Realitný trh cíti oživenie, ale bráni mu konkurencia i korupcia

Piata realitná konferencia týždenníka TREND, ktorá sa konala v dňoch 15. a 16. marca v bratislavskom hoteli Gate One, ponúkla šesť diskusných panelov a niekoľko prednášok na tému stavu a budúcnosti realitného trhu a prostredia na Slovensku i v zahraničí. Jej názov bol Realitný trh objavuje radostné vyhliadky a viacero účastníkov diskusie sa vyjadrilo, že časy bezstarostného boomu sa už nikdy nevrátia. Konkurencia bude oproti minulosti už podstatne tvrdšia, pretože sa zmenili zákazníci – naučili sa preberať si v ponuke a počkať na želanú kvalitu.

Oživenie dopytu po nehnuteľnostiach
Rast priemyslu a hrubého domáceho produktu dávajú tušiť, že dopyt po nehnuteľnostiach sa v najbližších mesiacoch bude ďalej oživovať. Najviac to už teraz badať pri kanceláriách a skladoch – tie sú už najmä v Bratislave takmer úzky profil. Podstatne viac ako vlani sa tento rok začne budovať logistických či priemyselných stavieb. Dokonca aj mimo hlavného mesta.

Kancelárie
Kancelársky segment v Bratislave má najbližšie k trhu developera. Počas krízy sa novostavieb rozbehlo málo, takže koncom tohto roka by sa mohol prejaviť nedostatok kancelárskych priestorov. Už teraz si firmy hľadajúce väčšie výmery musia počkať, keďže v dokončených budovách ich nenájdu. Očakávajú sa stovky pracovných miest v biznis centrách, ktorých sa však reálne stavia málo. Veľké projekty ako Twin City, Južné Mesto, budovy okolo Mlynských nív, pokračovanie Lakesidu alebo tretia veža Polusu ešte dajú na seba čakať.

Redakcia časopisu ASB pripravila špeciálnu diskusiu o územnom plánovaní a boji s korupciou – zľava Regina Loukotová, Drahan Petrovič, Boris Schultz, Peter Gero a Matej Šišolák (moderátor)

Nákupné centrá
Dva diskusné panely konferencie sa venovali nákupným centrám. Chuť nakupovať by sa mala v tomto roku oživiť, nováčikom na trhu však napriek tomu ruže nepokvitnú. Konkurenciu pre Euroveu v Bratislave by od roku 2012 malo priniesť ďalšie veľké mestské nákupné centrum Centrál od nemeckého giganta ECE na Trnavskom mýte. Ďalší chrám míňania – Bory od Penty – sa má rozostavať už tento rok za bratislavskou mestskou časťou Lamač.

Outlety
Pre mnohých Slovákov budú celkom novým fenoménom outlety – obchody so značkovým a často aj drahým tovarom za znížené ceny. Do roka by mali pri Bratislave na dohľad diaľnice D1 otvoriť hneď dva – pri Senci a Voderadoch. V outlete McArthurGlen v rakúskom Parndorfe pritom tvoria Slováci zhruba 20 percent zákazníkov.

Bytová výstavba
V diskusii o bytovej výstavbe sa jej účastníci tradične zaoberali otázkou, aké byty si trh žiada. Potvrdilo sa, že štandardné byty s cenami okolo 1 500 eur s DPH za štvorcový meter sa v Bratislave v posledných mesiacoch predávajú veľmi dobre. Zhruba 3 800 nepredaných bytov, ktoré ešte v hlavnom meste z krízových čias ostalo, sú teda pravdepodobne pridrahé alebo priveľké jednotky, ktorých predaj potrvá ešte dlhé roky.

Územné plánovanie a boj s korupciou
V špeciálnej panelovej diskusii pripravenej v spolupráci s redakciou časopisu ASB a venovanej problematike územného plánovania sa kládol dôraz na predchádzanie korupcii a boj s ňou. Diskutujúci – Regina Loukotová, Boris Schultz, Peter Gero a Dra­han Petrovič – odporúčali použiť systémy, aké fungujú v Kanade, Nemecku alebo Spojenom kráľovstve, a nevymýšľať nanovo už odskúšané metódy. Korupciu považujú za kameň, ktorá bráni rozvoju slovenských miest.

