tak ďalej.

Je pre nich jednoduchšie, keď môže byť pri povoľovacom procese označená obec ako stavebník. Uzatvárajú zmluvy o spolupráci, kde si potom dohodnú aj spôsob odovzdania a prevzatia.

Keďže vrátenie poplatku je naviazané na odovzdanie už skolaudovanej investície, ktorú zrealizoval stavebník, zmluva o spolupráci by mala mať takú kvalitu, že sa v nej obec so stavebníkom dohodne presne na podmienkach, za akých investíciu zrealizuje; ako dôjde k odovzdaniu stavby, aby sa nestávalo, že stavebník bude mať zrealizovanú investíciu, zafinancoval ju, skolaudoval ju a teraz ju má obci odovzdať do šiestich mesiacov, ale dochádza tam k nejakej nespolupráci.

Alebo naopak, že obec povie, že mala inú predstavu o kvalite, o technickej špecifikácii alebo čomkoľvek a že vlastne nedôjde v termíne šiestich mesiacov k odovzdaniu. Zmluva o spolupráci by mala obsahovať tieto všetky povinnosti a práva strán, aby odovzdanie už zrealizovanej investície bolo plynulé a aby mal potom stavebník nárok požiadať o vrátenie poplatku.

Juraj Suchánek: Doplním, že zmluvy o spolupráci sa uzatvárajú už aj dnes, ako ste spomínali. V Bratislave sa dosť pracuje na tom, ako takéto zmluvy štandardizovať. Aby to nebolo ad hoc pri každom stavebníkovi písané od začiatku, ale aby aj stavebníci vedeli, že keď idú do povoľovacieho konania, do prípravy novej investície, čo ich asi bude v budúcnosti čakať. Samozrejme, že je to lepšie aj pre mesto, ak nejaký štandard existuje a všeobecne sa využíva.

Použitie, vlastne väčšie možnosti, ktoré novela dáva obci, sú v tom, ako sa riešili problémy, keď bolo napríklad potrebné pri nejakej rozsiahlej rezidenčnej výstavbe zabezpečiť novú škôlku, novú školu alebo rozšírenie existujúcej školy. Toto sú všetko účely, na ktoré obec výnos poplatku za rozvoj môže použiť.

Ale pre obec je často výhodnejšie dohodnúť sa so stavebníkom, že takúto investíciu zrealizuje priamo on, pretože aj on bude musieť ísť v režime verejného obstarávania. Je väčší predpoklad a vyššia šanca, že takúto investíciu zrealizuje v kratšom časovom horizonte ako obec, kde sú procesy, samozrejme, ešte komplikovanejšie. Obec to, čo potrebuje, dostane skôr, vie to aj skôr využívať.

Ďakujem za vašu reakciu. Horná hranica sadzby poplatku sa zvýši na základe cien stavebných prác, pozemkov a materiálov za roky 2018 až 2023. Bude sa v budúcnosti prehodnocovať toto časové rozpätie alebo prispôsobovať plynutiu rokov?

Tatiana Prokopová: Keď už bude raz poplatok zavedený, tak sa bude indexovať podľa koeficientu, ktorý je upravený v novele. Obec môže VZN znížiť sadzbu poplatkov za stavby v priemyselnom parku.

O aké stavby konkrétne ide? Rokovalo sa aj o úľavách pre bytové súbory vzhľadom na to, že na Slovensku je nízka dostupnosť bývania?

Tatiana Prokopová: Ide o stavby priemyselné, skladové, spravidla tie typy stavieb, ktoré sa vyskytujú v priemyselných parkoch, a aj súvisiace kancelárske priestory. Či už je to výrobná hala, alebo logistická skladová hala a plus súvisiaca kancelárska časť, tak ide o tento typ stavieb, ktoré sa nachádzajú v priemyselnom parku.

Juraj Suchánek: Doplním, že keď bol zákon predložený, tak bola možnosť zníženia definovaná veľmi široko. Nepamätám si presne ten pojem, ale naozaj nejaké špecificky definované druhý stavieb a nebolo celkom jasné, na aké účely. Vtedy sa v dôvodovej správe spomínala aj možná úľava na nejaké malometrážne byty a tak ďalej. Zákon dnes umožňuje nastaviť rôzne sadzby pre rôzne typy stavieb.

Ak chce obec podporiť bytovú výstavbu a nezaťažovať ju ďalším poplatkom, tak má možnosť stanoviť poplatok na spodnej hranici, ak už má zavedený poplatok pre ostatné typy stavieb, a takýmto spôsobom dať zľavu.

Toto môže robiť raz ročne, od januára sú sadzby platné. Ak obec zistí, že chce, aby sa na jej území stavalo viac bytov a aby bola atraktívnejšia, napríklad oproti susednej obci, ktorá má zavedený vysoký poplatok, tak môže pracovať s tým, že príjmu VZN, kde znížia poplatok, a to napríklad na spodnú hranicu sadzby, čím skôr prilákajú investorov na svoje územie.

Ako ovplyvní zavedenie inflačného koeficientu výšku poplatkov za rozvoj?

