Vyúčtovanie za rok 2008 (II. časť)
V predchádzajúcom čísle sme sa začali podrobnejšie zaoberať témou, ktorá v tomto období rezonuje najviac – prípravou a spracovaním ročného vyúčtovania plnení.
Vyúčtovanie nákladov za teplo na vykurovanie
Vyhláška ÚRSO č. 630/2005 Z. z. v § 7 umožňuje voľbu pri rozdelení nákladov na prípravu tepla na vykurovanie na základnú a spotrebnú zložku v pomere 30/70, 40/60, 50/50, pričom:
- základná zložka (od 30 do 50 %) sa rozpočítava na plochu bytu alebo nebytového priestoru,
- spotrebná zložka (od 50 do 70 %) sa rozpočítava medzi konečných spotrebiteľov podľa indikovaných údajov
PRVN (pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov) odpočítaných na vykurovacích telesách.
Vyhláška ÚRSO č. 630/2005 Z. z. v § 7 ods. 6 umožňuje použitie korekcií, ktoré zohľadňujú nepriaznivú polohu miestnosti bytu alebo nebytového priestoru konečného spotrebiteľa podľa prílohy č. 2, ak sa koneční spotrebitelia nedohodnú podľa osobitného predpisu inak, alebo metódou, ktorá priamo zohľadňuje nepriaznivú polohu miestnosti.
Pri určovaní koeficientu nepriaznivej polohy miestnosti a rozdelenia nákladov za dom na základnú a spotrebnú zložku vždy odporúčame najprv zistiť skutočnú spotrebu tepla za dom, pomerové spotreby tepla v jednotlivých miestnostiach v bytoch (z údajov je zrejmé, ako sa správali užívatelia – vypnuté radiátory a podobne), a až potom prijať také rozdelenie na základnú a spotrebnú zložku a koeficienty nepriaznivej polohy, aby nedochádzalo k extrémnym rozdielom v spotrebe tepla za jednotlivé byty a z toho plynúce neriešiteľné spory.
Základná zložka sa rozpočítava aj medzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov s individuálnym vykurovaním, ktorých plocha sa vynásobí koeficientom:
- 0,25 pri bytoch a NP v nadstavbách a vstavbách do podkrovia,
- 0,30 pri bytoch a NP, ktoré sú na najvyššom podlaží, nad vchodom do domu, nad chodbami, pivničnými alebo inými priestormi, ktoré sa nevykurujú,
- 0,50 pri ostatných bytoch a nebytových priestoroch („uprostred domu“ chránených – ohrievaných okolitými bytmi).
Sankcie pri odpočte teplej vody a vykurovania
Pri vykonávaní odpočtov indikovaných údajov z určených meradiel sa môže stať, že vlastník (užívateľ) nie je prítomný v čase odpočtu, odmietne umožniť vstup do bytu s cieľom odpočtu, alebo určené meradlo poškodí. V takýchto prípadoch treba dodržať nasledujúci postup:
Studená voda
Spoločenstvo schváli na zhromaždení vnútorný poriadok alebo rozhodnutie, v ktorom prijme sankcie voči vlastníkom bytov alebo nebytových priestorov pri porušeniach povinností vyplývajúcich z § 11 zákona č. 182/1993 Z. z. Dôležité sú najmä prípady, keď vlastník úmyselne ovplyvní alebo poškodí meradlo, odmietne odpočet vody, alebo sa u neho zistí čierny odber (odber pred určeným meradlom v byte). Takéto konanie poškodzuje ostatných vlastníkov.
Teplá voda a vykurovanie
Sankcie v prípade spotreby tepla na vykurovanie a prípravu teplej vody určuje vyhláška ÚRSO č. 630/2005 Z. z. o rozpočítavaní v § 7 ods. 4 a § 9 ods. 5, 6 a 7.
| Upozornenie Ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov dohodnú podľa osobitného predpisu (zákon 182/1993 Z. z.) inak, rozpočítavanie množstva dodaného tepla na vykurovanie podľa § 5 ods. 1 až 5 a § 7 ods. 2 až 9 sa n e u p l a t ň u j e. |
Spotreba tepla na vykurovanie a prípravu teplej vody
Vyúčtovanie nákladov za teplo pri zmene vlastníka
V prípade, že v priebehu roka sa zmení vlastník bytu, treba vyhotoviť vyúčtovanie plnení pre obidvoch vlastníkov podľa obdobia, počas ktorého boli vlastníkmi. Problém môže vzniknúť, ak sa byt predá počas vykurovacieho obdobia. Spotreba tepla na vykurovanie sa mení v jednotlivých mesiacoch vykurovacieho obdobia v závislosti od vonkajších poveternostných vplyvov. V priemere sa spotreba tepla na vykurovanie mení podľa tabuľky uvedenej na nasledujúcej strane.
