Zápis zákonného záložného práva v prospech spoločenstva

zapis zakonneho zalozneho prava v prospech spolocenstva

Problematiku zápisu zákonného záložného práva v prospech spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len spoločenstvo) rieši Združenie spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku – ako inštitúcia s celoslovenskou pôsobnosťou – už niekoľko rokov. Predstavitelia združenia sa začali touto problematikou zaoberať ešte v roku 2008. Pri vymáhaní dlhu od neplatiča formou dobrovoľnej dražby bola totiž ako záložný veriteľ v prvom rade, tzv. prednostný záložný veriteľ, uprednostnená banka, ktorá poskytla vlastníkovi- -neplatičovi úver.

 V tomto konkrétnom prípade bolo záložné právo na liste vlastníctva zapísané v prospech všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len vlastníci). Vlastníci pri prevode bytov do osobného vlastníctva prešli pod správcu na základe zmluvy o výkone správy a spoločenstvo zriadili dodatočne, niekoľko rokov po odkúpení bytov. Dlh voči vlastníkovi si pri dražbe bytu dlžníka uplatnilo aj spoločenstvo, avšak súd ho ako veriteľa zaradil na posledné miesto, keďže v liste vlastníctva nebolo v jeho prospech zapísané zákonné záložné právo. Z tohto dôvodu spoločenstvo nemalo pokrytú pohľadávku voči vlastníkovi a tá išla v plnej výške na vrub fondu prevádzky, údržby a opráv. Ešte aj v súčasnosti nie je nič výnimočné, že mnohé bytové domy pri prevode bytov do osobného vlastníctva vôbec nemajú zapísané zákonné záložné právo ani v prospech všetkých vlastníkov, ani v prospech spoločenstva.

V danom čase boli predstavitelia združenia presvedčení o tom, že záložné právo, ktoré vzniká v zmysle § 15 zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon), je v liste vlastníctva na prvom mieste, keďže vzniká zo zákona.

Na základe uvedeného prípadu sa zisťovali okolnosti a právne súvislosti, či bol takýto postup v súlade so zákonom. Zistilo sa, že bol, a to v zmysle Občianskeho zákonníka a zákona o katastri nehnuteľností. V súlade s uvedenými predpismi, ak vzniklo na zálohu viac záložných práv, je na ich uspokojenie rozhodujúce poradie ich registrácie v registri záložných práv, teda na príslušnom liste vlastníctva.

Predpisy na zápis zákonného záložného práva
Medzi v súčasnosti platné právne predpisy upravujúce zápis zákonného záložného práva patrí:

  • Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov – § 15 (zákon č. 182//1993 Z. z.)

Na zabezpečenie pohľadávok z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a na zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, vzniká zo zákona k bytu alebo nebytovému priestoru v dome záložné právo v prospech spoločenstva; ak sa spoločenstvo nezriaďuje, vzniká zo zákona záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vznik a zánik záložného práva sa zapíše do katastra nehnuteľností. Záložné právo k bytu alebo nebytovému priestoru možno zriadiť aj v prospech tretej osoby.

  • Zákon o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení (zákon č. 162/1995 Z. z.)

Katastrálny zákon na troch miestach uvádza záložné právo spolu s ďalšími úkonmi. Práva k tej istej nehnuteľnosti sa zapisujú v poradí, v akom sa správe katastra doručili zmluvy, verejné alebo iné listiny o vzniku, zmene alebo zániku práva k nehnuteľnostiam na zápis do katastra. Správa katastra je viazaná poradím doručených listín. Toto ustanovenie je v súlade aj s Občianskym zákonníkom. Samostatne jeho význam neopisuje.

  • Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.)

Občiansky zákonník obšírne definuje účel a princíp záložného práva (§ 151a až § 151me). V princípe záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva, ak pohľadávka nie je riadne a včas splatená (§ 151a).

Záložné právo sa zriaďuje písomnou zmluvou, schválenou dohodou dedičov o vysporiadaní dedičstva, rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu, alebo zákonom (§ 151b ods. 1). Ďalej záložným právom možno zabezpečiť aj pohľadávku, ktorá vznikne v budúcnosti, alebo ktorej vznik závisí od splnenia zákonom stanovenej podmienky (§ 151c ods. 2).

V Občianskom zákonníku sa zároveň uvádza, že záložné právo prechádza pri prevode alebo prechode pohľadávky zabezpečenej záložným právom na nadobúdateľa pohľadávky. To platí aj vtedy, ak ide o inú zmenu v osobe oprávnenej zo zabezpečenej pohľadávky (§ 151c ods. 3).

Nejednotný prístup
Vo väčšine miest bol dodatočný zápis zákonného záložného práva do listu vlastníctva bez akýchkoľvek ďalších podmienok či výhrad plynulý – či už vôbec nebolo zapísané, alebo bolo zapísané až pri dodatočnom zriadení spoločenstva.

Len bratislavská správa katastra odmietala zápis záložného práva v prospech spoločenstva, ktoré bolo zriadené dodatočne vykonať, respektíve požadovalo splniť ďalšie podmienky. Tento nejednotný prístup prinútil zástupcov združenia konať.

