Zálohového predpisu sa nemusíte báť

image 65469 25 v1

Stanovenie zálohových platieb sa líši od prípadu k prípadu, porovnávať by sa mali reálne výdavky.

Pri bývaní v bytovom dome sa bežne stretávame s platením mesačných zálohových platieb. K najväčším nedorozumeniam dochádza pri porovnávaní výšky zálohových predpisov od odlišných správcov. Dôležité však je uvedomiť si, že by sa mali porovnávať reálne výdavky a výška odmeny pre konkrétneho správcu. Zároveň je dobré zvážiť, či je výška odmeny v porovnaní s kvalitou poskytovaných služieb adekvátna.

Za čo vlastne platíte?
Mesačné zálohové platby sa viažu na reálny odhad výdavkov spojených so správou bytového domu. Okrem základných nákladov určených na prevádzku, údržbu a opravy sa v niektorých prípadoch môže v zálohovom predpise objaviť napríklad položka investičných nákladov na potenciálne väčšie opravy, prípadne rekonštrukcie či modernizáciu budovy. Zálohové predpisy sa v jednotlivých bytových domoch samozrejme rôznia. V princípe však na zálohovom predpise nesmú chýbať základné položky spojené s prevádzkou bytového domu. Nemožno vynechať náklady na dodávku tepla, vody, elektrickej energie spoločných priestorov, osvetlenie vonkajšie, aj vnútorné, upratovanie, odvoz a likvidáciu odpadu, výťahy, technickú či zimnú údržbu. Samostatné nezálohové položky predstavuje samotný poplatok za správu domu a príspevky do fondu údržby a opráv.

Zálohový predpis by mal okrem štandardných položiek zohľadňovať aj špecifiká samotnej nehnuteľnosti a požiadaviek jej majiteľov. Mal by byť primerane podrobný, ale predovšetkým prehľadný, zrozumiteľný a transparentný. Vďaka týmto dôležitým atribútom si vlastníci bytu môžu jednoducho utvoriť jasnú predstavu o tom, za čo vlastne platia. Podobu konkrétneho zálohového predpisu z veľkej časti ovplyvňujú aj stavebno-technické charakteristiky bytového domu. Kľúčová je napríklad energetická náročnosť budovy, no často aj jej celkový stav, ktorý môže ovplyvňovať výšku jednotlivých preddavkov na zálohovom predpise. Svoju rolu zohráva aj náročnosť vlastníkov bytov a ich požiadavky na štandard poskytovaných služieb, ktorý samozrejme tiež ovplyvňuje prevádzkové náklady, a teda aj výšku mesačných preddavkov. Typickým príkladom takejto služby je upratovanie, kde na výsledok (aj výslednú cenu) nemá vplyv len kvalita upratania, ale aj jeho frekvencia či použité čistiace prostriedky.

Bývam v novostavbe – prečo platím viac?
Majitelia bytov v novostavbách si pred kúpou bytu často neuvedomujú, že budú musieť platiť aj za prevádzku moderných technológií, ktoré sa v bytovom dome nachádzajú. Podľa legislatívy sa musia tiež pravidelne vykonávať odborné prehliadky a skúšky vyhradených technických zariadení, a to tlakových, zdvíhacích, elektrických či plynových. Netreba zabúdať, že v novostavbe môže byť napríklad elektronická požiarna signalizácia, kamerový systém, chladenie, vzduchotechnika či odvetrávanie garáží. Keďže sú moderné technológie všeobecne náročnejšie na prevádzku či údržbu, takéto výdavky sa potom, pochopiteľne, odrazia na zálohovom predpise. Budúci vlastníci bytov by preto mali pri kúpe bytu v novostavbe zohľadňovať aj tieto skutočnosti a myslieť tak na budúce výdavky na ne.

Čo určuje výšku preddavkov?
Výsledná podoba zálohového predpisu v konečnom dôsledku závisí nielen od samotného ročného nákladu za prevádzku bytového domu, ale aj od spôsobu rozúčtovania jednotlivých nákladov. Pri rozúčtovaní musí správca zohľadniť mieru využívania spoločných častí a zariadení domu vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov. Je štandardom, že spôsob rozúčtovania jednotlivých položiek zálohového predpisu, či už podľa plochy bytu, osobomesiacov, alebo počtu bytov, býva dohodnutý priamo v zmluve o správe. Vlastníci bytov majú právo zmeniť a odsúhlasiť rozúčtovanie nákladov podľa iného kľúča, musí sa však na ňom zhodnúť väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Častým predmetom sporu býva napríklad výťah, ktorý zvyčajne nepoužívajú vlastníci bytov na prvom poschodí. Ak sa nadpolovičná väčšina majiteľov zhodne na spoločnom riešení, takáto položka sa môže rozúčtovať s vylúčením vlastníkov bytov na prvom poschodí.

Nemusíte čakať do mája
Ročné vyúčtovanie, ktoré poskytuje ucelený obraz o správe domu, je správca bytového domu povinný vypracovať najneskôr do 31. mája nasledujúceho kalendárneho roka. Vlastník bytu má však podľa zákona právo nahliadnuť do účtovníctva spravovaného domu aj v priebehu roka. Ak má teda obyvateľ bytového domu pocit, že údaje na zálohovom predpise nie sú správne či prehľadné, alebo nie je spokojný so správou domu, mal by sa obrátiť na svojho správcu. Často však môže pomôcť aj rada nezávislého odborníka, s ktorými možno prekonzultovať konkrétny problém.

Branislav Tresa, výkonný riaditeľ spoločnosti Somat Group

Aké konkrétne problémy sa môžu vyskytnúť v súvislosti so zálohovými predpismi?
Nedávno sa nám stal jeden prípad, keď vlastníčka jedného z bytov, ktorý spravujeme, nechcela platiť za používanie výťahu. Býva totiž na prvom poschodí a do svojho bytu chodieva po schodoch. V takomto prípade, keď je spôsob rozúčtovania nákladov uvedený aj v správcovskej zmluve, však vyškrtnutie tejto položky zo zálohového predpisu môžu odsúhlasiť len ostatní vlastníci bytov v hlasovaní na schôdzi. Týka sa to však len spotreby elektrickej energie v súvislosti s prevádzkou výťahu. Predpísané odborné prehliadky výťahov by bola povinná platiť z aspektu spoluvlastníckeho podielu.

Ak by jej tento krok ostatní vlastníci odsúhlasili, o akú sumu sa zvýši ich zálohový predpis?
Je to veľmi individuálne, závisí to od spôsobu rozpočítania nákladov, ale aj počtu bytov v konkrétnom bytovom dome. Ak by bola  položka za výťah napríklad 10 eur a v konkrétnom vchode je 20 bytov, ostatní vlastníci zaplatia zhruba o 50 centov viac. Problém však môže nastať, ak by napríklad pribudlo do rodiny vlastníčky dieťa a výťah by sa začal využívať na prevážanie kočíka. Správca je samozrejme povinný rozúčtovať náklady so zohľadnením miery využívania spoločných častí a zariadení domu jednotlivými vlastníkmi. V praxi je však zistenie a overovanie objektívnej miery využívania služieb vlastníkmi zo strany správcu veľmi problematické. Preto je najlepšie, ak si v takýchto prípadoch odsúhlasia spôsob rozúčtovania samotní vlastníci.

TEXT: Ing. Branislav Tresa, Vladimír Tesár
FOTO: Somat Group