Ján Palenčár: Ak neurobíme zmeny, stále budeme najhorší v dostupnosti bývania
Monika Voleková Na realitnom trhu sa otvorili nožnice. Klienti dostanú hypotéku a veľká skupina ľudí je schopná kúpiť si byt, hoci sú ceny historicky najvyššie, aké kedy na Slovensku boli, hovorí prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.
Je štátom podporované nájomné bývanie priestor pre ľudí, ktorí nedosiahnu na hypotéku a potom neskôr, keď si našetria peniaze, kúpia si byt na hypotéku, novostavbu alebo byt z druhej ruky?
Vítam zákon o štátnej podpore nájomného bývania. Je to jeden zo segmentov, ktoré sú potrebné. Štát vytvoril nástroj pre veľkých korporátnych investorov stavať väčšie množstvo bytov, kde má investor určité daňové úľavy, napríklad zníženú DPH (5 %) alebo odpustenie platenia dane z príjmu za nefinančný benefit nájomcov, ktorí v týchto bytoch bývajú.
To znamená, že keď ako nájomca dostanem nájomný byt k dispozícii, mal by som si priznať tento príjem ako nefinančný príjem a zdaňovať ho. V rámci tohto zákona je to odpustené. Sú to prvky, ktoré investorom pomôžu.
Z pohľadu klienta je tu výhoda, že je možnosť uzavrieť nájomné zmluvy na dobu neurčitú, takže má istotu, že ho nevysťahujú a predčasne mu neukončia nájom. Tento zákon môže pokryť určitý segment trhu, nie je to však všeliek na dostupnosť bývania. Nie je to úplne cesta pre klientov, ktorí uvažujú, že dnes idem do tohto sektora, prenajmem si byt cez štátom podporované nájomné bývanie a neskôr si byt kúpim.
Myslím si, že klienti, ktorí vstupujú do tohto systému, by sa mali mentálne nastaviť tak, že toto je moje celoživotné bývanie. Štát tu zabezpečil také právne prostredie, že v byte môžem byť celý život a budem platiť nájom tak, ako je to bežné v zahraničí, že nemusím byt vlastniť. Druhá vec je, že ak klienti uvažujú o celoživotnom nájme , ktorý bude pretrvávať ak v dôchodkovom veku, aby si sporili na dôchodok.
V mnohých prípadoch kupujúci vnímajú nehnuteľnosti ako formu tretieho dôchodkového piliera. Mladý človek si kúpi byt, možno prvý menší predá, kúpi si väčší rodinný, má ho dlhodobo vo vlastníctve, spláca hypotéku a v dôchodkovom veku splatenú nehnuteľnosť môže predať. Kúpi si menšiu nehnuteľnosť a vytvorí si finančný vankúš na dôchodok.
Ak bude v nájme, takýto spôsob sporenia mu odpadá a je dôležité, aby si sporil inou formou. Je to niečo, čo na Slovensku nie je bežné, a mali by sme o tom veľa hovoriť, aby na to klienti v prípade vstupu do nájomného sektora mysleli. Čo sa týka iných spôsobov, ako si zabezpečiť bývanie, je dôležité, aby štát pomohol novým, možno aj hybridným formám bývania.
Na západné Slovensko sa sťahujú rodiny z východného a stredného Slovenska. O aký typ nehnuteľností majú záujem v Bratislave a okolí?
V Bratislave sa rozvíja mestské bývanie aj satelity okolo nej. Najdynamickejšie sa rozvíjajú najmä obce, ktoré sú do 15 km od Bratislavy. Poviem otvorene, že cieľová skupina pre výstavbu rodinných domov do 15 – 20 km od Bratislavy sú práve ľudia, ktorí prichádzajú z iných miest Slovenska.
Často sú zvyknutí zo svojho predošlého bydliska cestovať do väčších miest za prácou, za štúdiom a nerobí im problém denne precestovať v aute hodinu a pol. Majú vzťah k rodinnému domu, a práve preto sú najväčšou cieľovou skupinou pre výstavbe a kúpu rodinných domov v mestských satelitoch v okolí Bratislavy.
