asb.sk - Odborný portál pre profesionálov v oblasti stavebníctva

Nespokojnosť so správou domu

16.03.2017

V mnohých bytových domoch ľudia nie sú spokojní so správou domu. Ba nielenže sú nespokojní, vidia nehospodárnosť pri nakladaní so spoločnými peniazmi a ignorantstvo, keď chcú vysvetlenie. Situácie sa pre nich zdajú byť bezvýchodiskové.

Obyvatelia takýchto domov – majitelia bytov – to majú ťažké, ak sa musia pozerať na to, ako sa podľa ich názoru „rozhadzujú“ spoločné peniaze domu. Efekty práce správcu alebo ich vlastných zástupcov vidia kriticky a citlivo vnímajú to, ako s nimi „ich zástupcovia“ (ne)komunikujú. Vedia však, že nie sú úplne bezmocní. Hľadajú cesty, ako správu domu ovplyvniť.

Zbierajú dôkazy a opisy nehospodárneho nakladania s prostriedkami domu. Hlásia svoje poznatky napríklad aj polícii so zámerom potrestania vinníkov. Zmenu vyžadujú u ľudí, ktorí správu aktuálne vykonávajú. Chcú, aby správca, predseda spoločenstva alebo zástupca vlastníkov bytov zmenil svoje správanie. Dosiahnuť takúto zmenu je ťažké. Je to dlhý, emocionálne a niekedy aj finančne náročný proces. A čas aj peniaze domu „utekajú“.

Dve protirečiace si strany

Pozrime sa na chvíľu na vec očami ľudí, ktorí starostlivosť o bytový dom realizujú. A pripusťme, že ide o prípad, keď nerobia svoju prácu tak, aby s ňou bola väčšina vlastníkov bytov spokojná. Je pravdou, že funkcionári prijali a prevzali na seba starosti a zodpovednosť vyplývajúce z ich funkcie. Keďže nesú zodpovednosť, majú pocit, že majú právo rozhodovať.

Často nie je ľahké (niekedy takmer nemožné) dať ľudí z domu dohromady, aby sa mohli rozhodnutia o dome prijímať presne tak, ako majú byť prijímané. Jednou z najťažších úloh, ktorú ľudia starajúci sa o dom majú, je zabezpečiť, aby na domových schôdzach bolo dostatok ľudí na prijímanie vážnych rozhodnutí. Veľmi často sa to nedarí. Lenže rozhodnutia robiť treba, opravy a dodávky rôznych prác dom potrebuje, a tak sa niekedy skupinka ľudí starajúcich sa o bytový dom rozhodne sama. A realizuje za peniaze domu opravy, výmeny zariadení, prípadne iné práce, ktoré sa im z rôznych dôvodov javia ako pre dom užitočné.

Môžu sa objaviť aj v oficiálnych správach o stave domu a pláne jeho opráv. Bez ohľadu na to, či práve tieto práce väčšina ľudí v dome vidí ako dôležité alebo nie. Lenže, ak sa väčšina vlastníkov domu nie a nie stretnúť, aby prejavila svoj názor, tak nie je nikoho, kto by konanie zástupcov vlastníkov alebo správcu usmernil.
Samozrejme, medzi ľuďmi v dome môže vzniknúť podozrenie, že schôdze nie sú zámerne organizované kvalitne a s dostatočným zastúpením vlastníkov bytov.

Ale všimnite si, tu už sa dostávame do bludného kruhu obviňovania a hľadania vinníkov. Správcovia alebo zástupcovia vlastníkov majú ťažké srdce na ľudí, že nechodia na schôdze a nie sú aktívni pri riešení problémov domu, pričom ak prijmú rozhodnutie, tak je vždy niekto nespokojný a vytýka im, že nerobia veci tak, ako majú. Vlastníci bytov majú správcom alebo vlastníkom bytov na oplátku „za zlé“, že robia zlé rozhodnutia, prípadne robia veci menej dôležité a to podstatné neriešia.

Problém je v tom, že ani jedna, ani druhá strana sa nevie a ani nechce dostatočne „obuť do topánok“ toho druhého a komunikovať s druhou stranou tak, aby došlo k dohode. Inak povedané: problém je v tom, že vôbec vznikli dve protirečiace si strany – oficiálni zástupcovia vlastníkov bytov, ktorí majú výkonné právomoci a neoficiálni zástupcovia vlastníkov bytov – reprezentanti „domového odporu“ proti nim. Ak vzniknú v bytovom dome dva tábory, ktoré spolu nevedia komunikovať, je čas na významnú zmenu.

