Lucia Švecová: V developmente je investícia do dobrej architektúry prínosom

Lucia Švecová: V developmente je investícia do dobrej architektúry prínosom

Šéfuje slovenskej pobočke luxemburskej spoločnosti Orco Property Group, ktorá sa venuje investorskej a developerskej činnosti, správcovstvu nehnuteľností a manažmentu fondu nehnuteľností v oblasti realít a hotelierstva v strednej Európe. Na Slovensku sa venuje viacerým bytovým, polyfunkčným a obchodným projektom, ktoré sú charakteristické zaujímavou architektúrou. Pri obchodoch oceňuje najmä to, keď platí slovo a priama dohoda. Hľadali by ste za týmto opisom šarmantnú a krehko pôsobiacu ženu? Lucia Švecová.

Nedávno ste odkúpili budovu bývalého hotela Palace na rohu Poštovej a Obchodnej ulice v Bratislave, kde ste si zriadili aj sídlo vašej spoločnosti. Pri kúpe tejto budovy rozhodovala práve poloha? Ako sa vám darí s prenájmom priestorov?

Myslím, že popri ostatných faktoroch hrá poloha rozhodujúcu úlohu. VÚB ostáva v prenájme vo svojich pôvodných priestoroch, ostatné, ktorých rekonštrukcia práve prebieha, sú už čiastočne podchytené zmluvou. O prenájom sa nám stará CB Richard Ellis. V súčasnosti prebiehajú hrubé stavebné práce. Podlahy, priečky, podhľady a dokončievacie práce sa budú finalizovať neskôr – presne podľa prianí klienta. Naša firma tu sídli len niekoľko týždňov a zatiaľ sa tu ešte stále dokončujú niektoré práce. No páči sa nám tu.

Táto budova je však len jednou z viacerých rekonštrukcií v centre Bratislavy, na ktorých pracujete. Čím sú pre vás rekonštrukcie zaujímavé?

Sme presvedčení, že o úspechu projektu rozhoduje najmä dobrá lokalita. V centrách miest sa málokedy vyskytne voľný pozemok na novostavbu, takže rekonštrukcie sú často najrozumnejším riešením. Okrem toho, niektoré staršie budovy majú zaujímavú históriu a vysokú architektonickú hodnotu, a táto výnimočnosť je pre naše projekty prínosom.

Ako je to s možnosťami zásahov do výrazu budovy pri rekonštrukciách týchto budov?

Medzi našimi projektmi je aj niekoľko pamiatkovo chránených budov, pri ktorých musíme rešpektovať požiadavky pamiatkarov i samotné danosti budovy. Do pamiatkovej ochrany spadá napríklad budova City Gate medzi Gorkého a Laurinskou ulicou. Táto funkcionalistická budova je národnou kultúrnou pamiatkou, navrhli ju architekti Eugen Kramár a Štefan Lukačovič v 40. rokoch minulého storočia. Je to nádherná budova s veľmi vznešeným pôsobením, ktorá podľa nás bude pre klientov mimoriadne lákavá. Navyše, nebolo možné vybudovať podzemnú garáž, a tak sme museli riešiť parkovanie klientov rezerovaním parkovacích boxov v neďalekej garáži pri hoteli Carlton.

Pamiatkovo chránená je aj staršia budova obchodného domu Dunaj na Námestí SNP. Aj budova na Poštovej, v ktorej sídlime, je v pamiatkovej zóne, z čoho nám vyplývajú určité obmedzenia, napríklad pri logách či označeniach na fasáde. Predmetom rokovaní s pamiatkarmi je napríklad aj farba fasády, množstvo presklení na fasáde, niektoré požiadavky ovplyvňujú zasa dispozičné zámery v budove. Vždy sa však pokúšame nájsť optimálne riešenia.

Nevýhody rekonštrukcií však často vyvažuje kvalita budovy, jej obľúbenosť, čaro a určitá príjemná patina jej histórie, preto do takýchto projektov vstupujeme radi.