Juraj Suchánek: Inflačný koeficient má riešiť problém, pre ktorý sa teraz z veľkej časti aj novelizoval poplatok za rozvoj. Išlo o to, že od roku 2017, keď bol tento poplatok zavedený, sme naozaj mali infláciu, výrazne vzrástli ceny stavebných materiálov, ceny stavebných prác. Obce zistili, že v podstate za takisto vysoký poplatok dokážu postaviť menej, menej preinvestovať, teda reálne je výsledok omnoho menší v ich území. Teraz sa to muselo riešiť zmenou sadzby v zákone.

V budúcnosti sa predpokladá model, že ak už bude poplatok zavedený, tak bude automaticky rásť práve vďaka tomuto inflačnému koeficientu. Treba dodať, a odznelo to aj v diskusii v parlamente, že sa môže stať, že inflácia bude na Slovensku vyššia a poplatok môže „vyskočiť“ takýmto spôsobom do pomerne vysokých súm.

Je otázne, či je žiaduce, aby poplatok dosahoval 70 eur alebo sa dostal o 5 až 7 rokov na úroveň takýchto súm. Samozrejme, vždy tam platí možnosť, že obec môže prijať VZN, v ktorom poplatok zníži a upraví podľa toho, aké sú potreby v území.

Pre niektorých developerov je problémom zaplatenie poplatku za rozvoj. Ako rieši novela, aby obec dostala peniaze, a čo sa udeje, keď stavebník mešká s platbou alebo nezaplatí vôbec?

Tatiana Prokopová: Tieto problémy novela rieši tak, že zavádza povinnosť stavebníka ku kolaudácii predložiť aj potvrdenie o uhradení miestneho poplatku alebo jeho splatných splátok. Samozrejme, za predpokladu, že obec včas poplatok vyrubila, neskolauduje stavebník svoju stavbu, ak nebude mať v rámci kolaudácie preukázané zaplatenie.

Na záver by sme mali urobiť malé zhrnutie. Ktoré zmeny v novele považujete vy za dôležité a ako sa prejavia v príprave stavieb a v cenách nehnuteľností?

Tatiana Prokopová: Za mňa, a Juraj asi bude súhlasiť, že roky hovoríme, že celý cieľ tejto legislatívy bol na začiatku postavený práve na tom, že stavebníci určite v rámci svojich projektov realizujú aj typy stavieb, ktoré sa potom odovzdávajú do obecného vlastníctva, a že to bolo živelné a bolo to väčšinou za nulový poplatok alebo nedostali za to zaplatené.

Cieľom celého zákona na začiatku bolo zaregulovať vyvolané investície a umožniť, aby súkromný sektor investoval aj do verejných statkov, ale aby aj dostal za to niečo naspäť. Teším sa, že je možné požiadať o vrátenie poplatku, ak stavebník zainvestoval do jednej z týchto stavieb.

Určite je pre stavebníka, ktorý je súkromný, trošku komplikovanejšie, že stavbu musí obstarávať formou verejného obstarávania. Ale zase na druhej strane sa mu aspoň vráti poplatok, ktorý nie je malý. A teraz sa suma ešte zvyšuje. To znamená, že sa našiel mechanizmus, a toto považujem za veľké pozitívum, aj sa rozšíril trošku okruh investícií.

Do budúcnosti je určite dôležité, aby to začalo fungovať. Nehovorí sa úplne do detailov, v ktorom časovom momente sa napríklad má tá zmluva o spolupráci uzatvoriť, aké má mať náležitosti a podobne. To už ukáže prax, ale určite sú tam okruhy, ktoré by sa dali ešte vyprecizovať, ale toto považujem za najväčší prínos.

Juraj Suchánek: Z pohľadu obce je určite veľkým prínosom možnosť zvýšiť hornú hranicu sadzby. Zároveň je určite prínosom rozšírenie okruhu použitia výnosu z poplatku za rozvoj. Zároveň pre stavebníkov, ako sme spomínali, je ten zápočet jedným z veľmi pozitívne hodnotených krokov.

Len doplním, že niektoré investície musí stavebník odovzdať obci zo zákona. A napríklad tým najväčším zákonom na Slovensku je ústava. A tá hovorí, že áno, môže zákon určiť povinnosť odovzdať niekomu zo zákona nejaký majetok, avšak za primeranú náhradu. To doteraz legislatíva neriešila. Zápočet tých typov stavieb, ktoré sa odovzdávajú, tento problém vlastne ošetruje. A konečne sa podarilo nájsť nejaké riešenie.

Tatiana Prokopová: Ešte som chcela dodať, že aj z pohľadu obce je dobré mať zmluvy o spolupráci. Pretože aj keď má obec možnosti využiť ten poplatok za rozvoj na rôzne druhy investícií, ktoré sú regulované, určite je to z hľadiska realizácie investícií oveľa dlhší proces, keď ho manažuje obec, ako keď ho v rámci svojho projektu a v rámci svojej výstavby zabezpečí stavebník.

