Výhry a prehry bytových stavieb na Slovensku

Opísať stav vecí okolo nás nebolo len ambíciou slávneho amerického spisovateľa Grahama Greena, ktorý si uvedomoval spleť nekonečných labyrintov tejto strastiplnej cesty. Opísať stav vecí v segmente bytových domov na Slovensku je rovnako sizyfovskou úlohou, ktorá má neisté výsledky. Koľko záujmov, toľko riešení. Tak často zdôrazňované ťahanie povrazu jedným smerom je stav, ktorý hraničí s ideálnym snom. Trh, ponuka a dopyt je obvyklý triumvirát, ktorým sa riadi väčšina serióznych spoločností podnikajúcich v oblasti bytových stavieb. Je to však aj krehký vzťah balansujúci medzi mimoriadne silným motívom stavebných firiem vykázať čo najvyššie zisky, poučenosti či nepoučenosti individuálneho investora, architektovej zodpovednosti a trendmi v našej spoločnosti či megatrendmi v našom geoteritóriu.

K výrazným úkazom na našej stavebnej scéne patrí aj fakt, že slovenskí stavbári nechcú len stavať. Ako uviedol týždenník Trend, niektorí sa rozhodli zúročiť roky dodávok stavieb na kľúč pre domácich developerov a vyskúšať ich biznis. Lákadlom je dopyt po novom bývaní, najmä v Bratislave, a zaujímavé marže. Až takým, že zaujali najväčších hráčov slovenského stavebného biznisu. Navyše čoraz viac developerských firiem podniká s vlastným stavebným manažmentom. Klasické stavebné firmy sa tak posunuli z pozície generálneho dodávateľa do rolí subdodávateľov. A tí zarobia menej. Z taktického hľadiska sa zase v tomto spôsobe rozkladá podnikateľské riziko do viacerých oblastí.

„Hnacím motorom je nenaplnený trh a potreba uspokojiť hlad po bytoch,“ hovorí Ing. Vladimír Mühl, riaditeľ stavebnej spoločnosti Raft s. r. o. „Deficit v počte bytov je stále obrovský. Súkromné spoločnosti v spolupráci s bankovými domami dokážu investovať do kúpy pozemku a výstavby bytov aj rodinných domov. Noví majitelia bytov môžu dnes bez väčších problémov získať hypotekárny úver. Príde však čas, keď sa hlad po bytoch uspokojí. Trh s bytmi bude bezchybne fungovať ďalej, ale nie všetci si budú môcť dovoliť kúpiť byt do vlastníctva. Preto vidím budúcnosť vo výstavbe nájomných bytových domov, ale aj nájomných rodinných domov.“

Vladimír Mühl však upozorňuje aj na výšku nájomného, ktoré musí byť nastavené tak, aby rodina s bežným príjmom mohla platiť nájom a náklady spojené s bývaním bez toho, že by sa musela radikálne uskromňovať v ostatných výdavkoch. A to je zároveň problém, ktorého riešenie je dlhodobé – aby riadne zamestnaný slovenský občan mal také príjmy, že bude môcť zabezpečiť svojej rodine slušné bývanie so všetkými službami prislúchajúcimi k prevádzkovaniu nájomných bytových domov aj rodinných domov.

Bytové domy sú naozaj stále trhom ponúkajúceho. Ako tvrdí Ing. Martin Čapo, riaditeľ spoločnosti Riešime bývanie s. r. o., rozsah výstavby stále nestačí narastajúcej populácii. „A to nielen čo sa týka absolútnych čísel, ale najmä posunu početných ročníkov sedemdesiatych rokov do času zakladania rodiny a domácnosti a kúpyschopnosti podporenej predovšetkým dostupnosťou lacných peňazí. Aj z toho dôvodu ešte stále vidíme, napriek prognózam, rast cien aj starých nehnuteľností. Pravdepodobne prvým momentom, keď sa tento trend skutočne obráti, bude po vstupe Slovenska do menovej únie.“

Vysoké ceny starých bytov eviduje aj Ing. Dušan Vanek, realitný obchodník z developerskej spoločnosti Atlas real, s. r. o., ktorá realizuje výstavbu bytových domov s občianskou vybavenosťou. „Je však ťažké prognózovať. Isté je, že ceny nových bytov mierne stúpajú. Ťažko povedať, či tento trend je spojený aj s rastúcimi cenami materiálmi, ale ťažko povedať, čo sa bude zdražovať. Nie je to celkom isté. V Bratislave už klient má pomerne veľké možnosti výberu a porovnáva si ceny vybavenia bytov či už podľa kvality, firiem, alebo aj podľa referencií, či ústneho podania. V iných regiónoch Slovenska nie je bytová výstavba až taká veľká, ale neskôr by sa mala aj tam dostať do popredia.“

