Anketa: Trh s nehnuteľnosťami oživil aj pokles úrokových sadzieb hypoték
Monika Voleková Pozitívnu úlohu v roku 2025 zohral návrat investičných kupujúcich na realitný trh i mladí ľudia do 35 rokov, ktorí „ťahali“ nákup nehnuteľnosti cez hypotéku. Rast cien sa dotkol aj bytov z druhej ruky. Celkovo však Slovensko stále bojuje so slabou dostupnosťou bývania. O trhu nehnuteľností sme sa rozprávali s odborníkmi.
Podľa Národnej banky Slovenska (NBS) vzrástli medziročne ceny nehnuteľností v SR o 12 %. Čo sa pod tento rast podpísalo?
Rudolf Bruchánik, hlavný analytik, Bencont Investments: Išlo primárne o rast cien bytov predávaných z druhej ruky. Ich cena v rokoch 2022 a 2023 po prudkom náraste úrokových sadzieb klesla a len začiatkom tohto roka sa vrátila na úroveň z roku 2022. Je to teda odraz ceny, ktorú umožnili pokles a stabilizácia úrokových sadzieb aj pozitívny sentiment kupujúcich.
Boris Ilić, hypotekárny špecialista, Gepard finance: Najmä zníženie úrokových sadzieb hypoték a vrátenie investičných kupujúcich na trh. V roku 2024 trh väčšinu roka stagnoval a rozbehol sa až v poslednom kvartáli, takže rozdiel je v medziročnom porovnaní o to väčší.
Vladimír Kubrický, hlavný analytik, Realitná únia SR: Dvojciferný rast cien je výsledkom viacerých faktorov. Zďaleka nejde len o pokles úrokových sadzieb hypoték. Veľkú úlohu zohrala aj pozitívna nálada kupujúcich. Tá bola priaznivejšia, než naznačovali samotné makroekonomické fundamenty. Prejavilo sa to aj na zvýšenom apetíte realitných investorov. Na druhej strane stála obmedzená ponuka, pod ktorú sa podpísala aj slabá výstavba nových bytov.
Lucia Talianová, Impulz Real, NARKS: K poslednému prudkému rastu cien prispel najmä nerovnovážny pomer dopytu a ponuky, dopyt výrazne prevyšoval a prevyšuje ponuku. Ďalej to bola výraznejšia dostupnosť hypoték, keď úrokové sadzby poklesli oproti predchádzajúcemu obdobiu, čo stimulovalo dopyt po kúpe bývania namiesto čakania či prenájmu. V niektorých obdobiach rástli ceny aj vďaka očakávaniu, že budú rásť aj naďalej, čo motivovalo kupujúcich k rýchlemu nákupu.
Rast platov a relatívne stabilná ekonomická situácia zvýšili reálnu kúpnu silu obyvateľov. Stále je nedostatok nových bytov, resp. dokončených projektov. Ceny starších bytov znovu stúpli, čo môže naznačovať, že kupujúci hľadajú dostupnejšie riešenia, a novostavieb je málo. Najväčší dopyt a najrýchlejší rast cien je tradične najmä Bratislave, Košiciach a ich okolí, kde je koncentrovaná ekonomická aktivita a ponuka práce.
Podľa katastra nehnuteľností je hypotéka dominantná najmä u ľudí do 35 rokov. Aké veľké byty si táto veková skupina väčšinou kupuje? V ktorých mestách?
Rudolf Bruchánik, hlavný analytik, Bencont Investments: Dopyt po bytoch je prirodzene najvyšší v Bratislave a okolí, no aj v krajských alebo väčších okresných mestách, a to najmä na západe Slovenska. Slovensko v rámci EÚ stále patrí medzi krajiny s najnižšou mierou urbanizácie, preto je prirodzené, že sa ľudia sťahujú do miest, resp. do ich okolia. Tento trend ťahajú najmä mladí, ktorí sa sťahujú za lepšími pracovnými príležitosťami a prirodzene tak vytvárajú aj najväčší dopyt po hypotékach.