Desatoro proti korupcii
„Zásadným prvkom protikorupčného prostredia je fungujúca štruktúra, ktorá zabezpečí dosiahnutie cieľov aj bez dodatočných poplatkov. Ide o všetky životné situácie, zdravotníctvo, súdnictvo, políciu obchod atď. Okrem iného je úlohou aj médií, aby vytvorili verejno-politický tlak, vysvetlili, prečo je korupcia celospoločensky netolerovateľná,“ skomentoval situáciu architekt a urbanista Peter Gero, ktorý uviedol svoje desatoro:

1. Jasné, t. j. transparentné štruktúry = hierarchie rozhodujúcich, povoľovacích procesov ako výkonu mestskej správy. Nastavenie mestskej správy na fungovanie servisným spôsobom. Uplatnenie princípu „one customer – one face“.
2. Zavedenie poplatkov za jednotlivé úkony mestskej správy – zverejnenie „cenníka“ a priebežne monitorovanie stavu príjmov mesta z tejto činnosti.
3. Zavedenie princípu priamej – osobnej zodpovednosti konkrétneho pracovníka za konkrétne úkony, spojenej s právom podpisu stanovísk atď. 
4. Kontrola výkonov úradníkov primátorom, mestskými poslancami, politikmi a médiami.
5. Zamestnanci verejnej správy dostanú definitívnu pracovnú zmluvu po dôkladnom školení aj v oblasti právnych zásad a etických princípov, ktorých dodržanie je základnou podmienkou činnosti vo verejnej správe.
6. Vytvorenie transparentných platových princípov na jednotlivých stupňoch zodpovednosti, vzdelania atď. Zrušenie systému odmien – od primátora, respek­tíve starostu až po spolupracovníkov.
7. Priebežné zverejňovanie žiadosti o povolenia na internete – s konkrétnym, respektíve aktuálnym stavom verejno-právneho procesu.
8. Zriadenie nezávislej internej revízie na magistráte (podriadenej priamo primátorovi), ktorá priebežne komunikuje s protikorupčným oddelením na prokuratúre. V pravidelných intervaloch sa realizujú vzdelávacie semináre pre pracovníkov na magistráte a komunálnych politikov.
9. Vyhodnocovanie jednotlivých dôležitých povoľovacích procesov podľa princípu poučovania „best practice’s“. Medializácia!
10.   Rotácia pracovníkov, ktorí sú zodpovední za určité oblasti, respektíve mestské časti alebo magistrát.

Príklad z Vancouveru
Architekt Drahan Petrovič z Inštitútu urbánneho rozvoja vo svojom príspevku hovoril o povoľovacích procesoch v kanadskom Vancouveri, vzorovom príklade mesta, v ktorom neexistuje korupcia. Dôvody sú takéto:

1. City Council (mestské zastupiteľstvo), čiže najvyšší volený legislatívny orgán mesta, pozostáva z primátora a 10 (!) poslancov. Politici neovplyvňujú dennodenný chod plánovacieho oddelenia. Odsúhlasujú len územnoplánovacie dokumentácie a ich zmeny. Vydávanie všetkých relevantných povolení je v rukách odborníkov, a nie politikov.
2. Mesto je rozdelené do mnohých zonálnych území, z ktorých každé má vlastný územný plán zóny. Developer vopred presne vie, čo môže v danom území postaviť.
3.  Súčasťou získania územného rozhodnutia alebo schválenia zmeny územného plánu je posúdenie v komisii mestského navrhovania. Je to poradný zbor pozostávajúci minimálne z 12 odborníkov – architektov, urbanistov, stavebných inžinierov, záhradných architektov a podobne. Ich stanovisko je prísne odborné a nie je politicky alebo populisticky motivované.
4. Rozvoj mesta sa do značnej miery realizuje z príspevkov developerov. Tie sú vyzbierané s cieľom transparentného spolufinancovania infraštruktúry, ktorú vyvolala ich investícia. Financujú sa z nich napríklad parky, škôlky, sociálne bývanie, kanalizačné, vodné, drenážne a dopravné projekty a podobne. Príspev­ky vyzbierané v rámci istého územia sa musia využiť výlučne na tomto území. Infraštruktúra sa teda výrazne zlepšuje len v tých lokalitách, kde sa realizuje nová výstavba. Sadzby sa určujú tabuľkovo, na základe podlažnej plochy projektu. Menia sa podľa kvality lokality.
5. Chod plánovacieho oddelenia a tiež objednávanie územno-plánovacích dokumentov sa sčasti realizuje prostredníctvom spoplatnenia žiadostí o všetky typy povolení. Zamestnanci mesta majú – aj vďaka tomu – výborné finančné ohodnotenie a benefity. Platy sú na úrovni manažérov súkromných spoločností. O pozície na plánovacom oddelení je veľký záujem. Priťahujú odborníkov, ktorí majú skutočnú snahu prispieť k tvorbe kvalitného životného prostredia.

