Pri investícii do nehnuteľnosti je podstatný vzťah medzi výnosom a rizikom
Hľadanie neznámych v rovniciach investičného úspechu v oblasti nehnuteľností je niekedy ako pohybovanie sa v krivolakých labyrintoch. Tajuplné chodby sú ako rozmanité záujmy okolia, ktoré putovanie k vysnívanému cieľu môžu značne sťažiť. Možno súhlasiť s Ivanom Valentom z HB Reavis Group, že biznis v nehnuteľnostiach má exaktný rozmer, ale zároveň obsahuje aj zdravú mieru improvizácie. Narúšanie zaužívaných stereotypov je prostriedkom k väčšej flexibilite, ktorá štartuje nové projekty. Zostáva už na stratégii firmy a, samozrejme, na skúsenostiach konkrétneho manažéra, aby našiel kľúče od dverí otvárajúcich svet úspešného investovania.
Vízie a stratégie
Čo je však úspešné investovanie? „Najdôležitejšie sú vízia, stratégia a rozhodovanie,“ odpovedá predseda predstavenstva HB Reavis Group Ivan Valent na otázku o podstatných vlastnostiach topmanažéra a o svojom pracovnom leitmotíve hovorí: „Najviac ma baví kontinuálna zmena, nutnosť a schopnosť prispôsobovať sa budúcnosti.“
Rozmenené do sveta investícií to znamená, že pri každej investícii do nehnuteľnosti by mal existovať vzťah medzi výnosom a rizikom. Samozrejme, celkom prirodzená je v tomto prípade orientácia na nehnuteľnosti, ktoré nesú v sebe najnižšie riziko. V prípade HB Reavis Group ide o tzv. „prime“ nehnuteľnosti situované v centrálnych lokalitách miest.
„Miera rizika sa meria lokalitou, kvalitou budovy a kvalitou nájomných vzťahov, meria sa vzťahom úrovne nájmu v budove voči celému trhu a, samozrejme, závisí od štandardu budovy. Ak je štandard „áčkový“, tak aj výnos, ktorý investor očakáva, je nižší ako pri „béčkovom“ štandarde. Okrem tohto základného rámca zohráva úlohu aj daná krajina a jej riziká, pričom odlišnosti sú aj medzi mestami. Dokonca aj v samotnom meste sa môžu líšiť budovy, ktoré sú od seba vzdialené len pár sto metrov. Stačí, aby jedna z nich bola rekonštruovaná, a už sa na ňu investori pozerajú inak.“
Formulovanie myšlienok v ich kryštalickej jednoznačnej výpovedi je dôležitou súčasťou taktiky. Veď development je exaktný biznis, v ktorom musíte presne vedieť, čo sa dá v danej lokalite postaviť a aký objem tam viete umiestniť. Miera náhody je potlačená na minimum.
„V podstate ide o dva prístupy k investíciám do nehnuteľností,“ pokračuje Ivan Valent. „Oportunistický prístup hovorí o tom, že je k dispozícii pozemok a investor sa pýta: čo tam postavím? Druhý je systematický, ktorý so strategickým rozmerom hovorí, že na trhu je priestor pre daný typ produktu v určitej lokalite. Majiteľ tam chce byť a zaplatí najvyššiu cenu… Tieto dva prístupy sa trochu navzájom bijú, ale podobne ako v živote, ani v realitnom biznise nie je všetko čierne a biele.“
Slovenský trh s bývaním sa v niektorých oblastiach blíži ku kulminačnému bodu. Zhodujú sa na tom analytici, realitní agenti i bankári. O fakte, že najmä Bratislave hrozí realitná bublina, hovoria ukazovatele porovnávajúce priemerné príjmy a trh prenájmov s aktuálnymi cenami bytov. O čo rýchlejšie sa bude bublina ďalej nafukovať, o to prudšie môže byť jej prasknutie. Ako to vyzerá s nehnuteľnosťami v segmente administratívnych budov a obchodných centier? „Rezidenčný trh je veľmi lokálna záležitosť a vyvíja sa lokálne najmä kvôli lokálnym zákazníkom,“ odpovedá Ivan Valent. „Vplýva na neho najmä kúpna sila, dostupnosť financovania (hypotéky) a ponuka novostavieb. Komerčné nehnuteľnosti sú vďaka medzinárodným investorom globálnou záležitosťou, a tým ich ovplyvňuje situácia minimálne na európskom finančnom a realitnom trhu. Pre práve vrcholiacu svetovú finančnú krízu už došlo k poklesu hodnoty aktív s nehnuteľnosťami v celosvetovom meradle, preto v segmente komerčných nehnuteľností už nehrozí žiadne spľasnutie bubliny.“
Ide aj o architektúru
Investori chcú mať svoje projekty zrealizované čo najrýchlejšie, pretože vtedy je zisk najväčší. V tom momente sa však s vysokou mierou pravdepodobnosti začína chvieť latka úrovne nielen stavebnej kvality, ale aj architektonického výrazu. Pre tento typ sa už dokonca vžil názov developerská architektúra, čo v našich podmienkach má odtieň ironického podtextu. Ivan Valent však oponuje, že ide o lokálne posudzovanie, pričom medzinárodní investori pôsobiaci na globálnych trhoch hodnotia architektúru, ktorú produkuje HB Reavis, veľmi pozitívne.
