Nový zákon o správcoch bytových domov

Správcovia bytových domov si budú musieť po uvedení do účinnosti nového zákona o správcoch bytových domov zabezpečiť osobu, ktorá nadobudne odbornú spôsobilosť v súlade s platnými predpismi, zriadiť kanceláriu a uzatvoriť poistenie. Zmenia sa aj podmienky na výkon predsedu spoločenstva vlastníkov bytov.

V priebehu júna bol v Národnej rade SR v prvom čítaní prerokovaný vládny návrh nového zákona o správcoch bytových domov a o zmene a doplnení zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ktorý pripravilo Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR s cieľom zvýšenia kvality výkonu správy prostredníctvom ustanovenia viacerých podmienok vrátane odbornej spôsobilosti pre správcov bytových domov.

Pri príprave každého právneho predpisu nevyhnutne dochádza ku vzniku kompromisov prameniacich najmä z odlišných očakávaní, skúseností a pohľadu predkladateľa, pripomienkujúcich subjektov, ako aj adresátov danej úpravy. Práve z týchto dôvodov bolo snahou ministerstva ako predkladateľa zapájať do diskusie široké spektrum partnerov už od začiatku celého legislatívneho procesu.

Prvotným impulzom k predloženiu uvedeného zákona bolo jednoznačne presvedčenie, že správa, prevádzka a údržba bytového fondu je komplexnou a koncepčnou činnosťou, ktorá v praxi nekladie požiadavky len na vedomosti a skúsenosti z oblasti stavebníctva, ekonómie, práva alebo manažmentu, ale aj na komunikáciu a schopnosť riešiť spory.
Zároveň je potrebné zdôrazniť, že kvalitná správa bytových domov sleduje aj zabezpečenie bezpečnosti, udržateľnosti a zlepšenia energeticko-technických parametrov existujúcich bytových domov. Práve správcovia môžu takýmto významným spôsobom pozitívne ovplyvňovať životnosť nimi spravovaných bytových domov.

Viaceré koncepčné a strategické dokumenty štátu, ako aj skúsenosti z praxe pri výkone správy poukazujú na skutočnosť, že práve kvalitná správa vykonávaná zodpovedným správcom, ale taktiež aj zodpovedným prístupom jednotlivých vlastníkov bytov vytvára základné predpoklady na kvalitné bývanie a obytné prostredie, ako aj na spokojný život obyvateľov.
Takmer dva roky prebiehala intenzívna diskusia so zainteresovanými subjektmi pôsobiacimi v oblasti správy bytových domov, s dotknutými orgánmi štátnej správy, ako aj s vlastníkmi a užívateľmi bytového fondu. Účasť zodpovedných pracovníkov ministerstva na mnohých odborných podujatiach, seminároch a konferenciách vytvorila jedinečný predpoklad na širokú diskusiu o problémoch v oblasti správy a tvorcom právneho predpisu poskytovala cennú spätnú väzbu na prípravu danej právnej úpravy. Významnú úlohu zabezpečovali profesijné združenia pôsobiace v oblasti správy, predovšetkým Združenie bytového hospodárstva na Slovensku, Slovenský zväz bytových družstiev a Združenie správcov a užívateľov nehnuteľností. Mnohí z ich členov a predstaviteľov boli osobne zapojení do tvorby nového zákona.

Na tomto mieste je potrebné podotknúť jednu dôležitú vec. Uvedený návrh totiž z pohľadu ministerstva ako predkladateľa predstavuje prvý krok nielen k vyššej profesionalizácii správcovskej činnosti, ale aj k vyššej profesionalite poskytovaných služieb. Nevníma totiž úlohu správcu bytového domu iba ako obstarávateľa služieb potrebných na prevádzku a údržbu bytového domu – zodpovedný správca by mal byť odborne spôsobilým manažérom bytového domu, mal by dopredu predvídať možné problémy a riešiť prevádzku a údržbu bytového domu k maximálnej spokojnosti jeho užívateľov.

Aj po tomto prvom kroku ministerstvo naďalej vníma ďalšie citlivé otázky týkajúce sa správy ako takej, definovania práv a povinností vlastníkov a správcu, zvýšenie zodpovednosti vlastníkov za svoj majetok, vzťahov pri rozhodovaní o bytovom dome a ďalšie. Veríme však, že spoločnou prácou v nasledujúcich rokoch budú uvedené otázky riešené novou legislatívnou úpravou.

