Predstavujú polyfunkčné novostavby radosť z bývania vo vyššom štandarde alebo sú mačkou vo vreci?

Novostavby bytových domov je potrebné podobne ako existujúce bytové domy spravovať v súlade s platnými právnymi predpismi. Nie vždy sa to však deje.

Problematickou oblasťou pri novostavbách sú aj nejasne definované spoločné časti a spoločné zariadenia domu. Ako stavebný inžinier a bývalý projektant pozemného staviteľstva sa vždy so záujmom obzerám po uliciach našich miest a s obdivom či so zodvihnutým obočím venujem svoju pozornosť novostavbám.

Niektoré sú citlivo osadené do okolia a hoci dýchajú modernosťou a novotou, pôsobia tak, ako by tam boli odjakživa. Niektoré si bezcitne trónia ako päsť na oko v prostredí, do ktorého sa nehodia ani štýlom, ani veľkosťou, ani materiálom.

Nemám v úmysle kritizovať prácu hlavných architektov veľkých miest ani stavebných úradov obcí. Téma môjho príspevku mi už dávno ležala na srdci a som rada, že sa môžem na týchto stránkach podeliť so širokou odbornou verejnosťou so svojimi skúsenosťami v oblasti správy bytového fondu.

Bola by som veľmi rada, keby moje postrehy a poznatky priniesli viac svetla a poriadku do facility managementu pri výstavbe nových polyfunkčných domov.

Ako to bolo na začiatku

Vráťme sa trochu v čase. V roku 1993 nadobudol účinnosť zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pod číslom 182/1993 Z. z. Jeho podstata bola zameraná na prevod obecných (štátnych, podnikových) a družstevných bytov do osobného vlastníctva ich nájomcom.

V tom čase boli tieto bytové domy v žalostnom technickom stave a štát sa prevodom bytov zbavil zodpovednosti za tento stav a previedol ťarchu opráv a obnovy na nič netušiacich občanov. Tí boli často nadšení z toho, že za smiešny peniaz môžu získať strechu nad svojou hlavou do osobného vlastníctva. Vtedy ešte netušili, koľko ich bude stáť jeho obnova.

Mnohé vtedajšie odborné štúdie týkajúce sa technického stavu bytového fondu deklarovali až niekoľkonásobnú potrebu investície do opravy údržby a obnovy vtedajších bytových domov oproti cene, za ktorú obce byty predávali. Rozpačité začiatky opráv a obnovy bytových domov, ktoré sa realizovali iba z vlastných finančných zdrojov vlastníkov (nebolo možné hovoriť o nejakej veľkej obnove), nedávali veľkú nádej na to, že naše sídliská či ulice rozkvitnú zo dňa na deň.

Pozitívnym zvratom v tejto situácii bol prvý úver poskytnutý súkromnou stavebnou sporiteľňou spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov ako právnickej osobe. Vzápätí ďalším podporným prvkom, ktorý vznikol v rámci podpory štátu, bola dotácia na odstránenie systémovej poruchy.

Dotácia, napriek tomu, že predstavovala pre spoločenstvá aj správcov „159 stupňov ku zlatej“, kým sa splnili všetky podmienky jej pridelenia, nemalým dielom podporila obnovu bytových domov.

Povedala by som priam, že ju v určitej miere spolu s možnosťou získania stavebného úveru prostredníctvom stavebnej sporiteľne odštartovala. Možnosti financovania sú už v súčasnosti omnoho ďalej. Nemalým dielom k obnove existujúceho bytového fondu prispel aj Štátny fond rozvoja bývania, ktorý umožnil v kombinácii viacerých finančných zdrojov dosiahnuť významné zhodnotenie bytových domov a podstatné zvýšenie štandardu bývania.

Avšak stále to bolo iba o obnovovaní toho, čo bolo už dávno postavené. Výstavba budov, predovšetkým obchodných centier a administratívnych budov, sa v tom čase už začala priaznivo rozmáhať, avšak výstavba bytového fondu bola iba ojedinelá, dalo by sa povedať, že stagnovala.

