Kvalita ako vzájomné obohatenie architektúry a biznisu
Vzťah architektúry a developmentu sa vo veľkej miere vníma ako protikladné spojenie kvality a biznisu. Development sa na Slovensku ešte stále celkom nezbavil nálepky, ktorá ho označuje za príčinu negatívneho smerovania architektonického a urbanistického rozvoja miest. Môžu za to najmä niektoré realizované projekty – tie vo vidine zisku zanedbali architektonickú či funkčnú stránku stavby, príp. jej začlenenie do kontextu mesta. Analýza však napovedá, že práve kvalita, ktorú určitá časť developerov doteraz obchádzala, bude pri postupnom obmedzovaní stavebných možností a dopytu rozhodujúcim faktorom a v budúcnosti výrazne ovplyvní aj ceny nehnuteľností.
Cena ako odraz kvality
Otázkou zostáva, či práve zahraničné developerské korporácie, ktoré na Slovensku nachádzajú v ostatnom čase množstvo obchodných príležitostí, budú zdravou konkurenciou a do súťaže vnesú snahu o dosiahnutie pridanej hodnoty. Riaditeľka slovenskej pobočky nadnárodnej spoločnosti Orco Property Group, Lucia Švecová, v rozhovore pre ASB vyslovila názor, že v developmente treba investíciu do dobrej architektúry chápať jednoznačne ako prínos.
Čiastočne to súvisí aj s faktom, že hoci slovenskej verejnosti v dôsledku deformujúceho vplyvu bývalého režimu na predstavu o architektúre dlho chýbal kritický pohľad, koncoví spotrebitelia, a to najmä v oblasti rezidenčných nehnuteľností, sú čoraz náročnejší. Je preto prirodzené, že si budú vyberať projekty, ktoré im dokážu ponúknuť aj niečo viac než len štyri steny na žitie či prácu. Zákazník je ochotný zaplatiť vyššiu cenu len v prípade, že bude skutočným odrazom kvality.
Faktory cien a budúce investície
Analýza uvádza, že ceny jednotlivých funkcií určujú rozličné faktory. V súčasnosti závisí hodnota administratívnych nehnuteľností a obchodných priestorov najmä od lokality, veľkosti jednotky, dĺžky kontraktu či mena klienta. V prípade shopping centier si strategickí partneri môžu dokonca vylobovať výhodnejšie ceny. V mestách mimo Bratislavy rozhoduje aj dostupnosť či vzťah medzi dopytom a ponukou. Priemyselné objekty sa paradoxne cenovo vyplatia najmä v Bratislave, a to nielen v dôsledku väčšej koncentrácie konkurentov, ale tiež z dôvodu lepšej dostupnosti, vďaka ktorej ide pre investorov o najatraktívnejší región pre industriálne projekty.
Nedostatočná súťaž v ostatných regiónoch sa zasa prejavuje v neochote developerov znižovať ceny. Zatiaľ čo komerčné nehnuteľnosti sú vďaka medzinárodným investorom globálnou záležitosťou, rezidenčný trh sa musí prispôsobovať miestnym zákazníkom, a preto nadobúda lokálny charakter. Veľký boom projektov v rezidenčnej oblasti zatiaľ ovplyvňuje najmä vývoj HDP, inflácia, úrokové sadzby a dostupnosť úverov pre developerov, vývoj životnej úrovne a demografický vývoj obyvateľstva. Ivan Čarnogurský predpokladá, že Slovensko zohrá dôležitú úlohu v developmente a rozvoji menších a stredných miest. Zaujímavou charakteristikou trhu strednej a východnej Európy vrátane Slovenska je výrazné inklinovanie k apartmánovému segmentu než k segmentu rodinných domov, ktorý je na druhej strane typický pre západnú Európu.
Konzultačno-poradenské realitné firmy predpokladajú, že prípadné znižovanie cien drahších bytov môže spôsobiť výstavba bytových domov pre vrstvy s nižším príjmom. Zvyšovanie cien, naopak, možno očakávať napríklad v Košiciach, Prešove alebo Trenčíne, kde sa hlad po bytoch ešte nezasýtil. Naznačil to nakoniec aj developer s medzinárodnými skúsenosťami, Roger Dunlop, ktorý aj v týchto mestách vidí potenciál pre budúce investície. Netreba však zabúdať ani na medzery v trhu. Možno ich hľadať v oblasti zahraničného aj domáceho cestovného ruchu, ale tiež v oblasti ďalších voľnočasových aktivít či kongresového turizmu. Fakt, že Slovensko je už teraz vďaka dobre fungujúcej ekonomike atraktívne pre zahraničných investorov, napomáha príchodu nových nadnárodných spoločností. Tento prílev bude na seba viazať potrebu tvorby rezidenčných a administratívnych objektov.