„Je to aj otázka kultúrnej a estetickej tradície spoločnosti, ktorú u nás štyridsať rokov deformoval socializmus, vyznávajúci jedinú pravdu a šablónovitý prístup ,“ rozvíja topmanažér developerskej spoločnosti svoj názor. „Naša spoločnosť stále trpí 40-ročnou diskontinuitou zdravého a logického vývoja, a to nie len v oblasti morálky, ale aj vo vnímaní estetična. Profesionáli zo západnej Európy majú často iné vnímanie dobrej architektúry, to je naša skúsenosť pri strete so západoeurópskymi topmanažérmi, ktorí v konečnom dôsledku rozhodujú o alokácii investícií. Najlepší sudca je ten, kto vytiahne peniaze a bezo zvyšku kúpi danú budovu. Je to dôkaz, že aj architektúra zodpovedá kvalitám jeho predstáv. Architektúra môže provokovať, ale v konečnom dôsledku musí byť najmä funkčná. Je pritom jedno, či ide o divadlá, galérie alebo komerčné budovy.“
HB Reavis v súčasnosti dokončuje najväčší realitný projekt v oblasti administratívnych komplexov. Ide o Apollo Business Centrum II na Prievozskej ulici v Bratislave. Je to najväčší samostatný administratívny projekt v strednej Európe, ktorý ponúkne takmer 80 000 m2 prenajímateľných plôch. Svojím konceptom logicky dotvára už existujúcu prvú fázu Apollo Business Center I, ktorá u svojich zákazníkov zaznamenala a zaznamenáva veľký úspech.
„Aj naším snom je postaviť v Bratislave podobnú ikonu, akou je napríklad Gherkin, čiže známa „Uhorka“ v Londýne od Normana Fostera,“ hovorí Ivan Valent. „Jedným dychom však treba spomenúť, že v Londýne sú ceny prenájmu za meter štvorcový 10 – 15-krát vyššie ako v Bratislave. Slovensko má stále mladú trhovú ekonomiku, ktorá dosahuje 60 – 65 % priemeru úrovne Európskej únie. Londýn je pritom mesto, ktoré má 300 – 350 % priemeru úrovne Európskej únie. Je to svetové finančné centrum, ktoré si svoje miesto buduje už celé stáročia, jeho bohatstvo sa akumulovalo už počas koloniálneho impéria. Bratislava takúto dlhú tradíciu nemá. V porovnaní s Londýnom sme malé a relatívne chudobné mesto. Bude treba veľa úsilia, práce a osvietenú „vládu“ mesta a krajiny, aby sme my alebo hocikto iný mohli postaviť v Bratislave podobnú ikonu. Ale sny treba mať.“
Verejná mienka a lokálne záujmy
Dravosť investorského žraloka sa prejavila v mohutnej expanzii jeho projektov do centier miest, ktoré v poslednom období priniesli pozitívne výsledky i perspektívne zámery, ale vyvolali aj protesty verejnosti. Patril k nim napríklad Aupark Tower v Bratislave, zbúranie priemyselnej architektúry pre projekt Twin City na bratislavských Mlynských nivách, či kauza s politickým podtextom pri Auparku v Žiline. HB Reavis Group víta konštruktívnu diskusiu, pretože sa snaží revitalizovať život v centrách miest, čo je citlivá oblasť každého urbanistického celku. A o tom treba hovoriť.