Mesačný zálohový predpis sa vyhotovuje tak, že sa skutočná spotreba za predchádzajúci rok alebo predpokladaná spotreba za nasledujúci rok rozdelí na 12 rovnakých splátok. Ak dôjde k zmene vlastníka napríklad k 1. aprílu, prvý vlastník má uhradené tri mesačné zálohové predpisy, čiže asi 23 % celkových nákladov na teplo, ale jeho skutočná spotreba za tieto tri mesiace predstavuje 50 % celkových nákladov. Jednoznačne jeho zaplatené zálohy nepokryjú skutočné náklady a automaticky mu vznikne nedoplatok zodpovedajúci rozdielu. Nedoplatok vznikne rovnako pri prevode bytu koncom roka. Pri prevode v letných mesiacoch sa zálohové platby vyrovnajú. Na toto je potrebné vlastníka pri prevode upozorniť a zároveň treba vykonať odpočet meradiel k dátumu prevodu.
Rozpočítavanie tepla pre nebytové priestory
Vyhláška ÚRSO č. 630/2005 Z. z. o rozpočítavaní nákladov na teplo, nehovorí o zohľadnení tepelných strát v nebytových priestoroch pod bytovým domom. Na zhromaždení vlastníkov možno dohodnúť koeficient na upravenie plochy NP podľa typu prevádzky tak, aby tento zohľadnil možné tepelné straty. Koeficient musí byť dohodnutý s vlastníkom NP. Môže sa stať, že nebytové priestory majú staré výklady a vstupy bez zádveria, alebo garáže majú veľké plechové vráta, cez ktoré vznikajú veľké tepelné straty. Pritom vlastník (môže ním byť spoločnosť, živnostník, mesto, fyzická osoba a podobne) nemá záujem o výmenu, resp. elimináciu tepelných strát. A celková spotreba za dom vrátane strát na nebytových priestoroch sa rozpočíta na všetkých vlastníkov.
Pre rok 2009 bude výrobca alebo dodávateľ tepla účtovať teplo na vykurovanie pre nebytové priestory a spoločné priestory prenajímané na podnikanie vo faktúre pre bytový dom samostatne, inou cenou.
| Upozornenie Štátna energetická inšpekcia prostredníctvom krajských inšpektorátov môže v rámci reklamácie vyúčtovania podaného vlastníkmi bytov alebo NP vykonať kontrolu vyúčtovania v zmysle ustanovení § 16 ods. 1, § 17 ods. 3 písm. b), d), e), § 18 ods. 4 písm. c), d) zákona č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike v znení novely č. 99/2007 Z. z. a vyhlášky ÚRSO č. 630/2005 Z. z. o rozpočítavaní. Za porušenie vyhlášky môže spoločenstvu vyrubiť pokutu. |
Vlastná domová kotolňa
Patrí medzi VTZ (vyhradené technické zariadenia) a podľa výkonu podlieha technickým predpisom a normám z hľadiska bezpečnosti práce a ochrane pred požiarmi, overovania tlakových nádob a podobne.
Pri určení celkových nákladov na teplo sa spočítajú náklady na palivo, elektrinu, obsluhu, údržbu a revízie. Náklady na vykurovanie sa rozpočítavajú dohodnutým spôsobom, teda na m2 alebo podľa pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov (PRVN). Náklady na teplú vodu – pokiaľ sa pripravuje v kotolni – sa rozpočítajú podľa nameranej spotreby v bytoch alebo nebytových priestoroch, alebo iným dohodnutým spôsobom.
Domové kotolne majú rôznu technológiu (vek a vynaložené investície), preto treba postupovať podľa rozsahu meraných údajov a systému ich uchovávania podľa odporúčaní výrobcu alebo odborníka.
Výťahy
Ako vyhradené technické zariadenie (VTZ) podliehajú prísnym technickým požiadavkám a normám z hľadiska bezpečnosti a ochrany zdravia, ktorých dodržiavanie spadá pod kontrolu technickej inšpekcie. Zabezpečenie prevádzky, t. j. povinná revízia (každé tri mesiace), elektrina, drobné opravy (napríklad do výšky 7 eur) a bežná údržba sa uhrádza osobitne ako poplatok za užívanie výťahu a zvyčajne sa rozpočítava na osoby. Vlastníci sa môžu dohodnúť na tom, od ktorého podlažia sa bude poplatok za užívanie výťahu účtovať a technicky zabezpečiť výťah tak, aby sa na týchto podlažiach neotváral alebo nezastavoval. V takom prípade sa však treba poradiť s odborníkom, aby pri povinnej revízii výťah nebol prehlásený za nespôsobilý alebo nebezpečný.