Výstavba nových bytových domov

Prvými lastovičkami ako investormi vo výstavbe nových bytov boli obce, pre ktoré štát (niekedy okolo roku 2005) vytvoril podmienky finančnej podpory na výstavbu nájomného bytového fondu.

Ten v tom čase už v podstate takmer neexistoval práve z dôvodu prevodu pôvodných nájomných bytov do osobného vlastníctva. Nebudem sa rozširovať o tejto výstavbe bytového fondu a o jej správe, hoci viem, aké veľké starosti majú s nájomnými bytmi obce, ktoré sa na ich výstavbu podujali.

Chcem skôr hovoriť o predaji a správe bytov v polyfunkčných bytových domoch postavených súkromnými investormi. Oni si veľmi dobre uvedomili nedostatok bytov v lokalitách, ktoré sa rozvojom niektorých priemyselných oblastí stali zaujímavými na bývanie.

Slovenský človek v aktívnom veku sa pohol za prácou a potreboval k tomu slušné bývanie. A tu sa začali ukazovať nedostatky spôsobené viacerými faktormi. Mnohí investori k výstavbe pristupovali tak, že zainvestujem, postavím, predám, zarobím a „šmitec“.

Vôbec sa nezapodievali tým, čo má alebo by malo nasledovať po prevode bytov a nebytových priestorov v bytovom či polyfunkčnom bytovom dome a že tu existuje nejaký zákon, ktorý ustanovuje podrobnosti súvisiace, ak už aj nie s prevodom, pretože na ten sa zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pri novostavbách myslím už nevzťahuje, tak so správou, ktorej podmienky vyplývajúce z tohto zákona sa novostavieb týkajú.

Problémy vlastníkov bytov v novostavbách

Dôvod, prečo som sa vôbec novostavbami začala zaoberať, boli zmeny v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktoré si vyžiadali práve iné pomery a podmienky správy v novostavbách.

Začalo sa to garážovými stojiskami a garážami, pokračovalo terasami vo výhradnom vlastníctve vlastníkov spolu s bytmi a v neposlednom rade si zmeny vyžiadali aj skladové priestory ako samostatné nehnuteľnosti. Do predmetnej problematiky som sa však predovšetkým dostala prostredníctvom vlastníkov bytov v novostavbách, ktorí sa na mňa začali obracať s prosbami o pomoc pri riešení rôznych nepriaznivých situácií.

Prvým takým prípadom bola situácia v novostavbe pod Tatrami, ktorej vlastníci sa na mňa obrátili v súvislosti s ročným vyúčtovaním plnení za predchádzajúci rok. V tom čase bolo predaných ešte len málo bytov, a teda vlastníkom podstatnej časti bytov bol investor.

Domová kotolňa, vybudovaná pre nový polyfunkčný bytový dom, bola v liste vlastníctva definovaná ako „nebytový priestor“.

Vlastníkov konkrétne prekvapili obrovské nedoplatky na vykurovaní, ktoré si nevedeli vysvetliť. Kúrili a napriek tomu mali v bytoch chladno. Keď sme začali prerátavať mernú spotrebu tepla na štvorcový meter podľa skutočných nákladov za dom, prišli sme k „hauznumerám“, ktoré v žiadnom prípade nemohli zodpovedať tepelnej pohode v bytoch a už vôbec nie tepelnotechnickým vlastnostiam.

Pri posudzovaní vstupných údajov súvisiacich s vypracovaním vyúčtovania sme zistili, že investor a vlastník podstatnej časti bytového domu nerešpektoval už vtedy platnú vyhlášku o rozpočítavaní nákladov na teplo na kúrenie.

Všetky náklady na teplo rozpočítal medzi tých pár predaných bytov, ktoré už mali nových vlastníkov. Na byty, ktoré mal vo svojom vlastníctve, vôbec nerozpočítal základnú zložku nákladov na vykurovanie, čo znamenalo, že on za svoje nepredané byty nezaplatil.