Zástupcovia združenia požiadali o vyjadrenie k tejto problematike Ministerstvo financií SR. Zároveň oslovili Úrad geodézie, kartografie a katastra SR, ktorý je nadriadeným orgánom katastrálnym úradom, a žiadali, aby sa vyjadrili k rozdielnostiam v prístupe jednotlivých katastrálnych úradov pri zápise zákonného záložného práva do listu vlastníctva a aby bol postup zjednotený na základe usmernenia.

Veľkým prínosom a posunom v tejto situácii bol vznik spolupráce s dražobnou spoločnosťou v Košiciach. Jej konatelia sa pri vymáhaní dlhu dobrovoľnou dražbou v prospech spoločenstiev takpovediac denne stretávali s problémom zápisu zákonného záložného práva v prospech jednotlivých vlastníkov a aj spoločenstiev. Svojím prístupom k obhajobe záujmov spoločenstiev pri vymáhaní pohľadávok od neplatičov sa aktívne podieľali na zabezpečení zápisu zákonného záložného práva tak, aby bolo spoločenstvo na prvom mieste.

Dňa 15. 2. 2010 vydal Úrad geodézie, kartografie a katastra SR usmernenie LO-1160/2010, ktoré bolo adresované všetkým katastrálnym úradom v ich sídlach. V usmernení sa okrem iného píše (a to je na vyriešenie problematiky najdôležitejšie):
„Ak je zákonné záložné právo zapísané v katastri nehnuteľností v prospech napríklad vlastníkov bytov a nebytových priestorov, možno zmenu veriteľa v prospech spoločenstva zapísať na návrh predsedu spoločenstva, z ktorého je zrejmé, že práva doterajšieho veriteľa prechádzajú na vzniknuté spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Riešením zmeny veriteľa týmto spôsobom sa nezmení poradie zápisov záložných práv v katastri nehnuteľností.“

Týmto usmernením sa konečne uznalo, že zákonné záložné právo v prospech dodatočne založeného spoločenstva nie je novým záložným právom k novému subjektu, pretože ide o:

  • tých istých vlastníkov v predmetnom bytovom dome,
  • ten istý bytový dom, 
  • tie isté byty alebo nebytové priestory, 
  • zabezpečenie tej istej pohľadávky z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a zabezpečenie pohľadávok vzniknutých z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktoré urobil vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, v prospech vlastníkov, voči ktorým bolo pôvodne zapísané zákonné záložné právo pri prevode bytov a ktorí sa po čase rozhodli založiť spoločenstvo, ktorého sú všetci členmi. To znamená, že ak boli byty odkúpené v roku 1995 a zákonné záložné právo bolo v prospech vlastníkov zapísané napríklad 19. 8. 1995, tento dátum zostane nezmenený aj pre spoločenstvo, ktoré v mene tých istých vlastníkov v tom istom bytovom dome preberá ako nástupnícka organizácia na seba právo a povinnosť chrániť záujmy všetkých vlastníkov pri vymáhaní dlhov od neplatičov.

Predmetné usmernenie Úradu geodézie, kartografie a katastra SR možno nájsť napríklad na www.zsvb.sk. Združenie ho odporúča priložiť k žiadosti o zápis nástupcu zákonného záložného práva v prospech spoločenstiev pri jeho dodatočnom založení.

Záložné právo sa viaže k jednotlivým bytom, a nie k celému bytovému domu. Kataster nehnuteľností v tomto prípade eviduje byty a nebytové priestory ako samostatné veci, ktoré môžu byť predmetom občianskoprávnych vzťahov.

V prípade, že zákonné záložné právo v liste vlastníctva bytového domu vôbec nebolo zapísané v prospech všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov, teda sa nevykonal zápis v zmysle § 15 zákona pri prvom prevode bytov do osobného vlastníctva, potom kataster zákonné záložné právo v prospech spoločenstva (alebo v prospech všetkých vlastníkov) zapíše k dátumu, keď sa o zápis požiada. Keďže niet predchodcu, v prospech ktorého malo byť zákonné záložné právo zapísané, nemožno žiadať o zápis nástupcu. Pohľadávky, ktoré vznikli pred zápisom zákonného záložného práva, sú v takomto prípade zoradené v zmysle Občianskeho zákonníka a prvý sa uspokojí prednostný záložný veriteľ. Ak niečo zvýši pre tých ďalších, sú uspokojení aj oni. Ak nezvýšia žiadne finančné prostriedky, pohľadávka ostatných záložných veriteľov ide na vrub ich straty. Pre vlastníkov bytov v bytovom dome to znamená, že pohľadávka ide na úkor fondu prevádzky, údržby a opráv, ktorý tvoria všetci platcovia.

TEXT: Ing. Otília Leskovská
FOTO: Dano Veselský

Ing. Otília Leskovská je prvou viceprezidentkou Združenia spoločenstiev vlastníkov bytov na Slovensku.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov.