Partneri sekcie:

Aby bol byt viac než len strecha nad hlavou

Aby bol byt viac než len strecha nad hlavou

Labyrinty ľudských osudov anonymne plynú v krivolakých uličkách mestského organizmu. Šum mesta zľahka doznieva v ozvenách dynamiky pracovného nasadenia. Byt či dom sú ešte stále azylom pre nájdenie krehkej rovnováhy nepokojnej duše človeka, ale aj naplnením jeho prianí a túžob. Bytové domy na Slovensku kopírujú dynamiku stavebnej konjunktúry, no čoraz väčšmi sa snažia byť viac než len strechou nad hlavou. Je to skutočne tak? Aj o týchto veciach sme sa rozprávali s predsedom predstavenstva a generálnym riaditeľom spoločnosti Reding, a. s., Ing. Ladislavom Veršovským.



Bytová situácia patrí k základným indikátorom životných podmienok na Slovensku. Domnievate sa, že výstavba bytov na Slovensku sa už rozbehla podľa skutočnej potreby alebo ju ovplyvňujú veľké regionálne rozdiely?

Regionálne rozdiely ju ovplyvňujú významnou mierou. Bytová výstavba sa stáva zrkadlovým obrazom ekonomického potenciálu regiónu. Všade tam, kam prichádza veľký investor, sa ruka v ruke s výstavbou výrobných zariadení budujú i nové satelitné sídliská. Naopak, v regiónoch s nízkym ekonomickým potenciálom ubúda obyvateľstvo, investície a nakoniec aj výstavba bytov.

Môžu tomu pomôcť fondy z Európskej únie?

Cielené využívanie zdrojov z fondov EÚ môže značne pomôcť rovnomernému územnému rozvoju a naštartovať bytovú výstavbu aj v menej priemyselne príťažlivých lokalitách Slovenska, napr. v miestach vhodných na rozvoj cestovného ruchu, kúpeľníctva, športových aktivít a pod.

Ako vyzerá prognóza v oblasti výstavby bytových budov na Slovensku v porovnaní so zahraničím?

Som presvedčený, že trh s bytovou výstavbou na Slovensku nebude nasýtený ešte niekoľko rokov. Ako príklad nám môže slúžiť Írsko a Španielsko, ale i niektoré ďalšie štáty EÚ, kde počet dokončených bytov za rok na 1 000 obyvateľov ešte aj dnes niekoľkonásobne prekračuje počet dokončovaných bytov na 1 000 obyvateľov na Slovensku. Ak by sme chceli dosiahnuť európsky priemer, chýba nám okolo pol milióna bytov.

Aké faktory ovplyvňujú rozvoj bytovej výstavby?

Je to napr. cena, kúpyschopnosť obyvateľstva, rôzne druhy podpory zo strany štátu, demografický vývoj a intenzita investícií v danom regióne. Tieto faktory sa vo svojom spolupôsobení časom menia, a preto sa dá budúci vývoj v tejto oblasti len ťažko presne predpovedať.


Bytovej výstavbe sa zo strany verejnosti často vytýka absencia logiky umiestnenia v štruktúre sídla, nevhodný projekt z architektonického hľadiska alebo nedostatočná kvalita stavebnej realizácie. Kde vidíte problematické miesta pri bytovej výstavbe na Slovensku?

Zdá sa, že tento problém spočíva na jednej strane v tom, že absentuje úloha mestských architektov a kvalitných územných plánov. Neboli sme jednoducho pripravení na stavebný boom takého rozsahu, ako prebieha v niektorých lokalitách Slovenska, no predovšetkým v Bratislave. Na druhej strane je to živelnosť a arogancia niektorých investorov pri presadzovaní svojich zámerov. Silný tlak na zvýšenie miery zisku a čo najkratší čas realizácie spôsobuje nedostatočnú prípravu bytových stavieb, nekvalitné vykonanie realizácie diela, ale aj zanedbávanie dôležitých súčastí bytových stavieb. Takými sú napr. sadové a parkové úpravy, detské ihriská, ale najmä prístupové komunikácie a miesta na parkovanie.

Ako by mal vyzerať územný plán, aby zabezpečil výstavbu dobrého bývania?

Na túto otázku sa už odpovedalo mnohými teóriami a ideologickými aspektmi predošlých generácií. Od Miljutinovho pásmového mesta cez filozofiu Corbusierových polyfunkčných domov a filozofiu spätosti zamestnancov so svojimi firmami (Baťa) po satelitné bývanie v záhradných mestách, ktoré sa začali budovať v minulom storočí v Londýne. Územný plán by mal rešpektovať požiadavku kvalitného bývania vyriešeného v danej lokalite v spojitosti s vedením dopravných trás, statickej dopravy, s umiestnením kultúrnych, športových a zdravotníckych zariadení, ako aj ďalšej infraštruktúry, a najmä – mal by zohľadňovať životné prostredie.

O aké druhy bytov je v oblastiach, kde realizujete svoje projekty, najväčší záujem?

