Rekordné ceny a nové dane: Realitný trh pod tlakom
Vyššia DPH, nová transakčná daň a kybernetický útok na kataster významne ovplyvňujú dostupnosť bývania aj dôveru investorov. Rok 2025 prináša na slovenskom trhu s nehnuteľnosťami zmeny, ktoré zasiahnu developera aj bežného kupujúceho.
Zvýšená DPH a nová transakčná daň
Na vývoj realitného trhu má tento rok značný dosah nová daňová legislatíva. Zvýšenie sadzby DPH z 20 % na 23 % priamo zvyšuje náklady developerov, ktorí sú nútení tieto výdavky premietnuť do cien. Novostavby sa tak stanú pre časť kupujúcich menej dostupnými, čo môže presmerovať dopyt do sekundárneho trhu. Ani ten však nezostane bez odozvy. Zvýšený záujem a obmedzená ponuka môžu spôsobiť rast cien aj pri starších nehnuteľnostiach.
Ďalší zásah prináša nová transakčná daň. Jej cieľom je posilniť verejné financie, no zároveň zvyšuje náklady pri každom komerčnom prevode vlastníctva. V kombinácii s vyššou DPH môže odradiť časť kupujúcich a investorov od obchodov. Banky už signalizujú, že tieto zmeny môžu ovplyvniť ich ochotu poskytovať financovanie. Očakáva sa sprísnenie úverových kritérií a väčší dôraz na bonitu klientov.
Nový stavebný zákon a kyberútok na kataster
Významnou legislatívnou zmenou je nadobudnutie účinnosti nového stavebného zákona. Ten nahradil desaťročia novelizovaný zákon z roku 1976. Zákon má ambíciu zefektívniť a zdigitalizovať proces povoľovania stavieb, prináša však nové povinnosti a ovplyvní aj finančnú stránku developerských projektov. Zrýchlenie a zjednodušenie konaní môže znížiť celkové náklady na výstavbu, no zložitejšie podmienky môžu vyvolať dodatočné výdavky na prípravu dokumentácie a konzultácie s odborníkmi. Úspešná implementácia zákona bude závisieť od schopnosti stavebných úradov, developerov a expertov v oblasti stavebníctva pružne reagovať na nové požiadavky a efektívne spolupracovať.
Začiatok roka poznačil incident, aký realitný trh ešte nezažil. Kybernetický útok na kataster nehnuteľností dočasne zablokoval prevody vlastníckych práv, oneskoril čerpanie hypoték a odložil odovzdanie už kúpených nehnuteľností. Výpadok odhalil citlivé miesto realitnej infraštruktúry a otvoril odbornú debatu o potrebe legislatívne zakotviť prísnejšie štandardy kybernetickej bezpečnosti pre systémy, od ktorých závisí kontinuita prevodov a registrácií.
Rastúce nájmy a tlak v oblasti ESG
Segment prenájmov reaguje na tlaky trhu rastom cien, ktorý podporujú vyššie prevádzkové náklady vlastníkov a obmedzená ponuka dostupného bývania. Zároveň sa sprísňujú požiadavky na energetickú efektívnosť – pasívne domy, fotovoltické systémy či tepelné čerpadlá už nie sú len výhodou, ale čoraz častejšie aj podmienkou financovania alebo prenájmu.
Do agendy ESG vstupujú aj európske regulácie. Nariadenie o odlesňovaní (EUDR) s účinnosťou od 31. 12. 2025 môže pri developerských projektoch znamenať prísnejšiu kontrolu pôvodu stavebných materiálov, najmä dreva. Tým sa sprísnia požiadavky na dodávateľské reťazce a zvýšia náklady. Uhlíkové clo (CBAM) týkajúce sa dovozu energeticky náročných materiálov, ako oceľ či cement, spôsobí v roku 2026 finančnú záťaž v podobe nákupu certifikátov CBAM za dovezený tovar a zvýši cenu vstupných nákladov. To sa nevyhnutne premietne do rozpočtov stavieb. Štandardy ESG tak ovplyvnia cenu, rýchlosť výstavby aj budúcu hodnotu nehnuteľností na trhu.
Rok výziev aj príležitostí
Rok 2025 prináša komplexný mix ekonomických, legislatívnych a technologických zmien. Úspešná adaptácia si bude vyžadovať rýchlu reakciu developerov, investorov a bánk, ale aj stabilné a bezpečné právne prostredie, ktoré udrží dôveru účastníkov trhu.
Dagmar Yoder
Partner/advokátka
Deloitte Legal s.r.o.
dyoder@deloittece.com
Veronika Patúšová
Managing Associate/advokátka
Deloitte Legal s.r.o.
vpatusova@deloittece.com
Zdroj: Deloitte
