Jeden z posledných voľných pozemkov v podhradí bude čoskoro zaplnený. Začína sa kľúčové konanie projektu na Zámockých schodoch

Historické bratislavské podhradie už nemá veľa voľných pozemkov, ktoré možno zastavať. Pri Žigmundovej bráne je to v skutočnosti už len jedna voľná plocha. A tú vyplní zámer s oficiálnym názvom Polyfunkčný dom Zámocké schody, za ktorým stojí neznámy investor, no zato zvučné meno slovenskej architektonickej scény. O budúcej realizácii projektu rozhodne kľúčové konanie, ktoré sa začalo len pred pár dňami.

Poznáte výhody Klubu ASB? Stačí bezplatná registrácia a získate sektorové analýzy slovenského stavebníctva s rebríčkami firiem ⟶

Najvýraznejším projektom v bratislavskom podhradí je v súčasnosti Vydrica – nová štvrť, ktorá rozšíri historické centrum mesta a vráti život do zničenej lokality. Vydrica však nie je jediný zámer, ktorý zmení lokalitu hradného kopca. V januári tohto roka sme informovali o Polyfunkčnom dome Zámocké schody, za ktorým stojí neznámy investor Beblavého, s. r. o., ale ostrieľaný architekt Branislav Kaliský z ateliéru A1 Architecture.

Výstavba v bratislavskom podhradí býva kontroverzná a často spojená s výraznou publicitou. Príkladom nie je len nová štvrť Vydrica, o ktorej sa roky diskutovalo medzi laickou aj odbornou verejnosťou, ale aj vila architekta Dušana Fishera. Práve druhý menovaný príklad bol v médiách dlho prepieraný, pričom proti výstavbe vily architekta Fishera sa v roku 2012 uskutočnil protest.

Vila architekta Dušana Fishera

Budova totiž pri výstavbe prekročila predpísanú výšku o 2,5 metra, magistrát mal však chaos v pravidlách, čo potvrdili aj úrady. Dom napokon získal dodatočné povolenie na zmenu stavby. A nový Polyfunkčný dom Zámocké schody vyrastie priamo oproti vile architekta Dušana Fishera – na uliciach Zámocké schody a Beblavého.

Ide o posledný voľný pozemok pri Žigmundovej bráne určený na zástavbu. Zámocké schody budú ukončujúcim prvkom existujúcich domoradí, keďže ďalšia zástavba smerom k Žigmundovej bráne nie je povolená. Ide pritom o terén s výrazným prevýšením, zvažujúci sa smerom k vznikajúcej ulici Oeserov rad v rámci projektu Vydrica.

Spolupráca s pamiatkarmi priniesla prvé míľniky

Ešte v januári sme oslovili architekta Branislava Kaliského. Ten nás ubezpečil, že spolupracujú s pamiatkarmi a objekt nebude vyčnievať ani vytvárať kontrast s existujúcou zástavbou. Pravdepodobne tým narážal na kauzu vily spred vyše dekády. Rozdielnosti svojho návrhu oproti iným, prirodzene, vníma. „Je to skôr menší projekt oproti iným v území, zameraný na čo najvyššiu kvalitu riešenia ako na svoj vlastný výraz,“ opísal.

Hmota bola podľa neho vymodelovaná v spolupráci s pamiatkovým úradom počas celej prípravy projektu. Znamená to, že projekt vznikne v súlade so všetkými požiadavkami a regulatívmi pamiatkovej zóny. Spolupracovať budú aj s investorom Vydrice kvôli prejazdu cez pozemok či umiestneniu kotiev na zabezpečenie hradného brala. Aj preto architekt s investorom nepredpokladajú žiadne prekvapenia počas výstavby.

