Vojny v bytových domoch: Názory vlastníkov sa líšia, no vyhrať môžu všetci

bytovy dom
Zdroj: Miro Pochyba

Väčšie či menšie problémy, ktoré v bytovom dome vznikajú, si vyžadujú rozličné prístupy, pretože niekedy bojujú vlastníci medzi sebou viac a niekedy menej. Uprostred rozpútanej vojny medzi nimi stojí zástupca vlastníkov bytov. Aká by mala byť jeho rola?

So zástupcom vlastníkov bytov (ZVB) v nemenovanom meste sme telefonicky konzultovali jeho pracovný postup v ťažkej situácii. Mal problém so správcom, ktorý nepracoval tak, ako si podľa neho väčšina ľudí v tomto dome priala. Úmyselne sa pri rozprávaní príbehu nestaviam na niečiu stranu, to nie je a nikdy nebude moja úloha, keď konzultujem s niekým jeho postupy.

Informácie z pohľadu ZVB boli také, že existujúci správca tohto bytového domu svojou nízkou aktivitou brzdil práce na obnove bytového domu. Nereagoval na informácie a kontakty, ktoré mu zástupca vlastníkov bytov dával a ktoré by podľa neho znamenali pokrok v prácach na obnove prípadne na získanie výhodnejších dodávateľov pre dom.

Podľa zástupcu vlastníkov bytov väčšina vlastníkov bytov v dome stála za ním, niektorí však nie. Nemohol som mu poradiť nič iné, ako oprieť sa o túto väčšinu vlastníkov v dome. Nebolo totiž možné cez telefón vidieť skutkový stav vecí v dome, nemohol som, samozrejme, vidieť ani dokumenty, o ktorých obsahu mi zástupca vlastníkov hovoril.

Z mojej strany nebolo ani na mieste rozprávať sa aj s niekým iným z domu alebo priamo s dotknutým správcom. Nevyžiadanú pomoc ľudia často chápu ako násilie páchané na nich a nespolupracujú. Komunikujem teda vždy s tým, kto ma o konzultáciu požiada. V bytových domoch vládne demokracia. Dôležité je, ako veci vyhodnotí väčšina v ňom. Medzi nami – podľa toho sa aj domu darí.

Dosiahnutie cieľov je vždy poznačené spôsobom, akým sa dosiahli

Takže „náš“ zástupca vlastníkov bytov organizoval stretnutia, písomné hlasovania, diskutoval s vlastníkmi aj individuálne a nakoniec sa mu pomocou väčšiny vlastníkov podarilo dosiahnuť odchod vtedajšieho správcu a podpísanie zmluvy s novým. Samozrejme, že to nebol jednoduchý proces. Viackrát sme si počas neho volali a vymieňali skúsenosti v súvislosti so spôsobmi, ako s ľuďmi efektívne rokovať.

Moje odporúčania boli aj o tom, ako postupovať korektne. Tak, aby mohol svoj postup pred kýmkoľvek z domu alebo pred akýmkoľvek kontrolným orgánom vždy obhájiť. Aby zmysel toho, o čo sa snaží, bol väčšine ľudí v dome jasný a aby mal vždy čisté svedomie. Samozrejme, že v dome boli a stále podľa slov zástupcu vlastníkov bytov aj sú „fanúšikovia“ dnes už predchádzajúceho správcu tohto domu.

Nemali problém prejavovať svoje názory nahlas, propagovali a obhajovali pôsobenie vtedajšieho správcu. „Náš“ zástupca vlastníkov teda presadzovanie zámerov väčšiny nemal a stále ani nemá v tomto dome jednoduché. Lenže, povedzme si pravdu, ktorý zástupca vlastníkov bytov to má ľahké, keď rieši veci týkajúce sa všetkých vlastníkov?

Aj v našom dome ma často ľudia prekvapia tým, čo by chceli presadiť. Jeden chcel, aby sme zo spoločných peňazí hradili dezinsekciu v jeho byte, hoci len v jeho byte (a v žiadnom inom) bol hmyz, ktorý tam nechcel mať.