Samozrejme, výstavba bytov podliehala svojmu architektonickému vývoju, ktorý sa vzhľadom na rozsah tohto článku nedá zhodnotiť v jeho rozmanitosti. V uplynulom roku sa začalo stavať takmer 20-tisíc nových bytov, ktoré predstavujú širokú škálu architektonických diel pre rôzne formy trvalého ubytovania. Podľa Ing. arch. Mariána Malovaného z Fakulty architektúry STU v Bratislave tieto diela v podstatnej miere prispeli k diverzifikácii tvorby obytného prostredia. „V najširšom zmysle slova môžeme konštatovať, že v porovnaní s predchádzajúcimi obdobiami sa zlepšil plošný štandard jednotlivých funkčných častí bytu. Z hľadiska celkového architektonického výrazu sa podstatne zmenila kvalita riešenia bytových domov. Rovnako ako aj problematika statickej dopravy, ktorá je v súčasnosti neoddeliteľnou súčasťou riešenia bytových domov.“ Oproti minulým obdobiam pribudli typologické druhy, ktoré sa v minulosti používali menej. Patria k nim napríklad chodbové domy s mezonetovými bytmi alebo polyfunkčné bytové domy, ktoré v parteri poskytujú priestory na podnikateľské aktivity a pod. Tón udávajú veľké projekty s niekoľkými stovkami bytov.

Za najväčšiu výhru v práci každého architekta považuje Marián Malovaný možnosť spolupracovať s osvieteným investorom, ktorý akceptuje odbornosť vybraného architekta a nesnaží sa za každú cenu o alternovanie v koncepcii diela len podľa ekonomických požiadaviek.

Tým, že väčšinou byty majú svojich majiteľov už počas výstavby, tí majú časový priestor na zasahovanie do koncepcie navrhnutých bytov a môžu požadovať zmeny v dispozičnom riešení bytu. To sa stáva najmä v prípadoch, keď funkčno-prevádzkové väzby nie sú v súlade s predstavami užívateľa bytu alebo keď sa z dôvodu dominancie architektonického výrazu fasády použili prvky, ktoré mnohokrát nespĺňajú laické predstavy užívateľa o kvalitnej architektúre.

„Správny investor je poučený, rozhľadený, ale aj prísny a náročný, ktorý si najme tím odborníkov,“ pritakáva Vladimír Mühl. „Taký investor je na najlepšej ceste dopracovať sa ku kvalitnému rodinnému domu. Ten, kto sa spolieha na naturistov, ktorí všade boli, všetko vedia a nič nie je pre nich problém, je nešťastník, ktorý príde o svoje peniaze a nedostane za ne to, čo dostať mohol a mal. Pri našej činnosti platí viac ako inde, že nie som taký bohatý, aby som kupoval lacné, teda nekvalitné veci. Veci, to znamená materiály, ale aj služby.“

Je logické, že pri výstavbe bytových domov je ekonomická otázka jednoznačne najdôležitejším aspektom ovplyvňujúcim realizáciu každého investičného zámeru. „To znamená, že rozdiel medzi cenou za štvorcový meter, ktorý realizátor vynaloží na výstavbu bytového domu, a cenou, za ktorú ho predá, by mal byť, laicky povedané, čo najväčší,“ hovorí architekt Malovaný.

„Za touto jednoduchou ekonomickou matematikou sa skrýva široká škála problémov, s ktorými musí architekt počas spracúvania projektu, ale aj počas výstavby zápasiť. Na jednej strane sú to problémy, ktoré priamo súvisia s architektonickou tvorbou pri spracúvaní návrhu, ale aj problémy riešené už počas výstavby diela.“