Boris Ilić, hypotekárny špecialista, Gepard finance: V roku 2025 sa predávali najviac jednoizbové a dvojizbové byty. Myslím si, že to platí pre investičných kupujúcich, ako aj tých do 35 rokov, ktorí kupujú byt na svoje vlastné bývanie. Preto ceny týchto menších bytov vzrástli najviac.
Vladimír Kubrický, analytik, Realitná únia SR: Veková skupina do 35 rokov je často tvorená ľuďmi, ktorí si kupujú svoju prvú nehnuteľnosť. Zvyčajne ide o menšie, cenovo dostupné byty, pričom najväčší podiel majú dvojizbové jednotky. Jednoizbových je totiž na trhu relatívne málo. Mladí ľudia si byty kupujú najmä tam, kde vidia zaujímavé pracovné príležitosti a perspektívu do budúcnosti.
Lucia Talianová, Impulz Real, NARKS: Podľa viacerých analýz a našich skúseností je v roku 2025 viditeľný vysoký dopyt po menších bytoch, najmä jedno- až dvojizbových bytoch. Segment malých bytov je vo veľkých mestách považovaný za „investičný“ alebo „štartovací“. Mladí kupujú často menšie byty, ktoré sú cenovo relatívne dostupnejšie a ľahšie financovateľné, ale rovnako často súperia o ponuku s klientmi hľadajúcimi investičný byt, ktorí disponujú vlastnými zdrojmi.
Bonitnejší klienti do 35 rokov, teda s vyšším rozpočtom, hľadajú väčšie byty po kompletnej rekonštrukcii alebo novostavby. Hypotéky pre vekovú skupinu do 35 rokov sú sústredené predovšetkým v lokalitách, kde je najväčšia koncentrácia pracovných príležitostí a kde mladí ľudia zostávajú po ukončení štúdia alebo sa tam sťahujú za prácou
Úrokové sadzby hypoték v roku 2025 mierne poklesli. Ako sa to odrazilo na realitnom trhu? Ako na to reagovali ceny novostavieb a bytov z druhej ruky?
Rudolf Bruchánik, hlavný analytik, Bencont Investments: Ceny novostavieb sa zvýšili len mierne, keďže počas rokov 2022 a 2023 nezaznamenali pokles. Ceny bytov z druhej ruky však reagovali rastom a v roku 2025 dobehli predošlý vrchol z roku 2022. Zníženie úrokových sadzieb bolo, prirodzene, najvýznamnejším faktorom, keďže výška úrokovej sadzby má najvýznamnejší vplyv na výšku mesačnej splátky hypotéky.
Boris Ilić, hypotekárny špecialista, Gepard finance: Odrazilo sa to výrazne. Dopyt po bytoch bol v roku 2025 podstatne vyšší ako predchádzajúci. Z veľkej časti ho ale vytvárajú aj investiční kupujúci. Zmenšil sa cenový rozdiel medzi novostavbami a bytmi z druhej ruky. Časť klientov, ktorí nedosahujú bonitu na kúpu novostavby, siaha práve po bytoch z druhej ruky. Rovnako aj výnosové percento pre investora vychádza väčšinou vyššie pri lacnejších bytoch z druhej ruky.
Vladimír Kubrický, analytik, Realitná únia SR: Byty v roku 2025 draželi prudšie, než sa očakávalo. Hoci k tomu prispel aj pokles úrokových sadzieb, nešlo o jediný dôvod. Dynamiku rastu cien posilnil aj prehnane priaznivý trhový sentiment. Ak sa pozrieme na najlikvidnejšie typy bytov v krajských mestách, t. j. dvojizbové a trojizbové jednotky, staršie z nich medziročne v krajských mestách ku koncu novembra zdraželi v priemere o 15 %, novšie o 11 %.