Čiže si myslím, že motivácia uzatvoriť zmluvu o spolupráci určite je na obidvoch stranách. Na jednej strane stavebník dostane niečo zo svojej investície naspäť. Na druhej strane obec zase bude mať investíciu asi zrealizovanú skôr. Aj napriek tomu, že to bude musieť stavebník obstarávať formou verejného obstarávania, bude rýchlejší.

Na čo by si mali dávať stavebníci pozor, pokiaľ ide o prechodné ustanovenia?

Tatiana Prokopová: Keď už mám rozhodnutie o stavebnom zámere, ktoré je právoplatné, znamená to, že o chvíľu budem mať splatný poplatok za rozvoj. Častá otázka teraz bude, či ho môžem započítať alebo nie. Prechodné ustanovenie hovorí, že prvýkrát bude možné započítať ho od 1. januára 2026.

To znamená, že ak poplatková povinnosť v súvislosti s poplatkom za rozvoj vznikla po prvom 1. januári 2026, vtedy ho bude možné započítať, alebo požiadať o vrátenie a započítať hodnotu vyvolanej investície. A predpokladom je aj to, že bude uzatvorená zmluva o spolupráci s obcou.

Vidíte v budúcnosti ešte nejaký priestor na zlepšenie v tomto zákone v prospech developmentu?

Juraj Suchánek: Ako som spomenul, tento zákon vyriešil problém s bezodplatným odovzdávaním v súlade s ústavou pri veľkej časti infraštruktúry. Zároveň však napríklad obec môže použiť výnos z poplatku za rozvoj aj na budovanie vodárenskej infraštruktúry.

Zákon umožní zápočet, ak sa majetok odovzdáva obci, alebo rozpočtovej a príspevkovej organizácii, ktorú zriadila obec. Vodárenské diela odovzdávajú developeri často, napríklad keď stavajú celú novú štvrť, „kostrová“ infraštruktúra sa odovzdáva vodárenskej spoločnosti.

Niekedy sa odovzdáva priamo obci, niekedy sa odovzdáva vodárenskej spoločnosti, ktorá je akciovou spoločnosťou, kde môže, no nemusí mať obec akcie. Tá situácia je však veľmi podobná. Práve pre komplikovanosť to nebolo riešené v zákone alebo v tejto novele.

Ale myslím si, že možnosti, či už zápočtu, alebo nejakého iného ošetrenia vrátenia nákladov investovaných do takejto vodárenskej infraštruktúry súkromnými subjektmi (opäť zo zákona odovzdávaných niekomu, avšak nie za primeranú náhradu), by mali byť riešené v budúcnosti.

Tatiana Prokopová: Ešte by som dodala, že problém, ktorý sa opakuje, je aj to, že pôvodná myšlienka bola: staviam projekt, sú tam vyvolané investície, ktoré sú však akoby aj v prospech môjho projektu – postavím chodníky alebo park. A v nejakom momente ho odovzdám do verejného užívania, ale v podstate zlepšujem kvalitu vlastného projektu.

Čiže sa to vlastne „stratilo“ v zákone, pretože tým, že obec dostala autonómiu rozhodnúť, kde urobí tú investíciu, často je to niekde úplne inde, ako sa nachádza projekt. Toto sú zase oblasti, kde je z hľadiska stavebníkov určite priestor na zlepšenie.

Možno na to netreba nevyhnutne novelu, ale možno treba ducha spolupráce, práve keď už hovoríme o zmluve o spolupráci medzi obcou a stavebníkom. Treba brať vzťah ako partnerstvo, aby aj obec uprednostňovala realizáciu investícií niekde, kde je projekt, aby to malo zmysel aj pre stavebníka.

Juraj Suchánek: Doplním, že toto bola jedna zo zmien, ktorú novela priniesla, nehovorili sme o nej. Bola to skôr technická zmena, ako má obec zverejňovať použitie poplatku za rozvoj, respektíve výnosu z neho. Doteraz bol zákon nastavený tak, že obec si mala svojím VZN upraviť, akým spôsobom to zverejní.

Teraz zákon jednoznačne hovorí, že má to byť zverejnené na úradnej tabuli aj na webovom sídle obce. Doteraz bolo praxou, že to bolo súčasťou záverečných účtov, čo boli. naozaj veľmi rozsiahle a pre laika ťažko čitateľné dokumenty.

A práve takáto forma zverejňovania môže prispieť k tomu, že si to aj bežný občan vie pozrieť. A keď sa zákon zavádzal, idea bola naozaj taká, aby aj úplne nové výstavby necítili len tú záťaž, ktorú nová výstavba prinesie, ale aby videli aj benefity, ktoré prinesie poplatok za rozvoj práve v okolí novej výstavby.

Tak to funguje v zahraničí. Zákon sa prijímal aj na základe skúsenosti napríklad z Vancouveru v Kanade, kde takýto zákon už dlhé roky funguje. Práve to je jednou z úloh zákona – kompenzovať nejakým spôsobom v okolí novú výstavbu, zviditeľniť benefity, ktoré nová výstavba neprináša len novým obyvateľom, ale aj susediacim lokalitám.