Zmena č. 1 – ľudia na pozíciách zostávajú

Významnou zmenou môže byť situácia, pri ktorej ľudia na pozíciách s výkonnou právomocou pod tlakom ľudí, ktorým majú robiť službu, zmenia svoj spôsob práce. Je to síce málo pravdepodobné, ale možné. Chce to v dome partiu vnútorne dostatočne silných ľudí, ktorí sú schopní zorganizovať väčšinu vlastníkov bytov tak, aby jednotne a jasne tlmočili správcovi a aktuálne fungujúcim zástupcom vlastníkov bytov, že je potrebné robiť správu domu inak.

Pričom sami nechcú prevziať pozície zástupcov vlastníkov bytov. Každý z vlastníkov bytov má právo za určitých okolností zvolať schôdzu vlastníkov bytov, na ktorej môžu byť prijaté pre dom dôležité uznesenia. Našťastie, v bytových domoch vládne demokracia a väčšina skutočne rozhoduje. Ak sa na to podujme. A ak sa nájdu lídri, ktorí ju k tomu dovedú.

Veľmi dôležité sú pritom komunikačné schopnosti a emocionálna inteligencia neformálnych lídrov medzi vlastníkmi bytov v dome. Poďme si povedať o jednej možnosti, ako sa dajú ľudia priviesť k tomu, aby zmenili svoj spôsob práce. Nejde, samozrejme, o situácie, v ktorých formálne ustanoveným zástupcom vlastníkov bytov alebo správcom ide zjavne len o vlastné obohacovanie sa na úkor domu.

A taktiež nejde o situácie, v ktorých zástupcovia vlastníkov bytov alebo správcovia nerobia pre dom nič. Skôr ide o zaobchádzanie s ľuďmi, ktorí pre dom pracujú, ale nerobia podstatné a dôležité veci. Napríklad stále a dookola riešia upratovanie a nechávajú pritom dom nezateplený a podobne. V takýchto prípadoch je potrebná „len“ zmena spôsobu alebo zamerania ich práce, a nie ich výmena na pozíciách.

Kvality, ktoré „lezú na nervy“

Mal som kolegyňu, ktorá bola v práci veľmi presná, vo všetkom precízna, ak na niečom bola chyba, ona ju našla. Niekedy nás v práci brzdila, lebo zo svojej pozície mala možnosť zastaviť nás a namiesto riešenia problémov sme opravovali chyby na tom, čo už bolo urobené. Nehýbali sme sa dopredu. Dosť často medzi nami dochádzalo k osobným sporom. Ja som chcel riešiť, ona opravovať.

Dlho mi trvalo, kým som sa naučil, že sa na jej správanie môžem pozrieť aj inak. Uvedomil som si, že vďaka jej dôslednosti boli výstupy z našej spoločnej práce predsa len kvalitnejšie, ako keď sa o moje veci nestarala vôbec. Keď som o tom neskôr s touto kolegyňou hovoril, najprv som jej precíznosť ocenil a dal jej pocítiť, že si ju preto vážim.

Súčasne s tým, že sme si na príkladoch z praxe ukázali, že niekedy aj nedokonalé veci smerujúce k vylepšeniam v dôležitých oblastiach prinesú pre organizáciu viac, ako neustále vŕtanie sa v starých a zabehaných praktikách. Na oplátku za ocenenie jej kvality v práci som sa dočkal uznania za pridanú hodnotu nápadov, ktoré som prinášal. Dohodli sme sa, že namiesto hádania sa budeme dopĺňať. Ja prinesiem progresívne myšlienky a ona mi pomôže precízne dotiahnuť prípravu ich realizácie.

Každý je v niečom dobrý. Čo sa mi na niekom nepáči, môže byť kvalita, s ktorou to daný človek môže v danej chvíli preháňať. Ak to však preháňa príliš a často, môže byť brzdou v práci. Ide len o to rozoznať kvalitu v správaní sa iných ľudí (ak tam je, samozrejme). V bežnom živote bytového domu sa medzi vlastníkmi bytov tiež môžu vyskytovať niečo ako „interní kontrolóri a kritici“.