Človek v týchto vzťahoch je zraniteľný jedinec. Enormné úsilie na zhromaždenie finančných prostriedkov na výstavbu domu ešte nemusí viesť k vysnívanému cieľu. Množstvo informácií od známych, priateľov a z médií ho nabádajú k najvyššej ostražitosti, lebo stavebné spoločnosti ho chcú o tieto ťažko nadobudnuté prostriedky pripraviť. A to platí aj o takých, ktorí majú presnú predstavu o tom, čo chcú, no nevedia, koľko to bude stáť, a projekt rodinného domu si dajú naprojektovať architektovi. „Zo skúsenosti hovorím, že máloktorý projektant sa najprv opýta, koľko má budúci investor vyčlenených finančných prostriedkov na stavbu, aby projekt prispôsobil jeho možnostiam,“ tvrdí Vladimír Mühl, ktorý pôsobí aj ako súdny znalec v odbore stavebníctvo a v odvetviach ohodnocovanie nehnuteľností, stavebných prác a konštrukcie pozemných stavieb. „Nepovie, aby počítal s tým, že nový dom bude treba aj zariadiť novým nábytkom a aby počítal aj s rezervou na nepredvídateľné výdavky, ktoré môžu vzniknúť pri realizácii. Väčšinou však projektant pristupuje k návrhu projektu tvorivo a ponúka nádherné a atypické riešenia. Takýto projekt poskytne investor stavebným firmám, aby si vybral tú pravú stavebnú spoločnosť, s ktorou by mohol podpísať zmluvu o výstavbe. Keď dostane ponuky, zrazu zistí, že cena realizácie stavby prevyšuje jeho finančné možnosti.“

Ako vyzerá vzorový reťazec problémov pri výstavbe (nielen) bytového domu v praxi? Ponúkol ho konateľ spoločnosti Stamart Invest, s. r. o., Ing. Peter Maruniak pri ich súčasnej výstavbe komplexu rodinných domov a bytov v Bielom Kostole pri Trnave.

• Na našu žiadosť o vyjadrenie mesta Trnava, či môžeme ísť cez ich pozemok kanalizačnou prípojkou, ktorú sme podávali v auguste minulého roku, sme dostali odpoveď v decembri. Napriek súhlasu správcu kanalizácie a posudku nezávislej organizácie, že kanalizačný zberač kapacitne vyhovuje, a napriek dohode so Združením obcí v povodí Parnej (ktoré sa poskladali na jej realizáciu a potom ju dali do správy Tavosu), nám majetková komisia mesta Trnava dala zamietavé stanovisko. Na základe toho donútili súkromného investora k investícii asi 9 miliónov korún na ČOV.

• Nečinnosť úradníkov štátnej správy spôsobuje zbytočné predlžovanie lehôt na vydanie jednotlivých rozhodnutí, ktoré väčšinou na seba nadväzujú. Reštitučný nárok uznaný SPF v máji nebol ešte začiatkom decembra zapísaný na katastrálnom úrade, a tak sa právoplatnosť územného rozhodnutia odložila o mesiac.

• Obvodný pozemkový úrad striktne trval na uložení pokuty preto, že sme ešte pred vydaním rozhodnutia obvodného úradu o vyňatí z pôdneho fondu začali vykonávať nepoľnohospodársku činnosť na vlastnom pozemku (sťahovanie ornice), pričom súhlas krajského pozemkového úradu sme mali.

• Správcovia sietí (vodárne, energetika, SPP – mimo T-com-u) menia počas spracovania PD a podávania žiadosti o stavebné povolenie svoje stanoviská, čím komplikujú plynulý chod veci.

• Napriek tomu, že pomáhame zlepšovať podmienky pre „významných investorov“, neexistujú právne normy na zvýhodnenie podmienok pri komunikácii s úradmi (v zmysle skrátených lehôt) a realita je skôr opačná – úrady nedodržujú ani zákonné lehoty a mnohým zodpovedným akoby na veci vôbec nezáležalo. V našom prípade je výnimkou obecný úrad v Bielom Kostole na čele so starostom, ktorý sa snaží veciam pomôcť a pracuje v prospech rozvoja obce.

Výstavba bytov na Slovensku prežíva v súčasnosti obrovský rozmach predovšetkým vo väčších mestách. Za veľký nedostatok však architekt Malovaný považuje zlú koncepciu výstavby bytových domov z hľadiska väzby na dopravu, kde cestná sieť bola budovaná v časoch s podstatne nižším stupňom automobilizácie. Tento problém je zvlášť vypuklý v čase rannej špičky. Z hľadiska riešenia koncepcie výstavby nových bytov by bolo potrebné rátať vo funkčnej náplni bytov s priestormi, ktoré by poskytli možnosť „práce v byte“.