„Tieto zásady chápu developeri pozitívne, keďže zrýchlili a urobili transparentnými povoľovacie procesy a kompletne zlikvidovali korupciu,“ dodáva D. Petrovič. „Za týchto ústretových podmienok nemajú developeri problém prispievať na infra­štruktúru. Zjednodušene povedané, radšej prispejú na výstavbu parku, verejných športovísk alebo plavárne ako banke na úroky za projekt dlhodobo zaseknutý na nejakom úrade.“
Stavebné povolenia v Spojenom kráľovstve

Boris Schultz z architektonickej kancelárie Milieu Architects hovoril o udeľovaní stavebných povolení v Spojenom kráľovstve. Tento systém zohľadňuje vplyv nového developmentu na lokálnu komunitu. Je dôležité, aby existujúci obyvatelia profitovali z toho, že sa postaví nový obytný súbor. Posudzuje sa, čo lokalite prinesie, ako ju obohatí. Nezriedka je developerovi nariadené, aby postavil škôlku, park, detské ihrisko vo vlastnej réžii. „Samozrejmosťou je úprava okolia stavby,“ dopĺňa Boris Schultz. „Navyše, medzi súkromnými musí postaviť aj sociálne byty. Ich percentuálny podiel sa určuje v závislosti od celkového počtu bytov a od lukratívnosti pozemku. Centrálne projekty majú často podiel sociálneho bývania až 50 %. Stavbu sociálnych bytov developerovi preplatia, ale nemá z nej nijaký profit. Takéto premiešanie komunít zabraňuje vzniku geta v okrajových častiach mesta.“

–>–>

Vnímanie korupcie
Regina Loukotová zo súkromnej vysokej školy architektúry ARCHIP v Prahe uviedla, že Česká i Slovenská republika sa dlhodobo pohybujú okolo 50. miesta (ČR na 53. mieste a SR na 59. mieste) na rebríčku 178 krajín sveta zostavovaného podľa CPI (Corruption Perception Index) – indexu vnímania korupcie.

Prezentované projekty spoločnosti GEM architects, s. r. o. (www.gemarc.com) boli navrhnuté pre Nórsko (10. miesto v zmienenom rebríčku), kde miera tolerancie korupcie je takmer nulová. Niekoľko projektov pre Egypt (98. miesto), projekt univerzity v Misurate pre Lýbiu (146. miesto) a projekt plávajúceho štadióna pre Katar (19. miesto) boli predstavené na pozadí poznámok o korupčnom prostredí v jednotlivých štátoch.

Za všetky citujem slová Roberta Klitgaarda, amerického ekonóma, publikované v českých Hospodárskych novinách dňa 11. januára 2011: „Pokiaľ si porovnáte rôzne štatistické ukazovatele a prieskumy, tak z toho vyplýva, že české HDP má možnosti Nórska, ale vyspelosť vašich úradov a politikov je na úrovni Senegalu, čo možný rast vašej ekonomiky skutočne zráža. Inými slovami: zatiaľ čo váš biznis je vo fáze inovácií, inštitúcie sa utvárajú – je tam veľký nepomer. Ale pozor, ďalšia vec, ktorú môžete urobiť, je vtiahnuť akademickú sféru do diania.“

Peter Kremský, TRENDreality.sk, (pet)
Foto: Vlado Benko

Článok bol uverejnený v časopise ASB.