Čo plánujete s budovou Dunaj?

Na prízemí, v prvom podzemnom a prvom nadzemnom podlaží, majú byť obchodné priestory, vo vyšších podlažiach kancelárie a na najvyššom podlaží reštaurácia s terasou. Rekonštrukcia má začať na jeseň tohto roka a mala by trvať približne rok. Jej autormi sú londýnski architekti z ateliéru Jestico + Whiles, pričom spolupracujú s architektmi Jánom Bahnom a Ľubomírom Mihálikom, ktorí sú autormi pôvodnej budovy.

S Jestico + Whiles ste spolupracovali aj pri Parkville a MaMaison. Ako si vyberáte architektov pre svoje projekty, v čom je prínos svetového a v čom slovenského tímu architektov, ktorí na projektoch pracujú?

Spoločnosť Orco veľmi rada spolupracuje s lokálnymi architektami – poznajú mesto, pomery krajiny, rozumejú jej kultúre. Aj pri projekte City Gate sme sa rozhodli pokračovať v dohodnutej spolupráci s architektmi Martinom Kusým a Pavlom Paňákom zo štúdia BKPŠ Architekti. Interiéry navrhujú bratislavskí architekti Kalin Cakov a Emil Makara. Musíme konštatovať, že sme veľmi spokojní.

Samozrejme, radi spolupracujeme aj s inými svetovými architektmi – dôležitá je pre nás najmä kvalita architektúry a nie krajina, v ktorej pracujú.

Ste vyštudovaná architektka, pravdepodobne máte vyhranený názor na kvalitu projektov. Nakoľko vstupujete architektom do práce pri vašich projektoch?

Podľa mňa je veľmi dôležité hneď na úvod čo najpresnejšie povedať, o čo nám v projekte ide a aké sú naše predstavy. Náš predajný a marketingový tím má jasnú predstavu o skladbe a dispozíciách bytov, ich štandarde. Projekt musí byť vyriešený dobre aj komerčne – z hľadiska prenajateľnosti plôch a pomeru prenajateľných a ostatných plôch – a to je úloha developera. V rovine tvorby samotného štýlu budovy sme vždy radi, keď nám architekti predstavia viac alternatív, z ktorých si môžeme vybrať.

Architektúra ma veľmi zaujíma a som rada, že som vďaka tejto práci stále pri jej tvorbe. Keby som bola architektkou na voľnej nohe, je možné, že by som sa k takýmto zaujímavým zákazkam nedostala. Aj preto ma moja práca baví.

Stretávame sa niekedy aj s názorom, že v developmente sú biznis a architektúra principiálne v protiklade. Aký je váš názor ako architektky v pozícii developera?

V žiadnom prípade nie sú v protiklade. Myslím, že kvalitná architektúra pozdvihuje úroveň projektu, čo napokon aj zvyšuje konečnú cenu predaja či prenájmu. Architektúra a developing musia fungovať vo vzájomnej symbióze – a to nejde len o spomínaný profit pri developmente, ale aj o možnosti a určitú previazanosť s realitou trhu, ktorú architektúra pri dobre obchodne nakoncipovanom projekte získava. V developmente je investícia do dobrej architektúry prínosom.

Po období, kedy sa predal akýkoľvek byt takmer skôr, než mal projekt stavebné povolenie, sa trh posunul do fázy, kedy si už klient vyberá. Čo ho podľa vás presvedčí najviac?

Poloha, architektúra, kvalita projektu a kvalita realizácie. Architektúra je skutočne veľmi dôležitá, samú ma mrzí, keď vidím niektoré nekvalitné projekty, ktoré na Slovensku vznikajú aj na tých najlukratívnejších polohách a ktoré na dlhé desaťročia či až storočia znehodnotia celý priestor… Maximalizácia profitu na projektoch je však v developmente behom na krátke trate a dnešný záujem o kvalitu je toho dôkazom.

