Juraj Kvetko: Podpora výstavby nájomných bytov je prioritou. Problémom je nedostatok pozemkov

K hlavným agendám Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) bude v najbližšom období patriť podpora bývania v nájomných bytoch. O víziách a novinkách v oblasti výstavby nájomných bytov sme sa porozprávali s generálnym riaditeľom ŠFRB Jurajom Kvetkom.

Na post generálneho riaditeľa ŠFRB ste nastúpili 1. mája tohto roku. S akými predsavzatiami a víziami ste prišli do tejto funkcie? V čom budete nadväzovať na prácu svojich predchodcov a v čom zase budete iný?

ŠFRB vnímam ako inštitúciu s viac ako dvadsaťročnou tradíciou, ktorú si nesmierne vážim. Vytvárať kvalitné a dostupné bývanie je dynamickým procesom, v ktorom považujem za dôležité nastaviť správnu stratégiu jeho rozvoja.

Dopyt po kvalitnom bývaní sa pohybuje vo vysokých číslach a práve v tomto mieste vidím priestor, kde svoje doterajšie skúsenosti zo súkromného sektora môžem preniesť v prospech dynamickejšieho rozvoja ŠFRB. Mojím cieľom je preto posunúť problematiku bývania na kvalitatívne vyššiu a rovnako tak dostupnú úroveň.

Prioritou je prenájom bytov

V súčasnosti upravuje postavenie ŠFRB zákon č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov, na základe ktorého ŠFRB financuje priority štátnej bytovej politiky schválené vládou Slovenskej republiky pri rozširovaní a zveľaďovaní bytového fondu. Najprv by ma zaujímalo to rozširovanie. Ako to môže zmeniť ŠFRB?

Dopyt po bytoch sa odráža, samozrejme, aj na ich cenovej rovine. Na trhu rovnako tak prevláda prioritný záujem mať vlastné súkromné bývanie. Nájomné bývanie sa čiastočne dostáva do úzadia a je vo veľkej miere vnímané aj ako bývanie nižšieho štandardu. Práve v tejto skutočnosti vidím tiež potrebu zmeniť ponímanie nájomného bývania a zvýšiť záujem o bývanie nájomnou formou.

Prečo práve touto formou?

Odpoveď je veľmi jednoduchá. Prispejeme tak k rozvoju viacerých regiónov a stabilizácii pracovnej sily.

Aké máte reakcie od samospráv?

Pozitívne a vyplynul nám silný sociálny rozmer bývania. Každý z primátorov hovorí, že je dôležité takéto byty stavať, lebo aj z krajských miest odchádza najmä mladá generácia, pritom parameter bývania je dôležitý, aby sa rodina ukotvila na danom mieste.

Žiaľ, z regiónov odchádzajú celé skupiny pracovných síl do cudziny a samosprávy si uvedomujú, že práve týchto ľudí si treba udržať. Výstavba nájomných bytov má teda aj demografický a ekonomický rozmer.

Čakajú záujemcov nejaké novinky pri podpore financovania výstavby nájomných bytov?

Prvou a zásadnou zmenou pri financovaní výstavby nájomných bytov je nový spôsob zabezpečenia úveru zakladanou nehnuteľnosťou. V predchádzajúcom období Štátny fond rozvoja bývania akceptoval zabezpečenie úveru nehnuteľnosťou v minimálnej hodnote 1,3-násobku požadovaného úveru.

Novinkou je možnosť zabezpečenia čiastkovým zakladaním rozostavanej stavby. Týmto spôsobom je možné osloviť nových žiadateľov o úver, ktorí nemajú možnosť predložiť dostatočné zabezpečenie v požadovanej výške a môžu ručiť zhotovovanou financovanou nehnuteľnosťou a pozemkom.

Novela prinesie zmeny

Do vlády by mala na jeseň ísť novela zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov. Aké je jej zásadné znenie?

Je tam navrhnutých veľa pozitívnych zmien, ktoré uľahčia, zrýchlia a hlavne otvoria bránu viacerým potenciálnych záujemcom o nájomné byty. Keďže novela zákona je v štádiu prípravy, čaká sa na jej prerokovanie vo vláde a jej následné schválenie v NR SR.

Pomôže aktualizovaný zákon ďalšiemu rozvoju výstavby nájomných bytov?

Očakáva sa, že od januára 2021 bude zákon o ŠFRB aktualizovaný a, prirodzene, prinesie rozšírenie možností. Zvyšuje sa maximálna výška podpory, čo umožní pre jednotlivé projekty stavať aj vo väčších mestách. Zákon by mal tak rozprúdiť výstavbu nájomných bytov.

Čo ešte bude zákon riešiť?

Mal by výrazne zvýšiť aj maximálnu výšku podpory v kategórii domovov sociálnych služieb, čo je špecifická forma bývania nielen pre staršiu kategóriu spoluobčanov, ale aj hendikepovaných občanov a ľudí odkázaných na pomoc iných.

Bývanie pre všetky vrstvy

Nájomné byty zaznamenali s nástupom novej vládnej garnitúry väčšiu podporu. Zaznamenali ste nárast žiadostí oproti predchádzajúcemu obdobiu?

