Neplatiči – hrozba správcovskej spoločnosti

Neplatiči – hrozba správcovskej spoločnosti

Neplatič v dome je zlým snom pre každého správcu. Keď sa v jednom dome nájde viac neplatičov, zlý sen sa začína stavať nočnou morou. Navyše, správca nemusí riešiť iba neplatičov a s tým spojené finančné problémy, ale aj tlmiť vlny nevôle, ktoré, a povedzme si – celkom oprávnene – vznikajú na strane platiacich vlastníkov bytov.

V prvom rade treba povedať, že nie je neplatič ako neplatič. Sú takí, ktorí sa dočasne dostali do finančnej tiesne alebo takí, ktorí na platby pozabudli. Riešenie pri týchto neplatičoch zvyčajne nebýva problematické – stačí navrhnúť prijateľný splátkový kalendár či písomne majiteľa upozorniť. Za skutočných neplatičov možno označiť tých, ktorí na upomienku nereagujú, a to ani v prípade, ak je od advokátskej kancelárie (také zvyknú lepšie zaberať). No i v takom prípade má správca ďalšiu možnosť – súdna cesta. Žiaľ, sú aj takí, ktorých nevystraší ani predstava o vysokých úrokoch z omeškania, súdne a exekučné poplatky, pretože vedia, že i to sa dá, ak nie celkom obísť, tak aspoň limitovať.

Teória a prax

Správca je zo zákona 182/1993 o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení jeho neskorších predpisov povinný vymáhať od vlastníkov bytov nedoplatky, no reálne vieme, že so skutočnými neplatičmi si správca neporadí. Možno by bola situácia iná, keby bolo aj slovenské súdnictvo také flexibilné, ako snaha niektorých správcov. Pracujeme však v situácii, keď realitou je každodenný stres – správca musí pracovať s plánom revitalizácie, úsporných energetických opatrení v dome či jednoducho s plánom jeho lepšej prevádzky. Ak financie na účte fondu opráv chýbajú, pretože správca nimi musí dočasne vykryť službový účet, všetky nádeje na obnovu bytového domu stroskotajú vo dverách do bytu neplatiča.

Súdny príkaz – nočná mora?

Súdny príkaz je nočnou morou skôr pre správcu, ako pre neplatiča, a to až do jeho zaplatenia. Prešpekulovaní vlastníci bytov sa totiž naučili v platbách chodiť. Napríklad začnú platiť to, čo im súd prikázal, opätovne však neplatia pravidelné mesačné splátky. Ak si zoberieme ako príklad bytový dom so šestnástimi bytmi, v ktorých sú dvaja neplatiči, máme pred sebou dokonalý model krízového manažmentu. Kto je zlý? Správca? Áno, ak nevymáha, a nie, ak sa snaží a naozaj s neplatičmi nepohne.

Ak totiž notorický neplatič, ako sme ho v našej správcovskej spoločnosti nazvali, zasahuje do rozpočtu domu častejšie a dá sa „živiť“ susedmi, správca bez spolupráce vlastníkov nezmôže absolútne nič. V najhoršom prípade môže dať správca konkrétnemu domu výpoveď. Voči ľuďom žijúcim v dome sa to môže zdať neobjektívne a nespravodlivé, ale správca jednoducho v tomto bode nenašiel lepšie riešenie.

Ani dobrovoľné dražby nie sú strašidlom

Keď sme v našej správcovskej spoločnosti pripravovali seminár k riešeniu situácie s neplatičmi, boli sme plní očakávania, že naše nápady a osveta zasiahnu pozitívne do rozpočtu domov a všetci budeme spokojnejší a budeme mať menšie starosti. Nápad na absolútne riešenie tohto všeobecného a nadnárodného problému sme však neočakávali. Iba sme dúfali, že niečo zaberie a život v nám zverených domoch sa zlepší. Verejnosti sme na bezplatnom seminári predstavili inštitút dobrovoľnej dražby. Nápad to bol skvelý a mnohým sa páčil. Aplikácia v praxi však bola omnoho zložitejšia.

Predať niekomu byt sa mnohým zdalo hrozné, platiť za neplatičov však ešte horšie. Pomáhali sme si webom, infomagazínom, letákmi o nezapletených sumách analyticky rozpočítaných dokonca na vchody. Zabralo to asi v 40 %, tých nasledujúcich 60 % sa nám podarilo vyriešiť až ďalšími výzvami, resp. nám pri riešení pomáhali skvelý právnik či dravý exekútor.

Treba priznať, že ľudia sa zatiaľ jednoducho boja odhlasovať niekomu dražbu na byt, hoci v rámci spravodlivosti aj neplatič má možnosť sa do dražby o svoj byt zapojiť. Zákon jasne hovorí o hlasovaní, problémom je však fakt, že na schôdzach sa zúčastňuje málo ľudí a väčšinou radosť z hojného počtu zmarí kompetentná osoba, ktorá zistí, že niekoľko zúčastnených sú len nájomcovia, prípadne sused, mama, otec či snaživý vnuk – no ani jeden z nich nie je zapísaný ako vlastník v liste vlastníctva a tak nemá právo hlasovať. Veď koľkí si dajú námahu zaplatiť notára a vyhotoviť riadne splnomocnenie? Kvôli schôdzi? Načo?

Dobrovoľná dražba však ako nástroj proti neplatičom bez schôdze a hlasovania neprejde. Pochváliť možno  tie domy, kde sa naozaj rozhodli riešiť problém a na opakované výzvy správcu, a za výdatnej pomoci dražobnej spoločnosti sa dostali aspoň k odsúhlaseniu spôsobu vymáhania. Vo väčšine prípadov sa stalo, že k dražbe v skutočnosti neprišlo, lebo neplatič dlžobu vyplatil, byt predal a jednoducho sa odsťahoval.

Východiská

Je teda riešením práve dražba? Jednou z možností určite áno. No v prvom rade musí správca naozaj vynaložiť maximálne úsilie na osvetu, informovať o nedoplatkoch, „lobovať“ za lepšiu legislatívu a byť domu partnerom v riešení jeho problémov. Ak zlyhá komunikácia medzi dvoma stranami figurujúcimi v zmluve o výkone správy, je lepšie, keď sa dom a správca rozlúčia. Ak hovoríme o dobrom správcovi, zmluvu vypovie ako prvý. Ak nie, majú na to právo vlastníci bytov – majú predsa na výber z množstva správcovských spoločností.

Otázkou je, kto bude chcieť spravovať dom plný neplatičov. Toto je téma, ktorej riešenie má rozhodujúci význam v mnohých bytových domoch na Slovensku. Ani zákon neponúka ďalšie východiská a v takýchto prípadoch zrejme do úvahy neprichádza ani spoločenstvo vlastníkov.

Henrieta Peškovičová
Foto: Dano Veselský

Autorka je marketingovým poradcom spoločnosti Spokojné bývanie, s. r. o.