Naopak, Bratislavčania inak pozerajú na rôzne spektrum a druhy nehnuteľností. Zvažujú, či kúpia trojizbový byt v meste alebo rodinný dom v mestskom satelite. Oveľa senzitívnejšie pristupujú k hodnoteniu lokality.
Vo všeobecnosti platí, že za porovnateľnú cenu si viem kúpiť menšiu nehnuteľnosť, napríklad 3-izbový byt, v mestskej lokalite s dobrou dopravnou dostupnosťou, kvalitnou infraštruktúrou a občianskou vybavenosťou, službami a podobne, alebo rodinný dom (4- a viacizbový) v prírodnom prostredí, viac obytného priestoru, dobré parkovanie, ale h daň za to je hodina a viac v doprave denne, kvôli horšej dopravnej dostupnosti a slabej občianskej vybavenosti.
O Košice rastie záujem aj zo strany developerských firiem z Bratislavy. Je to dlhodobejší trend?
Košice sú svetlý príklad toho, ako by sa malo pracovať v oblasti zmien územných plánov. Vieme, že v posledných rokoch sa zmenil územný plán a v Košiciach sú dnes pripravené pozemky na výstavbu tisícov bytov. Samozrejme, nie je to téma na rok ani na päť rokov, ale je veľmi dôležité, že takéto územie v Košiciach existuje a týmto spôsobom je zabezpečený rozvoj.
Druhá dôležitá vec je, motivácia developerov vstúpiť do nejakého regiónu. Je dôležité, akú cenu je ochotný akceptovať kupujúci v danom meste. Ako príklad uvediem okresné mesto Senica, kde sú veľmi pekné pozemky vhodné na developerskú výstavbu.
Ale trh kupujúcich nie je zatiaľ neakceptoval vyšiu cenu ako 2 200 eur za štvorcový meter (m2) nového bytu, čo je suma, ktorá je pre väčšinu developerov nerentabilná a preto je development v Senici obmedzený a záujemcovia o nový byt nemajú možnosť výberu. Situácia sa môže zmeniť, keď trh akceptuje cenu za jeden meter štvorcový 2 500 eur a viac.
Zaujímavým príkladom sú Košice, kde sa v posledných rokoch zintenzívnil dopyt, a trh akceptuje ceny od 3 500 – 4 000 eur za m2 a viac, a tým sa región stal zaujímavý aj pre developerov, ktorí boli doteraz aktívni vo väčších aglomeráciách. Košice sú silný región a napriek všeobecne negatívnej demografickej krivke sa rozrastajú tak ako napríklad Bratislava.
Ako by ste pomohli dostupnosti bývania?
Ako som už povedal, že problém nedostupnosti bývania nie je len problémom Slovenska, je to problém celej EÚ. Mnohé mestá v podstate z tohto dôvodu vymierajú, ľudia si v nich nevedia kúpiť drahú nehnuteľnosť. V tejto situácii, keď máme silný dopyt, pomôže trhový mechanizmus zvýšenia ponuky.
Nehľadajme prioritne riešenia v reguláciách a reštrikciách ako napríklad v Berlíne, kde bola a stále je bytová kríza. Samospráva zdanila neobsadené byty, zastropovala ceny nájmov a zrealizovala ďalšie podobné regulácie, čo vo finále spôsobilo , že veľká časť trhu sa pretavila do tzv. šedej ekonomiky a nepomohlo to k zlepšeniu dostupnosti bývania..
Povedzme si, čo treba urobiť. Keď vytvoríme na developerskom poli konkurenciu, môže to spôsobiť, že ceny nebudú tak prudko rásť. Niežeby klesali, lebo dnes máme veľmi vysoké ceny stavebných prác a materiálov a máme problém so stavebnými kapacitami, ale určite by sme týmto spôsobom dokázali spomaliť extrémny nárast, ktorý tu dnes vidíme. Zároveň zintenzívnime spoluprácu medzi štátom a samosprávou v oblasti využívania nehnuteľného majetku štátu pre potreby dostupného nájomného bývania.
Aké sú trendy v tom, že byty sú investičnou príležitosťou?
