Anketa: Developeri majú na rok 2026 v Bratislave veľké plány
Monika Voleková Aké projekty začnú predávať, ktoré stavebné náklady stúpajú a ovplyvňujú ceny, o aké byty je veľký záujem? O rozšírení družstevného bývania sa dozviete v ankete so šiestimi developerskými spoločnosťami – päť z nich pôsobí v Bratislave a jedna v Košiciach. Rok 2026 bude v developmente plný udalostí.
Zvýšili sa v roku 2025 v porovnaní s rokom 2024 vaše náklady na výstavbu? Ktorá zložka nákladov stúpla najviac?
Peter Čižmár, senior business development manager, Penta Real Estate: Áno, stavebné náklady ďalej rástli, pričom tempo bolo opäť výrazné. Dá sa očakávať, že rast nákladov ovplyvní rast predajných cien. Najvýraznejší nárast vidíme pri technických zariadeniach budov a energetických technológiách, tlak na vyššiu energetickú efektívnosť a prísnejšie normy znamenajú vyššie investície do vykurovania, chladenia, vetrania či obnoviteľných zdrojov energie.
Tieto prvky dnes tvoria podstatnú časť rozpočtov a sú nevyhnutné na to, aby budovy spĺňali moderné štandardy a dlhodobo udržali nízke prevádzkové náklady. Súčasne rastú aj náklady práce a ceny niektorých stavebných materiálov, ktoré sú citlivé na globálne výkyvy.
Podľa dostupných indexov sa ceny materiálov od roku 2021 zvýšili približne o tretinu, čo sa premieta do celkovej ceny výstavby, ktorá stúpla ešte výraznejšie a spolu s ostatnými nákladmi vychádzajúcimi zo zmien posledných rokov výrazne ukrajuje z marže developerov. To všetko vytvára tlak na dôslednejšie plánovanie, optimalizáciu produktového mixu a ešte precíznejšiu prípravu projektov, aby sa dali skĺbiť požiadavky klientov, legislatívy aj ekonomiky výstavby.
Juraj Duška, konateľ, VI Group: Náklady na výstavbu rastú prakticky neustále. Stavebníctvo za posledných päť rokov prešlo výrazne turbulentným obdobím – od pandémie až po inváziu na Ukrajine – ktoré prinieslo výpadky stavebných materiálov a prudký nárast ich cien.
Aktuálne najmarkantnejšia zložka, ktorá rastie, je cena práce, pričom zatiaľ nevidíme signály jej stabilizácie. Situáciu navyše zhoršuje nový konsolidačný balík a vysoké daňovo-odvodové zaťaženie práce. Samostatnou kapitolou sú aj rastúce administratívne poplatky, poplatok za rozvoj, ako i nepredvídateľné vyvolané investície.
Michal Dutka, hovorca, JTRE: Náklady, reflektujúc globálne trendy, prirodzene, stúpli naprieč celým odvetvím.
Patrik Golský, výrobný riaditeľ, YIT Slovakia: Nárast cien vidíme prevažne v raste ceny práce. V ostatnom čase to evidujeme najmä pri pozíciách, ako sú tesár, železiar, TZB a elektroinštalatér. Pokiaľ ide o stavebné materiály, rast cien bol pozvoľný a zodpovedá údajom zo Štatistického úradu SR. Podľa údajov zo Štatistického úradu SR k 3. kvartálu 2025 platí, že medziročná inflácia stavebných prác (vrátane materiálu) je viac ako 5 % a medziročná inflácia stavebného materiálu (výrobné ceny) je viac ako 2 %.
Prečítajte si tiež
Ján Horváth, výkonný riaditeľ, CTR Real Estate: Vo všeobecnosti evidujeme medziročný nárast cien stavebných materiálov. Významný vplyv na celkové navýšenie nákladov má zároveň rast ceny práce. Medziročná inflácia na Slovensku sa pohybuje približne na úrovni 4 %, čo sa priamo premieta do realizačných nákladov výstavby.