Napriek tomu, že podstata základnej zložky nákladov za teplo na vykurovanie spočíva práve v tom, že do určitej miery pokrýva náklady na teplo, ktoré prechádza medzi jednotlivými miestnosťami a šíri sa do priestorov s nižšou teplotou v snahe túto vyrovnať.

Vieme, že základná zložka sa rozpočítava na plochu bytov a nebytových priestorov určitým percentom nezávisle od toho, aké množstvo tepla je dodané do bytov a nebytových priestorov prostredníctvom vykurovacích telies a nameraných hodnôt na meradlách, resp. indikovaných údajov na PRVN.

Pán investor sa bránil tým, že nepredané byty sú prázdne, nikto ich neužíva, a teda prečo by on mal za nejaké vykurovanie vôbec platiť. No fyzika nepustí, vyhláška tiež nie, a v konečnom dôsledku ani zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v § 10 ods. 7 neplatenie za prázdne byty nepripúšťa, a tak vlastníci nakoniec s mojou pomocou a po ďalších krokoch s ešte vtedajšou Energetickou inšpekciou dosiahli, že vyúčtovanie sa muselo prepracovať podľa podmienok ustanovených vyhláškou.

V tomto bytovom dome ma vtedy zarazila ďalšia vec, a to, že cena tepla pre vlastnú domovú kotolňu bola učená ÚRSO-m. Vlastníci následne zistili, že domová kotolňa, vybudovaná pre tento jeden nový polyfunkčný bytový dom, bola v liste vlastníctva definovaná ako „nebytový priestor“. A ako taká bola investorom a vlastníkom podstatnej časti budovy prenajatá lokálnemu výrobcovi tepla, ktorý z nej predával teplo za cenu ako výrobca.

Nemusím hádam ani veľmi zdôrazňovať, že jeho cena niekoľkonásobne prevyšovala cenu, ktorá by bola určená na základe skutočných nákladov, ak by táto kotolňa bola definovaná ako spoločné zariadenie domu a takto prevedená do podielového spoluvlastníctva všetkých vlastníkov. Veľmi podobnú situáciu som pomáhala riešiť aj v ďalšom bytovom dome v Košiciach. O pomoc ma požiadala moja bývalá kolegyňa.

Odhliadnuc od toho, že bytový dom päť rokov meškal s kolaudáciou a že kolegyňa, keďže v dobrej viere predala svoj byt s tým, že sa čoskoro presťahuje do nového, päť rokov bývala po podnájmoch za nemalé peniaze, nakoniec po presťahovaní spolu s ďalšími vlastníkmi zistila, že teplo im správca predáva za cenu ako z CZT (centrálny zdroj tepla), pretože opäť bola domová kotolňa pri prevode bytov do osobného vlastníctva definovaná ako nebytový priestor a takto prenajatá komu inému, ako dodávateľovi tepla.

Tu to zašlo ešte ďalej a kotolňa ako samostatne definovaný nebytový priestor bola ponúknutá na odpredaj tretej osobe. Vlastníci sa o tom dozvedeli, predaj napadli a pozastavili. Kupujúci od kúpy kotolne nakoniec odstúpil. A chcete vedieť, ako to celé pokračovalo?

Investor ponúkol domovú kotolňu na predaj vlastníkom bytov, aby si ju odkúpili do podielového spoluvlastníctva za 100 000 €. Dnes už by bolo veľmi náročné dopátrať sa toho, z akých peňazí sa kotolňa postavila. Ak mal investor k dispozícii iba peniaze od budúcich vlastníkov, potom by títo kotolňu zaplatili dvakrát.

Prvýkrát v cene bytu a druhýkrát pri odkúpení kotolne. Tu vidím veľkú chybu v tom, že byty a nebytové priestory v bytových a polyfunkčných domoch postavených po roku 1989 sa už nemuseli predávať v intenciách zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ale podľa Občianskeho zákonníka.

Zároveň ich predávali a predávajú inštitúcie, či už ide o investorov, alebo nimi poverené realitné kancelárie, ktoré niekedy nemajú ani šajnu o existencii nejakej povinnosti spravovať takéto budovy a ani o tom, že sa na túto správu vzťahujú nejaké zákonom stanovené podmienky.