Nové podmienky na výkon správy

Návrh zákona ustanovuje minimálne podmienky na výkon činnosti správcov spravujúcich bytové domy, ktorými sú odborná spôsobilosť, kancelária správcu a poistenie zodpovednosti za škodu, za vznik ktorej správca zodpovedá pri výkone správy. Uvedené tri predpoklady sú potrebné na zápis správcu do zoznamu správcov. Samozrejme, nevyhnutnou podmienkou na vykonávanie činnosti správcu bytového domu a predpokladom na zápis do zoznamu aj naďalej zostáva živnostenské oprávnenie v predmete správy a údržby bytového fondu.
Nadobudnutie odbornej spôsobilosti je podmienené absolvovaním odborného vzdelávania v akreditovanom vzdelávacom programe. Túto odbornú spôsobilosť si správca zabezpečuje buď osobne, alebo prostredníctvom zamestnanca, resp. člena štatutárneho orgánu v prípade právnických osôb. Požadovaný počet odborne spôsobilých osôb, prostredníctvom ktorých je zabezpečovaná odborná spôsobilosť správcu, nie je viazaný na počet spravovaných bytov alebo ich hodnotu. Postačujúca na splnenie podmienky zákona je jedna odborne spôsobilá osoba pre jedného správcu.

Druhou podmienkou, ktorou sa sleduje najmä možnosť obrátiť sa na správcu za účelom lepšej informovanosti vlastníkov, sprístupňovania dokumentácie alebo prípadného riešenia reklamácií a sporov, je riadne zriadená kancelária správcu, ktorá sa musí nachádzať vo verejne dostupnej budove a byť otvorená v úradných hodinách najmenej dva pracovné dni v týždni, nie menej ako 4 hodiny nepretržite.

Treťou nevyhnutnou podmienkou, ktorú zavádza návrh zákona, je povinné poistenie správcu za škodu, za ktorú zodpovedá pri výkone správy. Skúsenosti z praxe ukazujú, že väčšina správcov už teraz pristupuje k uvedenej podmienke veľmi zodpovedne a uvedené poistenie má uzavreté.

Po udelení živnostenského oprávnenia v predmete podnikania, resp. činnosti správa a údržba bytového fondu a splnení vyššie uvedených predpokladov požiada správca, ktorý má záujem spravovať bytové domy, o zápis do zoznamu správcov vedený ministerstvom. Zápis do zoznamu správcov je nevyhnutným predpokladom na výkon správy bytových domov.
Zoznam správcov bude verejne dostupným registrom fyzických a právnických osôb, ktoré splnili zákonné podmienky a sú oprávnené na výkon správy bytových domov. S výnimkou identifikačných údajov sa do zoznamu zapisujú aj údaje o zodpovedných zástupcoch, adresy a úradné hodiny kancelárií správcu, ako aj právoplatne uložené sankcie od iných správnych orgánov presahujúce sumu 1 660 eur.

Zmeny v zákone č. 182/1993 Z. z.

Obsahom druhej časti návrhu zákona je súvisiaca novela zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, ktorej cieľom je najmä vzájomné prepojenie ustanovení týchto dvoch zákonov. Pri príprave uvedenej časti existovalo viacero možných spôsobov naplnenia jej obsahu, pričom po rokovaniach na úrovni ústredných orgánov štátnej správy je obsah tejto časti kompromisným výsledkom týchto rokovaní.

Počas prípravy celej tejto právnej úpravy dlhodobo zaznievala požiadavka správcov na vytvorenie rovných podmienok, práv a povinností pre všetky subjekty pôsobiace v oblasti správy bytových domov bez ohľadu na ich právnu formu, pričom z pohľadu správcov išlo predovšetkým o zjednotenie podmienok pri výkone správy bytového domu zabezpečovanej prostredníctvom správcu a správy zabezpečovanej prostredníctvom spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome (spoločenstvo vlastníkov).
Táto požiadavka nereflektuje principiálny rozdiel medzi týmito dvomi formami správy, keďže pri správe vykonávanej prostredníctvom spoločenstva vlastníkov ide o spravovanie vlastného majetku, pričom pri správe zabezpečovanej správcom na základe zmluvy o výkone správy ide o spravovanie cudzieho majetku a teda poskytovanie služieb z toho vyplývajúcich za odplatu.

