Iniciatívna pasportizácia stavieb – o čo ide?

Pri výstavbe vo svojom okolí by ste sa mali správať predvídavo. Škody, ktoré v dôsledku súvisiacich stavebných prác vzniknú, je potom totiž bez predchádzajúceho zdokumentovania stavu budovy veľmi ťažké dokázať.

Pravdepodobne to je všeobecný trend v spoločnosti. Zrejme sme sa proti tomu stali odolní a prispôsobili sa. Tí, ktorí zatiaľ nie, musia predvídať intenzívnejšie. Aj sociologické prieskumy potvrdzujú, že ľudia, tak v bežnom živote, ako aj vo výstavbe, sú čoraz viac egocentrickí, strácajú ohľaduplnosť.

Spoliehajú sa na definície v zákone. Avšak hranica je veľmi tenká. Hovorí sa totiž, že práva jedného sa končia tam, kde sa začínajú práva druhého. Jednoduché a pravdivé.

Ak sa spoliehame len na taxatívne dodržiavanie podmienok výstavby podľa stavebného povolenia a ostatné nás nezaujíma, ľahko sa môže stať, že (hoci aj nevedomky) hranicu prekročíme a poškodíme niečie (napríklad) vlastnícke práva.

Prevencia je na každom z nás. Jednak na strane zhotoviteľov a investorov, no aj na strane potenciálnych poškodených.

Čo je to pasportizácia stavby?

Pojem pasportizácia stavby nie je pevne ustálený a nemá oporu v slovenských právnych alebo technických normách. Najlepšie ho možno vysvetliť deskriptívne účelom, rozsahom a prípadne členením.

Pasportizáciu stavby teda chápeme ako súbor činností, ktoré skúmajú, hodnotia a opisujú predmet (v našom prípade budovu) ako celok alebo jej časť (napr. byt, stavebnú konštrukciu, funkčnú jednotku alebo prevádzkový súbor), komplexne alebo so špeciálnym zameraním.

Celkový prístup sa v ostatnom období začal využívať vo facility managemente. Uplatňuje sa najmä s cieľom bezpečne prevádzkovať stavbu, riadne zabezpečiť jej správu a optimalizovať náklady na energiu, správu a prevádzku majetku. Jednotlivé čiastkové zamerania pasportizácie stavby sú:

• lokalizácia a dispozícia budovy a jej častí,
• stavebné konštrukcie a ich stav,
• technické vybavenie (technické zariadenia),
• fixné prevádzkové náklady a variabilná spotreba energie,
• využiteľnosť stavby/majetku.

Z uvedeného opisu je jasné, že pasportizácia stavby bude oslovovať dve základné skupiny zákazníkov. Prvou sú správcovské spoločnosti, spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, spoločnosti podnikajúce v oblasti výstavby, správy, prenájmu a predaja nehnuteľností a pod.

Zvyčajne prichádzame do kontaktu s profesionálne zdatnými ľuďmi, ktorí vedia, čo potrebujú a prečo. Druhou skupinou, ktorá je takpovediac „v plienkach“, sú individuálni zákazníci (väčšinou fyzické osoby).

V drvivej väčšine prípadov sa o „nejakej pasportizácii stavby“ dozvedajú neskoro, keď sa snažia riešiť konkrétny problém zisťovaním na webe. Skúsenosti dokazujú, že v prevažnej väčšine prípadov potrebujú riešiť len jedno zameranie – na stavebné konštrukcie.

Prvým a jednoduchším dôvodom na vykonanie pasportizácie stavby je zdokumentovanie stavu existujúcej nehnuteľnosti (obr. 1) pred, počas a po ukončení akýchkoľvek činností, ktoré by mohli mať negatívny vplyv na stav alebo úžitkové vlastnosti danej nehnuteľnosti, budovy alebo stavebnej konštrukcie, technického systému budovy.