Ľudia, ktorí „majú oči na stopkách“, potrebu hľadať chyby a kritizovať každú akciu, ktorú správca alebo zástupca vlastníkov bytov urobí. Majú na to svoje dôvody a, samozrejme, ako spolumajitelia domu aj nespochybniteľné právo. Je absolútne dôležité, aby niekto kvalitne kontroloval všetko, na čo sa spoločné peniaze domu minú. Ak sa to však s touto kvalitou preženie, tak sa väčšina času a energie minie na vysvetľovanie detailov a dôležité veci pre dom sa jednoducho neudejú. Nikto už nebude mať čas ani chuť ich robiť.

Na druhej strane, spôsob konania správcu alebo zástupcu vlastníkov bytov, ktorí pri presadzovaní užitočných veci pre dom nesú známky akoby „brania pripomienok ľudí na ľahkú váhu“, môže v sebe skrývať určitú kvalitu. Môže ísť o prejav cieľavedomosti, schopnosti ísť za svojím cieľom a odsúvať bokom všetky činnosti, ktoré k vytýčenému cieľu nevedú.

V živote manažéra a vodcu (teraz myslím na správcu, predsedu spoločenstva alebo zástupcu vlastníkov bytov) sú jednoducho situácie, v ktorých je nemožné pripúšťať si k srdcu všetky pripomienky každého obyvateľa domu. To by človek na takejto pozícii nerobil nič iné, len riešil individuálne obavy a vysvetľoval nejasnosti. Zostalo by mu veľmi málo času na reálnu prácu pre dom, zabezpečovanie a vybavovanie domových záležitostí.

Ak sa to však s cieľavedomosťou preháňa, hlavne v kombinácii s nedostatkami v oblasti komunikácie a správneho určovania priorít v oblasti hospodárenia domu, môže ísť o konanie, ktoré nielenže ľuďom prekáža, ale môže priviesť hospodárenie domu do vážnych problémov. Všetko sa však dá zvládnuť. Ak má správca alebo zástupca vlastníkov bytov skutočné manažérske kvality, určite nájde spôsob, ako zorganizovať tok informácií tak, aby každý v dome dostal odpoveď na svoje otázky a nikto sa necítil ignorovaný.

Len to nemusí robiť každý deň ako svoju hlavnú činnosť. A najdôležitejšie je, aby si dal záležať na odsúhlasení toho, na čom pracuje väčšinou vlastníkov domu na základe argumentov. A mal to ukotvené v regulárne spísanej a podpísanej zápisnici zo schôdze vlastníkov domu. To je kľúč. Ostatné je vecou komunikácie. Ľudia v dome by mohli oceniť ťah na bránu ľudí, ktorí pre dom niečo robia, zástupcovia vlastníkov domu by na oplátku mohli oceniť snahu niektorých vlastníkov bytov mať absolútne pod kontrolou každé spoločné euro a účelné míňanie domových peňazí.

Až keď si nahlas vyslovia uznanie za to, čo navzájom pre dom robia, až potom by si mohli hovoriť, čo chcú navzájom na svojich aktivitách meniť. A ak sa dokážu navzájom počúvať, môže dôjsť k zmene správania sa všetkých zainteresovaných, ktorá bude prospešná pre nich samotných aj pre dom. A ľudia pritom  zostanú na svojich pozíciách. Nájsť ľudí pre prácu okolo domu je skutočne ťažké. Preto v problémových situáciách navrhujem ľuďom vždy najprv vzájomné pochopenie a hľadanie kvalít jeden na druhom.

Ing. Miloslav Frečka
Ing. Miloslav Frečka
manažér, kouč, tréner a konzultant
Jeho spoločnosť MFCoaching, s. r. o., sa venuje výberu, motivácii, vedeniu a riadeniu výkonov ľudí. Vo svojom voľnom čase pracuje ako zástupca vlastníkov bytov bytového domu na Račianskej ulici č. 17 až 19 v Bratislave.

Zmena č. 2 – ľudia na pozíciách sa menia

Treba povedať, že vyššie uvedeným textom nevyzývam k „pozitívnemu mysleniu“ za každú cenu. Nenahováram tu správcov, predsedov spoločenstiev alebo zástupcov vlastníkov na ignorovanie pripomienok ľudí v dome. Najmä úsečná a neprívetivá komunikácia môže v takýchto prípadoch pôsobiť na ľudí odpudzujúco. Niektoré konfliktné správania jednoducho ľudskú ani manažérsku kvalitu neobsahujú.