Aj z uvedeného dôvodu je súčasťou novely zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. zavedenie podmienky vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome pre osobu, ktorá chce vykonávať funkciu predsedu spoločenstva vlastníkov a tým zabezpečovať riadnu a funkčnú prevádzku a údržbu bytového domu. Týmto sa sleduje posilnenie a zdôraznenie samosprávneho princípu spoločenstva vlastníkov, keďže v ostatných rokoch sa množia prípady, keď jedna a tá istá fyzická osoba je predsedom vo viacerých spoločenstvách vlastníkov bez toho, aby v dotknutom bytovom dome vlastnila byt alebo nebytový priestor, čím sa výkon takejto činnosti blíži podnikaniu v oblasti správy bytových domov.

Napriek tomu, že návrh zákona je v porovnaní s inými krátkym a v podstate technickým právnym predpisom, niektoré jeho ustanovenia boli viackrát predmetom rokovania na rôznych úrovniach a výsledný návrh riešenia je ich výsledkom. Z hľadiska prehľadu je možné si tieto najviac diskutované ustanovenia zhrnúť do nasledujúcich blokov:
Zavedenie odbornej spôsobilosti pre správcov – viackrát sa diskutovala požiadavka hlavne zástupcov veľkých správcovských spoločností a družstiev, aby správcovské spoločnosti, ktoré spravujú viaceré bytové domy a majú dlhoročnú prax alebo ktoré zamestnávajú pracovníkov s ukončeným vysokoškolským vzdelaním druhého stupňa v oblasti technickej, právnej alebo ekonomickej, nemuseli podstupovať procedúru získania odbornej spôsobilosti. Predkladateľ nepristúpil na takýto návrh, keďže jeho cieľom je, aby u každého správcu bytových domov pôsobila aspoň jedna odborne spôsobilá osoba, ktorá bude mať základné vedomosti o celej škále problémov a okruhov týkajúcich sa správy bytových domov ako takých a mala by mať komplexnú predstavu o prevádzke a údržbe bytového domu s určitým nadhľadom.

Zároveň sa ministerstvo opiera aj o výsledky slovensko-nemeckého projektu, ktorý sa venoval skúmaniu služieb poskytovaných v oblasti správy bytových domov a konštatoval, že je potrebné stanoviť minimálne odborné požiadavky na správcov tak, aby sa správa posunula na kvalitatívne vyššiu úroveň.

Dôveryhodnosť ako nový pojem v oblasti správy bytových domov – opakovane sa práve pojem dôveryhodnosti správcu spochybňoval zo strany profesijných organizácií, pričom argumentom mnohokrát bolo, že dôveryhodnosť a bezúhonnosť sú totožné. Tu je však potrebné si uvedomiť, že bezúhonnosť je inštitútom reflektujúcim právoplatné odsúdenie za vybrané trestné činy v určitom časovom období a v tomto prípade sa skúma príslušným živnostenským úradom, pričom požiadavka dôveryhodnosti najčastejšie vyplýva z osobitných predpisov pre konkrétne profesie a je špecifická pre danú oblasť. V tomto konkrétnom zákone dôveryhodná nie je tá osoba, ktorá bola v posledných piatich rokoch pred podaním žiadosti vyčiarknutá zo zoznamu správcov z iného dôvodu ako vyčiarknutia na vlastnú žiadosť alebo bola členom štatutárneho orgánu alebo zodpovedným zástupcom právnickej osoby v čase jej vyčiarknutia zo zoznamu.

Vyčiarknutie zo zoznamu správcov – k vyčiarknutiu dochádza iba na základe objektívnych skutočností, ktoré neumožňujú ministerstvu ako správnemu orgánu rozdielny alebo subjektívny prístup ku konkrétnym osobám. S výnimkou vyčiarknutia na vlastnú žiadosť ide najmä o prípady straty oprávnenia podnikať, zániku osoby, nesplnenia podmienok odbornej spôsobilosti, o prípad neexistencie kancelárie a poistenia alebo straty dôveryhodnosti osoby. Osobitným dôvodom vyčiarknutia je aj opakované a dlhodobé neplnenie informačnej povinnosti voči ministerstvu.

Pri celej príprave návrhu zákona sa ministerstvo stretlo s dvomi protichodnými argumentmi, pričom na jednej strane viacerí zástupcovia odbornej verejnosti chápali návrh zákona ako „bič na správcov“, ktorý vytvára nerovnaké podmienky v oblasti výkonu správy. Na druhej strane občania a organizácie na ochranu spotrebiteľa volali po celkovom sprísnení podmienok a zlepšení možnosti efektívneho vymáhania plnenia povinností správcov.

Text: MDVRR SR, odbor koncepcie bývania a mestského rozvoja
Ilustračné foto: Dano Veselský