Vo väčšine prípadov sa digitálne zaznamenávajú vizuálne aspekty a meraniami parametre funkčných vlastností. Zadávateľom nemusí byť len zhotoviteľ stavby. Pasportizáciu „dotknutej“ stavby si môže dať spracovať aj jej vlastník na vlastné náklady.

Druhým, náročnejším dôvodom na vykonanie pasportizácie stavby je ukončenie zmluvného vzťahu. S tým súvisí nielen zdokumentovanie kvality diela, stavby alebo stavebných prác, no väčšinou aj ich množstva.

Zvyčajne sa stretávame so zákazníkmi nespokojnými s prácou stavebných firiem (obr. 2), no nechceme tvrdiť, že to je jediný dôvod ukončenia zmluvného vzťahu. Karta sa pokojne môže obrátiť a od zmluvy môže odstúpiť zhotoviteľ, ak je napríklad klient v omeškaní s platbami.

Predmet pasportizácie stavby sa však pravdepodobne zredukuje na kvantifikáciu vykonaných prác (ak vychádzame z predpokladu, že zákazník nespochybnil ich kvalitu).

Potrebujem ju, aj keď nič nestaviam?

Keby ste sa nás spýtali pred 10 rokmi, odpovedali by sme: „pravdepodobne nie“. Pred pár rokmi sme boli už vo vyjadreniach opatrnejší. Za ostatné 2 až 3 roky sme však nazbierali toľko skúseností zo živých stavieb, že dnes odpovedáme úplne inak: „teraz ju nepotrebujete, ale keď sa niečo stane, budete si nadávať“.

Pasportizácia stavby predstavuje totiž akúsi formu poistky. V rozhodujúcom okamihu je veľmi dobré, ak ju máte.

Vychádzame zo skúseností z ostatných rokov poznačených tempom výstavby, pomerne častou bezohľadnosťou alebo čoraz väčšou zastavanosťou miest a obcí a približovaním sa výstavby k hranici už existujúcich nehnuteľností.

Buďme konkrétni

Pochopiteľne, nemôžeme uvádzať podrobnosti o zákazníkoch či o prípadoch, ktoré sme riešili. Nebolo by to korektné. Na druhej strane, po citlivom zvážení a vytriedení detailov, rôznych identifikačných znakov a s cieľom šíriť osvetu sme sa rozhodli prehovoriť. Za všetky vyberáme jeden výsostne aktuálny príklad.

V blízkosti bytového domu sa začali prípravné a vedľajšie stavebné práce na novom rezidenčnom projekte. Oslovil nás vlastník jedného bytu v dome dotknutom výstavbou. Opísal nám situáciu a dohodli sme termín pasportizácie stavby (pozn.: čiastková pasportizácia stavu stavebných konštrukcií).

Zhotoviteľ novej rezidenčnej výstavby síce dal pred začiatkom prác vypracovať pasportizáciu stavby, no pred vlastníkom spochybňoval dôslednosť jej spracovania. Preto, aj keď s istým časovým odstupom po začiatku akýchkoľvek prác na stavenisku, sme vykonali pasportizáciu konkrétneho bytu.

Byt sa nachádza na prvom poschodí bytového domu, prakticky najbližšie k stavenisku a predpokladanému zdroju vibrácií. Z tohto hľadiska hodnotíme toto rozhodnutie ako obozretné a predvídavé. A aj keď si želáme, aby k tomu nedošlo, sme viac než presvedčení, že správu z pasportizácie stavby ešte využije.

No poďme k veci. Dotknutou nehnuteľnosťou je bytový dom so železobetónovou stĺpovou nosnou konštrukciou, s výplňovým murivom, murovanými priečkami a so siedmimi nadzemnými podlažiami. Materiálovú skladbu sa nám nepodarilo určiť.