Martin Marko, riaditeľ pre komerčný rozvoj a obchodnú stratégiu, Immocap. Vývoj cien dlhodobo sledujeme a je fakt, že ceny nájmov kancelárií, ako aj predajných cien bytov musia zohľadňovať vývoj nákladov. Na druhej strane, vďaka partnerským vzťahom a značným objemom s nami dodávatelia chcú spolupracovať, takže sa nám darí udržiavať dobrý pomer medzi cenou a hodnotou.
Rastislav Valovič, CEO Alto Real Estate: Rok 2025 potvrdil správnosť našich strategických rozhodnutí v oblasti výstavby. Náklady na realizáciu projektov sa vyvíjali v súlade s očakávaniami a neobjavili sa žiadne významné nepredvídané okolnosti, ktoré by podstatne ovplyvnili rozpočty projektov.
V roku 2026 sa chystajú zmeny v katastri nehnuteľností, ako to ovplyvní prípravu vašich projektov?
Peter Čižmár, senior business development manager, Penta Real Estate: Zmeny v katastri môžu mať pre developerov dvojitý efekt. Pozitívne vnímame snahu o zlepšenie bezpečnosti a digitalizácie, pretože rýchlejšie a spoľahlivejšie procesy sú pre prípravu projektov kľúčové.
Ak novela prinesie efektívnejší priebeh zápisov a vyššiu technickú stabilitu systému, prejaví sa to v lepšej predvídateľnosti celého povoľovacieho reťazca. Na druhej strane, obmedzený verejný prístup k údajom a povinná autentifikácia pri nahliadaní do katastra prinášajú viac administratívy pri akvizíciách a due diligence.
Pre veľkých developerov to znamená najmä úpravu interných procesov a väčší dôraz na spoluprácu s advokátmi či odborníkmi, ktorí budú mať oprávnenia pracovať s detailnými údajmi. Celkovo očakávame, že zmeny zapracujeme bez zásadných komplikácií, no bude potrebné určité prechodné obdobie. Ak reforma prinesie vyššiu bezpečnosť a stabilitu systému, výsledný efekt môže byť pre sektor pozitívny, najmä pri veľkých komplexných územiach, kde je transparentnosť vlastníckych vzťahov absolútne kľúčová.
Juraj Duška, konateľ, VI Group: V tejto chvíli máme k dispozícii najmä verejne dostupné informácie o pripravovanej novele. Zároveň ešte nie je jasné jej finálne legislatívne znenie. Sme preto presvedčení, že reálny vplyv na prípravu a realizáciu projektov ukáže až samotná prax, a to práve v závislosti od konečnej podoby zákona.
Michal Dutka, hovorca, JTRE: Príprava bude podľa nás v budúcnosti následkom týchto zmien časovo náročnejšia, najmä z dôvodu náročnejšieho získavania informácií o vlastníkoch nehnuteľností a existujúcich ťarchách na týchto nehnuteľnostiach, ktoré bývajú štandardne potrebné pri majetkovoprávnych vyrovnaniach, ako aj pri identifikácii osôb, ktoré môžu byť našimi zámermi dotknuté.
Ďalšie ovplyvnenie príde aj v spojitosti s avizovaným nárastom nákladov na správne poplatky, ako aj pri pravidelných platbách potrebných na získavanie údajov z portálu.
Patrik Golský, výrobný riaditeľ, YIT Slovakia: Nepredpokladáme žiadny zasadne pozitívny alebo negatívny vplyv na naše procesy.
Ján Horváth, výkonný riaditeľ, CTR Real Estate: Zmeny v katastri detailne sledujeme. Očakávame úpravy procesov pri zápise vlastníckych práv.
Martin Marko, riaditeľ pre komerčný rozvoj a obchodnú stratégiu, Immocap: Veríme, že pozitívne. Očakávame najmä väčšiu rýchlosť a prehľadnosť procesov.
Rastislav Valovič, CEO Alto Real Estate: Zmeny v katastri nehnuteľností vnímame ako súčasť širšej modernizácie procesov, ako aj snahy o zabezpečenie zdrojov potrebných na lepšiu ochranu dát evidovaných v katastri. Naše projekty sú pripravené v súlade s platnou legislatívou a disponujeme mechanizmami, ktoré nám umožňujú flexibilne reagovať aj na nové pravidlá. Aj preto neočakávame, že legislatívne úpravy budú predstavovať zásadnú prekážku pre realizáciu našich projektov.