Veľké opravy, rekonštrukcia, obnova, záťažové odborné skúšky a úradné skúšky sa uhrádzajú z fondu opráv. To znamená, že na práce takéhoto rozsahu prispievajú aj tí vlastníci, ktorí výťah nepoužívajú, pretože sú vlastníkmi výťahu ako spoločného zariadenia podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.
Komíny
Na komíny sa vzťahujú prísne predpisy o ochrane pred požiarmi a ochrane životného prostredia, ktoré predpisujú intervaly čistenia a povinných revízií. Náklady s tým súvisiace sa zvyčajne rozpočítavajú na byty, ak sú vykurované lokálne, a to klasickými vykurovacími pieckami, alebo ak sú v bytoch inštalované kozuby. V prípade, že sa do komínov odvádzajú spaliny z individuálneho vykurovania zabezpečovaného bytovou kotolňou, komíny treba upraviť podľa používaného paliva a tiež pravidelne kontrolovať a čistiť podľa platných predpisov.
Ak sa v dome vybuduje spoločná kotolňa so samostatným komínom, ktorý môže byť vybudovaný ako nový, alebo sa na tento účel využije jeden z existujúcich komínov, tento komín sa pravidelne čistí a kontroluje. Ostatné komíny, ktoré sa nepoužívajú, sa nemusia kontrolovať a čistiť. Vlastníci sa môžu dohodnúť, že ich úplne zrušia (samozrejme iba v tom prípade, ak sa tým nenaruší statika konštrukcií domu), alebo sa môžu odstrániť iba tie časti, ktoré sú nad strechou, aby nedochádzalo k zatekaniu alebo poškodeniu strechy z nefunkčných komínov.
Energia spoločných priestorov
Ide o elektrickú energiu použitú na osvetlenie spoločných priestorov a na prevádzku spoločných zariadení, ako sú práčovňa, mangľovňa a podobne. Rozpočítava sa zvyčajne na osoby.
Upratovanie spoločných priestorov
Je to služba, ktorú môže, ale nemusí zabezpečovať spoločenstvo. V niektorých domoch sú dohodnuté tzv. služby a upratovanie vykonávajú jednotliví vlastníci. Tam, kde sa služba zabezpečuje zmluvne, je potrebné vypracovať rámcovú dohodu, ktorá špecifikuje, čo a ako často treba upratať. Zvyčajne sa táto služba rozpočítava na osoby, avšak v niektorých domoch sa osvedčilo rozpočítavanie na byty. V rámci služby sa môže zabezpečiť aj zimná údržba prístupového chodníka. Do nákladov sa započítava odmena (mzda za upratovanie), čistiace prostriedky, spotreba teplej a studenej vody na upratovanie či posypová soľ.
Spoločná televízna anténa (STA)
STA je majetkom vlastníkov, ktorí sú povinní prispievať na jej prevádzku, opravy a údržbu. Do nákladov sa započítavajú náklady za opravy a údržbu, rozšírenie programovej ponuky a podobne. Náklady sa rozpočítavajú rovnykým dielom na byty.
Poplatok za STA vlastníci uhrádzajú rovnakým dielom aj v tom prípade, ak majú káblový alebo satelitný príjem televízneho signálu. Ak sa všetci vlastníci dohodnú, že STA zrušia a nebudú ju prevádzkovať, v takom prípade sa už poplatky nevyberajú.
Havarijná služba
Ide o službu na zabezpečenie prvotného zásahu pri poruchách v bytoch, v spoločných priestoroch a zariadeniach. Môže byť zmluvne zabezpečená. V prípade potreby môže havarijnú službu zavolať ktorýkoľvek vlastník (užívateľ) bytu. Služba sa zvyčajne rozpočítava rovnakým dielom na byty.
Poistenie
Poistenie bytového domu nie je povinné, avšak jednoznačne sa odporúča. Zvyčajne sa platí jednou platbou splatnou ku dňu uzatvorenia poistnej zmluvy. Slúži na plnenie náhrady škody vzniknutej na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, ale aj voči tretím osobám. Nestačí, ak sú poistené domácnosti alebo byty ako nehnuteľnosti. Náklady poistenia sa rozpočítavajú podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu.
Pri každej vyúčtovávanej službe sa uvedie preplatok alebo nedoplatok. Jednotlivé čiastkové preplatky alebo nedoplatky sa potom zosumarizujú v prehľadnej tabuľke, z ktorej vyplynie pre konečného spotrebiteľa celkový preplatok alebo nedoplatok.