Dostupná projektová dokumentácia materiálovú bázu muriva neriešila a sondy sme nemohli spraviť. Podľa štruktúry povrchu sa ako povrchové úpravy použili buď vápenno-cementové omietky (s vyšším podielom cementu), alebo čisto cementové omietky. Podlahy boli plávajúce. Vylúčili sa z rozsahu pasportizácie stavby.

Jej zameranie sa zúžilo na zmeny (vznik trhlín), ktoré sa prejavili na začiatku stavebných prác vyvolávajúcich vibrácie. Keďže trhliny sa neprejavili na spodnom povrchu stropnej konštrukcie, dá sa predpokladať, že nevznikli ani pod nášľapnou vrstvou plávajúcej podlahy.

Problematické teda boli trhliny v omietkach v podstate vo všetkých miestnostiach. Zdokumentovala sa ich poloha, rozsah, orientácia, sklon a šírka. Identifikovali sa tri základné typy trhlín. Podľa vonkajších prejavov, žiaden z nich nebol statického pôvodu.

Takmer všetky trhliny boli len ťažko pozorovateľné (so šírkou približne do 0,20 mm). Tvar, vzájomná vzdialenosť a usporiadanie trhlín indikujú, že sú len povrchové a vznikli v dôsledku vibrácií v materiáli s vysokou pevnosťou (obr. 3 až 5).

Reprezentant každého typu trhliny sa opatril najjednoduchším monitorovacím zariadením – sadrovým terčíkom (obr. 6). Presadzujeme riešenia primerané problému.

Keďže ani do záhrady sa nechodí po rajčinu s kombajnom, tak ani na meranie prípadných pohybov budovy, rozvoja trhlín a pod. nebudeme hneď tasiť najväčší kaliber (napr. akcelerometre, tenzometre, trigonometrické merania alebo fixné odchýlkomery).

Na to bude čas neskôr, ak by sa ukázalo, že výstavba skutočne negatívne vplýva na stavebné konštrukcie dotknutej stavby. Treba si uvedomiť, že vtedy by už pravdepodobne išlo o poškodzovanie spoločného majetku a objednávateľom by mal byť správca domu.

V každom prípade je potrebné vznik a rozvoj porúch monitorovať. Od miery automatizácie a zapojenia externých meracích zariadení a laboratórií závisí aj cena vykonanej pasportizácie stavby.

Tú nikdy nie je možné určiť vopred ešte pred prvotnou obhliadkou, resp. základnou pasportizáciou stavby, z ktorej môže vyplynúť napr. potreba identifikovať nebezpečné trhliny/javy, ktoré si vyžadujú dôsledný monitoring.

Prípadným ďalším krokom môže byť určenie technického rozsahu poškodenia a kvantifikovanie množstva a hodnoty stavebných prác na uvedenie stavby do pôvodného stavu a odhad náhrady škody za obmedzenie riadneho užívania diela.

Čo dodať na záver

Aj keď to už nespadá do úloh pasportizácie stavby, nedá nám, aby sme vás neupozornili na potrebu dôsledného návrhu sanácie, ak už k poškodeniu vašej budovy došlo.

Pritom odporúčame vychádzať buď z porealizačnej pasportizácie stavby s kvantifikovaním rozsahu a miery poškodenia, alebo si dať vypracovať prieskum poškodenia stavebných konštrukcií a podrobný návrh sanácie so všetkým, čo k tomu patrí.

Myslíme tým najmä správny výber technológie, stavebných materiálov, metodiky sanácie a kontroly kvality. Zároveň predtým, ako sa bude navrhované riešenie realizovať, je potrebné jeho overenie na skúšobnej ploche.

Literatúra

1. Briatka, P. – Ďubek, M.: Pasportizácia stavu nehnuteľnosti. Nitrianske Rudno: Bria Invenia, Buildustry, č. 3/2017, roč. I, 2017, s. 10 – 12.
2. Kuda, F.: Facility management v kostce. FORM, solution, s. r. o., 2012.

Článok bol uverejnený v časopise Správa budov 3/2019.