Tieto dva domy (a som presvedčená o tom, že takýchto domov je na Slovensku veľa) majú jeden spoločný znak, a to, že kotolňa bola zapísaná ako samostatný nebytový priestor, a teda s ňou bolo možné nakladať samostatne v prospech jej vlastníka na úkor vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorým jedine slúži.

Hoci sa hovorí, že jedna lastovička leto nerobí, prvá lastovička zaštebotala a veci sa uviedli na pravú mieru. Práve v bytovom dome mojej kolegyne dali hlavy dohromady a začali konať.

1. V septembri 2021 podala okresná prokuratúra protest prokurátora proti kolaudačnému rozhodnutiu príslušnému stavebného úradu, ktoré definovalo kotolňu ako nebytový priestor a povolilo stavbu.
2. Príslušný okresný úrad, odbor výstavby bytovej politiky, nevyhovel protestu prokurátora.
3. Proti rozhodnutiu okresného úradu podala okresná prokuratúra odvolanie v zákonom stanovenej lehote.
4. Okresný úrad, odbor výstavby bytovej politiky, o odvolaní nerozhodol, predložil odvolanie príslušnému odvolaciemu orgánu – Ministerstvu dopravy a výstavby SR.
5. Ministerstvo odvolanie preskúmalo a porovnalo so všetkými platnými právnymi predpismi a vydalo rozhodnutie, v ktorom vyhovelo protestu prokurátora a zmenilo rozhodnutie okresného úradu, odboru výstavby a bytovej politiky, v časti týkajúcej sa nebytového priestoru – kotolne.

Čo to všetko znamená? Kotolňa prestala byť nebytovým priestorom a stala sa spoločným zariadením domu, tak ako to malo byť od začiatku. Dnes už sú tieto zmeny na veľkú radosť vlastníkov správne zapísané aj v liste vlastníctva vrátane prepočítaných spoluvlastníckych podielov.

Nejasná definícia spoločných častí domu

Ďalšou dosť problematickou oblasťou pri novostavbách sú nejasne definované spoločné časti a spoločné zariadenia domu. Často si poniektorí investori nechajú vo svojom vlastníctve priestory, ktoré sú nevyhnutne potrebné pre samotnú prevádzku, napr. vstupné haly do domu, vstupy do garáží, priľahlé pozemky a podobne.

Potom sa vlastníci z mesačného zálohového predpisu dozvedia, že platia okrem základných nevyhnutných poplatkov aj „nájomné“ za priestory, cez ktoré musia prechádzať, pretože sa nevedia inou cestou dostať do svojich bytov. Či už to investor urobí schválne, alebo z neznalosti, považujem to za neoprávnené obohacovanie a obmedzovanie užívania nehnuteľnosti.

Všetky tieto spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu by mali mať vlastníci v podielovom spoluvlastníctve. Úplne „chorým“ bol prípad v bytovom dome s veľkou garážou na odparkovanie niekoľkých desiatok áut, keď sa garážové stojiská, teda tri čiary namaľované na podlahe, predali ako samostatné nehnuteľnosti.

Stavba vo všeobecnosti, ba dokonca aj jednoduchá stavba je definovaná stavebným zákonom. Za samostatnú nehnuteľnosť určite nemožno považovať tri čiary na podlahe. Už keď investor takúto chybu pri prevode urobil z nejakého dôvodu, čert to ber, ale že to tak zapísal kataster, nad tým už ostane rozum stáť. A takto by som mohla vymenovávať ďalšie a ďalšie situácie, kde naozaj nebolo jednoduché nájsť riešenie prijateľné pre vlastníkov aj investora.

Ako ďalej?

Hlboko sa ospravedlňujem všetkým investorom, ktorí sa už v štádiu projekčných a realizačných prác zaujímali o to, čo bude potrebné zabezpečiť po prevode bytov a nebytových priestorov do osobného vlastníctva tretích osôb. Ospravedlňujem sa predovšetkým tým, ktorí presne vedeli, čo majú robiť.