V dobrých lokalitách a blízko centra mesta ide o väčšie byty s vyšším štandardom a s priamym napojením na parkovacie priestory, umiestnené zvyčajne v podzemí. Na sídliskách a v okolí Bratislavy sú to predovšetkým menšie byty, ktoré ľudia financujú z väčšej časti z hypotekárnych úverov. Aj tieto byty však majú neporovnateľne vyšší štandard a kvalitu vyhotovenia ako byty, ktoré sa stavali v 70. a 80. rokoch minulého storočia.

Ktoré formy projektov v oblasti bývania považujete na Slovensku za najperspektívnejšie?

Zdá sa, že na Slovensku, podobne ako v niektorých ďalších krajinách EÚ (Španielsko, Nórsko, Írsko, Taliansko), víťazí túžba bývať vo vlastnom byte alebo dome. Je to zakódované v mentalite obyvateľstva, na rozdiel od Švajčiarska a Nemecka, kde prevláda nájomný vzťah k bývaniu. Aj preto si myslím, že budú víťaziť projekty, pri ktorých sa bývajúci stane v konečnom dôsledku vlastníkom obývanej nehnuteľnosti.

Spomínali ste mentalitu obyvateľstva. Tá sa prejavuje aj v intímnejších polohách, napr. v túžbe po harmonickom živote. Ako sa to odráža v prirodzených ľudských ambíciách po kvalitnom bývaní?

Mentalita obyvateľstva sa čiastočne zmenila po roku 1989. Zatiaľ čo predtým boli ľudia zmierení s tým, že žili v režime, ktorý im zabezpečoval sociálne istoty a umožňoval minimálny komfort ohraničený akýmsi štátnym rovnostárstvom, po roku 1989 tu vzniká silnejúca skupina solventných občanov, ktorá sa pokúša napodobňovať spôsob života v zabehnutých demokratických štátoch. Zo snahy po harmonickom živote, v ktorom sa snúbi naplnenie ambícií jednotlivca so zdravým životným štýlom, priamo vyplýva aj schopnosť definovať požiadavky na kvalitné bývanie. V ňom sa nachádzajú túžby po intimite súkromia, po telesnej, kultúrnej i duchovnej aktivite. Splnenie týchto túžob sa snažíme zakomponovať do filozofie našej investičnej činnosti, príkladom čoho je dôraz na zabezpečenie zelene, ihrísk či obchodných priestorov v rámci nami realizovaných stavieb. 

Ako sa u vás uskutočňuje spolupráca s architektmi, s ktorými vytvárate hodnoty nielen na jedno sezónne použitie?

Pri stavbách, pri ktorých vystupujeme len ako zhotoviteľ, nie je priestor na spoluprácu dostatočne veľký, nakoľko realizujeme projekty zhotovené podľa želania konkrétneho investora. Situácia je iná, keď sme v úlohe developera (stavebného investora) aj zhotoviteľa. Tu sa spolupráca formuje už pri spracovávaní predprojektovej prípravy. Naše požiadavky na technické a ekonomické riešenia projektu výhodné pre investora a zároveň pre zhotoviteľa sa musia zosúladiť s predstavami architekta, ktoré budú dielo tiež dlhodobo reprezentovať.

Ktorý z hlavných typov budov – bytové a nebytové – prináša developerom väčšiu a rýchlejšiu návratnosť investície?

Pokiaľ hovoríme o rýchlosti návratnosti investície, sú to jednoznačne bytové domy s bytmi a nebytovými priestormi určenými na priamy predaj. Od získania pozemku cez zabezpečenie projektovej prípravy a realizáciu stavby po predaj posledného bytu nemusia uplynúť ani tri roky. Nebytové budovy sú obyčajne určené na prenájom, kde čas návratnosti investície môže dosiahnuť desať a viac rokov. Pri zhodnotení vložených finančných prostriedkov je výpočet zložitejší a skutočnú výšku zisku ovplyvňuje veľmi veľa faktorov – vývoj cien nehnuteľností, dopyt, použité zdroje financovania, efektívnosť prípravy a realizácie stavby a pod. Platí však, že keď vyhodnotíme konkrétnu investíciu, musíme získať presvedčenie a dôkazy, že sa to oplatilo.

Čo v optike týchto slov vyplýva v najbližšom období pre vašu spoločnosť?

Rok 2007 by mal byť rokom vzdelávania, do ktorého sa budeme snažiť zapojiť čo najširší okruh našich zamestnancov, a zároveň rokom zvýšenia kvality vo všetkých zabezpečovacích činnostiach. Už v roku 2006 sme úspešne rozbehli projekt Vzdelávanie zamestnancov – cesta k nášmu úspechu, ktorý je spolufinancovaný Európskou úniou. Európsky sociálny fond pomáha rozvíjať zamestnanosť, obchodného ducha, schopnosti a zručnosti investovaním do ľudských zdrojov. Toto všetko by malo vyústiť do lepšej kvality našej práce, aby sme boli najlepší vo vytváraní hodnôt pre našich zákazníkov poskytovaním výnimočných služieb.

Ľudo Petránsky
Foto: Reding, a. s.

KategórieBytové domy