Rok 2025 bol typický tým, že na trh sa vrátili investori, ktorí v roku 2023, keď sa zvýšili úrokové sadzby, trh absolútne opustili. Keď si pozrieme niektoré regióny, respektíve niektoré mikrolokality, zistíme, že až 50 % nákupov bytov tvoria investičné nákupy.
Niektorí novinári hovoria o špekulatívnych nákupoch, ja hovorím, že to nie je špekulácia, keď si kúpim byt, dám ho do sektora nájomného bývania a rátam s tým, že o nejaký čas ho predám. Je to forma podnikania. Dôležité je, že peniaze investujem na Slovensku.
Počul som aj názor, že títo investori sú dôvodom, prečo sú na Slovensku drahé byty a prečo je nízka dostupnosť bývania. S tým absolútne nesúhlasím. Buďme vďační za týchto investorov, ktorí pomáhajú slovenskej ekonomike a stavebníctvu, že kupujú takéto byty. Nájomný sektor, ktorý tvoria predovšetkým títo investori, nie veľké korporáty, je veľmi dôležitou súčasťou bývania vo všeobecnosti.
Naozaj musíme zabudnúť na to, že jediným spôsobom, ako si zabezpečiť celoživotné bývanie, je kúpa nehnuteľnosti. Trend sa postupne mení. V zahraničí to smeruje k tomu, že sa preklápa pomer bytov využívaných vlastníkmi k väčšiemu podielu nájomného bývania.
Toto sa bude diať aj na Slovensku, do budúcna bude väčší pomer nájomného bývania, ale to ešte musíme prejsť dlhú cestu v súvislosti so zmenou legislatívy, aby si klienti, nájomcovia, boli istí, že môžu celý život prežiť v nájme.
Aby sa nestalo, že nezaplatíte jeden-dva nájmy, lebo ste prišli o prácu prípadne máte v živote iný problém, a prídete o strechu nad hlavou. Na druhej strane si majiteľ musí byť istý, že človek, ktorý dlhodobo neplatí, sa nedokáže v byte „zabetónovať“ tak, že bude mať s takýmto chronickým neplatičom problém. S týmito vecami sa v zahraničí vyrovnali, verím, že to príde aj na Slovensko.
Aký trend v cenách najpredávanejších dvoj- a trojizbových bytov na rok 2026 v Bratislave a iných krajských mestách očakávate?
Predpokladám, že trend, ktorý sa začal v roku 2025, bude pokračovať. Budeme svedkami pokračujúceho rastu cien a byty budú dražieť. Dúfam, že už nie takým tempom, ako sme boli svedkami v roku 2025, keď bol medziročný nárast na úrovni spomínaných 13 % a v niektorých regiónoch atakoval 20 %. Na to, aby takáto situácia nastala, sa však musí začať viac stavať, nie tak málo ako v roku 2025.
Keď si zanalyzujeme v niektorých mestách počet vydaných stavebných povolení, je to veľký počet, či už v Banskej Bystrici, alebo Poprade a podobne. Uvidíme, či to pomôže v spomalení dynamiky rastu cien, ale vo všeobecnosti som rád, že je tu pozitívny sentiment voči nehnuteľnostiam, že Slováci chcú nakupovať nehnuteľnosti na Slovensku, či už pre vlastnú potrebu, alebo ako investíciu.
Verím, že z tohto pohľadu bude rok 2026 pozitívny, že nás naši zákonodarcovia neprekvapia nejakými zásadnými zmenami zákonov, ktoré by negatívne ovplyvnili realitný trh, pretože realitný trh je nesmierne dôležitý pre vývoj hospodárstva a ekonomiky..
Majú komerčné banky priestor na jemné znižovanie úrokov z hypoték, aby povzbudili realitný trh, nákup a predaj?
Osobne som presvedčený, že na to majú priestor, aj keď nie veľký, ale či to urobia, to sa musíte spýtať bánk. Už dnes vidíme, že úrokové sadzby pre niektorých našich klientov sú na úrovni okolo 2,8 – 2,9 %, čo považujem z pohľadu klienta za výhodné a z pohľadu trhu udržateľné. Predstava, že sa dostaneme späť na úroveň 1 %, je utópia.