Projekt už má za sebou prvý míľnik. V decembri 2024 vydalo hlavné mesto súhlasné záväzné stanovisko, čím potvrdilo súlad plánovanej výstavby s územným plánom. Len pred pár dňami pribudol aj druhý kľúčový míľnik – Staré Mesto začalo stavebné konanie spojené s územným konaním. Tým sa projekt Zámocké schody výrazne posunul bližšie k samotnej realizácii.

Len päť luxusných bytov a terasy s výhľadom na Dunaj

Dom tak nadviaže na existujúcu zástavbu hradného kopca, pričom stavba je hmotovo rozdelená na tri architektonické celky, ktoré sú čitateľné vďaka materiálovému deleniu a plasticite fasády s dvomi vstupmi z ulice. Objekt má podľa najnovšej dokumentácie premenlivý tvar s maximálnymi pôdorysnými rozmermi 47,6 × 8,5 metra, má dve podzemné podlažia zasadené pod úroveň pôvodného terénu, dve nadzemné podlažia a ustúpené podlažie pod konštrukciou zastrešenia.

Zo strany Zámockej ulice vzniknú dve samostatné komunikačné jadrá so schodiskom, s výťahom a vjazdom do autovýťahu. Navrhnutých je len päť bytov a jedna obchodná prevádzka. Vzhľadom na lukratívne prostredie historického podhradia sa dá predpokladať vysoký štandard bytov, ktoré možno pokojne označiť ako luxusné.

Na úrovni prízemia, teda terénu, bude vybudovaný krytý podjazd. Na druhom podzemnom podlaží sa bude nachádzať garáž s piatimi parkovacími miestami a technický priestor. Na prvom podzemnom podlaží bude umiestnený jeden štvorizbový a jeden trojizbový byt. Na prvom nadzemnom podlaží je navrhnutý vstup do bytovej časti na východnej strane pozemku, jedna obchodná prevádzka – butik so vstupom priamo z ulice, jeden štvorizbový byt a vjazd do autovýťahu.

Druhé nadzemné podlažie obsahuje spodnú úroveň dvoch mezonetových bytov a vstup do bytovej časti v západnej časti pozemku. Tretie nadzemné podlažie zase hornú úroveň mezonetových bytov s terasami. Na prvom a druhom nadzemnom podlaží smerom k Dunaju sú navrhnuté balkóny s výhľadom na rieku a maximálnym vyložením 1,4 metra. Objekt je ukončený šikmou strechou do ulice. Zo strany hradného kopca je strecha rovná.

Zámocké schody predbehnú Vydricu

Branislav Kaliský v januári pre našu redakciu uviedol, že začatie výstavby predpokladá najneskôr do deviatich mesiacov od vydania právoplatného stavebného povolenia. Počas tohto obdobia má byť dokončený realizačný projekt, tendrová dokumentácia aj výber zhotoviteľa. Celkové finančné náklady nešpecifikoval, známe majú byť až po spracovaní realizačného projektu a výbere dodávateľa.

Projekt Zámocké schody má potenciál rešpektovať prostredie a zároveň mu dodať nový život. Scenár búrlivých sporov pravdepodobne nenastane a zámer v budúcnosti vznikne bez kontroverzných ovácií, aké v minulosti sprevádzali iné stavby na hradnom kopci. Získanie stavebného povolenia a územného rozhodnutia v spojenom konaní je reálne už v tomto roku, čím sa v roku 2026 môže otvoriť cesta k prvým stavebným prácam.

Polyfunkčný dom Zámocké schody bude súčasťou bratislavského podhradia ešte pred dokončením projektu Vydrica. Vzhľadom na výrazne menší rozsah a mieru zásahu do územia je tento termín prirodzený a očakávaný. Polyfunkčný dom Zámocké schody by tak mohol byť dokončený už v priebehu roka 2027, Vydrica bude v tom čase pokračovať vo výstavbe druhej etapy. Oba projekty prispejú k zásadnému oživeniu a kompaktnému dotvoreniu celého priestoru podhradia, ktorého výraz bude na konci tohto desaťročia neporovnateľný so súčasnosťou.