Z hľadiska celkovej koncepcie problematiky riešenia bytovej výstavby na Slovensku sú veľké disproporcie aj v jednotlivých regiónoch, čo súvisí s ich hospodárskym rozvojom. Oproti minulosti je tu evidentný rozdiel medzi plánovanou koncepciou bytovej výstavby pred rokom 1989 a dnes. Základný ukazovateľ počtu bytov na 1 000 obyvateľov, ktorý sa dnes pohybuje okolo hodnoty 300, je podstatne nižší ako vo vyspelých európskych krajinách, kde toto číslo osciluje medzi 400 až 500 bytov/1 000 obyvateľov. Tieto štatistiky zahŕňajú novopostavené byty, ale aj bytový fond zdedený z minulosti.

Podľa Martina Čapa sa o prázdnych starých bytoch zatiaľ nedá hovoriť. „Čo je na trhu a za konkurencieschopnú cenu, sa určite predá. V prípade starých nehnuteľností táto cena musí byť viac a v prípade novostavieb menej konkurencieschopná. Kvalitu nových bytov z technického hľadiska preverí čas, za zmienenie však stojí taký atribút, ako je lokalita. Tu jasne diktujú kvalitu ekonomika a územný plán. Sú lokality, ktoré prežívajú stavebný boom, a lokality, ktoré napriek svojej atraktívnosti zostávajú nedotknuté. Novostavby tak skôr výnimočne a za cenovú prirážku poskytujú budúcim obyvateľom to, čo stará výstavba už nemôže – vyššiu kvalitu bývania nielen vzhľadom na samotnú stavbu, ale aj na jej okolie.“

Ako problém sa však určite prejavujú byty na sídliskách postavené v minulosti panelovou formou výstavby. Tie už v súčasnosti z rôznych hľadísk nevyhovujú technickej norme (najmä tepelnotechnickej norme). Takisto plošné štandardy a funkčné členenie týchto bytov nie je v súlade so súčasnými trendmi bývania.

„V revitalizácii starých, najmä panelových sídlisk vidíme možnosť zlepšenia kvality obytného prostredia u nás,“ hovorí Marián Malovaný. „Toto dedičstvo z minulosti vytvára rozsiahly bytový fond, ktorý dnes už nezodpovedá nárokom na kvalitu bývania, a navyše súčasná ekonomická situácia ani neumožňuje likvidáciu týchto sídlisk. Preto v najbližších rokoch je pred architektmi veľká výzva – hľadať také formy revitalizačných zásahov, ktoré by zhodnotili tento obrovský objem bytového fondu a transformovali ho do polohy, ktorá by viac zodpovedala súčasným nárokom na kvalitu bývania.“

Podľa profesora Ing. arch. Petra Pásztora treba nielen staré, ale aj nové sídliská pretvárať na mestské štruktúry. Ak je pokazený základný koncept, potom je to neskutočne náročná úloha, ktorá si vyžaduje veľké finančné injekcie. Tak ako vplyvom veľkej finančnej injekcie vznikol celý tento balast. Príklady z Nemecka či Francúzska naznačujú, čo sa s tým dá robiť. Dajú sa vytvoriť príjemné štvrte, ale nikdy nie mesto.“

Ako nedávno informoval minister výstavby SR László Gyurovszky, po prvýkrát v histórii bude možné obnovu sídlisk financovať aj pomocou štrukturálnych fondov. „Slovensko by mohlo v budúcom programovacom období rokov 2007 až 2013 získať na tento účel 4,2 miliardy až 4,6 miliardy korún, pričom financovať sa bude môcť komplexná obnova sídlisk.“

Prostriedky štrukturálnych fondov však predstavujú len doplnkový zdroj financovia, popri ňom sa budú využívať aj financie verejných rozpočtov a súkromné zdroje vlastníkov bytov. „Pri zladení všetkých zdrojov a nástrojov, ktoré na obnovu využívame v súčasnosti, ako napríklad dotácie či Štátny fond rozvoja bývania, v budúcom programovacom období by sme mohli podporiť obnovu minimálne päťdesiattisíc bytov,“ povedal Gyurovszky.

„S pomocou EÚ chceme naštartovať proces obnovy sídlisk a prinútiť obyvateľov, aby spolupracovali,“ vysvetlila riaditeľka odboru bytovej politiky na ministerstve výstavby Elena Szolgayová. Konštatovala, že na Slovensku existuje zhruba štyristo- až šesťstopäťdesiattisíc bytov, ktoré by potrebovali obnovu. „Ročne sa pritom obnoví zhruba osemtisíc bytov. Pomocou eurofinancií sa ich počet môže znásobiť,“ dodal minister, podľa ktorého by krajina potrebovala na obnovu slovenských sídlisk zhruba 400 miliárd korún.