Vladimír Salkovič: Náročnosť klientov nás posúva dopredu

Najbližší vývoj stavebného trhu, jeho úskalia a ich prekonávanie, ako aj situácia na trhu s bytmi a vlastné projekty – to sú základné okruhy rozhovoru s Ing. Vladimírom Salkovičom, členom predstavenstva PRVÁ PENZIJNÁ SPRÁVCOVSKÁ SPOLOČNOSŤ POŠTOVEJ BANKY, a. s., kde je vedúcim úseku investícií špeciálnych fondov.

Ekonomika Slovenska bude podľa Národnej banky Slovenska rásť menej, ako bol pôvodne odhadovaný rast HDP. Ako sa to odzrkadlí v stavebníctve a aké prekážky musí stavebný trh prekonávať?
Spomalenie ekonomiky sa zákonite prejaví aj v stavebníctve. Z našej strany očakávame spomalenie v tom, že keď pôjde na trh menej projektov, tak sa bude zazmluvňovať menej stavebných firiem. A aké prekážky musíme prekonávať? Narástli nám ceny pozemkov, stavebných materiálov, cena pracovnej sily, ako aj cena projektantov – čiže celkové obstarávacie náklady na projekty. Developeri to potom musia premietať do výslednej predajnej ceny bytov.

Počas konjunktúry sa predajne darí aj menej atraktívnym a menej kvalitným projektom. Čo robíte pre to, aby ste prekonali túto „konkurenciu“, a ako si udržiavate vysokú úroveň projekcie aj remeselnej realizácie svojich projektov?
PRVÁ PENZIJNÁ má aktuálne pod správou tri realitné fondy v celkovej čistej hodnote majetku 904 mil. eur a v rámci NÁŠHO PRVÉHO realitného fondu sa okrajovo venujeme aj developerským projektom. Nerobíme ich sami, ale sme na strane financujúceho subjektu a hľadáme partnera do projektu, ktorý realizuje tento development.

Podľa čoho si ich vyberáte?
Pri partnerovi si všímame ekonomiku daného projektu, lokalitu, nastavenie spolupráce, skúsenosti partnera s developmentom, ale aj subjektívnejší faktor, či sa nám daný investičný zámer páči. Developerských projektov však nemáme príliš veľa.

Ako riešite všeobecný problém slovenského stavebníctva – nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily?
Tento nedostatok pociťujeme mnohokrát už v začiatočnej fáze pri povoľovacích rozhodnutiach na úradoch. Lehoty územného rozhodnutia a stavebného povolenia sa neúmerne predlžujú, čo má za následok posun realizácie projektu. Keďže financujeme developerský projekt od samého začiatku, zvyšuje sa nám aj obstarávacia cena projektu.

A kvalita ľudí počas výstavby?
To je ďalší dôležitý faktor, preto si vyberáme do tendra kvalitné stavebné firmy. Z tendrovania podľa jednotlivých kritérií vzíde najlepšia ponuka stavebnej firmy. Táto voľba sa nám už viackrát osvedčila. Samozrejme, v každej stavebnej firme sa nájdu kvalitní i menej kvalitní ľudia, ale keď si vyberáme kvalitnejšiu firmu, máme istú záruku a väčšiu pravdepodobnosť, že výsledok bude mať nami požadovanú kvalitu.
Národná banka Slovenska v tomto roku opäť sprísnila pravidlá poskytovania hypotekárnych úverov.

Odzrkadľuje sa to pri predaji bytov?
V portfóliu máme aj rezidenčné developerské projekty, takže predávame aj byty, pri ktorých klienti žiadajú banky o hypotekárne úvery. Domnievam sa, že NBS svojím opatrením nastolila správnu cestu. V zásade mám názor, že by sa človek mal prikrývať takou perinou, na akú má, ale viem, že doba sa zmenila. Považujem však za rozumné požadovať od budúceho vlastníka bytu vklad a zároveň stanoviť kritérium 8-násobku čistého ročného príjmu. V zásade je to aj ochrana budúceho vlastníka bytu, aby sa cítil komfortne pri splácaní hypotéky. Ako sa to odzrkadľuje? Zmluvy pri bytoch sa už neuzatvárajú tak, ako pred dvomi rokmi. Je to však spôsobené aj tým, že ich ceny sú vyššie a stále ich nie je dostatok na trhu.

Aj tento fakt stále drží staré byty na pomerne vysokej cenovej úrovni. Aký bude ich vývoj a čo by mohlo pomôcť zvýšiť počet nových bytov?
Aktuálne ceny bytov vzrástli a dostali sa už nad úroveň pred realitnou krízou spred desiatich rokov. Sme však aj svedkami anomálií – napríklad cena 2-izbového bytu v bratislavskom Ružinove s výmerou 50 štvorcových metrov lieta aj okolo 2 900 až 3 000 € za štvorcový meter. A to nie je úplne zdravé, ale je pravda, že cenu bytu v zásade určuje trh. Pokiaľ budú ľudia ochotní zaplatiť aj za starý byt toľko ako za nový, ceny bytov budú rásť. Myslím si však, že cena starého bytu nebude dlhodobo na úrovni nového.

Pri akej cene bytu za štvorcový meter považujete ešte vývoj na trhu s bytmi za bezpečný a zdravý?
Cenu bytu za štvorcový meter určuje trh, kde sa stretávajú dopyt a ponuka. Bude dôležité rozlišovať, aké projekty budú prichádzať na trh v budúcnosti. V Bratislave rastie mnoho žiadaných mestských zón, ktoré asi posunú ceny bytov vyššie. A cena týchto novostavieb zároveň posunie cenovo vyššie aj okolité projekty. Otázkou je, či ľudia budú ochotní za to zaplatiť.

Aké sú trendy v samotných dispozíciách bytov – čo klient pri ich nákupe najviac zohľadňuje a ako rastie jeho náročnosť?
Náročnosť klientov stúpa. Vidieť to pri rozhovoroch s klientmi, ktorí už kladú iné otázky ako predtým. Ich náročnosť je však logická, veď sa podstatne zdvihla cena bytu. Navyše, ľudia majú oveľa väčší prísun informácií, a preto majú lepšiu predstavu o svojom byte. A v rámci náročnosti klienta musí zase developer priniesť nejaké „vychytávky“ do bytu – či už sú to znížená energetická náročnosť, ďalšie skvalitnenie dispozície podľa predstáv budúceho užívateľa, minimálna príprava na klimatizáciu, klimatizácia, vonkajšie žalúzie, izolačné okná…

V akom stave sú vaše projekty?
Máme projekty, ktoré už v zásade dopredávame. Pri rezidenčných projektoch sme byty predávali v dobrom čase a za dobré ceny, preto ich považujeme za úspešné. Pri Petržalka City sme robili druhú etapu (145 bytov), kde máme všetky byty vypredané a dopredávame už iba obchodné priestory. Projekt Nová Vlárska na Kramároch pozostáva z 2 bytových domov, kde je 82 bytov. Práve tam prebiehajú dokončovacie práce a príprava na kolaudáciu. Aktuálne máme už iba posledné 4 voľné byty. V súčasnosti pripravujeme projekt komunitného bývania Kynek Rezidencie v Nitre, na ktorom spolupracujeme s developerom JTRE. Má 11 bytových domov a spolu 77 bytov. Z menších obchodných projektov sme dokončili Retail BOX v Šamoríne II a chystáme sa na Pezinok.