Problematika nájomného bývania je jednou z programových priorít súčasnej vlády s cieľom priniesť kvalitné a dostupné bývanie pre všetky vrstvy spoločnosti. Túto programovú prioritu, samozrejme, vnímam veľmi pozorne a zodpovedne. Uvedomujem si, že ide o ambiciózny cieľ, ale považujem ho pre rozvoj a napredovania nájomného bývania za veľmi potrebný.

Dajú sa uviesť aj konkrétne čísla?

Z hľadiska reálneho hodnotenia počtu jednotlivých žiadostí ešte nie je možné reálne uvádzať ich počet v presných číslach. Obdobie, ktoré nastalo po vypuknutí pandémie, ovplyvnilo, samozrejme, aj naše procesy. Časový horizont podania niektorých typov žiadostí sa tak predĺžil. Doterajší dosah stále pretrvávajúcej pandémie a celkový vplyv na záujem o žiadosti budeme, samozrejme, dôkladne analyzovať.

Nedostatok pozemkov ako hlavný problém

Na aké úskalia naráža v súčasnosti výstavba nájomných bytov?

Hlavnými problémami je nedostatok pozemkov vhodných na výstavbu nájomných bytov, chápanie nájomného bytu ako menej hodnotnej komodity v porovnaní s bytom v súkromnom vlastníctve, v niektorých oblastiach vysoká ponuka komerčného bývania spätá s vysokou dostupnosťou komerčných úverov. V neposlednom rade je problémom aj príprava podkladov aj v súvislosti s verejným obstarávaním.

Kto sa môže uchádzať o finančnú podporu pri obstarávaní nájomného bytu?

Najvýznamnejšími žiadateľmi o podporu na výstavbu nájomných bytov sú obce a mestá. Rovnako sa môžu uchádzať o podporu aj samosprávne kraje. Ako som už spomenul, počas posledného obdobia evidujeme zvýšený záujem o nájomné byty v podnikateľskom sektore. Záujem vychádza aj z prijatých zmien v legislatíve, ktorá priniesla zatraktívnenie tohto produktu v súkromnej sfére, a teda v podnikateľskom prostredí.

Akú pomoc môžu očakávať investori od ŠFRB v budúcnosti?

Štátny fond prichádza s novým dynamickým návrhom koncepcie, ktorá by mala výrazne zvýšiť informovanosť súkromného a verejného sektora o možnostiach financovania nájomných bytov a vytvoriť vysokokvali kované odborné poradenstvo zo strany ŠFRB. Prvé skúsenosti s týmto konceptom nám ukazujú, že sme sa vydali určite správnym smerom.

Čo všetko musí žiadateľ o podporu ŠFRB na výstavbu nájomného bytu pri výstavbe tohto typu bývania zachovať?

K základným parametrom patria požiadavky na nové stavby týkajúce sa zatriedenia stavby do energetickej triedy, čo sa týka aj vlastností samotných konštrukcií. A tu by som rád podotkol, že práve aj tento parameter vyvracia všeobecnú domnienku, že ide o bývanie nižšieho štandardu.

Podlahová plocha bytu v bytovom dome môže byť najviac 80 m², ak je však žiadateľ obec, maximálna priemerná podlahová plocha bytu musí byť do 60 m². Ďalšou podmienkou je, že musia byť zhotovené v určitom štandarde.

Čo to znamená?

Pri bežnom štandarde to znamená, že byt musí byť vybavený kuchynskou linkou, hygienickým zariadením, vykurovaním atď. Ak je žiadateľom právnická osoba, lokalita nájomného bytu musí byť v katastri mesta alebo v katastri obce priamo susediacej s mestom.

Architektúra je komponent vnímania sveta

Časopis ASB je aj o architektúre. Čo pre vás znamená dobrá architektúra?

Verejný priestor a architektúra sú dôležité pre každého človeka. Keď vidí pekné budovy, dobre sa pri nich cíti. Je to prirodzený komponent vnímania sveta. Snažíme sa nadviazať spoluprácu s Fakultou architektúry STU v Bratislave, aby nám navrhli modelové vzory nájomných domov.

Aj nájomné byty, ktoré sú z hľadiska financovania nižší segment na meter štvorcový, môžu byť postavené s architektonickým vkusom a vhodne zapadať do priestoru. Rozhodne nechceme stavať nové krabice, ktoré by prostredie dehonestovali. Je to pre nás výzva, aby si architektonickú kvalitu všimla celá krajina. Len doplním, že aj nájomné byty musia spĺňať príslušný energetický certifikát.

Môže ŠFRB vplývať aj na architektonickú stránku podpory alebo to necháva na konkrétnych projektantov?

Riešenie otázky architektúry je, samozrejme, v kompetencii predstaviteľov miest a obcí Slovenska. Ak je žiadateľom právnická osoba, je to v kompetencii predmetnej firmy ako žiadateľa. Teší ma však skutočnosť, že sa za podpory ŠFRB podarilo architektonicky zveľadiť viacero sídlisk a budov.