Všetky vaše projekty okrem obchodných domov Dunaj obsahujú alebo majú obsahovať aj bývanie. Aké sú podľa vás pri bývaní najdôležitejšie faktory, ktoré rozhodujú o ich úspechu?

Lokalita – a to nielen blízkosť centra, ale aj tichosť okolia či dostatok zelene, kvalita projektu, správna veľkostná skladba bytov v rámci projektu, nadštandardná realizácia a použité materiály, orientácia na svetové strany, dobrá dispozícia. Pri dispozícii sú to často to celkom jednoduché, už dávno vymyslené riešenia, no žiaľ, nie vždy sa im venuje dostatočná pozornosť. Budujeme si databázu klientov a pri stretnutiach s nimi mapujeme ich požiadavky.

Keď spomínate databázu klientov, asi máte skúsenosť, že klient niekedy vaše služby využije opakovane. Máte záujemcov, ktorí kúpia aj viacero bytov?

Je bežné, že niektorí klienti nekupujú byty na vlastné bývanie, ale berú kúpu bytov ako investíciu. Tieto byty môžu ďalej prenajímať sami. Aj my im vieme poskytnúť svoje služby a starať sa o prenájom. Niektoré z našich bytov sú odkúpené pre náš rezidenčný fond a  staráme sa o prenájom týchto bytov s kompletným servisom vrátane zariaďovania bytov a podobne.

Marketing predaja vašich bytov je silno postavený aj na samotnom interiéri a jeho štýlovom zariadení. Aké percento klientov sa s ním stotožní a koľko z nich sa rozhodne pre iný štýl?

Bežný štandard v City Gate je aj kuchynská linka so všetkými spotrebičmi, šatníky, komplet kúpeľne aj s kúpeľňovými doplnkami, samotný nábytok však bežná ponuka neobsahuje – ak sa klient nerozhodne inak. Ak klient chce od nás celý servis vrátane interiérového návrhu a dodávky nábytku, nie je s tým, samozrejme, žiaden problém.

Dobrým marketingovým nástrojom sú podľa nás vzorové byty, vďaka ktorým klient získa predstavu, čo sa s priestormi dá urobiť. A preto ich robíme aj v Parkville či City Gate.

Pôjdu podľa vás ešte ceny bytov hore tak rapídne, ako doteraz?

Očakávame, že ešte niekoľko rokov by to mohlo byť medziročne okolo 20 % a potom by sa to mohlo ustáliť na desiatich percentách.

Neobávate sa dosahu globálnej finančnej krízy?

Myslím, že netreba tento problém zľahčovať, ale ani sa týchto udalostí príliš obávať. Americká hypotekárna kríza sa nikdy netýkala top lokalít, o ktoré sa zaujímame my. Slovenský trh je z hľadiska poskytovania hypoték iný než americký. U nás si banky klientov overujú oveľa prísnejšími kritériami, čo bude určite tlmiť dosah týchto udalostí na slovenskom trhu.

Ako pokračuje váš zámer s priestormi pivovaru Stein?

Výrobu sme predali koncom minulého roka Moravsko-slezským pivovarom, ktoré si ju presťahovali do svojich priestorov. Stále sa pracuje na zmene územného plánu, na posudkoch a prepočtoch a komunikujeme s magistrátom, keďže územie je stále evidované ako priemyselná zóna. Okrem jednej výškovej dominanty pri križovatke by mal projekt mať výšku ôsmich až desiatich podlaží. V našich konceptoch sa plánuje v komplexe s obnovou jednej zaujímavej budovy s medenou kupolou, kde by sme chceli urobiť loftové bývanie.

Zatiaľ sa sústreďujete na Bratislavu, plánujete ísť aj do iných miest?

Veľmi pekné centrá a možnosti v nich sú v Košiciach, Žiline, Banskej Bystrici, ale pre nás je zatiaľ logisticky najjednoduchšie pracovať v Bratislave, kde máme svoj tím ľudí.