Pri týchto témach treba rozlišovať medzi obrazom spoločnosti v médiách a verejnou mienkou. Stáva sa, že verejná mienka je podstatne iná, ako by sa dalo vyvodzovať na základe článkov a PR kampaní v médiách. Ako príklad možno uviesť problematiku výstavby žilinského Auparku.
„Pred časom sme poverili GfK Slovakia – renomovanú agentúru na prieskum verejnej mienky, aby vypracovala prieskum verejnej mienky a nákupných zvyklostí v Žiline,“ hovorí Ivan Valent. „Ten na základe reprezentatívnej vzorky 500 respondentov ukázal, že 76 % ľudí nie je proti výstavbe Auparku v Žiline na Štúrovom námestí. Dokonca 90 % všetkých respondentov uviedlo, že nie je proti výstavbe Auparku v Žiline. Prieskum verejnej mienky a mediálny obraz projektu sú pritom v prudkom rozpore. Potvrdzujú to aj internetové diskusie, ktoré ukazujú vo väčšine pozitívny postoj. V každej spoločnosti je päť až desať percent ľudí, ktorí sú proti všetkému novému, pričom túto časť spoločnosti je obvykle najviac počuť. Dôležité je diskutovať s každým, ktorý má o vec skutočný záujem. Každá diskusia, ktorá pomôže vyhnúť sa chybám, je prospešná. Nie sme neomylní a aj v regionálnych mestách sme chyby urobili. Podstatné je, že sa z nich s pokorou snažíme poučiť a viac ich neopakovať. Možno, že sme boli v otázke medializácie žilinského Auparku v defenzíve. Sme však firma, ktorá sa snaží veľa nerozprávať. Vždy je lepšie, ak za nás hovoria hotové budovy.“
Tie sledujú trend z vyspelých západných krajín, ktorý sa v segmente obchodných centier koncentruje na centrum mesta. Obchodné centrá postavené na okrajoch miest vytláčajú každodenný život preč z centra mesta. Je to fenomén, ktorý je veľmi aktuálny v západnej Európe, a už sa tam rieši. Mestá podporujú takéto koncepcie. U nás tento problém iba vzniká. Ale nie je dôvod nepoučiť sa z chýb iných. Na Slovensku je to však zatiaľ ojedinelý kurz, ktorý sa nie vždy stretáva s pochopením, hoci pomyselne skracuje dvadsať rokov vývoja v porovnaní so západnou Európou. Ivan Valent upozorňuje na chýbajúci pragmatizmus a triezvy dialóg.
O zodpovednosti a zábave
Silný developer má v sebe moc meniť tvár mesta. Na dlhé roky. Niekto si v sebe nesie pocit spoločenskej zodpovednosti, ďalší naháňa objemy a počíta zisky. Aj HB Reavis Group robí to, čo je jej vlastné a čo vie. Keď sa jej stalo Slovensko malé, vyšla za hranice. Keď sa potrebovala posilniť v oblasti priemyselných parkov, spojila sa so spoločnosťou IPEC. Stratégia sleduje dlhodobé ciele, pre naplnenie ktorých sa pracuje 24 hodín denne, sedem dní v týždni.
Sudcom na konci dňa sú pre každého investora zákazníci, ktorých spokojnosť je zaklínadlom dobrej investície. Keby to nerobili jedni, robil by to niekto iný. Možno horšie, možno aj lepšie. Dravosť je pre HB Reavis Group príznačná, ale nikdy nenúti tiecť rieku proti prúdu. Samozrejme, prvoradý je biznis, ale aj on má pozitívne sprievodné javy – vytvárajú sa pracovné príležitosti pre tisíce ľudí, cez propagáciu v zahraničí sa zviditeľňuje Slovensko, cez tvorbu energeticky hospodárnych budov sa k okoliu správajú ekologicky.
Ľudo Petránsky
Foto: Dano Veselský, Igor Nôta
