asb.sk - Odborný portál pre profesionálov v oblasti stavebníctva

Zákonné záložné právo nevzniká zápisom na liste vlastníctva

28.04.2017

Inštitút zákonného záložného práva (ďalej ako „ZZP“) je v slovenskom právnom netradičným, ale za to pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov veľmi vďačným prostriedkom speňažovania dlhu toho vlastníka, ktorý neplní svoju povinnosť podľa § 7b ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov nebytových priestorov.

Perexové foto: JUDr. Marek Perdík

Najväčšiu alchýmiu v otázkach ZZP spôsobuje otázka časového momentu jeho vzniku. Kedy reálne ZZP vzniká? Sú len tri možnosti, nad ktorými je možné uvažovať. Prvou z nich je názor, že ZZP vzniká jeho zápisom na liste vlastníctva, druhou z nich je názor, že ZZP vzniká v momente vzniku dlhu samotného, a treťou možnosťou je názor, že ZZP vzniká v momente nadobudnutia vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru. 

Účelom tohto príspevku je dokázať, že ZZP nevzniká momentom jeho zápisu na liste vlastníctva (prvý názor). Na odborných seminároch je zo strany zástupcov SVB otázka zápisu ZZP v súvislosti s jeho vznikom tou najčastejšou.

Príspevok je preto adresovaný najmä pre spoločenstvá vlastníkov bytov a menších správcov bytových domov, nakoľko „väčšími“ správcami a tiež subjektmi vykonávajúcimi zmluvné záložné právo (najmä bankami) je tento názor už akceptovaný. Paradoxne nie je akceptovaný niektorými najkompetentnejšími - Okresnými úradmi.

V právnej teórii platí už viac ako 2 000 rokov zásada "súd pozná právo (iura novit curia)“. Znamená, že nie je nutné v spore dokazovať text zákona a že ak súd rozhoduje v spore, predpokladá sa a platí, že si je vedomý účinkov dopadu svojho rozhodnutia medzi zúčastnené strany. Kto iný by mal predsa poznať správnosť riešenia problému, než ten, kto o ňom rozhoduje?

Ak táto zásada platí v občianskoprávnych sporoch, analogicky platí aj pre rozhodovanie v správnoprávnych otázkach, v ktorých Okresný úrad rozhoduje aj o otázkach ZZP . Ale práve rozhodovacia právomoc Okresných úradov je kameňom úrazu. Okresné úrady totiž často odmietnu vykonať zápis ZZP z dôvodu neexistencie dlhu, no odôvodnenie nevykonania zápisu neexistenciou dlhu je vážnym pochybením Okresného úradu. Zamieňajú sa tu dva momenty.

Prvým je rozhodovacia právomoc hmotnoprávna a druhým je rozhodovacia právomoc procesnoprávna. Okresne úrady majú pri zákonnom záložnom rozhodovaciu právomoc len procesnoprávnu, nie hmotnoprávnu. Nerozhodujú o tom, ci zákonné záložné právo existuje alebo neexituje.

O tom, či právo alebo povinnosť vznikla alebo nevznikla, Okresne úrady rozhodujú vkladom, no o zákonnom záložnom práve sa vkladom nerozhoduje. Zápis ZZP sa vykonáva formou záznamu, v zmysle ktorého sa len vyznačí na liste vlastníctva už existujúca skutočnosť. Aj z tohto je teda zrejmé, že vznik ZZP sa musí viazať na iný moment než na jeho zápis na list vlastníctva.

Okresné úrady majú rozhodovaciu právomoc jedine o procesnoprávnych skutočnostiach v prípade, ak sa určitý záložný veriteľ (veritelia v pozícii ostatných vlastníkov) rozhodnú ZZP zapísať. Procesnými skutočnosťami sú náležitosti návrhu, ktoré musí podanie na Okresný úrad obsahovať. Ak podanie nemá napr. správne označenie navrhovateľa, Okresný úrad môže podanie odmietnuť.

V žiadnom prípade však nie je možné tvrdiť, že ak Okresný úrad zamietne návrh na zapísanie ZZP, tak ZZP neexistuje alebo že nevzniklo. Exituje ešte jeden prirodzený argument v prospech tvrdenia, že vznik ZZP nemá žiadny súvis so zápisom na liste vlastníctva.

Zákonným záložným právom je zabezpečená každá, hoci aj najmenšia pohľadávka ostatných vlastníkov, a v zmysle perfektného výkonu správy bytového domu a zabezpečovania pohľadávok ostatných vlastníkov by správca bytového domu musel v zmysle tohto argumentu opakovane podávať zbytočné návrhy na zápis ZZP a po zániku pohľadávky tiež návrh na výmaz ZZP. Takého konanie by bolo v rozpore so všetkými zásadami zdravého rozumu.

PR článok spoločnosti Finlegal services, s.r.o.