Ďalší ma žiadal, aby sme znížili príspevok do fondu prevádzky, údržby a opráv a zároveň s tým chcel, aby sme otvorili projekt vlastnej kotolne, iní zas majú problém nahlasovať korektne osobomesiace, proste stále je čo ľuďom vysvetľovať. A zástupca vlastníkov bytov im to má vždy vysvetliť tak, aby vzťahy medzi ľuďmi v dome aj so správcom zostali dobré.

Kampane a antikampane stoja veľa síl

Keď sa začal proces odchodu domu „nášho“ zástupcu vlastníkov od predchádzajúceho správcu, do poštových aj e-mailových schránok vlastníkov bytov prichádzali správy rôzneho typu, informácie aj dezinformácie. Podľa toho, čo mi zástupca vlastníkov hovoril, v dome prebiehala jeho kampaň za odchod od vtedajšieho správcu a aj antikampaň jeho oponentov za to, aby u vtedajšieho správcu dom zostal.

Vzniklo veľa dokumentov, popísalo sa veľa listov, dom prechádzal vnútornou občianskou názorovou vojnou. Chvalabohu, „strieľalo sa“ a útočilo len slovne. „Nášho“ zástupcu vlastníkov bytov to stálo veľa síl. Na diaľku som sa mu pokúšal telefonicky „dobíjať baterky“, keď mi povedal, že skutočne za ním stojí väčšina ľudí v dome a že dve tretiny vlastníkov považuje za správne od vtedajšieho správcu odísť.

Je výborné, ak sa v dome podarí rozdielnosť názorov podporovať.

Užitočné bolo pre neho aj spoločne vyhodnocovať, čím má význam sa trápiť a čím nie. Ktoré bitky vybojovať, ktorým súbojom sa vyhnúť, a tak šetriť sily. Ľudia, ktorí vedú väčší počet iných ľudí k zmene, vydávajú veľa energie, sú ľahkým terčom útokov a reakcie oponentov ich niekedy veľmi bolia. Aj preto zrejme niekedy naše telefonáty boli o nalievaní nových síl.

Stále sme si však kontrolovali, či ideme korektne, či je náš cieľ zmysluplný a či má podporu väčšiny. Nakoniec teda „náš“ zástupca vlastníkov dosiahol s podporou ľudí to, čo chcel, a čo, ako to vyhodnotila väčšina v dome, bolo prospešné pre dom. Dom má nového správcu.

Ak to víťaz bitky po nej vzdá, môže sa stratiť jej zmysel

Pochopiteľné pre mňa bolo to, že po prechode domu pod správu nového správcu, ktorý podľa „nášho“ zástupcu vlastníkov začal pre dom pracovať lepšie ako ten predchádzajúci, uvažoval unavený zástupca vlastníkov o tom, že sa vzdá funkcie a nechá iných, aby „teraz tú káru ťahali“. Každý zástupca vlastníkov bytov máva takéto chvíle. Tiež o tom niečo viem.

Lenže viem aj to, že len víťaz diktuje pravidlá a ak sa toho vzdá, vytvorí v dome mocenský priestor, ktorý po prevzatí niekým iným bude už len ťažko ovplyvňovať. Nebude mať totiž informácie, ktoré si správca so zástupcom vlastníkov bytov vymieňajú, nemusí byť prizvaný k dôležitým rokovaniam.

Hovorili sme s týmto zástupcom vlastníkov napríklad aj o tom, že „fanúšikovia“ predchádzajúceho správcu možno len čakajú na príležitosť, aby prevzali opraty a začali tú „káru ťahať“. Lenže možno iným smerom, akým to odsúhlasila väčšina pod vedením „nášho“ zástupcu vlastníkov. Ak už pre nič iné, tak možno len preto, aby ukázali všetkým „svoju pravdu“.