Aké máte plány na rok 2026?
Peter Čižmár, senior business development manager, Penta Real Estate: Rok 2026 bude pre nás strategicky silný, pretože do predaja vstúpia viaceré veľké územné celky, ktoré dlhodobo pripravujeme. Už na začiatku roka pokračujeme v predaji ďalších etáp projektu Bory Bývanie, ktorý je dnes jedným z najkomplexnejších rozvojových území v Bratislave. V priebehu roka, konkrétne počas júna, plánujeme aj ďalšiu etapu projektu Bory Bývanie, čím prirodzene nadviažeme na stabilný dopyt, ktorý si táto lokalita dlhodobo udržiava.
Počas roka bude zároveň pokračovať predaj etapy Bory Nádvorie, ktorá patrí medzi najúspešnejšie projekty na trhu, a takisto predaj družstevného bývania v etape Bory Na hrádzi, kde vidíme silný záujem najmä zo strany klientov. V druhej polovici roka plánujeme začať predaj aj v projekte Medze, ktorý prináša typ bývania zasadeného do prírodného prostredia.
Prečítajte si tiež
Medzi kľúčové projekty roka patrí Chalupkova, ktorá predstavuje vstup do prémiového segmentu bývania v bratislavskom downtowne, a koncom roka plánujeme do predaja uviesť aj projekt Vajnorská. Každé z týchto území má vlastnú identitu a spolu výrazne ovplyvnia rozvoj Bratislavy, nielen v oblasti bývania, ale aj v dopravných riešeniach, službách a kvalite verejných priestorov.
Zároveň naďalej pokračujeme v príprave projektu Southbank na pravom brehu Dunaja, kde vznikne moderná, dopravne dobre napojená štvrť s vysokým podielom verejných priestorov, ktorý príde na trh v roku 2027. Okrem nových projektov pokračujeme aj v ďalších etapách už fungujúcej štvrte Bory, aby bola naša pipeline stabilná a dokázala reagovať na dopyt trhu.
Paralelne pracujeme aj na projektoch v zahraničí, kde vidíme dlhodobý investičný potenciál. Rok 2026 bude preto obdobím, v ktorom sa dlhoročná príprava pretaví do predaja viacerých kľúčových mestských území a výstavba týchto území začne v roku 2027.
Juraj Duška, konateľ, VI Group: Rok 2026 bude pre nás pomerne intenzívny. Plánujeme začať výstavbu projektu Terrasy a zároveň uviesť do predaja dva nové projekty – jeden zameraný najmä na prvé, resp. štartovacie, bývanie a druhý určený klientom, ktorí hľadajú niečo väčšie, komfortnejšie a luxusnejšie.
Rovnako kontinuálne pokračujeme v znamení „20-tky“, teda 20. výročia VI GROUP. Pri tejto príležitosti pripravujeme viacero aktivít a noviniek, ktoré budeme postupne predstavovať, takže sa nás určite oplatí naďalej sledovať.
Michal Dutka, hovorca, JTRE: V nasledujúcom roku sa tešíme na dokončenie a skolaudovanie projektu Ganz House a prvých blokov projektu Downtown Yards. Začiatok výstavby a predaja rezidencií očakávame v pokračovaní projektu River Park. Zároveň plánujeme začať stavať projekty Harmincova a Nové nádvorie Dúbravka.
Pri Novom Lide budeme pokračovať v príprave stavebných zámerov pre prvú i ďalšiu etapu, ktoré rozvinú štruktúru novej štvrte v lokalite pozdĺž Jantárovej cesty. V zahraničí plánujeme finalizáciu projektu Nordhafen v Berlíne aj dokončenie hrubej stavby kancelárskej budovy 220 Blackfriars v Londýne.