Ak však ľudia kvalitu v práci prejavujú a z veľkej pracovitosti to s ňou preháňajú, mali by si uvedomiť, že čo je veľa, to je veľa a môžu ľuďom okolo seba život sťažovať až k neznesiteľnosti. Ak si väčšina vlastníkov bytov v dome myslí, že nie je možné s ich súčasnými zástupcami alebo správcom nájsť spoločnú reč, lebo svoju cieľavedomosť nedokážu vhodne prepojiť so záujmami domu a bytový dom preukázateľne využívajú hlavne na dosiahnutie svojich vlastných zištných cieľov, potom nie je zo strany vlastníkov bytov na čo čakať.

Pre ľudí, ktorí vidia z ich pohľadu do očí bijúce a bezostyšné okrádanie domu, neexistuje iné riešenie ako „výmena stráží“ – mocenský prevrat v dome. V takýchto prípadoch je jednoznačne výhodnejšie ako kritizovať zobrať záležitosti domu do svojich rúk a začať ich robiť tak, ako sa robiť majú. Pretože tí, ktorí majú v rukách moc a vedia, že nepracujú pre dom, ale hlavne pre seba, sa jej dobrovoľne nevzdajú.

Kým sú pri moci, majú možnosť kryť svoje správanie, maskovať ho, v prípade potreby manipulovať s kľúčovými dokumentmi a sú prví, na ktorých sa každý kontrolný alebo vyšetrovací orgán musí obrátiť, keď sú potrebné vysvetlenia.

Na základe dlhoročných skúseností v práci s ľuďmi v bytových domoch, ale aj v rôznych pracovných prostrediach si dovolím napísať, že bez reálnej moci majú ľudia minimálnu šancu niečo skutočne dôležité v práci aj v správe domu zmeniť. Hlavne preto, lebo nie sú v centre diania a mnohé dôležité informácie sa k nim dostanú neskoro. Ale ako sme už písali vyššie, v dome vládne demokracia. Našťastie, moc v dome skutočne pochádza od ľudí, ktorí v ňom žijú.

Ako na to

Prevzatie moci v dome nemôže byť sólová hra kohokoľvek. Sám nikto nič neznamená. Jednoducho si to žiada vytvoriť v dome partiu ľudí na čele s dôveryhodnými ľuďmi, ktorá sa dá na boj, vyhrá ho a vtlačí správe domu vlastnú tvár a charakter. Potrebuje si získať väčšinu vlastníkov na svoju stranu. Mala by združovať päť až sedem mienkotvorných ľudí, ktorí majú dohromady dosť času a energie (nemusia mať všetci rovnako, každý môže „chvíľku ťahať pílku“) najprv na zozbieranie argumentov za zmenu a ich spracovanie do formy, ktorú je možné komunikovať ľuďom v dome.

Z určitého pohľadu by sa dalo povedať, že čím horšie sa o dom starajú súčasní „zástupcovia vlastníkov bytov“, tým lepšie pre potenciálnu zmenu. Veľmi pomôže, ak sa takáto partia akcieschopných ľudí (zrejme budúci výbor vlastníkov bytov) začne pravidelne stretávať a na niektorom zo svojich stretnutí spíše princípy a jasnú víziu – kľúčové body, pravidlá podľa nich správneho hospodárenia domu. Túto víziu spoločne s argumentmi za zmenu potrebuje dať táto skupina ľudí vedieť všetkým skutočným vlastníkom bytov v dome.

Najprv neformálne, napríklad vloženú v papierovej forme do poštových schránok, prípadne zaslanú mailom. Aby sa vytvorilo medzi vlastníkmi domu povedomie o tom, že sa niečo dôležité začína diať. Pre úspech komunikácie je vždy najdôležitejšie to, kto komunikuje, následne ako komunikuje a až na treťom mieste je obsah, čo je komunikované. Preto je vždy absolútne nevyhnutné, aby akékoľvek písomné materiály boli podpísané konkrétnymi ľuďmi (žiadne anonymy), mali aspoň o niečo lepšiu/prehľadnejšiu formu ako doteraz používané komunikačné materiály a obsah bol zrozumiteľný.

Nemusí byť dokonalý. Len musí byť jasné, že to ľudia, ktorí chcú riešiť správu domu v budúcnosti, myslia vážne a od začiatku robia veci (najprv komunikačné materiály) lepšie ako „tí doteraz“.  Neskôr bude potrebné o zmene diskutovať aj na veľkej schôdzi vlastníkov domu, ktorú môže iniciovať ktokoľvek, ak v dome získa dostatočnú podporu.