Lucia Talianová, Impulz Real, NARKS: Pokles úrokových sadzieb v roku 2025 bol primárne faktorom oživenia trhu a dopytu, nie faktorom zlacňovania nehnuteľností. Dostupnosť bývania sa síce mierne zlepšila, ale len vďaka kombinácii poklesu úrokov a rastu miezd. Trh zostal pod tlakom a ceny nehnuteľností v priemere pokračovali v raste, pričom novostavby udávali tempo rastu. Dialo sa to hlavne v Bratislave a Bratislavskom kraji, tam je najsilnejší ekonomický a pracovný trh.
Hoci sú tam ceny najvyššie, aj príjmy sú spravidla najvyššie, čo umožňuje mladým získať vyššie hypotéky. Často kupujú menšie byty alebo smerujú do okolitých lacnejších obcí. V Košiciach a Košickom kraji je silný dopyt po investičných bytoch na prenájom (jedno- a dvojizbové), keďže v Košiciach rastie nájomné.
V krajských mestách Žilina, Trnava, Banská Bystrica a Prešov ovplyvňujú situáciu vysoké ceny stavebných materiálov, nedostatočná ponuka novostavieb, dlhé povoľovacie procesy v stavebných konaniach – to súvisí aj so zvyšovaním cien bytov z druhej ruky. Najvýraznejší cenový nárast v týchto mestách nastal na prelome rokov, resp. prvom a druhom kvartáli 2025.
Vzrástli v roku 2025 investičné nákupy bytov? Je pre takýchto kupujúcich nehnuteľnosť istotou v čase poklesu výkonu slovenskej ekonomiky?
Rudolf Bruchánik, hlavný analytik, Bencont Investments: Áno, investičné nákupy v roku 2025 vzrástli a rovnako aj nákupy na bývanie. Okrem nižších úrokových sadzieb zavážilo aj pozitívnejšie vnímanie realitného trhu kupujúcimi oproti rokom 2022 a 2023 a významný nárast nájomného, ktorý investorom prináša vyšší výnos z ich nehnuteľnosti. Považovať nehnuteľnosť za istotou v čase poklesu výkonu slovenskej ekonomiky však nie je úplne rozumné zmýšľanie, keďže vývoj slovenskej ekonomiky dlhodobo priamo ovplyvňuje vývoj cien bytov.
Boris Ilić, hypotekárny špecialista, Gepard finance: Za posledné roky na Slovensku významne vzrástlo povedomie a chuť kupovať investičné nehnuteľnosti. V roku 2025 tieto nákupy veľmi výrazne vzrástli, keďže v roku 2023 a 2024 bolo takýchto kupujúcich málo. Paradoxne to boli lepšie roky na kúpu investičnej nehnuteľnosti, keďže trh bol v tom čase naklonený viac kupujúcim.
V roku 2025 sa pridali práve investiční kupujúci, ktorí väčšiu časť kúpy financujú hypotékou. Nehnuteľnosti sú vnímané verejnosťou ako bezpečná investícia a zároveň ich možno financovať z veľkej časti prostredníctvom cudzích zdrojov. Na ich kúpu tak stačí často zložiť iba 10 % z kúpnej ceny.
Vladimír Kubrický, analytik, Realitná únia SR: Počet investičných nákupov sa v roku 2025 zvýšil a citeľne prispel k celkovému rastu cenovej hladiny na realitnom trhu. Mnohí investori vnímajú nehnuteľnosti ako svoj „svätý grál“ na ceste k finančnej slobode.
Riziká však často podceňujú a zakrývajú si oči pred červenými číslami v excelovských výpočtoch. Za úspech považujú už to, že sa im podarilo získať úver a investovať s využitím finančnej páky. Ak sa však v budúcom roku rast cien nehnuteľností výrazne spomalí a podmienky pre investorov sa zhoršia, mnohí môžu zostať sklamaní.
Lucia Talianová, Impulz Real, NARKS: V roku 2025 investičné nákupy bytov pravdepodobne vzrástli. Oživenie investičného dopytu je priamym dôsledkom dvoch kľúčových faktorov: pozitívny cash flow (príjem z nájmu prevyšujúci splátku hypotéky a náklady) a mierne nižšie sadzby tento výnos zlepšili v porovnaní s minulosťou.