V bytových domoch žijú aj ľudia, ktorí sa nepozerajú na spoločné záujmy, keď si uspokojujú svoje potreby. A je veľmi zložité ich z čohokoľvek zlého viniť, lebo „spoločné záujmy“ môžu mať veľa podôb. Pohľad ľudí na to, čo je skutočným spoločným záujmom väčšiny a čo nie, sa dá ovplyvňovať a meniť. To je tiež sprievodným znakom demokratických spôsobov, akými sa v bytových domoch robia rozhodnutia a s ktorými treba (aj) pri správe bytových domov počítať.

Názorové bitky v bytových domoch sú normálne

Preto som „nášho“ zástupcu vlastníkov bytov upozornil na to, že vojna sa víťazstvom v dôležitej bitke nekončí. A že v každom dome sa takéto vojny vedú, bitky zvádzajú a je to tak v poriadku. Už len to by nám chýbalo, aby všetci museli mať rovnaký názor. Rôznorodosť záujmov a pohľadov vlastníkov bytov v dome na svet plodí rôznorodosť názorov, návrhov a riešení existujúcich problémov pri správe domu.

Je výborné, ak sa v dome podarí rozdielnosť názorov podporovať, ak sú ľudia bez ohľadu na ich názor vypočutí. Zmysel pre dobré rozhodnutia to však začne mať až vtedy, ak sa podarí transparentne všetky názory a návrhy vlastníkom prezentovať a na základe poctivého a odborného vyhodnotenia ich vplyvov na správu spoločného domu vybrať riešenie, s ktorým väčšina ľudí v dome súhlasí.

Zažil som aj prípady, keď finálne riešenie vzniklo kombináciou rôznych návrhov tak, aby sa aj rôznorodé záujmy uspokojili. To je jedna z hlavných úloh zástupcu vlastníkov bytov v bytových domoch. Aspoň podľa môjho názoru. Počúvať všetkých, hľadať zhody a zlaďovať názory väčšiny v dôležitých veciach.

Zlaďovanie názorov je v bytovom dome dôležitá práca

Uvedomujem si, že zosúlaďovanie záujmov ľudí prejavovaných navonok ich názormi sa ľahšie povie ako urobí. Ľuďom vo funkciách sa do takýchto procesov veľmi nechce. Sú totiž emočne náročné. Vyžadujú si energiu venovanú komunikácii s ľuďmi a prácu s informáciami.

V pracovných prostrediach, teda vo firmách, kam ľudia chodia zarábať peniaze (vysvetľujem, lebo aj bytový dom je pre ZVB okrem miesta bývania často aj pracovným prostredím), šéfovia aj pri veľkých zmenách dávajú členom svojich tímov pokyny k činnosti najčastejšie formou príkazov alebo nariadení.

Prípadne sa pri zadávaní úloh ľuďom vyhovoria na to, že ide o nariadenie „zhora“. Vídavam ľudí, ktorí majú takéto konanie „v sebe“ a prenášajú takéto praktiky z pracovného prostredia aj do svojej komunikácie v bytových domoch s vlastníkmi bytov. Je to jednoduchšie a pohodlnejšie ako vysvetľovanie a overovanie pochopenia.

Zažil som aj prípady, keď finálne riešenie vzniklo kombináciou rôznych návrhov.

Funguje to pri organizovaní aktivít, ktoré sú všeobecne prijímané, vysvetlené, prípadne aj legislatívou stanovené, ako napríklad odovzdávanie údajov z meračov v bytoch na ročné vyúčtovanie nákladov. Ak však ide o zmeny, pri ktorých je potrebný súhlas vlastníkov, efekt komunikácie typu „bude to takto a hotovo“ (ku ktorej má, mimochodom, veľa ľudí vo funkciách sklon), býva problematický.

