Realizačné ceny bytov a domov vzrástli až o 14,4 %. Čo vplýva na ich zdražovanie?
redakcia ASB Štatistický úrad SR (ŠÚ SR) zverejnil vývoj realizačných cien nehnuteľností určených na bývanie v 1. štvrťroku 2026. Na medziročnej báze prišlo k nárastu cien o 14,4 %, oproti predchádzajúcemu kvartálu prišlo k zvýšeniu cien o 3,6 %. Tempo medziročného zdražovania si tak udržalo dvojcifernú úroveň, ktorá bola dosiahnutá aj počas celého uplynulého roka.
Zároveň išlo o tretí najrýchlejší medziročný nárast za posledných 15 rokov. Existujúce nehnuteľnosti zdraželi medziročne výraznejšie a to o 15,2 %, v prípade nových nehnuteľností prišlo k nárastu cien o 10,8 %. Realizačné ceny sa medziročne zvýšili vo všetkých krajoch SR.
Najvýraznejší nárast vykázal Bratislavský kraj až o 19,5 % a Banskobystrický kraj o 15,8 %. Avšak dvojciferný nárast vykázali aj regióny východného Slovenska a taktiež Trenčiansky kraj. Domy a byty na Slovensku sa v 1. štvrťroku 2026 predávali o 130 % drahšie ako v priemere počas roka 2010. Ceny nových nehnuteľností určených na bývanie vzrástli o 90 %, ceny existujúcich o takmer 150 %.
Čo vplýva na rast cien bytov a domov?
Dôvodmi dvojciferného tempa zdražovania cien nehnuteľností určených na bývanie bol vlani, ale i tento rok výrazne vyšší dopyt v porovnaní s ponukou. Nielen v hlavnom meste, ale celkovo na Slovensku je v posledných rokoch počet potrebných bytov vyšší ako počet dokončených bytov. Pokles úrokových sadzieb ešte v druhej polovici roka 2024 podporil rast záujmu o hypotekárne úvery a ten pokračoval aj počas uplynulého roka 2025.
Zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach bol posilnený nominálnym, ale i reálnym rastom miezd a pretrvávajúcou nízkou mierou nezamestnanosti. Aj naďalej tak očakávame pokračujúci rast cien bytov a domov. Avšak nevylučujeme, že v ďalších kvartáloch môže prísť už k určitému spomaleniu tempa rastu – avšak nie k takému výraznému spomaleniu, ako sme pôvodne očakávali.
Vojnový konflikt na Blízkom východe, najmä ak by pretrvával dlhšie obdobie, môže významne ovplyvniť vývoj globálnej aj slovenskej ekonomiky. V neistých časoch sa realitný trh tradične ocitá medzi prvými sektormi, pri ktorých sa otvára otázka ďalšieho vývoja cien bytov a domov.
Kľúčovú úlohu pri vývoji cien nehnuteľností zohrávajú v takýchto časoch najmä úrokové sadzby hypotekárnych úverov, príjmy domácností, ponuka novej výstavby a kvalita lokality. Ak by sadzby na hypotékach rástli, financovanie bývania by sa stalo drahším, čo by pravdepodobne viedlo k ochladeniu dopytu po bytoch a domoch.
Vyššie úroky však nemusia automaticky viesť k plošnému poklesu cien nehnuteľností – skôr k spomaleniu tempa ich rastu. V období zvýšenej neistoty sa zároveň ešte výraznejšie prehlbuje rozdiel medzi kvalitnými a menej atraktívnymi nehnuteľnosťami.
Byty v prémiových lokalitách Bratislavy môžu zostať relatívne stabilné, zatiaľ čo nehnuteľnosti v slabších lokalitách či v menších mestách môžu čeliť väčšiemu tlaku na cenu. Skúsenosti z predchádzajúcich kríz naznačujú, že najodolnejšie bývajú kvalitné nehnuteľnosti vo veľkých a ekonomicky silných mestách.
Dostupnosť bývania ako najurgentnejší problém
Zaujímavé dáta boli zverejnené aj v rámci výsledkov IMD Smart City Index 2026 na konci marca 2026. Jednoznačne najväčšou prioritou mesta by mala byť podľa obyvateľov Bratislavy problematika dostupného bývania. Spomedzi 15 možností práve túto označilo až 68 % opýtaných. Predpokladáme, že pri svojom subjektívnom hodnotení sa respondenti opierali o vývoj cien nehnuteľností, ponuku bytov, dostupnosť bývania pre mladých alebo rodiny či o kvalitu bytov a lokality, ale aj o dopravnú infraštruktúru.
Problematika dostupného bývania je najväčšou prioritou pre väčšinu obyvateľov hlavných či veľkých miest v Európe a vo svete. Napríklad až 81 % obyvateľov Prahy očakáva v najbližších rokoch od svojho mesta zlepšenie dostupnosti bývania. Dostupné bývanie ako najväčšiu výzvu pre Viedeň považuje 73 % jej obyvateľov. V prípade Budapešti a Varšavy ide o porovnateľné, resp. len o niečo nižšie, podiely opýtaných ako v Bratislave, t. j. 66 % a 65 %.
Zdroj: WOOD & Company