Hoci inflácia klesla, nehnuteľnosti sú stále vnímané ako najstabilnejší uchovávateľ hodnoty a ochrana kapitálu pred znehodnotením. Silný dopyt po prenájmoch v krajských mestách (Košice, Bratislava) udržuje vysoké nájomné, čo garantuje stabilný výnos pre majiteľov investičných bytov.
Čo môžeme očakávať v roku 2026 na realitnom trhu v krajských mestách?
Rudolf Bruchánik, hlavný analytik, Bencont Investments: S najväčšou pravdepodobnosťou môžeme očakávať postupné ustálenie dopytu po bývaní, ako aj spomalenie rastu cien. Dostupnosť bývania sa poklesom úrokových sadzieb zlepšila, no ďalší pokles sadzieb bude skôr už len kozmetický. Zároveň v dôsledku zvýšenia daňovo-odvodového zaťaženia dôjde aj k poklesu kúpyschopnosti obyvateľstva. Tieto faktory budú brzdiť ďalší dopyt po bytoch, a preto neočakávame pokračovanie aktuálneho tempa rastu cien
Boris Ilić, hypotekárny špecialista, Gepard finance: Myslím si, že dostupnosť nehnuteľností sa bude naďalej zhoršovať a ceny budú naďalej rásť.
Vladimír Kubrický, analytik, Realitná únia SR: Ako nedávno konštatovala NBS, „slovenské domácnosti vstupujú do nasledujúceho obdobia v pomerne dobrej kondícii“. Aj preto byty v krajských mestách v roku 2026 opäť zdražejú. Najvýraznejšie sa zvýšia ceny menších bytových jednotiek, a to až dvojciferným tempom. Menej priaznivý vývoj zasiahne staršie trojizbové byty na okrajových sídliskách, a to vrátane Bratislavy.
Lucia Talianová, Impulz Real, NARKS: V roku 2026 sa na realitnom trhu v krajských mestách očakáva pokračovanie rastu cien, ale so spomaleným tempom v porovnaní s dynamickým rokom 2025. Trh sa bude správať selektívnejšie a rozdiely medzi kvalitnými a menej atraktívnymi nehnuteľnosťami sa ešte prehĺbia. Pomenujem hlavné predpokladané trendy v krajských mestách na rok 2026.
Analytici predpokladajú jednociferný nárast cien v priemere okolo 4 % až 6 %, dôvodom bude pretrvávajúci nesúlad medzi ponukou a dopytom, nedostatočná a zdĺhavá nová výstavba. Novostavby budú naďalej drahšie, ceny stúpnu pre vysoké ceny stavebných nákladov a infláciu. Cena starších bytov bude závisieť najmä od stavu a lokality, pričom stále platí, že najvyššie ceny budú pri menších a kompletne zrekonštruovaných bytoch.
Úrokové sadzby už pravdepodobne nedosiahnu historické minimá, ale očakáva sa ich stabilizácia v pásme okolo 3 % (v závislosti od bonity klienta a dĺžky fixácie). Aj napriek stabilizácii sadzieb zostáva dostupnosť bývania zhoršená, pretože ceny rastú rýchlejšie ako príjmy.
Rozdiely medzi krajmi sa budú prehlbovať, Bratislava si udrží najstabilnejšiu dynamiku vďaka silnému dopytu a obmedzenej ponuke, práve tu sa bude najviac prejavovať tlak na rast cien. V Košiciach po silnom raste v súvislosti s projektom pre automobilku Volvo (na území obce Valaliky) môže prísť stabilizácia trhu, resp. mierny nárast vďaka pozitívnym vyhliadkam v súvislosti s novými pracovnými miestami.
V ostatných krajoch (Trnava, Žilina) bude bude viac diferencovaný – drahé novostavby v TOP lokalitách si cenu udržia, zatiaľ čo okrajové alebo nekvalitné nehnuteľnosti môžu stagnovať.
