Analytik Vladimír Kubrický: Ceny stúpajú, ale riziko realitnej bubliny je nižšie
redakcia ASB Rast cien nehnuteľností v krajských mestách za rok 2025 vyvolal u časti obyvateľstva obavy zo vzniku a prasknutia realitnej bubliny. Vladimír Kubrický, analytik Realitnej únie SR, tvrdí, že napriek ich stúpaniu je realitný trh je pokojnejší a predvídateľnejší ako v turbulentnom období pred pár rokmi. Riziko vzniku a prasknutia realitnej bubliny je nižššie.
Cenová bublina vzniká, keď ceny rastú príliš rýchlo a odpájajú sa najmä od vývoja platov, kúpyschopnosti, dostupnosti úverov či demografického vývoja. Vtedy vzniká riziko cenovej korekcie smerom nadol. Ceny byty budú stúpať aj tento rok, hoci cenový rast nemusí byť už dvojciferný.
„Napriek konsolidácii verejných financií zostáva nálada na realitnom trhu pozitívna, pričom slovenské domácnosti sú ešte stále v dobrej finančnej kondícii. Vývoj bude diferencovaný, pričom cenové rozpätie medzi novšími a staršími bytmi sa tento rok bude skôr zvyšovať ako znižovať,” hovorí Vladimír Kubrický.
Lídrom zdražovania je Prešov
Najvýraznejšie zdraželi za dva roky staršie 2-izbové byty. Zvýšenie až o 28,3 % odráža aj silný záujem investorov. Nasledujú staršie 3-izbové byty s priemerným nárastom 23 %. Miernejšie sa zvyšovali ceny novších 2-izbových bytov, v priemere o 21,2 %. Najpomalšie zdražovali novšie 3-izbové byty, kde priemerný rast dosiahol 17,9 %.
Prešov je lídrom zdražovania, a to pri starších 2- i 3-izbových bytoch. Cena staršieho 2-izbového bytu tam za 2 roky vzrástla zo 116 000 na 163 000 eur, 3-izbového zo 141 na 186 000 eur. Novšie 2-izbové byty zdražovali najviac v Trenčíne, keď cena poskočila zo 137 000 na 183 000 eur.
Novšie 3-izbové jednotky najviac vzrástli na hodnote v Bratislave, kde došlo k zvýšeniu z 281 000 na 357 000 eur. Prešov a Trenčín patrili dlhodobo k najlacnejším krajským mestám, takže posledný vývoj možno vnímať ako určité znižovanie ich cenového odstupu.
Niektorí predávajúci sú pod tlakom obáv
Diskusia o realitnej bubline môže u predávajúcich vytvárať tlak na rýchly predaj a znižovanie cien zo strachu pred možným poklesom trhu. „O to dôležitejšie je, aby sa vlastníci nehnuteľností nenechali strhnúť mediálnymi skratkami o prasknutí bubliny a nerobili unáhlené rozhodnutia založené na emóciách, ktoré by ich viedli podpisovať nevýhodné zmluvy.“ povedal Mojmír Plavec, tajomník Realitnej únie SR.
Slovenské domácnosti sú stále v dobrej ekonomickej kondícii
Kubrický pripomenul, že realitná bublina bola témou diskusií aj pred štyrmi rokmi. Situácia napokon vyústila do poklesu cien, keď Realitný barometer od augusta 2022 v priebehu nasledujúceho roka a štvrť stratil na svojej hodnote 10,3 %.
Vymenoval rozdiely v porovnaní s rokom 2022: rast cien bytov je miernejší, cena peňazí (nákladov na hypotekárny úver) bude v roku 2026 bez veľkých zmien. Ekonomike sa nedarí, ale neistota je nižšia ako v roku 2022 a odvtedy ekonomika prekonala obavy zo začiatku vojny na Ukrajine, energetickú krízou či infláciou, dočasne vtedy klesli aj reálne mzdy.
„Kompozitný index – Indikátor Národnej banky Slovenska – ktorý monitoruje prehriatie realitného trhu, bol pred jeho posledným ochladením o dve pásma vyššie ako v súčasnosti, a to vo fáze vysokého rizika. Teraz sa kompozitný index nachádza vo fáze vzostupu,“ uzavrel Kubrický.