Vlastníci bytov v rámci širokej demokracie v dome majú možnosť rozhodovať o rozúčtovaní tých služieb, ktoré priamo neupravuje zákon, a to hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Rozhodnutia musia byť prijaté tak, aby nepoškodili a nediskriminovali ostatných vlastníkov a aby rozúčtovanie bolo cielené a spravodlivé.
| Nezabudnite Konečná čiastka vyčísleného preplatku alebo nedoplatku vo vyúčtovaní za rok 2008 musí byť uvedená duálne, t. j. v slovenských korunách a v eurách. Vyúčtovanie sa odporúča doplniť aj o prehľad tzv. nevyúčtovateľných položiek – poplatok za správu, príspevok do fondu prevádzky údržby a opráv, majetkový fond a iné, ktoré sú súčasťou mesačného zálohového predpisu a sú súčasťou platby za byt. Zostatok z týchto položiek nie je predmetom vyúčtovania a prechádza na ďalšie obdobie. |
Nevhodné rozhodnutia pre rozpočítanie meranej spotreby tepla v bytoch a nebytových priestoroch
Použitie nevhodného meradla
Ak sa vlastníci rozhodnú merať spotrebu tepla na radiátoroch, často siahnu po najlacnejších meradlách. Pri výbere meradla je dôležité si uvedomiť, že pri odpočte sa vstupuje do každej miestnosti. Ak sa teda vlastníci rozhodnú investovať, musia v snahe vyhnúť sa tomuto „obťažovaniu“ vlastníka vybrať taký typ meradla, z ktorého je možný odber dát kartou alebo iným čítacím zariadením. Každý vlastník by ho mal vedieť jednoducho obsluhovať bez toho, aby hrozilo riziko nesprávneho odpočtu. Existujú aj diaľkové bezdrôtové čítacie zariadenia, pri ktorých nie je potrebný vstup do bytu.
Použitie nevhodného pomeru rozdelenia základnej a spotrebnej zložky tepla
Celková spotreba tepla za dom sa rozdelí na základnú zložku, ktorá sa rozpočítava na plochu a spotrebnú zložku. Tie sa rozpočítavajú podľa odpočtu údajov na PRVN (pomerový rozdeľovač vykurovacích nákladov). Zákon umožňuje výber rozdelenia základnej a spotrebnej zložky v pomere od 30 : 70 až po 50 : 50. Nesprávne prijatý pomer môže poškodiť vlastníkov (vznikajú veľké rozdiely v spotrebe medzi jednotlivými bytmi).
Použitie nevhodných koeficientov zohľadňujúcich nepriaznivú polohu miestnosti
Koeficienty zohľadňujúce nepriaznivú polohu v objekte rozpočítavania sú vyhláškou ÚRSO č. 630/2005 Z. z. odporúčané, nie povinné. Tabuľka odporúčaných hodnôt vo vyhláške je veľmi zjednodušená a určite ju nemožno použiť pre všetky stavebné sústavy alebo pre každý dom. Nezohľadňuje materiál stavebných konštrukcií jednotlivých typov domov a mnohé ďalšie faktory, ktoré majú vplyv na tepelné straty obvodového plášťa. Aj dva domy rovnakého typu stojace vedľa seba nemusia mať rovnaké hodnoty, o čom sme sa už veľakrát v praxi presvedčili. Technický stav jednotlivých častí obvodového plášťa a spôsob ich udržiavania bol v bytových domoch rozličný, a to nehovoríme o zateplených domoch, ale o tých, kde sa bez eliminácie tepelných strát namontovali merače.
Zastávame názor, že pri určovaní koeficientov nie je rozhodujúca len stavebná sústava. Rozhodujúci je aj technický stav domu, jeho obvodového plášťa (strecha, obvodové múry a strop medzi vykurovaným a nevykurovaným priestorom) vrátane okien a vstupných dverí. Ak sa na dome neeliminujú tepelné straty, potom nemá zmysel meranie tepla v bytoch, pretože dochádza práve k takým rozdielom a „nespravodlivosti“ medzi vlastníkmi.
Je preto nevyhnutné pristupovať k určovaniu koeficientov nepriaznivej polohy miestností s veľkou zodpovednosťou a odbornosťou. Výška koeficientov nepriaznivej polohy miestnosti musí byť schválená na zhromaždení vlastníkov a je záväzná pre všetkých vlastníkov.
Vyúčtovanie musí byť jasné, prehľadné a musí obsahovať všetky zákonom stanovené údaje. V nijakom prípade nestačí, ak sú vyčíslené iba mesačné zálohové predpisy, skutočne uhradené platby a skutočné náklady na službu v troch stĺpcoch bez uvedenia ostatných podrobných údajov za dom a byt alebo nebytový priestor. V takomto prípade – aj keď sú údaje správne – vlastník si ich nevie skontrolovať a automaticky spochybní správnosť vyúčtovania.
Ing. Otília Leskovská
Foto: Dano Veselský
Autorka je 1. viceprezidentkou Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.
Článok bol uverejnený v magazíne Správa budov.
