Trh spomalil, ceny stagnujú, no v Bratislave rastie ponuka novostavieb

Kupujúcim na bratislavskom trhu v prvom štvrťroku 2023 už nešlo o kúpu s vidinou okamžitého zhodnotenia novostavby. Hľadali produkt, ktorý čo najviac vyhovie ich potrebám za primeranú cenu. Informovala o tom RK Herrys, ktorá analyzovala trh nových bytov v Bratislave za prvý kvartál 2023.

Za prvý štvrťrok 2023 sa až v tretine rezidenčných projektov nepredal ani jeden byt a dopyt je najnižší za posledných 15 rokov. Ceny novostavieb stagnujú už druhý štvrťrok po sebe.

Prvý štvrťrok nepotvrdil optimizmus z januárových vysokých dopytov a takmer tretina rezervácií počas tohto obdobia sa nepremenila na predaj. Až 75% predaných bytov pripadlo na 15% projektov z celkového evidovaného počtu 93 developerských projektov.

Ponuka nových bytov pritom konštantne rastie už 12 mesiacov a aktuálne dosiahla úroveň viac ako 2 900 voľných bytov, čo je najviac od krízových rokov 2008-2010. Nespôsobil to však väčší prírastok než je bežné, ale výrazné spomalenie dopytu. Najširšia ponuka bytov je v druhom bratislavskom okrese s bezmála tisíc bytmi na predaj.

Medziročne ubudlo trojizbových bytov

Developeri ponúkajú najmä overené dvoj- a trojizbové byty, ktoré dlhodobo tvoria takmer 70% ponuky, pričom dvojizbové byty (45%) prevažujú a medziročne zaznamenali nárast o 3 percentuálne body (Q1 2022 – 42%), zatiaľ čo trojizbových bytov (24,5%) medziročne ubudlo (Q1 2022 – 29%).

„Jednoznačná dominancia dvoj a trojizbových bytov nasvedčuje tomu, že kým pred rokom prevládali medzi kupujúcimi investori, dnes sú to prevažne kupujúci hľadajúci vlastné bývanie,“ dodal Filip Žoldák z RK Herrys.

Najviac bytov predali v druhom okrese

Dopyt v prvom štvrťroku 2023 je najnižší za uplynulých 15 rokov, medziročne klesol v priemere o dve tretiny, pričom najmenšiu zmenu zaznamenal okres Bratislava I, kde je dopyt polovičný oproti minulému roku. Najviac bytov sa predalo druhom okrese (mestské časti Ružinov, Podunajské Biskupice, Vrakuňa) a najnižší predaj zaznamenali projekty v piatom okrese (Petržalka).

Ceny bytov v novostavbách stagnujú už druhý štvrťrok po sebe. Priemerná cena m2 je na úrovni 3 889 eur bez DPH, a oproti predchádzajúcemu kvartálu sa takmer nezmenila. V porovnaní s minulým rokom narástla o 200 eur/m2.

Nie všetky projekty však znížený dopyt zasiahol rovnako a kľúčom k úspechu sa ukazuje pripravenosť produktu z hľadiska namodelovania skladby bytov a výmer na cieľové skupiny.

Tri prístupy developerov

Developeri upravujú stratégie predaja, nie však ceny. Dôvodom je najmä fakt, že vypredanosť projektov je pomerne vysoká. RK Herrys  pozoruje najmä tri prístupy developerov k situáci na trhu.

Buď nerobia nič, lebo z ich pohľadu nemá zmysel púšťať sa do zmeny produktu či ceny v čase, keď je dopyt minimálny. Alebo zvolia stratégiu zmeny produktu, čo môže zahŕňať vybavenie štandardu, kuchynská linka so spotrebičmi, parkovacie miesto v cene bytu, sprístupnenie financovania v podobe hyponájmov či iné nástroje, ktoré znamenajú zľavu pre kupujúceho.

„Treťou stratégiou je pozdržanie predaja alebo výstavby projektu, no to sa týka najmä projektov v počiatočných fázach, no registrujeme tento prístup u viacerých,“ uzavrel Žoldák.