Od čoho sa má cena odrážať?
Absentujúcou zložkou slovenského trhu s nehnuteľnosťami je rozvinutý nájomný segment. Čiastočne aj preto, že úvery bánk nie sú nastavené na možnosť financovať ich príjmami z prenájmu. Slováci sú zasa charakteristickí svojou zviazanosťou s miestom bydliska, a preto uprednostňujú mať ho vo vlastníctve než v prenájme. Na poli administratívnych nehnuteľností zasa chýba presná definícia vyšších a nižších kategórií kancelárskych priestorov. No mnohí developeri, najmä zahraniční, už otvorene hovoria o svojich projektoch ako o riešeniach triedy A. Hoci slovenská klasifikácia je v štádiu príprav, určité názory architektov na túto tému však odzneli v diskusii prvého tohtoročného dvojčísla nášho časopisu.
Ján Bahna si myslí, že špičkové administratívne budovy poskytujú prenajímateľovi komplexný servis s informačnými technológiami, kultivovaným pracovným prostredím, relaxačnými priestormi, stravovaním, obchodmi a doplnkovými službami. Peter Bouda pripojil flexibilitu vnútorných priestorov, komfort, ktorý by mali poskytovať, a dobrú polohu v rámci mesta. Branislav Somora zároveň spája vyšší štandard s určitým vlastným imidžom objektu. V rámci riešení budov nezávisle od ich funkcie sa podľa Rogera Dunlopa do popredia dostáva aj sociálny aspekt zviazaný s komunikáciou prvkov celého prostredia namiesto obmedzeného hľadania konceptu samotných budov. Riešeniami zajtrajška sú teda projekty, ktoré budú dosahovať vysoký stupeň kvality celého prostredia a dokážu odpovedať na potreby budúcich majiteľov či nájomcov.
Komunikácia a spolupráca
Diskusia v rámci úvodu našej analýzy tiež pripomína, že kvalita projektu závisí aj od vzájomnej komunikácie medzi investormi, resp. developermi, a úradnými inštitúciami. A zrejme bude závisieť aj od konečnej verzie nového stavebného zákona. Otázne je, do akej miery bude nová legislatíva vyhovovať potrebám developerov, napríklad v spomenutej oblasti brownfields, ktoré často vyžadujú zmenu územného plánu mesta či zóny. Developeri však stále majú možnosť zasiahnuť do návrhu znenia nového stavebného zákona.
Roger Dunlop upozorňuje, že prepiata snaha o absolútnu demokraciu má v územnom plánovaní svoje nedostatky. Investor by si mal uvedomiť svoju zodpovednosť voči očakávaniam verejnosti, ktorú možno riešiť komunikáciou s potenciálnymi klientmi, architektmi či stavbárskymi organizáciami. V analýze odznela aj výhrada proti dotačnej politike štátu, ktorá by mala riešiť nedostatok pracovných síl v centrách výroby v jednotlivých častiach krajiny. Kvalifikovaní stavbári totiž rovnako ovplyvňujú hodnotu diela.
Kvalita developerského remesla tiež spočíva v orientácii a skúsenostiach samotného investora na trhu tohto odvetvia. Ľudia, ktorí začnú rozvíjať developerský projekt len s vidinou zisku, a pritom majú veľakrát iba skúsenosti z iného odvetvia, sa často dostávajú do problémov. Riešenie na vytváranie dobrých developerských diel nachádzajú niektoré spoločnosti aj v zakladaní joint venture partnerstiev či v spolupráci s lokálnymi architektmi a inými odborníkmi. Za každým počinom by však mala byť skrytá myšlienka dobrého riešenia, ktoré, ako uviedol Roger Dunlop, naozaj nemusí stáť veľa.
Anna Salvová
Foto: Dano Veselský