K samotnému prevodu pristupovali s vysokou odbornosťou a zároveň zabezpečili kvalitnú správu novostavby. A je jedno, či išlo o naplnenie podmienok zákona o správcoch bytových domov vlastnými zamestnancami alebo externou správcovskou spoločnosťou, ktorá predmetné podmienky spĺňa.

Keďže od roku 2016, odkedy nadobudol účinnosť zákon o správcoch bytových domov (č. 246/2015 Z. z.), pôsobím ako lektor v akreditovaných kurzoch, ktorých úspešné absolvovanie je jednou z podmienok určených týmto zákonom pre zápis správcovskej spoločnosti alebo živnostníka do zoznamu správcov vedenom na MDV SR, často sa stretávam s majiteľmi alebo so zamestnancami investorov, ktorí majú záujem spravovať nimi postavené bytové a polyfunkčné domy.

Zároveň sa stretávam aj so správcami, ktorí tieto domy už spravujú. Na jeden výrok takéhoto správcu nemôžem zabudnúť. Znel nasledovne: „Preboha, neberte do správy novostavby, lebo sa zbláznite!“ Aj táto situácia ma doviedla k presvedčeniu, že je potrebné na problémy súvisiace so správou novostavieb upozorniť aj širšiu verejnosť.

Čo mne osobne veľmi chýba, je ochrana vlastníka bytu či nebytového priestoru v novostavbe. Uvedomujem si, že novostavby sú súkromným majetkom a investor ich nepostavil pre niečie modré oči, ale preto, aby mal zisk. A tak, ako keď kupujeme čokoľvek od špendlíka cez bicykel po auto či dom, je na nás, aby sme si kupovanú vec poriadne prezreli a vedeli, čo kupujeme.

Vieme však toto naplniť, ak kupujeme niečo, čo je zatiaľ iba na papieri prekrásne nakreslené? Pritom paradoxne dávame peniaze dopredu aj za cenu dlhoročného zaťaženia sa splácaním nemalej hypotéky. Uvedomujem si, že zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov sa vo svojej podstate, ako to už v úvode odznelo, sformuloval kvôli prevodu štátneho bytového fondu.

A tento prevod sa ošetril detailnými podmienkami, aby bolo jasné, čo vlastník kupuje, v akom je to technickom stave, čo všetko je technickou a priestorovou súčasťou bytového domu a odkiaľ pokiaľ treba vnímať podielové spoluvlastníctvo k nemu. Štát, hoci predával bytový fond, povedzme si úprimne, v žalostnom technickom stave, bol si toho vedomý. Preto nastavil aj adekvátnu cenu.

Možno je na zamyslenie, aby sa podobné podmienky, hoci len rámcovo, vytvorili aj pre účely prevodu bytov a nebytových priestorov v novostavbách. Myslíte si, že je to utópia? Ak môže platiť ochrana spotrebiteľa pri kúpe topánok, prečo to neplatí pri kúpe bytu? Pritom hovoríme o neporovnateľných hodnotách!

Smutné na tom celom je, že kým sa vlastníci vôbec začnú zaujímať o správu domu alebo sa začnú zaujímať o princípy rozpočítavania nákladov za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov, môže prejsť aj niekoľko rokov a môže dôjsť k veľkým škodám na vlastníkoch ako konečných odberateľoch služieb. Mnohí vlastníci bytov v novostavbách, keď po čase vyprchala eufória, že majú krásne nové bývanie, zistili, že kúpili mačku vo vreci za nemalé peniaze, ktoré budú roky splácať, a zostávajú nespokojní a rozčarovaní.

Cítia sa podvedení a oklamaní. Prosím každého, kto uvažuje o výstavbe nového bytového domu, aby spolupracoval iba s odborníkmi, ktorí sa v problematike vyznajú a poznajú úskalia výstavby a správy bytového fondu. Verím, že správnym vedením a usmerňovaním účastníkov kurzov, ale aj týmto príspevkom vnesiem aspoň trochu svetla a poriadku do prevodu a následnej správy novostavieb.