Medzi vašimi projektmi dominuje bývanie, ktoré často kombinujete s polyfunkciou. Nelákajú vás čisto retailové alebo administratívne projekty?

Máme pocit, že Bratislava je už presýtená obchodnými centrami a kancelárskymi projektmi. Našou prioritou stále ostáva bývanie, hoci zvažujeme aj čisto komerčné projekty.

V čom sú výhody či nevýhody toho, že pracujete v nadnárodnej developerskej sieti?

Je to veľkou devízou. Ja osobne rada spolupracujem s nadnárodnými tímami, mám pocit, že ma to profesijne aj ľudsky veľmi obohacuje. Mám možnosť využívať know-how veľkej medzinárodnej firmy a stretávať sa s ľuďmi so skúsenosťami aj z iných trhov. Orco má kvalitný medzinárodný tím aj v oblasti marketingu a predaja bytov. Samozrejme, globálne princípy však treba vždy prispôsobiť špecifikám konkrétneho trhu, takže tu je veľmi dôležitá komunikácia a tímová práca. Okrem toho máme veľa zahraničných klientov, a preto medzinárodný štandard je pre nás na Slovensku prínosom aj z tohto uhla pohľadu.

Vedeli by ste porovnať v európskom kontexte procesné zdržania a náročnosť schvaľovania projektu pri územnom a stavebnom konaní?

Musíme konštatovať, že náročnosť tohto procesu na Slovensku je porovnateľná so situáciou v Maďarsku, Čechách či Poľsku. Spôsobuje to najmä komplikovaná legislatíva. Niekedy to nie je jednoduché.

Napriek tomu mám pocit, akoby sa vás stres, ktorý takáto práca môže prinášať, vôbec netýkal.

Ale áno, týka sa ma, stále viac si uvedomujem, že je dôležité vedieť sa dobre uvoľniť.

Jedným z najnáročnejších momentov môžu byť aj obchodné rokovania. Ktoré obchody máte najradšej?

Tie, v ktorých od začiatku platí slovo a v ktorých sú samotné zmluvy len oficiálnym potvrdením vzájomnej dohody a nie hrou o slovíčka či skúšaním právnickej nepozornosti.

Spoliehate sa na inštinkt?

Myslím, že treba trošku vedieť odhadnúť psychológiu ľudí, s ktorými obchodujete, a podľa toho zvoliť správny prístup.

Aké uvoľnenie je pre vás najlepším relaxom?

Neverili by ste, ale momentálne práca v záhrade. Trávim v nej celé víkendy spolu so synom, ktorý našťastie tiež rád zdieľa moje záhradné nadšenie. Túto jar som si v záhrade naozaj naplno vychutnala.
Okrem toho rada lyžujem, v lete mi zas úplne postačí šum mora, ten nezameniteľný vzduch a dobrá kniha. Veľmi sa mi páči napríklad juh Francúzska alebo Hvar, kde naša spoločnosť operuje s nádhernými hotelmi.

Ing. arch. Lucia Švecová (36) je riaditeľkou slovenskej pobočky Orco Property Group. Má na starosti riadenie existujúcich a akvizície nových projektov, ako aj stratégiu spoločnosti na slovenskom trhu. Orco je luxemburský investor, developer, správca a manažér fondu nehnuteľností v oblasti realít a hotelierstva v strednej Európe, ktorý spravuje majetok v hodnote 2,5 miliardy eur.

Lucia Švecová ukončila svoje univerzitné vzdelanie v roku 1995 na Fakulte architektúry Slovenskej technickej univerzity s titulom Ing. arch. V školskom roku 1993/1994 študovala v Paríži na Ecole d’architecture Paris Villemin.

Profesionálnu kariéru začala ako projektová riaditeľka v spoločnosti Carrefour v Slovenskej a Českej republike, kde mala na starosti výstavbu obchodných centier. V rokoch 2004 až 2006 pracovala ako riaditeľka v developerskej spoločnosti Sekyra Group.

Martina Jakušová
Foto: Dano Veselský

KategórieDeveloperi