Komentáre

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.
miroslav
Konečne téma na zamyslenie. Tvrdenie že je niečo zo zákona (moralku teraz nechajme bokom) a nasledne to negovať tym že to nieje niekde zapisane a preto zakon neplati je zaujimava teoria, a pritom výkon založneho prava sa týka len vlastnika a ten sa stava vlastnikom zapisom vlastnickych prav. Tiež je asi na zamyslenie, že dražba bytu je od 2000 eur ak je dlh na financiach ktoré chýbaju na rekonštrukcie a energie. Každý byt ma inu cenu a ine platby na potreby mesačných nákladov. Je moralne ak niekomu predaju byt lebo nezaplatil mesiac a niekto neplati 3 roky a neda sa predať byt lebo je soialny a suma 2000 eur je nedosiahnutelna a každy rok finančne naročna na vymahanie a niekedy ani vymahatelna celkove, ak nechce veritel prisť po 3 rokoch o platby. Je nezmysel aby mal niekto pravo zadarmo uživať niečo a aby ostatný boli povinný mu to zdarma zabezpečiť. A pritom stači povedať aj zakonom že nie 2000 eur ale napriklad rok neplatiš (idealne 3 mesiace) a vlastnici maju možnosť si uplatniť (nielen štát pre par eur) ako hlavný veriťel svoje prava na sude aj predajom bytu (fakt je že niektore byty nemusi nik vydražiť ani za cenu 2000eur istiny a 1000 eur pravne poplatky!) ako to vysvetli ustava tym vlastnikom čo maju čierneho petra v ruke a su hodený do kolotoča s neplatičmi. Je to hlavne o nizkorozpočtových domoch ktore o par rokov spadnu prave kôli neplatičom a par už ich naozaj padlo. Ak che štat aby niekto býval zadarmo treba postaviť štatne byty a nie aby platili za niekoho susedia a tak nemaju na platby pravnikov lebo fond oprav zhltnu nedoplatky, je nemoralne aby vlastnici platili za niečo iba preto že nato štat nema a na drzovku to zaplatia aj dôchodi či poctivý chudobnejši majitelia. Bytovku odpoja vodarne ak sa nezaplati za vodu, ak nieje možne aby zahraničný investor čo na to ma nestrpel neplatičov, prečo nemôžu odpojiť vodu neplatičovi v byte ? že ma deti alebo je na socialke?... je moralne tie platby pitať od susedov dôhodov a ostatných čo su na tom rovnako len vedia čo sa patri a platia? niečo tu nesedi... ale čo... Riešenim je vraj čipový vodomer, no ten tiež nieje zadarmo, a musi sa neplatič poprosiť či mu môžu nainštalovať merač čo mu vodu bez platenia nepusti... to ako by šiel do obhodu a keď ma pokladnička nepoprosi o zaplatenie a ja nebudem chcieť tak odidem bez zaplatenia... utiecť z obchodu a nezaplatiť 500 eur je možno priestupok, stroviť desiatky kubikov vody a smiať sa mesiace nad nevymoženosťou platieb za vodu je vec asi ina... a to sme len pri vode, bytovka to je aj teplo, a niekto sa hreje v zime zadarmo, je to aj elektrika, derava streha, nefunkčne vedenia... Nemala by sa riešiť len otazka prav vlastnikov, ale aj prava domu, ak niekto dlži na opravu domu, prečo by mala mať banka či ina inštitucia pravo prednosti svojih prav. Neplatič nielenže okradne dom o dlhšiu životnosť ale aj o možnosť uverovania predlženia životnosti... Nie každy "vyžije" svoje bývanie za par mesiaov, a stara sa, možno aj preto že mu bývanie nepadlo do lona zadarmo...
Odpovedať | 15.05.2017, 01:24
JUDr. Marek Perdík
Dobrý deň, ak by som mal popísať celkový stav problémov na Okresných úradoch, nestačili by mi ani tri dni. Je to len článok poukazujúci na problém a podporujúci zákonné tvrdenie ohľadom vzniku ZZP. Nalomiť istinu na menej ako 2000 eur by určite neprešlo a napovažujem to za vhodné riešenie. Nie je v poriadku ak niekto príde o nehnuteľnosť pri neuhradenom "nájomnom" za tri mesiace. Banka nikdy nikdy nikdy nemá prednosť pred ZZP.
Odpovedať | 18.05.2017, 11:30
Jozef
No a autor zabudol spomenut, ze bez zapisane ZZP sud/exekutor uprednosti iného veritela, nakolko pohladavky uspokojuje podla poradia vzniku a nezapisane ZZP nepovazuje za vzniknute. Takze plati zasada ze prava su imaginarne a je potrebne sa ich uchopit. To sa da len tazko, kedze ich ani okresny urad, ani sud a uz vôbec nie exekutor jednoduche nepriznaju s odvolanim sa na rozne vyklady prava.... Takze clanok je faktograficky v poriadku, ale navod na ucinny postup neposkytol... Ako pravnik suhlasim so vznikom ZZP od momentu nadobudnutia vlastníckeho prava, ako spravca vsak mam hlavu v smutku z výsledkov snah uspokojit vlastnikov z dlznikovho majetku a poradi tak na konci radu dlznikov z dovodu svojvole uradov....
Odpovedať | 15.05.2017, 16:23
Marek Perdík
Zapísané poradie sa týka iných záložných práv. Nie zákonného záložného práva. Tieto práva netreba priznávať, platia zo zákona. Ak máte záujem na účinnom postupe, kontaktujte ma prosím e-mailom, lebo to je samostaná dlhá kapitola.
Odpovedať | 18.05.2017, 11:35

Ďalšie z JAGA GROUP