Je jasné, že zo strany súčasných funkcionárov príde odpor, ktorý môže v krajnom prípade skončiť spormi, niekedy riešenými aj súdnou cestou. Preto je extrémne dôležité, aby sa všetky argumenty za zmenu zakladali na faktoch, ktoré sa nedajú oddiskutovať. Vôbec neprekáža, ak sú na tie isté udalosti iné názory. Práve pre rôznosť názorov na fakty, problémy a hlavne na ich riešenia sa zmeny na mocenských pozíciách dejú. Ľudia často dajú šancu zmene, keď vidia reálnu nádej, že v budúcnosti sa ich záležitosti budú riešiť inak ako doteraz.

Takže potrebné je:

  • zozbierať fakty a žiarivé príklady „hospodárenia“ s prostriedkami domu doterajších funkcionárov a spracovať ich prehľadne v písomnej forme bez osobných invektív a fikcií;
  • komunikovať, viesť dialóg. Určite už nie s tými, ktorí za súčasný stav môžu. Komunikovať treba s vlastníkmi bytov v dome, ktorí môžu mocenské pomery v dome zmeniť;
  • vytvoriť skupinu ľudí, ktorí budú ochotní a schopní prevziať starostlivosť o dom do svojich rúk;
  • informovať všetkých vlastníkov o tom, že alternatíva k súčasným funkcionárom existuje;
  • dať ľudom v prehľadnej podobe písomne/mailom predstavu o fungovaní pod novým vedením v hrubých rysoch, princípy a zásady, ktoré sa budú dodržiavať;
  • rozdeliť si poschodia a byty v dome, „obehať“ vlastníkov bytov osobne, telefonovať s nimi a vysvetľovať, o čo potenciálnym novým zástupcom vlastníkov bytov v dome ide;
  • získavať názory vlastníkov na potenciálnu zmenu, aby bolo jasné, či zmena má u ľudí v dome skutočnú podporu a šancu na úspech;
  • keď je podpora a dôvera získaná, presvedčiť vlastníkov domu, aby na veľkú schôdzu vlastníkov prišli v dostatočnom počte. Prípadne získať od podporovateľov splnomocnenia na hlasovanie na schôdzi s presným znením;
  • dotiahnuť zmenu na schôdzi vlastníkov do konca v zmysle platnej legislatívy.

Môže sa stať, že zmena postihne len ľudí na pozíciách zástupcov vlastníkov bytov a správca ako firma zmení svoje obchodno-partnerské správanie k hospodáreniu domu. To sa skutočne môže stať a môže to domu významne pomôcť. Správca sa vie prispôsobiť, a koniec koncov, väčšinou má v zmluve vykonávanie správy podľa pokynov vlastníkov domu. Takže niekedy aj čiastočná zmena na pozíciách môže priniesť úžitok.

Dovolím si tvrdiť, že tí, ktorí „tvrdia muziku“ pri správe bytových domov, sú zástupcovia vlastníkov bytov alebo predsedovia ich spoločenstiev. Ak sú tí v poriadku, dobrého správcu si nájdu. Ale ak to inak nejde, na domových schôdzach je možné zmeniť aj správcu. To je trochu zložitejšia operácia, ale s podporou a dôverou veľkej väčšiny vlastníkov domu je reálne uskutočniteľná.

Obráťme sa tvárou k slnku

Bytové domy sú silné, vedia sa pozbierať aj zo zlej situácie. Ako sa hovorí, „obráťme sa tvárou k slnku a všetky tiene padnú za nás“. V prípade nespokojnosti so správou bytového domu je na neformálnych lídroch medzi vlastníkmi bytov, aby vytvorili v dome dobrú partiu šikovných ľudí a ukázali ostatným v dome „slnko“, inú tvár zastupovania ich záujmov. Aby sa najprv pokúsili dohodnúť s ľuďmi, ktorí správu aktuálne realizujú, na jej akceptovateľnom spôsobe.

A ak potrebné zmeny nedosiahnu, aby sa v dome ponúkli za právoplatných zástupcov svojich susedov, aby spoločne s nimi vytvorili pre dom novú budúcnosť. Pre ľudí, ktorých trápi súčasná situácia v dome, v ktorom žijú, vidím prevzatie reálnej moci nad správou domu do svojich rúk ako najefektívnejšiu cestu, ako domu a ľuďom v ňom skutočne pomôcť.

TEXT: Ing. Miloslav Frečka
FOTO: Miro Pochyba

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 4/2016.

Komentáre

Prepíšte text z obrázku do poľa. Ak nedokážete text rozoznať, kliknite na obrázok.

Ďalšie z JAGA GROUP