Patrik Golský, výrobný riaditeľ, YIT Slovakia: Naším cieľom je i v nasledujúcom roku pokračovať v prinášaní efektívnych a udržateľných projektov, ktoré reflektujú potreby trhu, zlepšujú kvalitu mestského prostredia a majú hodnotu pre obyvateľov. Dúfame, že dôjde k zmene územného plánu na Mlynských nivách, no nielen tam. V súvislosti s tým by sme radi čo najskôr začali s výstavbou nových projektov na Hraničnej ulici, ale aj na Viedenskej ceste.
Ako developerská a stavebná spoločnosť s rozsiahlym portfóliom smepripravení spolupracovať s partnermi štátu v programe štátom podporovaného nájomného bývania. Aktívne monitorujeme a analyzujeme potenciálne investičné príležitosti nielen v Bratislave, ale i v iných zaujímavých regiónoch, ako sú napríklad Košice.
Ján Horváth, výkonný riaditeľ, CTR Real Estate: Pripravujeme uvedenie 3. etapy bytov v projekte WatsoNova do predaja, zároveň z pohľadu realizácie plánujeme dokončenie hrubej stavby. V januári 2026 uvedieme do predaja ďalší rezidenčný projekt v Košiciach.
Martin Marko, riaditeľ pre komerčný rozvoj a obchodnú stratégiu, Immocap: Máme veľké plány. Najväčšou udalosťou nielen pre Immocap, ale pre celú Bratislavu určite bude začiatok výstavby Istropolisu. V prvej fáze začneme budovať administratívnu budovu Istropolis Atrium, kde vznikne sídlo pre firmu Dell, rezidenčný Blok A a súbežne aj kancelársku vežu Istropolis Tower. Súčasťou prvej fázy výstavby bude aj očakávaná kultúrno-spoločenská hala, ktorá sa stane centrom Istropolisu aj celého Trnavského mýta.
Druhou čerešničkou na našej torte bude projekt Éclair v samotnom srdci nového downtownu na Bottovej ulici. Krásna dizajnová rezidenčná budova prinesie kvalitné bývanie so zberateľskou hodnotou. Projekt vyrastie na pozemku, ktorého súčasťou bude aj nová centrála ZSE prepojená s rezidenčným domom a zeleným parčíkom. Tento výnimočný projekt plánujeme sprístupniť v priebehu roka pre vybraných vážnych záujemcov, keďže ponuka je limitovaná.
Veľkou novinkou pre Immocap bude v roku 2026 vstup do nového segmentu – začíname so správou budov. V našom portfóliu budú okrem projektov, ktoré realizujeme, aj budova ParkOne na Kollárovom námestí, centrála spoločnosti Telekom na Bajkalskej ulici a centrála Prvej stavebnej sporiteľne rovnako na Bajkalskej ulici. Veríme, že rozšírenie portfólia našich služieb nám prinesie ešte viac spokojných obchodných partnerov.
Rastislav Valovič, CEO Alto Real Estate: Pretrvávajúci silný dopyt je pre nás jasným signálom, že trh oceňuje kvalitu a víziu našich projektov. Preto v roku 2026 uvádzame do predaja Florian Residence II, pokračujeme vo výstavbe ikonickej SKY PARK Tower a výrazne napredujeme v príprave projektu SKY PARK Square. Ten prinesie nový koncept bývania v parku, ktorý spojí nadčasovú architektúru s vysokým štandardom a udržateľným prístupom.
Našou ambíciou však nie je len rezidenčný segment. Už tento rok plánujeme dokončiť projekt STORE.TO, zameraný na mestskú logistiku, čím úspešne vstúpime do dynamicky rastúceho segmentu, ktorý je kľúčový pre moderné mestá.
Tieto projekty odrážajú našu dlhodobú stratégiu prinášať do Bratislavy moderné, architektonicky kvalitné a udržateľné riešenia, ktoré majú trvalý prínos pre rozvoj mesta aj rezidenčného sektora. Zároveň aktívne analyzujeme trhové príležitosti v Poľsku, aby sme identifikovali potenciál pre ďalšie projekty a rozšírili našu prítomnosť už aj na medzinárodnej úrovni.