Pritom vôbec nemusí byť dramaticky ťažké zlaďovať názory ľudí. Stačí mať zjednocujúci motív a pohromade podstatné informácie. Ako v prípade „nášho“ ZVB. Rekonštrukcia domu, s ktorou väčšina vlastníkov domu už súhlasila, zjednocujúcim motívom určite bola. Podstatné informácie o tom, čo bolo potrebné urobiť a o (ne)činnosti súčasného správcu a dôsledkoch jeho (ne)konania k dispozícii boli.

Bolo „len“ potrebné vytrvalo a všetkými dostupnými komunikačnými prostriedkami overovať, či všetci vlastníci bytov v dome tieto dôležité informácie majú a či motívu konania ZVB, teda dôvodu na zmenu, ktorú navrhuje a ktorú majú odsúhlasiť, rozumejú a vnímajú, že je pre nich dôležitý.

Ľudia často nemajú všetky informácie, lebo sa k nim nedostali, alebo ak sa k nim aj dostali, tak možno zanikli v množstve iných podnetov a informácií, ktorými sme všetci zavalení.

Vo vojnách v bytových domoch môžu vyhrať všetci

„Nášmu“ zástupcovi vlastníkov bytov sa teda v otázke zmeny správcu podarilo zladiť záujmy väčšiny v dome a bitku o nového správcu vyhrať. Lenže práca na obnove domu ho v období, keď sme spolu postup konzultovali, ešte len čakala. Nový správca bude možno z hľadiska tohto zástupcu vlastníkov lepším partnerom, ale bolo by ilúziou myslieť si, že spolupráca bude vždy hladká a bezproblémová.

Ďalšie, či už väčšie, alebo menšie bitky, sa už črtajú na obzore. Prác na dome je veľa, dodávateľov takýchto prác je veľa, napríklad už len ich výber predpokladá názorové bitky rôznych rozmerov. A to nehovorím o ich financovaní. „Náš“ zástupca vlastníkov má však už skúsenosť, ako bitky v dome vyhrávať, a ľudia už videli a zažili, že ich vie cez problémové situácie previesť.

Aktuálne má dôveru väčšiny. Ak ju využije, nesklame ich a mentálne aj fyzicky vydrží nepríjemnosti bitiek, môže sa neskôr – možno ešte viac unavený ako dnes, ale o to viac si to bude môcť vychutnať – tešiť z lepšieho bývania pre všetkých v dome. Určite mu viacero vlastníkov bytov pomôže, ak uvidia, že sa snaží pracovať pre nich, že ich počúva a všetky zaregistrované názory vždy predkladá vlastníkom, keď sa robia rozhodnutia.

Schopnosť viesť iných cez zložité obdobia sa získava v praxi a ľudia sa nechajú viesť niekým, kto už takéto schopnosti preukázal. Je to pre nich jednoduchšie a pohodlnejšie. Myslím, že dôležité je nevzdávať sa veľmi skoro, ak sa už zástupca vlastníkov pustí do boja.

Služba iným ľuďom je okrem iného aj boj. Predovšetkým so sebou samým. Lebo vymeniť jedného dodávateľa nestačí. Až dotiahnutie obnovy bytového domu do konca je „to dielo“, pre ktoré sa celá námaha oplatí.

Pokiaľ viem, „náš“ zástupca vlastníkov bytov na svojej pozícii zostal, aby si ponechal priamy vplyv na realizáciu obnovy domu. Želám mu, aby ju dotiahol do úspešného konca a zožal uznanie, ktoré mu patrí. Aby bitky, ktoré musel vybojovať, nemali obete, ale len víťazov. V správe bytových domov je to totiž možné.

Ing. Miloslav Frečka
autor je manažér, kouč, tréner a konzultant

Jeho spoločnosť MF Coaching, s. r. o., sa venuje výberu, motivácii, vedeniu a riadeniu výkonov ľudí. Je zástupca vlastníkov bytov bytového domu na Račianskej 17 – 19 v Bratislave a spoluzakladateľ združenia pre lepšiu správu bytových domov.

Článok bol publikovaný v časopise Správa budov 02/2021.